विषयसूची
ऋण बढ़ता जाता है और अंततः फट जाता है
उच्च न्यायालय के दस्तावेजों के अनुसार, डेंग याओबांग (डेंग चेंगबो के बेटे) के अधीन तीन कंपनियों, अर्थात् झेंगपिन कमर्शियल, झेंगपिन मार्केटिंग और झेंगशेंग को इस वर्ष अप्रैल की शुरुआत में ही परिसमापन के लिए बाध्य करने का आदेश दिया गया था। इन तीन कंपनियों के लिए परिसमापन आदेश, पहली डोमिनो को नीचे धकेलने जैसा था, जिससे आईसीबीसी (एशिया) को ऋण सुरक्षा प्रक्रिया शुरू करने के लिए प्रेरित किया गया।
यह ध्यान देने योग्य है कि अधिग्रहित संपत्तियों में बंधक संरचना अत्यंत जटिल है। बैसुइटांग कंपनी लिमिटेड, जो यूपिन रिसोर्ट होटल का मालिक है, ने जनवरी 2021 में आईसीबीसी (एशिया) से दूसरा बंधक वित्तपोषण प्राप्त किया, जबकि हुआयु इन्वेस्टमेंट, जो सीसाइड प्लाजा का मालिक है, ने दूसरे और तीसरे बंधक के सुपरइम्पोज़्ड बंधक को भी शामिल किया। वरिष्ठ ऋण पुनर्गठन वकील लियांग युनक्सिन ने बताया: "यह बहुस्तरीय बंधक संरचना ढीली मौद्रिक नीति की अवधि के दौरान भी काम कर सकती है, लेकिन जब बाजार की स्थिति विपरीत हो जाती है तो चूक की एक श्रृंखला को ट्रिगर करना बहुत आसान है।"
सीसाइड प्लाजा के "मृत्यु चक्र" का मूल्य नौ वर्षों में लगभग 40% कम हो गया है
बाजार द्वारा "भूतहा शहर" करार दिए गए त्सुएन वान प्रोमेनेड ने हांगकांग की खुदरा अचल संपत्ति के उत्थान और पतन को देखा है। हमारे समाचार पत्र ने भूमि रजिस्ट्री रिकॉर्ड की जांच की और पाया कि 368 शा त्सूई रोड पर स्थित इस शॉपिंग मॉल का स्वामित्व पिछले दशक में तीन बार बदला गया है:
2012: न्यू वर्ल्ड डेवलपमेंट को वांग ऑन ग्रुप को 500 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेचा गया
2015: हांग अन को डेंग चेंगबो परिवार को 820 मिलियन युआन में बेचा गया
2024: वर्तमान मूल्यांकन घटकर 900 मिलियन युआन रह जाएगा
चौंकाने वाली बात यह है कि हालांकि डेंग परिवार ने सत्ता संभालने के बाद कई बार बदलाव करने की कोशिश की, फिर भी वे "मृत क्षेत्र" अभिशाप से छुटकारा पाने में असमर्थ रहे। 2017 में इसे चिकित्सा केंद्र में परिवर्तित करने की योजना निरस्त कर दी गई, तथा 2018 में शुरू किया गया ज़ॉम्बी-थीम वाला गेम पार्क केवल आधे साल तक ही चला। शॉपिंग मॉल की वर्तमान रिक्तता दर 90% से अधिक है, तथा पूरे मॉल को दिन में अभी भी प्रकाश की आवश्यकता होती है, तथा इसका मूल मासिक परिचालन व्यय HK$800,000 जितना अधिक है।
सीबीआरई की नवीनतम मूल्यांकन रिपोर्ट से पता चलता है कि संपत्ति की वर्तमान कीमत केवल एचके$2,884 प्रति वर्ग फुट है, जो 2015 में खरीद मूल्य से एचके$371,000 की गिरावट है। यदि होल्डिंग अवधि के दौरान ब्याज और नवीकरण व्यय को शामिल किया जाए, तो वास्तविक नुकसान एचके$500 मिलियन से अधिक हो सकता है। सैविल्स के शोध प्रमुख स्टीफन से-मिंग ने कहा: "हार्बर स्क्वायर की दुर्दशा दूसरी श्रेणी के शॉपिंग मॉल की संरचनात्मक समस्याओं को दर्शाती है। ई-कॉमर्स के प्रभाव और उपभोग पैटर्न में बदलाव के साथ, ऐसी संपत्तियां 'स्थायी नकारात्मक संपत्ति' बन सकती हैं।"
