हांगकांग अचल संपत्ति पर लिंक्ड विनिमय दर का प्रभाव

लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम और हांगकांग रियल एस्टेट: एक दोधारी तलवार का खेल जो 40 साल तक चला

लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली17 अक्टूबर 1983 को इसके कार्यान्वयन के बाद से, इसने हांगकांग के रियल एस्टेट बाजार के विकास पथ को दोधारी तलवार की तरह गहराई से आकार दिया है। इस मौद्रिक नीति ने, जो हांगकांग डॉलर को अमेरिकी डॉलर से जोड़ती है, वित्तीय स्थिरता का चमत्कार पैदा किया है, लेकिन इसने हांगकांग के संपत्ति बाजार को चक्रीय झटकों में भी डुबो दिया है, जिनसे बच पाना मुश्किल है। 2023 में, हांगकांग की आवासीय संपत्ति की कीमतें अपने ऐतिहासिक उच्च स्तर से 15% तक गिर गईं, जबकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति रिक्ति दर 20 साल के उच्चतम स्तर 18.5% पर चढ़ गई। यह बाजार उथल-पुथल एक बार फिर अचल संपत्ति बाजार पर लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम के गहन प्रभाव को उजागर करता है। यह आलेख आर्थिक डेटा मॉडलिंग, नीति प्रभाव विश्लेषण और ऐतिहासिक मामले की तुलना का उपयोग करके इस बात का गहन विश्लेषण करेगा कि यह विशेष मौद्रिक व्यवस्था भूमि मूल्य, विकास मॉडल और बाजार अपेक्षाओं को किस प्रकार प्रभावित करती है।

1. ब्याज दर संचरण तंत्र: बंडल मौद्रिक नीति का आवास बाजार पर प्रभाव

पारंपरिक मौद्रिक नीति ढांचे के तहत, हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण ने अपनी ब्याज दर स्वायत्तता खो दी है। इस संस्थागत दोष के कारण संपत्ति बाजार फेडरल रिजर्व की नीतियों का प्रत्यक्ष संचरण वाहन बन गया है। जब फेडरल रिजर्व ने मार्च 2022 में ब्याज दरों में तीव्र वृद्धि की, तो हांगकांग की प्राइम रेट 9 महीनों में 5% से बढ़कर 7.125% हो गई, और बंधक दरें 3.5% के मनोवैज्ञानिक अवरोध को तोड़ गईं। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, ब्याज दरों में हर 100 आधार अंकों की वृद्धि के लिए, आवासीय लेनदेन की मात्रा 6 महीने के भीतर 23% तक कम हो जाएगी। यह लोच गुणांक लिंक्ड एक्सचेंज रेट के कार्यान्वयन से पहले की तुलना में 40% अधिक है।

डेवलपर्स पर ब्याज दर में उतार-चढ़ाव का प्रभाव और भी घातक होता है। सन हंग काई प्रॉपर्टीज की 2022 की वित्तीय रिपोर्ट से पता चलता है कि कुल विकास लागत में वित्तपोषण लागत का अनुपात 2020 में 9.7% से बढ़कर 15.2% हो गया, जिसके परिणामस्वरूप सीधे तौर पर इसके काई टैक साइट विकास योजना में दो साल की देरी हुई। पूंजीगत लागत में इस नाटकीय परिवर्तन ने डेवलपर्स को उच्च-टर्नओवर मॉडल पर स्विच करने के लिए मजबूर किया है, जिससे 2023 में नई परियोजनाओं का औसत बिक्री चक्र 8.2 महीने तक कम हो गया है, जो पांच साल पहले की तुलना में 34% की कमी है, जिसका भवन की गुणवत्ता और बाजार आपूर्ति संरचना पर सीधा प्रभाव पड़ता है।

इस प्रकार बाजार मूल्य निर्धारण तंत्र संरचनात्मक विकृतियों से गुजरता है। सेंटा-सिटी लीडिंग इंडेक्स (सीसीएल) और LIBOR ब्याज दर के बीच सहसंबंध गुणांक -0.82 तक पहुंच गया, जिसका अर्थ है कि अमेरिकी ब्याज दर नीति सीधे हांगकांग संपत्ति बाजार में 72% के मूल्य में उतार-चढ़ाव को निर्धारित करती है। यह असाधारण सहसंबंध हांगकांग अचल संपत्ति बाजार को अनिवार्यतः अमेरिकी डॉलर परिसंपत्तियों का व्युत्पन्न बनाता है।

2. पूंजी प्रवाह भंवर: अंतर्राष्ट्रीय गर्म धन का दिशात्मक प्रवाह

संबद्ध विनिमय दर द्वारा निर्मित जोखिम-मुक्त अंतरपणन वातावरण, हांगकांग संपत्ति बाजार को वैश्विक पूंजी के लिए एक "सुरक्षित आश्रय" बनाता है। 2008 के वित्तीय संकट के बाद, शंघाई-हांगकांग स्टॉक कनेक्ट और बॉन्ड कनेक्ट जैसे चैनलों के माध्यम से 1.2 ट्रिलियन अमेरिकी डॉलर से अधिक का धन हांगकांग में प्रवाहित हुआ, जिसमें से 381 ट्रिलियन अमेरिकी डॉलर अंततः रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रवाहित हुआ। यह पूंजी प्रवाह 2015 में अपने चरम पर पहुंच गया, जब विदेशी निवेश से आवासीय लेनदेन की मात्रा 41% हो गई, जिससे लक्जरी घरों की कीमतों में सीधे तौर पर 87% की वृद्धि हुई।

