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मेई फू सन चुएन की ब्लू चिप किंवदंती की क्रूर वास्तविकता
लाई ची कोक मेई फू सन च्यून2.35 मिलियन हांगकांग डॉलर की हानि वाला लेनदेन हांगकांग के संपत्ति बाजार में बम गिरने जैसा था। पारंपरिक ब्लू-चिप हाउसिंग एस्टेट में दो बेडरूम वाले फ्लैट का सात वर्षों में 30% मूल्यह्रास होने का यह दुखद मामला न केवल महामारी के बाद संपत्ति बाजार में संरचनात्मक परिवर्तनों को दर्शाता है, बल्कि यह भी इंगित करता है कि हांगकांग रियल एस्टेट बाजार एक बड़े बदलाव से गुजर रहा है जो 30 वर्षों में नहीं देखा गया है। जब यह विश्वास कि "ईंटें पैसा बनाएंगी" वास्तविकता से टकराती है, तो 2.35 मिलियन युआन का यह निवेश सबक प्रत्येक घर खरीदार के लिए सावधानीपूर्वक पढ़ने और गहन विचार करने योग्य है।
मशाल खरीदार का भाग्य
2018 में HK$ 7.8 मिलियन का खरीद मूल्य हांगकांग संपत्ति बाजार के अंतिम कार्निवल क्षण के साथ मेल खाता था। उस समय, सेन्टलाइन सिटी लीडिंग इंडेक्स (सीसीएल) 188.64 अंकों के ऐतिहासिक शिखर पर पहुंच गया था, और बाजार में चिंता और कीमत के पीछे भागने की भावना व्याप्त थी कि "जितनी देर से खरीदोगे, उतना ही महंगा पड़ेगा।" यह लेन-देन "बैटन पासिंग" कानून को पूरी तरह से दर्शाता है: जब पूरा देश रियल एस्टेट उन्माद में होता है, तो खरीदार बाजार में प्रवेश करते हैं, अक्सर बाजार के मोड़ का शिकार बन जाते हैं।
यह ध्यान देने योग्य है कि उस समय ऐसी अफवाहें थीं कि एसएआर सरकार रिक्तता कर लागू करेगी, जो चीन-अमेरिका व्यापार युद्ध के कारण उत्पन्न सुरक्षित आश्रय की मांग के साथ विरोधाभासी थी। खरीदारों को मुद्रा अवमूल्यन की चिंता से निपटना पड़ा, साथ ही नीतिगत अनिश्चितता का जोखिम भी उठाना पड़ा। इस दोहरे दबाव में लिए गए गलत निर्णयों के पांच साल बाद कड़वे परिणाम सामने आए। 1997 और 2008 में भी ऐसी ही स्थितियाँ बार-बार आईं, जिससे यह साबित हुआ कि भावनात्मक रूप से प्रेरित होकर लिए गए घर खरीदने के निर्णय की अंततः कीमत चुकानी पड़ती है।
पारंपरिक ब्लू चिप्स का पुनर्मूल्यांकन
मेई फू सन च्यूनहांगकांग में शीर्ष 10 ब्लू चिप हाउसिंग एस्टेटशहर के विकास को प्रभावित करने वाले सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक, यह पिछले चालीस वर्षों से मध्यम वर्ग के घरों के स्वामित्व के लिए एक नकारात्मक कारक रहा है। हालांकि, प्रति वर्ग फुट लेनदेन मूल्य केवल HK$10,074 था, जो कि उसी जिले में स्थित विक्टोरिया हार्बर जैसे नए आवासीय एस्टेट की तुलना में 30% से भी अधिक कम है, जिससे पारंपरिक बड़े आवासीय एस्टेट की संरचनात्मक कमजोरियां उजागर होती हैं। एमटीआर दक्षिणी लिंक लाइन के खुलने से क्षेत्रीय परिदृश्य बदल रहा है, तुएन मा लाइन के किनारे नए आवासीय परिसरों के निर्माण से क्रय शक्ति में बदलाव हो रहा है। ये पुरानी आवासीय संपत्तियां, जो 50 वर्ष से भी अधिक पुरानी हैं, क्रूर पुनर्मूल्यांकन के दौर से गुजर रही हैं।
गहरे स्तर पर, यह दर्शाता है कि हांगकांग की आवास मांग में गुणात्मक परिवर्तन हो रहा है। नई पीढ़ी के खरीदार आवासीय सुविधाओं जैसे कि हाउसिंग एस्टेट क्लबहाउस और स्मार्ट होम पर अधिक ध्यान देते हैं, और व्यावहारिकता के लिए उनकी आवश्यकताएं प्रति वर्ग फुट की साधारण कीमत की गणना से कहीं अधिक होती हैं। जब "पुराने ब्लू चिप्स" की सामुदायिक योजना और वास्तुशिल्प डिजाइन पिछली शताब्दी के मॉडल में बने रहेंगे, तो उनकी प्रीमियम क्षमता स्वाभाविक रूप से समय की लहर से धीरे-धीरे मिट जाएगी।
ब्याज दर चक्र की घातक जकड़
सात वर्षों के दौरान जब मूल मालिक माल के प्रभारी थे, उन्होंने ब्याज दर के माहौल का अनुभव किया, जो कि बहुत अधिक उतार-चढ़ाव वाला था। 2018 में 2% से कम की H बंधक दर से लेकर 2023 में 5.5% तक की अमेरिकी संघीय निधि दर तक, भुगतान दबाव का दोगुना होना दीर्घकालिक धारकों के लिए आखिरी तिनका बन गया है जिसने ऊंट की पीठ तोड़ दी है। इस इकाई को उदाहरण के रूप में लेते हुए, बंधक पुनर्भुगतान राशि सात वर्षों में 60% से अधिक बढ़ सकती है। यह "गर्म पानी में उबलते मेंढक" जैसा वित्तीय दबाव, पुस्तक घाटे से कहीं अधिक घातक है।