होटल COZI को पुनर्जीवित करने का सपना टूट गया क्योंकि महामारी आखिरी बाधा बन गई
एक अन्य अधिग्रहीत संपत्ति, तुएन मुन कोज़ी रिसोर्ट होटल का भाग्य भी उतना ही उतार-चढ़ाव भरा रहा। 2013 में, डेंग परिवार ने इस संपत्ति को खरीदा, जो मूल रूप से एक औद्योगिक इमारत थी, HK$500 मिलियन में, और पुनरुद्धार और जीर्णोद्धार पर HK$300 मिलियन खर्च किए। 2019 में इसे चार सितारा होटल के रूप में खोला गया। अप्रत्याशित रूप से, सामाजिक आंदोलनों और महामारी के दोहरे प्रहार के कारण, 2022 में अधिभोग दर लंबे समय तक 30% से नीचे रही।
होटल उद्योग के सूत्रों ने बताया कि प्रबंधन ने होटल को क्वारंटीन होटल में बदलने का प्रयास किया था, लेकिन तुएन मुन की दूरस्थ भौगोलिक स्थिति के कारण वे सरकारी अनुबंध प्राप्त करने में असमर्थ रहे। 2023 में बिक्री के लिए रखी जाने वाली परियोजना की मांग कीमत 1.48 बिलियन युआन है, जो 800 मिलियन युआन के कुल निवेश से 85% अधिक है, और बाजार द्वारा इसे "काल्पनिक मूल्य" के रूप में उपहास किया जाता है। जेएलएल के होटल विभाग के प्रबंध निदेशक चान यिउ-चेउंग ने कहा: "तुएन मुन क्षेत्र में व्यापारिक यात्रियों की कमी है। रिसॉर्ट होटल सीमा पार के यात्रियों पर निर्भर हैं और मुख्य भूमि और हांगकांग के बीच धीमी सीमा शुल्क निकासी के कारण जीवित नहीं रह सकते।"
रिसीवरशिप प्रक्रिया शुरू होने के बाद ऋणदाता दुविधा में
रिसीवर के रूप में, प्राइसवाटरहाउस कूपर्स को अब एक कठिन निर्णय का सामना करना पड़ रहा है। हार्बर प्लाजा को उदाहरण के तौर पर लें, यदि इसे दूसरे और तीसरे बंधक ऋण और कानूनी फीस में कटौती के बाद, HK$900 मिलियन की वर्तमान कीमत पर बेचा जाता है, तो तांग परिवार सब कुछ खो सकता है। इससे भी ज़्यादा परेशानी की बात यह है कि बाज़ार में इसी तरह की संपत्तियों का गंभीर बैकलॉग है। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2023 में हांगकांग में खुदरा संपत्तियों की रिक्ति दर 12.8% तक पहुँच जाएगी, जो 20 साल का उच्चतम स्तर है।
आईसीबीसी (एशिया) के पास अब दो विकल्प हैं: एक तो यह कि इसे कम कीमत पर बेचकर जल्द से जल्द नकद प्राप्त कर लिया जाए, लेकिन इसके लिए उसे भारी नुकसान उठाना पड़ेगा; दूसरा, संपत्ति के नवीनीकरण के लिए धन का निवेश करना, लेकिन यह पूंजी निवेश के "अथाह गड्ढे" में गिर सकता है। डेलॉयट के भागीदार झोउ झिवेई, जो रिसीवरशिप प्रक्रिया से परिचित हैं, ने कहा: "ऐसी गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों के निपटान में आमतौर पर 18-24 महीने लगते हैं, इस दौरान होल्डिंग लागत शेष मूल्य को खा जाती है।"
