रिवर्स मॉर्गेज (सेवानिवृत्ति मॉर्गेज)

रिवर्स मॉर्गेज योजना क्या है?

रिवर्स मॉर्गेज योजनारिवर्स मॉर्गेज (जिसे "रिवर्स मॉर्गेज" या "रिवर्स मॉर्गेज लोन" के रूप में भी जाना जाता है) हांगकांग सरकार द्वारा बुजुर्गों के लिए डिजाइन किया गया एक वित्तीय उत्पाद है और 2011 में हांगकांग मॉर्गेज कॉर्पोरेशन लिमिटेड (एचकेएमसी) द्वारा लॉन्च किया गया है। मूल अवधारणा यह है कि संपत्ति के मालिक बुजुर्ग लोगों को नियमित भुगतान (जैसे मासिक नकद, एकमुश्त ऋण या क्रेडिट की एक लाइन) के बदले में अपनी संपत्ति बैंकों को गिरवी रखने की अनुमति दी जाए ताकि सेवानिवृत्ति के बाद उनकी आय में वृद्धि हो सके। बुजुर्ग लोग मूल संपत्ति में तब तक रह सकते हैं जब तक उनकी मृत्यु नहीं हो जाती या वे स्थायी रूप से वहां से चले नहीं जाते, जिसके बाद बैंक ऋण और ब्याज चुकाने के लिए संपत्ति का निपटान कर देगा।

सेवानिवृत्ति बंधक "सेवानिवृत्ति का समर्थन करने के लिए आवास का उपयोग करने" की दोधारी तलवार है: वे बुजुर्गों पर वित्तीय दबाव को कम कर सकते हैं, लेकिन वे विरासत को भी कमजोर कर सकते हैं। निर्णय लेने से पहले, आपको अपने व्यक्तिगत स्वास्थ्य, पारिवारिक आवश्यकताओं और संपत्ति बाजार की संभावनाओं का पूरी तरह से आकलन करना होगा, और यह सुनिश्चित करना होगा कि आप शर्तों के सभी विवरणों को समझें, ताकि आप अपने बाद के वर्षों में वित्तीय या निष्क्रिय स्थिति में न फंसें।

रिवर्स मॉर्गेज उन गृहस्वामियों के लिए उपयुक्त है जो अपनी सेवानिवृत्ति जीवन को बेहतर बनाने के लिए अपनी संपत्ति को "पुनर्जीवित" करना चाहते हैं, लेकिन वित्तीय आवश्यकताओं, परिवार नियोजन और दीर्घकालिक जोखिमों का व्यापक मूल्यांकन आवश्यक है। आवेदन करने से पहले किसी पेशेवर वित्तीय सलाहकार या वकील से परामर्श करना उचित रहेगा।

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रिवर्स मॉर्गेज योजनापात्रताऔरयह काम किस प्रकार करता है

1. पात्रता:
   यह नियम आमतौर पर 55 वर्ष या उससे अधिक आयु के हांगकांग के स्थायी निवासियों (बैंक की शर्तों के अधीन) पर लागू होता है, जिनके पास बिना गिरवी रखी आवासीय संपत्ति होती है।
   यदि गिरवी रखी गई संपत्ति बिना भूमि प्रीमियम भुगतान के सब्सिडीयुक्त आवास(जैसे गृह स्वामित्व योजना फ्लैट और किरायेदार खरीद योजना फ्लैट), आवेदकों की आयु कम से कम होनी चाहिए 60 वर्ष या उससे अधिक उम्र.
   
2. वित्तीय आवश्यकताएं :
   आवेदकों को यह अवश्य करना चाहिए दिवालियापन का कोई रिकॉर्ड नहीं,और दिवालियापन याचिका की कोई कार्यवाही नहीं.
   अनुमति नहीं ऋण पुनर्गठन (आईवीए) या इसी प्रकार का कोई वित्तीय समझौता।
   
