विषयसूची
1. लेन-देन के मामलों का अवलोकन: तीन बेडरूम वाले सिल्वर-ओनर आवास के आरक्षित मूल्य को तोड़ने की घटना
2023 में, पोकफुलम में एक लंबे समय से स्थापित लक्जरी हाउसिंग एस्टेट, बगुइओ विला में एक चौंकाने वाला कम कीमत का लेन-देन हुआ: ब्लॉक 25 के निचले तल पर रूम बी में एक तीन बेडरूम की इकाई को HK$8.5 मिलियन में बेचा गया, जिसमें प्रति वर्ग फुट की प्रयोग योग्य कीमत केवल HK$8,854 थी, जो न केवल एस्टेट में HK$9,000 की मनोवैज्ञानिक सीमा से नीचे थी, बल्कि न्यू टेरिटोरीज़ में मध्य-श्रेणी के एस्टेट की प्रति वर्ग फुट कीमत के समान भी थी (जैसे कि सिटी वन, शातिन की प्रति वर्ग फुट की हालिया कीमत, जो लगभग HK$11,000-14,000 है)। इस लेनदेन ने हांगकांग द्वीप में पारंपरिक लक्जरी आवासीय क्षेत्रों के मूल्य समर्थन के बारे में बाजार में संदेह पैदा कर दिया है, और चांदी के मालिकों द्वारा डीस्टॉकिंग के दबाव में मूल्य निर्धारण रणनीति में बदलाव को भी दर्शाता है।
2. चांदी मुख्य प्लेट मूल्य निर्धारण तर्क: डिस्टॉकिंग दबाव और बाजार जोखिम प्रीमियम
इस लेनदेन की मुख्य विशेषता इसकी "बैंक-स्वामी" विशेषता है, जो गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों के निपटान के समय वित्तीय संस्थानों की मूल्य निर्धारण रणनीति में परिवर्तन को दर्शाती है:
- छूट बढ़ी: 12.8 मिलियन की प्रारंभिक पूछ मूल्य से 8.5 मिलियन तक, संचयी कमी 33.6% है, जो कि सेकेंड-हैंड बाजार में सामान्य सौदेबाजी की जगह (आमतौर पर 5-15%) की तुलना में बहुत अधिक है। यह कदम दर्शाता है कि चांदी के मालिक कीमत को अधिकतम करने के बजाय नकदी वसूली की गति को प्राथमिकता देते हैं।
- जोखिम मूल्य निर्धारण मॉडलडीटीजेड के शोध के अनुसार, बैंक के स्वामित्व वाली संपत्तियों के मूल्य निर्धारण में आमतौर पर "जबरन बिक्री छूट" को ध्यान में रखना पड़ता है। हांगकांग बाजार में ऐसी छूट दर लगभग 15-25% है, लेकिन इस मामले में यह 33% तक पहुंच गई, जो बाजार की तरलता के बिगड़ने के कारण जोखिम प्रीमियम में वृद्धि को दर्शाती है।
- वित्तीय लागतों का सुपरपोजिशन प्रभावचांदी के स्टॉक रखने वाले बैंकों को हर महीने 0.5-1% पूंजी आरक्षित रखना होगा। दीर्घकालिक होल्डिंग से घाटा बढ़ेगा, जिससे संस्थाओं को इन्वेंट्री के परिसमापन में तेजी लाने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।
3. क्षेत्रीय बाजार तुलना: क्या पोकफुलम में लक्जरी घरों का आकर्षण कम हो रहा है?