डेंग परिवार के साम्राज्य का अंतिम चरण: गैर-प्रमुख क्षेत्र की संपत्तियां संकट में
हाल के वर्षों में डेंग चेंगबो परिवार द्वारा संपत्ति की बिक्री की लहर वास्तव में हांगकांग अचल संपत्ति बाजार के परिवर्तन का एक सूक्ष्म रूप है। आंकड़े बताते हैं कि 2020 के बाद से, परिवार ने 60 से अधिक संपत्तियां बेची हैं, लगभग 15 बिलियन युआन की नकदी प्राप्त की है, और अधिकांश लेनदेन की कीमतें बुक वैल्यू से 30%-50% कम हैं। हालांकि, तेजी से डीलीवरेजिंग अभी भी बाजार मूल्यह्रास की गति के साथ नहीं चल सकती है। 2023 के अंत तक, इसकी गैर-प्रमुख वाणिज्यिक संपत्तियों का औसत मूल्यांकन अपने चरम से 45% तक गिर गया है।
अर्थशास्त्री गुआन झाओझाओ ने बताया: "डेंग मामले ने हांगकांग के रियल एस्टेट डेवलपर्स की दो बड़ी गलतफहमियों को उजागर किया - गैर-प्रमुख क्षेत्रों में परिवर्तन की क्षमता को अधिक आंकना और बढ़ती ब्याज दर चक्र की स्थिरता को कम आंकना। जब 3% युग की वित्तपोषण लागत 5% युग की परिसंपत्ति वापसी दर से मिलती है, तो पूंजी श्रृंखला के टूटने में केवल समय की बात है।"
संरचनात्मक दुविधा को सुलझाना मुश्किल है। हांगकांग के वाणिज्यिक संपत्ति बाजार का भविष्य कहां है?
इस अधिग्रहण की घटना ने हांगकांग के वाणिज्यिक संपत्ति बाजार में गहन चिंतन को जन्म दिया है। दूरस्थ कार्य के लोकप्रिय होने और उपभोग पैटर्न में बदलाव के साथ, पारंपरिक शॉपिंग मॉल की मांग संरचना में मौलिक परिवर्तन आया है। सेंटालाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंट के आंकड़ों से पता चलता है कि 2018 की तुलना में 2023 में हांगकांग में शॉपिंग मॉल में आगंतुकों की संख्या में 28% की गिरावट आएगी, लेकिन अनुभवात्मक उपभोग स्थानों का किराया प्रतिरोध पारंपरिक खुदरा की तुलना में तीन गुना अधिक मजबूत है।
हांगकांग के सिटी यूनिवर्सिटी में बिल्डिंग टेक्नोलॉजी विभाग के प्रोफेसर चैन होन वान ने सुझाव दिया: "द्वितीय श्रेणी के शॉपिंग मॉल को 'स्थानिक जीन परिवर्तन' से गुजरना होगा, जैसे कि डेटा सेंटर, कोल्ड चेन वेयरहाउस या शिक्षा केंद्रों में बदलना। सरकार को पुराने वाणिज्यिक क्षेत्रों में नए कार्यों को शामिल करने के लिए टाउन प्लानिंग नियमों में संशोधन करने की भी आवश्यकता है।"
डेंग परिवार का वित्तीय संकट न केवल व्यक्तिगत कंपनियों के अत्यधिक लाभ उठाने के बारे में एक सबक है, बल्कि हांगकांग की रियल एस्टेट अर्थव्यवस्था के परिवर्तन का एक उदाहरण भी है। जब "स्थान, स्थान, स्थान" का सुनहरा नियम डिजिटलीकरण की लहर का सामना करेगा, तो कंक्रीट स्थान में नए मूल्य को कैसे इंजेक्ट किया जाए, यह अस्तित्व का मुद्दा बन जाएगा जिसका सामना पूरे उद्योग को करना होगा। हार्बरफ्रंट प्लाजा की निऑन लाइटें अंततः पुनः जगमगा उठेंगी, लेकिन वे केवल खाली दुकानों को ही नहीं, बल्कि हांगकांग के रियल एस्टेट उद्योग के पुनर्जन्म की नई दिशा को भी रोशन करेंगी।