इससे भी अधिक चिंताजनक बात यह है कि हांगकांग की बैंकिंग प्रणाली का संतुलन 2018 में 100 बिलियन अमेरिकी डॉलर से घटकर वर्तमान में लगभग 40 बिलियन अमेरिकी डॉलर रह गया है। तरलता संकुचन के कारण बंधक बाजार ने अपना बफर स्थान खो दिया है। जब मौद्रिक प्राधिकरण ने ब्याज दरों में वृद्धि की अमेरिकी गति का अनुसरण किया, जिससे "ब्याज दर + तरलता" का दोहरा संकट पैदा हो गया, तो संपत्ति के मालिकों के पास, जो अपनी संपत्ति को बचाए रखने में असमर्थ थे, कठोर परिवर्तन करने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचा।
आप्रवासन लहर के तहत मांग में अंतर
भूमि रजिस्ट्रीडेटा से पता चलता है कि 2022 में हांगकांग में आबादी का शुद्ध बहिर्वाह 113,000 तक पहुंच गया। उनमें से, शाम शुई पो जिला, जहां मेई फू सन चुएन स्थित है, ने पिछले तीन वर्षों में 5% से अधिक स्थायी निवासियों को खो दिया है। आप्रवास की इस लहर ने, जो मुख्य रूप से मध्यम वर्गीय परिवारों से बनी है, पारंपरिक ब्लू-चिप आवासीय सम्पदाओं के कठोर मांग आधार को सीधे प्रभावित किया है। जब लक्षित ग्राहक आधार निरन्तर नष्ट होता रहता है और नए आप्रवासियों की क्रय शक्ति की पूर्ति नहीं हो पाती, तो मांग और आपूर्ति के बीच असंतुलन के कारण मूल्य सुधार अपरिहार्य हो जाता है।
यह ध्यान देने योग्य है कि आप्रवासी परिवारों द्वारा अपनी संपत्तियां बेचकर नकदी प्राप्त करने की वित्तीय व्यवस्था तथा स्थानीय खरीददारों द्वारा बाजार में सावधानी से प्रवेश करने के कारण "जितना अधिक मार उतना अधिक" वाली स्थिति उत्पन्न हो गई है। शिक्षा ब्यूरो के आंकड़ों से पता चलता है कि 2022/23 स्कूल वर्ष में प्राथमिक और माध्यमिक स्कूलों से बाहर होने वाले छात्रों की संख्या 27,000 तक पहुंच गई। परिवारों में यह संरचनात्मक परिवर्तन विभिन्न समुदायों में रियल एस्टेट पारिस्थितिकी को नया आकार दे रहा है।
नये सामान्य में जीवन रक्षा के नियम
यह खूनी लेन-देन मामला हांगकांग के संपत्ति बाजार के "डी-मिथकीकरण" युग में आधिकारिक प्रवेश का प्रतीक है। जब ब्लू-चिप का आभामंडल फीका पड़ जाता है, दीर्घावधि की उच्च ब्याज दरें, तथा निरंतर जनसंख्या गतिशीलता नई सामान्य बात हो जाती है, तो घर खरीदने वालों को एक नया संज्ञानात्मक ढांचा स्थापित करना होगा: स्थान मूल्य का गतिशील रूप से मूल्यांकन किया जाना चाहिए, धारण लागत का तनाव-परीक्षण किया जाना चाहिए, तथा जनसंख्या संरचना को निर्णय-निर्माण मॉडल में शामिल किया जाना चाहिए। जो निवेशक अब भी यह मानते हैं कि "ईंटें पैसा बनाएंगी" वे अंततः बाजार के विकास के शिकार बन जाएंगे। 2.35 मिलियन डॉलर की ट्यूशन फीस से सीखा गया सबक हांगकांग के संपत्ति बाजार के लिए अपनी अतार्किक समृद्धि को अलविदा कहने का अवसर हो सकता है।
मेई फू सन च्यूनमेई फू सन च्यूनहांगकांगकोलूनलाई ची कोक, 1982 सेभूमिगत मार्ग(अबएमटीआर）मेई फू स्टेशनउपरोक्त संपत्ति हैवांग तुंग आर्किटेक्ट्सफूचेंग ग्रुप की सहायक कंपनी हुइक्सीउ एंटरप्राइजेज द्वारा डिजाइन और प्रबंधित। मेई फू सन च्यूएन का निर्माण 1968 और 1978 के बीच पूरा हुआ और इसमें लोग रहते थे। गांव में 99 आवासीय इमारतें हैं, जो हांगकांग में सबसे अधिक इमारतों वाला आवासीय क्षेत्र है।आवासीय संपत्ति, आम तौर पर एक इमारत में दो टावरों के रूप में डिज़ाइन किए जाते हैं (चरण 1 में नंबर 23 ब्रॉडवे स्ट्रीट, चरण 5 में नंबर 15 नैशविले रोड और चरण 6 में नंबर 46 नैशविले रोड को छोड़कर)। बाकी टावरों को कैंची सीढ़ियों और लिफ्टों द्वारा दो इमारतों में विभाजित किया गया है। सामान्यतः प्रति मंजिल 1 से 4 इकाइयां होती हैं, जिससे 13,149 आवासीय इकाइयां उपलब्ध होती हैं।