यद्यपि यह एक अलग मामला है, पोकफुलम में मूल्य प्रवृत्ति ने संरचनात्मक परिवर्तन दिखाए हैं:
चार्ट 2: 2023 में हांगकांग आइलैंड साउथ और न्यू टेरिटरीज़ ईस्ट में प्रति वर्ग फुट कीमतों की तुलना
| क्षेत्र | लक्जरी घर की कीमत प्रति वर्ग फुट (युआन) | प्रति वर्ग फुट मध्यम श्रेणी आवासीय मूल्य (युआन) |
|---|---|---|
| पोकफुलम | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| न्यू टेरिटोरीज़ ईस्ट | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| प्रति वर्ग फुट कीमत | 8,854 |
आंकड़ों से पता चलता है कि यह लेनदेन मूल्य न्यू टेरिटोरीज़ ईस्ट में लक्जरी घरों की निचली सीमा के करीब है, लेकिन ध्यान देने योग्य दो प्रमुख अंतर हैं:
- अभाव का ह्रासपोकफुलम को पारंपरिक रूप से कम घनत्व वाले समुद्र के दृश्य वाले आवासों के लिए जाना जाता है, लेकिन यह इकाई एक रिटेनिंग दीवार के सामने है, जिसने अपना दुर्लभ मूल्य खो दिया है और न्यू टेरिटरीज़ में सामान्य आवासों की परिदृश्य स्थितियों के समान हो गई है।
- होल्डिंग लागत अंतरहांगकांग द्वीप पर लक्जरी घरों के लिए प्रबंधन शुल्क आमतौर पर HK$5-7 प्रति वर्ग फुट है, जबकि न्यू टेरिटरीज़ में यह केवल HK$2-4 है। दीर्घकालिक धारण लागत मूल्य लाभ को कमजोर कर देती है।
चतुर्थ. दीर्घकालिक होल्डिंग लाभ विश्लेषण: 1.6 गुना वृद्धि की वास्तविकता
मूल मालिक ने इसे 1996 में 3.33 मिलियन डॉलर में खरीदा था, जिससे 5.17 मिलियन डॉलर (+155%) का कागजी लाभ हुआ, लेकिन मुद्रास्फीति के समायोजन के बाद, वास्तविक लाभ में काफी कमी आई:
चार्ट 3: होल्डिंग अवधि के दौरान क्रय शक्ति में परिवर्तन (1996-2023)
| परियोजना | संख्यात्मक |
|---|---|
| नाममात्र मूल्यवृद्धि दर | 155% |
| इसी अवधि में संचयी मुद्रास्फीति दर | 82.3% (सरकारी आंकड़े) |
| वास्तविक क्रय शक्ति वृद्धि | 72.7% |
| वार्षिकीकृत वास्तविक प्रतिफल दर | लगभग 1.9% |
यह रिटर्न की दर उसी अवधि के दौरान हांगकांग शेयर बाजार की तुलना में कम है (हैंग सेंग सूचकांक का वार्षिक रिटर्न लगभग 5.2% है), यह दर्शाता है कि लक्जरी घरों के दीर्घकालिक धारण का धन संरक्षण प्रभाव सीमित है, खासकर उन इकाइयों के लिए जिनमें कमी का आशीर्वाद नहीं है।
5. बाजार प्रवृत्ति व्याख्या: लक्जरी आवास बाजार का स्तरीकरण और सिल्वर ओनर बाजार प्रवृत्ति
यह लेन-देन तीन प्रमुख संरचनात्मक बदलावों का संकेत देता है:
- मूल्य स्तरीकरण तीव्र होता हैदुर्लभ दृश्य वाले लक्जरी घर (जैसे समुद्र के दृश्य वाली इकाइयां) अभी भी उच्च प्रीमियम बनाए रख सकते हैं, जबकि खराब दृश्य वाली इकाइयां न्यू टेरिटरीज़ में मध्य-श्रेणी के घरों की कीमतों के बराबर होंगी।
- चांदी की मुख्य प्लेट की आपूर्ति में वृद्धिचाइना रियल एस्टेट इंफॉर्मेशन कॉरपोरेशन के अनुसार, 2023 में बैंक के स्वामित्व वाली संपत्तियों का स्टॉक साल-दर-साल 40% तक बढ़ जाएगा, जो मुख्य रूप से 10 मिलियन से 30 मिलियन के मध्य-से-उच्च-अंत बाजार में केंद्रित होगा, जो कई बंधक मालिकों पर ब्याज दर वृद्धि चक्र के प्रभाव को दर्शाता है।