पूंजी प्रवाह बाजार ध्रुवीकरण को बढ़ाता है। ब्लैकरॉक के शोध से पता चलता है कि 10 मिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक कीमत वाली आवासीय इकाइयों की पूंजी पर रिटर्न, छोटी और मध्यम आकार की इकाइयों की तुलना में 2.3 गुना है, और यह अंतर लिंक्ड विनिमय दर अवधि के दौरान लगातार बढ़ता रहा है। इसलिए डेवलपर्स ने अपने उत्पाद ढांचे को समायोजित कर लिया है, जिसके तहत 1,000 वर्ग फुट से अधिक की इकाइयों की आपूर्ति 2022 में 27% के ऐतिहासिक शिखर पर पहुंच गई है, जबकि 400 वर्ग फुट से कम की इकाइयों की आपूर्ति में 12% की कमी आई है।

सीमापार पूंजी में तीव्र उतार-चढ़ाव चक्रीय झटके पैदा करते हैं। मार्च 2020 में वैश्विक डॉलर तरलता संकट के दौरान, हांगकांग संपत्ति बाजार में एक ही महीने में HK$48 बिलियन का पूंजी बहिर्वाह देखा गया, जिसके कारण सेंटलाइन सिटी इंडेक्स एक ही महीने में 9.7% तक गिर गया। पूंजी के बड़े पैमाने पर अंतर्वाह और बहिर्वाह की यह विशेषता हांगकांग के रियल एस्टेट बाजार की अस्थिरता को सिंगापुर की तुलना में 1.8 गुना अधिक बना देती है।

III. नीति दुविधा: नियामक उपकरणों की दोहरी विफलता

लिंक्ड विनिमय दर ढांचे के अंतर्गत, पारंपरिक अचल संपत्ति विनियमन उपायों को कार्यात्मक बाधाओं का सामना करना पड़ा है। जब सरकार ने स्टाम्प ड्यूटी के माध्यम से बाजार को ठंडा करने की कोशिश की, तो पूंजी प्रवाह में तेजी आई: 2016 में अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी (एसएसडी) को 20% तक बढ़ाए जाने के बाद, विदेशी खरीद का अनुपात घटने के बजाय बढ़ गया, जो 23% से 31% हो गया। यह नीतिगत विरोधाभास, संबद्ध विनिमय दर के कारण विनिमय दर में लाभ की अपेक्षा से उत्पन्न होता है, तथा निवेशक मुद्रा जोखिमों से बचाव के लिए उच्च लेनदेन लागत का भुगतान करने के लिए तैयार रहते हैं।

भूमि आपूर्ति विनियमन तंत्र भी संकट में है। 2003 और 2022 के बीच, हांगकांग में आवासीय भूमि की आपूर्ति ने ब्याज दर स्तर के साथ 0.65 का सकारात्मक सहसंबंध दिखाया, जिसका अर्थ है कि फेडरल रिजर्व के ब्याज दर वृद्धि चक्र ने सरकार को भूमि आपूर्ति कम करने के लिए मजबूर किया है। यह विरोधाभासी नीतिगत विकल्प इस तथ्य से उपजा है कि वित्तपोषण लागत बढ़ने पर डेवलपर्स बोली लगाने के लिए कम प्रेरित होते हैं, जिसके परिणामस्वरूप 2022 में दो आवासीय स्थलों के लिए बोली नहीं लग पाती है, जिससे दस वर्षीय आवास आपूर्ति योजना में प्रत्यक्ष रूप से बाधा उत्पन्न होती है।

बाजार की अपेक्षाओं का प्रबंधन करना प्रणालीगत चुनौतियों का सामना करता है। हांगकांग संपत्ति बाजार पर फेडरल रिजर्व के नीति वक्तव्य का प्रभाव गुणांक 0.43 तक पहुंच गया, जो स्थानीय आर्थिक बुनियादी बातों के प्रभाव से अधिक था। इस अपेक्षित स्पिलओवर प्रभाव के कारण 2021 में "बैलेंस शीट में कमी" पर फेडरल रिजर्व की चर्चा के कारण हांगकांग की पूर्व-बिक्री संपत्ति की बिक्री एक ही महीने में 45% तक गिर गई, जो वास्तविक ब्याज दर समायोजन के प्रभाव से कहीं अधिक है।

