विषयसूची
वेबसाइट पर संपत्तियों की खोज करें
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- आवश्यकताओं के अनुसार फ़िल्टर करें (बजट, क्षेत्र, भवन की आयु, अपार्टमेंट का प्रकार, आदि)
- विक्रेता से संपर्क कारें
रियल एस्टेट एजेंट संपत्ति की तलाश में
- लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट एजेंट चुनें (उपलब्ध)एस्टेट एजेंट्स अथॉरिटी की आधिकारिक वेबसाइटलाइसेंस की जाँच)
- कमीशन अनुपात को स्पष्ट करने के लिए रियल एस्टेट एजेंसी समझौते पर हस्ताक्षर करें (आमतौर पर खरीदार 1% का भुगतान करता है)
ऑन-साइट बिल्डिंग निरीक्षण के दौरान प्रमुख निरीक्षण
- जाँच करें कि इकाई की स्थिति विज्ञापन के अनुरूप है या नहीं
- प्रमुख निरीक्षण:
▪ संरचनात्मक दरारें और पानी का रिसाव
▪ पानी और बिजली की सुविधाओं का संचालन (परीक्षण स्विचिंग का अनुरोध किया जा सकता है)
▪ खिड़की सीलिंग और ध्वनि इन्सुलेशन - भवन विलेख की जांच करें (जैसे पालतू जानवर रखने पर प्रतिबंध, संशोधन पर प्रतिबंध)
अनंतिम बिक्री समझौते (अनंतिम समझौता) पर हस्ताक्षर
- "अस्थायी जमा" का भुगतान करें (आमतौर पर संपत्ति की कीमत का 3-5%)
- अनुबंध में निम्नलिखित का उल्लेख होना चाहिए:
▪ लेनदेन मूल्य और भुगतान विधि
▪ "कूलिंग-ऑफ" अवधि (आमतौर पर 5 कार्य दिवस)
▪ परिसमाप्त क्षति खंड (आमतौर पर जमा राशि जब्त)
कानूनी कार्यवाही को संभालने के लिए एक वकील को नियुक्त करें
- बैंक द्वारा अनुमोदित कानूनी फर्म चुनें (आप बंधक बैंक से सूची मांग सकते हैं)
- वकील के मुख्य कर्तव्य:
▪ शीर्षक की समीक्षा करें (यह पुष्टि करने के लिए रजिस्टर की जांच करें कि शीर्षक में कोई दोष नहीं है)
▪ औपचारिक बिक्री और खरीद समझौतों का मसौदा तैयार करना
▪ बंधक दस्तावेजों और करों (जैसे स्टाम्प ड्यूटी) को संभालना
औपचारिक बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर (औपचारिक अनुबंध)
- इसके बाद खरीदार "अतिरिक्त जमा" का भुगतान करता है (कुल जमा राशि लगभग 10% है)
- लेन-देन की तारीख की पुष्टि करें (आमतौर पर अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के 30-60 दिनों के भीतर)
- एक साथ बंधक के लिए आवेदन करें (आय प्रमाण, क्रेडिट रिपोर्ट, आदि)
समापन तिथि पर प्रक्रियाएं (हस्तांतरण)
- खरीदार शेष राशि का भुगतान करता है (कानूनी फर्म के माध्यम से किया जाता है)
- स्वामी को निम्नलिखित प्रस्तुत करना होगा:
▪ तय प्रबंधन शुल्क/दरों का प्रमाण
▪ पानी, बिजली और गैस के नाम हस्तांतरण की पुष्टि
▪ यूनिट कुंजियाँ और सभी एक्सेस कार्ड
संपत्ति शुल्क का भुगतान करने के लिए व्यावहारिक दिशानिर्देश
- उन खर्चों की सूची जिन्हें मालिक को निपटाना होगा। व्यय का प्रकार, प्रसंस्करण विधि, पानी, बिजली और गैस शुल्क। अंतिम रीडिंग का प्रमाण प्रदान करें और आपूर्तिकर्ता से जमा राशि वापसी के लिए आवेदन करें (आमतौर पर नए मालिक के नाम पर स्थानांतरित)। प्रबंधन शुल्क का भुगतान हैंडओवर तिथि पर किया जाएगा, तथा प्रबंधन कार्यालय द्वारा जारी "कोई बकाया नहीं होने का प्रमाण पत्र" प्राप्त किया जाएगा। बकाया दरें/सरकारी किराया सरकारी वेबसाइट पर देखा जा सकता है और उसे खरीदार के साथ आनुपातिक रूप से साझा करना होगा (निपटान की तारीख निपटान का आधार है)। संपत्ति कर यदि संपत्ति किराये पर दी गई है, तो आपको कर का भुगतान करना होगा और संबंधित सहायक दस्तावेज प्रस्तुत करने होंगे।
- जमा प्रसंस्करण के लिए मुख्य बिंदु