3. संपत्ति की आवश्यकताएं :
   सम्पत्ती के प्रकार: हाँगकाँग से होना चाहिए आवासीय संपत्तियां(निजी आवास या सब्सिडीयुक्त आवास)।
   भवन निर्माण आयु प्रतिबंध：संपत्ति पुरानी होनी चाहिए 50 वर्ष या उससे कम. यदि भवन 50 वर्ष से अधिक पुराना है, तो कुछ एजेंसियां भवन निरीक्षण रिपोर्ट प्रस्तुत करने की मांग कर सकती हैं।
   उपयोग स्थिति: संपत्ति होनी चाहिए स्वयं-व्यस्त उपयोग, किराये पर या खाली नहीं होना चाहिए, और कोई पुनर्विक्रय प्रतिबंध नहीं(जैसे "अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी" लॉक-इन अवधि)।
   सब्सिडी वाले आवास के लिए विशेष प्रावधानभूमि प्रीमियम के बिना सब्सिडी वाले आवास के लिए पहले आवेदन करना होगा आवास प्राधिकरण/आवास सोसायटी से लिखित अनुमोदन.
   
4. संयुक्त आवेदन
   तक स्वीकार करें 3 पात्र मालिक संयुक्त आवेदन आमतौर पर पति/पत्नी, बच्चों या रिश्तेदारों द्वारा दायर किया जाता है।
   संपत्ति अवश्य होनी चाहिए संयुक्त किराये का घर सभी मालिकों को एक साथ बंधक समझौते पर हस्ताक्षर करना होगा।
   
5. कंपनी के स्वामित्व वाली संपत्तियां
   यदि संपत्ति हांगकांग पंजीकृत लिमिटेड कंपनी कंपनी आवेदक हो सकती है, लेकिन उसे निम्नलिखित शर्तें पूरी करनी होंगी:
   कंपनी की इक्विटी संरचना सरल है (उदाहरणार्थ एक पारिवारिक कंपनी);
   सभी शेयरधारक और निदेशक आवेदन पर सहमत हैं;
   कंपनी पंजीकरण प्रमाणपत्र और वित्तीय स्थिति दस्तावेज प्रदान करें।
   
6. संपत्ति मूल्यांकन :
   ऋण राशि संपत्ति के मूल्यांकन, आवेदक की आयु और चयनित योजना पर निर्भर करती है। वार्षिकी योजना(मासिक भुगतान, एकमुश्त या मिश्रित मोड)।
   
7. बंधक संपत्ति:
   बुजुर्ग लोग इस कार्यक्रम में भाग लेने वाले बैंक के पास अपनी संपत्ति गिरवी रखते हैं, और बैंक संपत्ति के मूल्यांकन, आवेदक की आयु और ब्याज दर जैसे कारकों के आधार पर मासिक भुगतान की गणना करता है।
8. कैसे प्राप्त करें?:
   आप आजीवन भुगतान, निश्चित अवधि (जैसे 10 वर्ष, 20 वर्ष) या मिश्रित मॉडल चुन सकते हैं।
   
9. पुनर्भुगतान शर्तें:
   जब बुजुर्ग की मृत्यु हो जाती है, वह स्थायी रूप से घर छोड़ देता है, या संपत्ति बेच देता है, तो बैंक ऋण का मूलधन, ब्याज और संबंधित शुल्क चुकाने के लिए संपत्ति बेच देगा। यदि बिक्री से प्राप्त राशि ऋण से अधिक हो, तो शेष राशि संपत्ति के उत्तराधिकारियों को मिलेगी; यदि बिक्री से प्राप्त राशि कम होगी तो एचकेएमसी अंतर का भुगतान करेगी (बैंक के पास कोई विकल्प नहीं है)।

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रिवर्स मॉर्टगेज के लाभों का विश्लेषण

स्थिर सेवानिवृत्ति आय

• "अचल संपत्ति" को "तरल पूंजी" में परिवर्तित करने से बुजुर्गों के लिए अपर्याप्त नकदी प्रवाह की समस्या का समाधान हो सकता है, विशेष रूप से उन लोगों के लिए जिनके पास भरण-पोषण के लिए कोई बच्चे नहीं हैं या जिनके पास सीमित बचत है।
• दैनिक खर्चों या चिकित्सा बिलों में सहायता के लिए निश्चित मासिक राशि का भुगतान किया जा सकता है।

निवास अधिकार बनाए रखें

• बुजुर्गों को अपने मूल निवास स्थान से बाहर जाने की आवश्यकता नहीं होती, जिससे उनके जीवन की गुणवत्ता बनी रहती है और वे अपनी संपत्ति बेचने के बाद किराया वृद्धि या स्थानांतरण के दबाव से बच जाते हैं।