4. संरचनात्मक दुविधा: औद्योगिक पारिस्थितिकी में अपरिवर्तनीय परिवर्तन

लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली रियल एस्टेट उद्योग के आनुवंशिक अनुक्रम को नया आकार दे रही है। डेवलपर्स की बैलेंस शीट "दोहरी मुद्रा कठोरता" की विशेषताओं को दर्शाती है। जून 2023 तक, शीर्ष दस डेवलपर्स की अमेरिकी डॉलर देनदारियों का औसत अनुपात 68% तक पहुंच गया, जो 2008 से 41 प्रतिशत अंकों की वृद्धि है। मुद्रा के इस बेमेल के कारण कम्पनियों को 67% की परियोजनाओं की कीमतें अमेरिकी डॉलर सूचकांक से जोड़ने के लिए बाध्य होना पड़ता है, जिससे स्थानीय निवासियों पर आवास खरीद का बोझ बढ़ जाता है।

बाजार सहभागियों की संरचना में मौलिक परिवर्तन आया है। विदेशी संस्थाओं द्वारा धारित व्यावसायिक संपत्तियों का अनुपात 2000 में 12% से बढ़कर 2023 में 39% हो गया, तथा मध्य में ग्रेड A कार्यालय भवनों का विदेशी स्वामित्व 73% तक पहुंच गया। संपत्ति अधिकार संरचना में इस परिवर्तन के कारण किराये का मूल्य निर्धारण वैश्विक पूंजी बाजार की मांग को अधिक प्रतिबिंबित करने लगा है, तथा स्थानीय आर्थिक गतिविधियों से अलगाव की डिग्री ऐतिहासिक उच्च स्तर पर पहुंच गई है।

रियल एस्टेट वित्तीय नवाचार असामान्य रूप से विकसित हुआ है। LIBOR से जुड़े बंधक उत्पादों का अनुपात 2010 में 9% से बढ़कर 2023 में 42% हो गया। हालांकि ऐसे डेरिवेटिव बैंकों के ब्याज दर जोखिमों को कम करते हैं, लेकिन वे घर खरीदारों को अधिक अस्थिरता देते हैं। सिंगापुर के मौद्रिक प्राधिकरण के आंकड़ों से पता चलता है कि फ्लोटिंग-रेट बंधकों के लिए डिफ़ॉल्ट दर, स्थिर-दर उत्पादों की तुलना में 2.7 गुना अधिक है।

वर्ष 2024 के ऐतिहासिक मोड़ पर खड़े होकर, लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली और हांगकांग की अचल संपत्ति के बीच सहजीवी संबंध गहरे विरोधाभास के दौर में प्रवेश कर गया है। चालीस वर्षों से चल रहे इस मौद्रिक तंत्र ने न केवल विश्व का सबसे सक्रिय रियल एस्टेट व्यापार बाजार बनाया है, बल्कि संरचनात्मक असंतुलन के बीज भी बोये हैं। भावी सुधार पथ में विनिमय दर स्थिरता को बनाए रखते हुए जोखिम अलगाव दीवार स्थापित करने के लिए "मुद्रा टोकरी + अचल संपत्ति समायोजन निधि" की एक संकर प्रणाली की शुरूआत की आवश्यकता हो सकती है। लेकिन नीतियां चाहे जैसे भी विकसित हों, हांगकांग के संपत्ति बाजार का भाग्य 7.8 की जादुई संख्या से जुड़ा रहेगा, जो वैश्वीकरण और स्थानीयकरण के बीच की खाई में एक नया संतुलन तलाश रहा है। यह एक अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र का भाग्य हो सकता है, और यह ऐतिहासिक बोझ भी है जिसे हांगकांग अचल संपत्ति बाजार को उठाना होगा।

 हांगकांग लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली,हाँहांगकांगयह 17 अक्टूबर 1983 को लागू हुआ।विनिमय दरप्रणाली।अस्तित्वलिंक्ड विनिमय दर प्रणालीके ढांचे के भीतर विनिमय दर स्थिरता बनाए रखनाहांगकांग मौद्रिक प्राधिकरणएचकेएमए की पहली प्राथमिकतामौद्रिक नीतिलक्ष्यों में से एक. हांगकांग की लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली एक हैमुद्रा बोर्डनिश्चित विनिमय दरसिस्टम, 100%विदेशी मुद्रा भंडारसुनिश्चित करना,एचकेडीHKD 7.75 से 7.85 प्रति 1डॉलरविनिमय दर अमेरिकी डॉलर से जुड़ी हुई है और 2005 से पहले यह 1 अमेरिकी डॉलर के मुकाबले 7.8 हांगकांग डॉलर से कम नहीं थी।

अग्रिम पठन:

• संबद्ध विनिमय दर प्रणाली एक दोधारी तलवार है: अमेरिकी ब्याज दरों में परिवर्तन हांगकांग के संपत्ति मालिकों को कैसे प्रभावित करता है?
• हांगकांग संपत्ति बाजार भविष्य विश्लेषण रिपोर्ट: बहुआयामी परिप्रेक्ष्य से चुनौतियां और अवसर
• हांगकांग डॉलर और अमेरिकी डॉलर के बीच जुड़ी विनिमय दर प्रणाली का हांगकांग संपत्ति बाजार पर प्रभाव