- उपयोगिता जमा: आमतौर पर मालिक द्वारा वापस ले लिया जाता है, लेकिन यदि खरीदार मौजूदा खाते को लेने के लिए सहमत हो जाता है, तो नाम को सीधे स्थानांतरित किया जा सकता है और जमा राशि के विभाजन पर बातचीत की जा सकती है।
- नवीनीकरण जमा: यदि संपत्ति में संरचनात्मक रूप से संशोधन किया गया है, तो आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि प्रबंधन कार्यालय ने जमा राशि को मंजूरी दे दी है और वापस कर दिया है, ताकि खरीदार को बाद में देयता से बचाया जा सके।
डिलीवरी दस्तावेज़ों की तैयारी
- प्रबंधन कार्यालय से भुगतान की तिथि और राशि बताते हुए "शुल्क निपटान पुष्टिकरण" प्रदान करने का अनुरोध करें।
- सभी भुगतान रसीदें कम से कम 6 महीने तक संभाल कर रखें, ताकि खरीदार या बैंक द्वारा जांचे जाने की स्थिति में वे उपलब्ध रहें।
- कानूनी जोखिमों को कम करने के लिए किसी वकील से बिक्री अनुबंध में यह स्पष्ट रूप से लिखवाएं कि "बकाया व्यय मालिक द्वारा वहन किया जाएगा"।
जोखिम की रोकथाम और नियंत्रण के लिए मुख्य बिंदु
| लिंक | सामान्य जोखिम | countermeasures |
|---|---|---|
| शीर्षक समीक्षा | मालिक संपत्ति के भार (जैसे कि दूसरा बंधक, नेलिंग डीड) को छुपाता है | वकील ने संपत्ति रजिस्टर की जांच की ताकि यह पुष्टि हो सके कि संपत्ति के अधिकार "स्वच्छ" थे |
| बंधक आवेदन | अपर्याप्त बैंक मूल्यांकन | अंतर की भरपाई के लिए 10-15% लिक्विड फंड आरक्षित रखें |
| संपत्ति की स्थिति | प्रसव के बाद छिपी हुई क्षति का पता चला | अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले रिपोर्ट तैयार करने के लिए भवन निरीक्षक को नियुक्त करें, तथा दावों को आगे बढ़ाने का अधिकार सुरक्षित रखें |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों
सौदेबाजी की शक्ति किसके पास है?
रियल एस्टेट एजेंटों के माध्यम से कीमतों पर बातचीत करना (पेशेवर बातचीत कौशल + बाजार डेटा समर्थन)
मालिकों को अपनी भावनाओं को निर्णय लेने पर हावी होने से बचना चाहिए
शीर्षक दस्तावेजों के गुम होने के परिणाम
खरीदार को लेनदेन को समाप्त करने और जमा राशि का दोगुना दावा करने का अधिकार है (अस्थायी अनुबंध संरक्षण)
गंभीर कमियां ट्रिगर हो सकती हैं"किक अनुबंध"(कानूनी आधार का मूल्यांकन करने के लिए एक वकील की आवश्यकता होती है)
विलंबित लेनदेन तिथि
अतिदेय ≤ 14 दिन: दैनिक ब्याज दंड (आमतौर पर लेनदेन मूल्य का 0.01%/दिन)
14 दिन से अधिक समय बीत जाने पर: लेनदेन रद्द किया जा सकता है और क्षतिपूर्ति का दावा किया जा सकता है
वकील कैसे चुनें
बैंक की सूची की जांच करें: सीधे बंधक ऋण प्रदान करने वाले बैंक से अनुमोदित वकीलों की नवीनतम सूची के बारे में पूछें और पुष्टि करें कि क्या कानूनी फर्म कमीशन स्वीकार करती है।
पेशेवर योग्यता सत्यापित करें: बार एसोसिएशन की वेबसाइट के माध्यम से वकील की प्रैक्टिस स्थिति और पिछले रिकॉर्ड की जांच करें।
सेवा शुल्क की तुलना करें: विभिन्न कानूनी फर्मों द्वारा ली जाने वाली फीस में बहुत अंतर हो सकता है। अग्रिम में कोटेशन का अनुरोध करना तथा इसमें शामिल सेवाओं के दायरे (जैसे रजिस्टर खोज, अनुबंध प्रारूपण, आदि) की पुष्टि करना अनुशंसित है।
विश्वसनीय वकील नियुक्त करते समय ध्यान देने योग्य बातें
बैंक की नामित वकील सूची का महत्व
जोखिम नियंत्रण उद्देश्यों के लिए, बैंक बंधक दस्तावेजों को संभालने के लिए केवल उनके द्वारा अनुमोदित कानूनी फर्मों को ही स्वीकार करते हैं, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि संपत्ति का स्वामित्व स्पष्ट है और लेनदेन अनुपालन योग्य हैं।
क्या बैंक वकील की सूची अनिवार्य है?