लचीली वित्तीय व्यवस्था

• एकमुश्त ऋण (जैसे आपातकालीन चिकित्सा व्यय के लिए) या आवश्यकतानुसार धन प्राप्त करने के लिए ऋण सुविधा चुनें।
• यदि आप जीवन भर लाभ प्राप्त करना चुनते हैं, तो आप जितना अधिक समय तक जीवित रहेंगे, आपको उतना ही अधिक लाभ मिलेगा, जो उन लोगों के लिए अधिक लाभदायक है जो लंबे समय तक जीवित रहते हैं।

जोखिम आंशिक रूप से सरकार द्वारा वहन किया जाता है

• एचकेएमसी एक बीमा तंत्र प्रदान करता है। यदि संपत्ति का मूल्यह्रास हो जाता है और इसे बेचने के बाद ऋण चुकाने के लिए पर्याप्त नहीं होता है, तो अंतर की राशि एचकेएमसी द्वारा वहन की जाएगी और उत्तराधिकारियों को मुआवजा देने की आवश्यकता नहीं होगी।

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रिवर्स मॉर्गेज की संभावित कमियां

संचित ब्याज संपत्ति के मूल्य को नष्ट कर देता है

• ऋण पर ब्याज समय के साथ बढ़ता जाएगा, जिससे संपत्ति का अंतिम अवशिष्ट मूल्य काफी कम हो सकता है और उत्तराधिकारियों के अधिकार प्रभावित हो सकते हैं। यदि निकट भविष्य में बुजुर्ग की मृत्यु हो जाती है, तो उत्तराधिकारियों को संपत्ति को अपने पास बनाए रखने के लिए अग्रिम रूप से ऋण चुकाना पड़ सकता है।

संपत्ति के मूल्य में उतार-चढ़ाव का जोखिम

• यदि संपत्ति बाजार में गिरावट आती है, तो एचकेएमसी के संरक्षण के बावजूद, उत्तराधिकारी संपत्ति खो सकते हैं या शेष परिसंपत्तियों की केवल एक छोटी राशि ही प्राप्त कर सकते हैं।

उच्च प्रारंभिक समाप्ति लागत

• यदि बुजुर्ग व्यक्ति बीच में ही संपत्ति को छुड़ाना चाहते हैं (जैसे पारिवारिक कारणों से), तो उन्हें मूलधन तथा ब्याज एकमुश्त चुकाना होगा, जो कि अपर्याप्त धन के कारण प्राप्त करना कठिन हो सकता है।

सामाजिक कल्याण पात्रता प्रभावित हो सकती है

• नियमित भुगतान को आय माना जा सकता है और यह वृद्धावस्था जीवन निर्वाह भत्ता या व्यापक सामाजिक सुरक्षा सहायता के लिए पात्रता को प्रभावित कर सकता है।

पारिवारिक विवाद का खतरा

• यदि परिवार के सदस्यों के साथ पर्याप्त संवाद नहीं है, तो संपत्ति निपटान के मुद्दों पर उत्तराधिकारियों के बीच मतभेद उत्पन्न हो सकता है।

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उपयुक्तता और सावधानियाँ

• उपयुक्त：बुजुर्ग लोग जिनके कोई बच्चे नहीं हैं, उन्हें स्थिर नकदी प्रवाह की आवश्यकता है, जिनके पास उच्च संपत्ति का मूल्य है लेकिन अन्य परिसंपत्तियां कम हैं।
• उपयुक्त नहींवे लोग जो अपनी संपत्ति अपने बच्चों को छोड़ने की योजना बनाते हैं या यह अनुमान लगाते हैं कि उन्हें अल्पावधि में संपत्ति का उपयोग करने की आवश्यकता होगी।

महत्वपूर्ण सिफारिशें:

1. दीर्घकालिक ब्याज लागत और भुगतान की जाने वाली राशि के बीच संतुलन की सावधानीपूर्वक गणना करें (आप बैंक द्वारा प्रदान किए गए सिमुलेशन टूल का उपयोग कर सकते हैं)।
2. परिवार के सदस्यों के साथ पूर्ण संवाद करें और स्वतंत्र वित्तीय या कानूनी सलाह लें।
3. विभिन्न बैंकों की शर्तों की तुलना करें (जैसे ब्याज दरें, शुल्क, लचीलापन, आदि)।