- खरीदारों की सौदेबाजी की शक्ति में वृद्धिइस मामले में, क्रेता ने 33% के लिए सफलतापूर्वक सौदेबाजी की, जो यह दर्शाता है कि बाजार का प्रभुत्व विक्रेता से हटकर अब उसके पास आ गया है, विशेष रूप से उन परिसंपत्तियों के लिए जिन्हें शीघ्रता से परिसमाप्त करने की आवश्यकता है।
छठी. भविष्य का दृष्टिकोण: पुनर्मूल्यांकन अवधि के दौरान निवेश रणनीतियाँ
- सौदेबाजी के अवसर और जोखिम: चांदी के मालिक की परियोजना की छूट निवेशकों को आकर्षित करने के लिए विस्तारित की गई है, लेकिन नवीकरण लागत (इस मामले में लहरदार मंच को हटाने की लागत लगभग 100,000 से 150,000 है) और पुनर्विक्रय कर लागत की सावधानीपूर्वक गणना करने की आवश्यकता है।
- क्षेत्रीय प्रतिस्थापन प्रभावउत्तरी न्यू टेरिटोरीज़ में महानगरीय क्षेत्र का विकास पारंपरिक लक्जरी घरों में गैर-दुर्लभ इकाइयों की मांग को और कमजोर कर सकता है।
- ब्याज दर नीति लिंकेजयदि फेडरल रिजर्व 2024 में ब्याज दरों में कटौती करता है, तो हांगकांग के संपत्ति बाजार में तरलता का दबाव कम हो सकता है, लेकिन डीलीवरेजिंग प्रक्रिया 2025 तक जारी रहेगी।
निष्कर्ष के तौर पर
"नई सीमा मूल्य" पर बागुइओ रेजीडेंस की बिक्री अनिवार्य रूप से गैर-दुर्लभ लक्जरी घरों के मूल्य का बाजार पुनर्मूल्यांकन है। यह मामला न केवल व्यक्तिगत मालिकों की वित्तीय कठिनाइयों को दर्शाता है, बल्कि यह भी बताता है कि हांगकांग संपत्ति बाजार एक गहरे संरचनात्मक समायोजन से गुजर रहा है: आवासीय अतिरिक्त मूल्य (परिदृश्य, सजावट और सामुदायिक गुणवत्ता) के खरीदारों का भार काफी बढ़ गया है, और स्थान के प्रभामंडल पर निर्भर रहने वाले पिछले मूल्य निर्धारण मॉडल को चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। निवेशकों को "लक्जरी घरों" की परिभाषा पर पुनः विचार करने की आवश्यकता है। तरलता की कमी के चक्र में, केवल सचमुच दुर्लभ परिसंपत्तियां ही मूल्य क्षरण का प्रतिरोध कर सकती हैं।
परिचय
बगुइओ विला हांगकांग के दक्षिणी जिले में एक समुद्र तट है।पोकफुलममें स्थित एक निजी आवास एस्टेटहांगकांग द्वीपदक्षिण पश्चिमस्टील वायर बेविक्टोरिया रोड पहाड़ के बीच से होकर गुजरती है।नई दुनिया का विकासकं, लिमिटेड, श्री पान झाओतांग द्वारा डिजाइन किया गया, और अंतर्राष्ट्रीय संपत्ति प्रबंधन कं, लिमिटेड द्वारा प्रबंधित किया गया, जिसने 1975 से 1979 तक कंपनी पर कब्जा कर लिया। जब संपत्ति लॉन्च की गई थी, तो इसे "शांत वातावरण, हलचल से दूर, अद्वितीय समुद्री दृश्य, चौकोर लेआउट, सुविधाजनक परिवहन" के रूप में विज्ञापित किया गया था, जो कि पारंपरिक हांगकांग हैलक्जरी घरआवासीय सम्पदाओं में से एक.
बगुइओ विला में कुल 21 आवासीय भवन, 33 ब्लॉक और 1,535 इकाइयां हैं। इकाई का क्षेत्रफल 1,020 से 2,680 वर्ग फुट तक है, और सभी में 2-4 शयनकक्षों वाली बड़ी इकाइयां उपलब्ध हैं। संपूर्ण संपदा विक्टोरिया रोड द्वारा ऊपरी और निचले बागुइओ में विभाजित है। ऊपरी बगुइओ में ब्लॉक 19-26 और निचले बगुइओ में ब्लॉक 16-18 को एक ही इमारत के अनुसार क्रमांकित किया गया है, जबकि अन्य ब्लॉकों को एक ही आवासीय इकाई के अनुसार क्रमांकित किया गया है (उदाहरण के लिए, ब्लॉक 41 और 42 वास्तव में एक ही इमारत हैं)।