यदि आप बंधक के लिए आवेदन कर रहे हैं, तो आपको बैंक द्वारा अनुमोदित कानूनी फर्म का चयन करना होगा; नकद लेनदेन के लिए आप अपने स्वयं के वकील को काम सौंप सकते हैं, लेकिन फिर भी प्रतिष्ठित वकील को प्राथमिकता देने की सिफारिश की जाती है।
वकील चुनने के सामान्य जोखिम
ऐसे वकीलों को काम सौंपने से बचें जो बैंक द्वारा अनुमोदित नहीं हैं, अन्यथा इससे बंधक अनुमोदन की प्रगति प्रभावित हो सकती है।
यदि किसी लॉ फर्म को अचानक बैंक के रजिस्टर से हटा दिया जाता है, तो लेन-देन में देरी से बचने के लिए वकील को तुरंत बदलना आवश्यक है।
यदि मालिक अवैतनिक शुल्क को छुपाता है, तो क्रेता उसे कैसे वसूल सकता है?
क्रेता किसी वकील के माध्यम से विक्रेता पर मुकदमा चला सकता है, लेकिन साक्ष्य उपलब्ध कराने में समय लगता है। यह सिफारिश की जाती है कि लेन-देन से पहले विक्रेता से नवीनतम मूल बिल मांगा जाए।
उन्नत अनुस्मारक
लक्जरी घरों या जटिल संपत्ति अधिकारों से जुड़ी संपत्तियों (जैसे गांव के घर और किराये की इमारतें) के लिए, यह सिफारिश की जाती है कि एक सर्वेक्षक को यह जांचने के लिए नियुक्त किया जाए कि क्या कोई छिपी हुई लागतें (जैसे कि सुखभोग रखरखाव शुल्क) हैं।
सुझाव
यह अनुशंसा की जाती है कि खरीदार अप्रत्याशित व्यय (जैसे आपातकालीन मरम्मत, कानूनी शुल्क) के लिए संपत्ति की कीमत का कम से कम 5% अलग रखें और हर स्तर पर लिखित रिकॉर्ड रखें। यदि संदेह हो तो आपको तुरंत किसी वकील या सर्वेक्षक जैसे पेशेवर व्यक्ति से परामर्श लेना चाहिए।
विस्तारित नोट्स
कर नियोजन: गैर-स्थायी निवासी खरीदारों को 15% क्रेता स्टाम्प शुल्क (BSD) का भुगतान करना होगा, और वे संपत्ति खरीद में देरी करने के लिए पहले किराए पर लेने और फिर खरीदने पर विचार कर सकते हैं
बंधक जाल: बैंक की दंडात्मक ब्याज अवधि (आमतौर पर 2-3 वर्ष) पर ध्यान दें, और जल्दी चुकौती के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान करें
पट्टा समझौता: यदि आप पट्टे पर कोई इकाई खरीदते हैं, तो आपको किरायेदार के बाहर निकलने की तारीख की पुष्टि करनी होगी और अनुबंध में इसका उल्लेख करना होगा।