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गणना सूत्र और चरण

1. बंधक मूलधन (P) निर्धारित करें
   • संपत्ति मूल्यांकन (वी):
     • यदि V≤800V≤8,000,000 HKD:
       पी=वी×1001टीपी3टीपी=वी×1001टीपी3टी
     • यदि 8008 मिलियन < V ≤ 2500 V ≤ 25 मिलियन हांगकांग डॉलर:
       पी = 800 × 100% + (V − 800) × 50%P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%
     • यदि V>2500V>HKD25 मिलियन:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16.50 मिलियन हांगकांग डॉलर
2. भुगतान अवधि की संख्या निर्धारित करें (n)
   • वार्षिकी अवधिवर्षों की एक निश्चित संख्या चुनें (जैसे 10 वर्ष, 15 वर्ष), या आवेदक की आयु के आधार पर शेष जीवन प्रत्याशा का अनुमान लगाएं (जैसे 80 वर्षीय व्यक्ति की जीवन प्रत्याशा 15 वर्ष, n=15×12=180 महीने)।
3. दर योजना चुनें
   • अस्थायी ब्याज: बाजार ब्याज दरों (जैसे HIBOR) से जुड़ा हुआ है और मासिक रूप से बदलता है।
   • निश्चित ब्याजएक निश्चित ब्याज दर, जो आमतौर पर फ्लोटिंग दर योजना की प्रारंभिक ब्याज दर से अधिक होती है, लेकिन लंबी अवधि में स्थिर होती है।
4. मासिक वार्षिकी (एम) की गणना करें
   उपयोगवर्तमान मूल्य सूत्र, बंधक मूलधन पीपी को मासिक भुगतानों में परिशोधित करें: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • आरआर: मासिक ब्याज दर (वार्षिक ब्याज दर ÷ 12)
   • nn: भुगतान महीनों की कुल संख्या

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प्रभावित करने वाले प्रमुख कारक

• संपत्ति मूल्यांकन:वी↑⇒पी↑⇒एम↑
• वार्षिकी अवधि:n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (भुगतान अवधि जितनी छोटी होगी, मासिक भुगतान उतना ही बड़ा होगा)
• आवेदक की आयु：आयु↑⇒n↓⇒M↑
• दर योजनानिश्चित ब्याज में आमतौर पर कम ब्याज दर r↓⇒M↑r↓⇒M↑ का उपयोग किया जाता है, इसलिए मासिक वार्षिकी अधिक होती है।

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उदाहरण गणना

केस पैरामीटर

• संपत्ति का मूल्यांकन: HK$12 मिलियन
• वार्षिकी अवधि: 15 वर्ष (n=180 महीने)
• आवेदक की आयु: 75 वर्ष
• ब्याज दर योजना: निश्चित ब्याज (वार्षिक ब्याज दर 3% → मासिक ब्याज दर 0.25%)

कदम

1. बंधक मूलधन (पी):P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=10 मिलियन हांगकांग डॉलर
2. मासिक वार्षिकी (एम)：एम=10,000,000×0.00251−(1+0.0025)−180एम=10,000,000×1−(1+0.0025)−1800.0025​
   • हर की गणना करें:
     (1.0025)−180≈0.644, इसलिए 1−0.644=0.356
   • परिणाम: M≈10,000,000×0.0025/0.356≈एचकेडी 70,225/माह

• उच्च संपत्ति मूल्य, अल्पकालिक वार्षिकी, बुजुर्ग आवेदक, निश्चित दर वाली योजनाएंमासिक वार्षिकी भुगतान में उल्लेखनीय वृद्धि होगी।
• वास्तविक गणना को बैंक द्वारा प्रदान की गई ब्याज दर और एक्चुरियल मॉडल के अनुसार समायोजित करने की आवश्यकता है। सटीक उद्धरण प्राप्त करने के लिए किसी पेशेवर संस्थान से परामर्श करने की सिफारिश की जाती है।

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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों

निम्नलिखित घटनाएँ निलंबन घटना मानी जाएंगी:

(क) आप संबंधित सरकारी पट्टे या आपसी अनुबंध के भवन विलेख का उल्लंघन करते हैं;
(ख) आपने प्रबंधन शुल्क, दरें और सरकारी किराया आदि का भुगतान नहीं किया है;
(ग) आपके पास आग और संपत्ति को होने वाली अन्य गंभीर क्षति के लिए बीमा नहीं है;
(घ) संपत्ति का उचित रखरखाव करने और उसे अच्छी स्थिति में रखने में आपकी विफलता;
(ई) संपत्तियों से संबंधित किसी भी कानून, नियम और विनियमन का पालन करने में आपकी विफलता;
(च) आप संपत्ति के संबंध में किसी सरकारी प्राधिकरण या भवन प्रबंधक द्वारा जारी किसी आदेश या नोटिस का पालन करने में विफल रहे हैं।
जानना;
(छ) आप अपनी संपत्ति के संबंध में आवश्यक वार्षिक विवरण प्रदान करने में विफल रहते हैं;
(एच) आपने किसी लाभार्थी (प्रासंगिक रिवर्स मॉर्गेज डीड के तहत ऋण देने वाली संस्था के अलावा) के लिए ऋण स्थापित किया है;
आपकी संपत्ति में कोई भी प्रभार या अन्य हित जब तक कि आपने पहले प्राप्त नहीं किया हो
लिखित सहमति
(i) आपकी ओर से कोई ऐसा कार्य या चूक जो संपत्ति के मूल्य पर प्रतिकूल प्रभाव डालती है या उसे नुकसान पहुंचाती है
प्रासंगिक रिवर्स मॉर्गेज डीड के तहत सुरक्षा हित; या
(जे) आप संबंधित ऋण समझौते या किसी भी प्रासंगिक कानूनी दस्तावेज़ के तहत अपने किसी भी दायित्व का उल्लंघन करते हैं;
या रिवर्स मॉर्टगेज ऋण के संबंध में ऋणदाता को कोई गलत या भ्रामक जानकारी प्रदान करना।
सामग्री।
टिप्पणी:
यदि आपके पास रिवर्स मॉर्गेज ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में एक से अधिक संपत्ति है, तो कोई भी
संपत्ति का कोई भी निलंबन आपके संपूर्ण बंधक ऋण का निलंबन माना जाएगा

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समाप्ति घटनाएँ

निम्नलिखित घटनाएँ घटित होने पर समाप्ति घटना मानी जाएँगी:
(क) आप अपने ऋणदाता की लिखित सहमति के बिना अपनी संपत्ति किराए पर देते हैं;
(ख) आप और आपके रिवर्स मॉर्टगेज ऋण के सभी सह-उधारकर्ता (यदि कोई हो) की मृत्यु हो गई है;
(ग) आप या आपके किसी सह-उधारकर्ता (यदि कोई हो) को आपके रिवर्स मॉर्गेज ऋण पर निर्णय दिया गया है
दिवालिया हो, या व्यक्तिगत स्वैच्छिक व्यवस्था के अधीन हो;
(घ) यदि निलंबन को सुधारा जा सकता है और आप निलंबन के 6 महीने के भीतर ऐसा करने में विफल रहते हैं
इसे अपने अंदर ही सुधार लें;
(ई) निलंबन की ऐसी घटना घटित होती है जिसे सुधारा नहीं जा सकता;
(च) आपकी संपत्ति हांगकांग सरकार या किसी प्रासंगिक प्राधिकारी द्वारा वापस ले ली गई है;
(छ) आपकी संपत्ति के संबंध में सरकारी पट्टा नवीकरण के बिना समाप्त कर दिया गया है;
(ज) किसी सक्षम व्यक्ति ने लिखित रूप से यह निर्धारित कर लिया है कि आपकी संपत्ति पर अब सुरक्षित रूप से कब्जा नहीं किया जा सकता है;
(i) आपकी संपत्ति या वह भवन जिस पर आपकी संपत्ति स्थित है, पूरी तरह या काफी हद तक ढह गया है;
(जे) आपकी संपत्ति अनिवार्य रूप से बेची जाती है और बिक्री पूरी हो जाती है;
(ट) आपकी संपत्ति का संयुक्त स्वामित्व विभाजित हो गया है; या
(l) आप स्वेच्छा से संपत्ति का खाली कब्जा ऋणदाता को सौंप देते हैं।
टिप्पणी:
यदि आपके पास रिवर्स मॉर्गेज ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में एक से अधिक संपत्ति है, तो कोई भी
संपत्ति की परिपक्वता घटनाएं आपके संपूर्ण सेवानिवृत्ति बंधक ऋण की परिपक्वता घटनाओं का गठन करेंगी।