विषयसूची
बैंक अवमूल्यन की परिभाषा और प्रभाव
परिभाषा
कम मूल्यांकन का अर्थ है कि बैंक द्वारा संपार्श्विक (जैसे अचल संपत्ति, भूमि, आदि) का मूल्यांकन, बाजार लेनदेन मूल्य या मालिक की अपेक्षाओं से कम है।
प्रभाव
इस घटना के परिणामस्वरूप ऋण राशि में कमी आ सकती है, जिससे खरीदार को नकदी में अंतर की भरपाई करनी पड़ सकती है, या संपत्ति लेनदेन प्रक्रिया प्रभावित हो सकती है।
बैंकों द्वारा संपत्तियों का कम मूल्यांकन करने के मुख्य कारण
- बढ़ती ब्याज दरें और पुनर्वित्त चुनौतियांउच्च ब्याज दरें उधार लेने की लागत को बढ़ाती हैं, संपत्ति के मूल्यों को कम करती हैं, तथा बैंकों को रूढ़िवादी मूल्यांकन करने के लिए बाध्य करती हैं।
- बाजार संरचना में परिवर्तनकोविड के बाद कार्यालय रिक्तियों और खुदरा गतिविधि में गिरावट सीआरई मूल्यों को प्रभावित करती है, विशेष रूप से बैंकों द्वारा रखी गई संकटग्रस्त परिसंपत्तियों को।
- बैंकों की रूढ़िवादी मूल्यांकन प्रथाएँजोखिम कम करने के लिए, बैंक, विशेष रूप से विनियामक दबाव में, सम्पत्तियों का कम मूल्यांकन करते हैं।
- ऋण परिपक्वता दबाव: बड़ी संख्या में सीआरई ऋण परिपक्व हो जाते हैं और उन्हें पुनर्वित्त की आवश्यकता होती है, जिसके कारण संपत्ति के मूल्यों का कम आकलन हो सकता है।
1. बाजार कारक
1. बाजार में अत्यधिक अस्थिरता
- बदलता आर्थिक परिवेशजब अर्थव्यवस्था अस्थिर होती है (जैसे बढ़ती मुद्रास्फीति, बढ़ती ब्याज दरें और बढ़ती बेरोजगारी), तो बैंक जोखिम को कम करने के लिए मूल्यांकन में रूढ़िवादी रुख अपनाते हैं। उदाहरण के लिए, 2020 की महामारी के दौरान, कुछ क्षेत्रों में आवास की कीमतें अल्पावधि में गिर गईं, और बैंक मूल्यांकन मध्यम और दीर्घकालिक जोखिमों को दर्शा सकते हैं।
- क्षेत्रीय आपूर्ति और मांग असंतुलनयदि किसी विशेष क्षेत्र में अचल संपत्ति की अधिक आपूर्ति है, तो बैंक भविष्य में मूल्य में गिरावट से बचने के लिए अपने मूल्यांकन को कम कर सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप अपर्याप्त संपार्श्विक मूल्य होगा।
2. लेन-देन डेटा में देरी
- बैंक मूल्यांकन अक्सर हाल के लेनदेन रिकॉर्ड पर आधारित होते हैं। यदि बाजार अल्पावधि में तेजी से बढ़ता है (जैसे कि किसी लोकप्रिय नए जिले का विकास), लेकिन नवीनतम लेनदेन डेटा के समर्थन का अभाव है, तो मूल्यांकन तुरंत बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है।
- उदाहरण के लिए: उभरते प्रौद्योगिकी पार्कों के आसपास आवास की कीमतें कम्पनियों के आगमन के कारण बढ़ गई हैं, लेकिन बैंकिंग प्रणाली ने अभी तक उस क्षेत्र के लिए संदर्भ मूल्य को अद्यतन नहीं किया है।
3. क्षेत्रीय विकास मतभेद
- बैंकों के पास विभिन्न क्षेत्रों के लिए अलग-अलग जोखिम मूल्यांकन मानक हैं। दूरदराज के क्षेत्रों या पुराने समुदायों में मूल्यांकन आमतौर पर कम तरलता और सीमित मूल्यवृद्धि क्षमता के कारण रूढ़िवादी होता है।
- मामला: हांगकांग के दूरस्थ द्वीपों और शहर के केंद्र के बीच मूल्यांकन अंतर 20%-30% तक पहुंच सकता है।
2. संपत्ति की स्थिति
1. संपत्ति की भौतिक स्थिति
- आयु और संरचनात्मक मुद्देपुरानी संपत्तियों का मूल्यांकन उच्च रखरखाव लागत और कम स्थायित्व के कारण कम किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, 30 वर्ष से अधिक पुरानी किसी किराये की इमारत का बैंक मूल्यांकन उसी क्षेत्र में स्थित किसी नई इमारत के मूल्यांकन से कम हो सकता है।
- सजावट और सुविधाएंयदि संपत्ति की आंतरिक सजावट जीर्ण-शीर्ण है या उसमें बुनियादी सुविधाओं (जैसे लिफ्ट और पार्किंग स्थान) का अभाव है, तो मूल्यांकन बाजार की अपेक्षाओं से कम हो सकता है।
2. संपत्ति अधिकार और कानूनी मुद्दे
- अस्पष्ट संपत्ति अधिकारसाझा संपत्ति अधिकार, उत्तराधिकार विवाद या अनसुलझे कानूनी कार्यवाही से जुड़े मामलों में, बैंक सीधे तौर पर ऋण देने से इनकार कर सकते हैं या मूल्यांकन को काफी कम कर सकते हैं।
- अवैध इमारतेंयदि अतिरिक्त निर्माण (जैसे छत पर निर्माण) सरकार द्वारा अनुमोदित नहीं है, तो बैंक इसे मूल्यांकन में शामिल नहीं कर सकता है।
3. विशेष प्रयोजन गुण
- वाणिज्यिक भूमि, औद्योगिक संयंत्र या मिश्रित उपयोग वाली संपत्तियों का मूल्यांकन आमतौर पर बैंकों द्वारा उनकी खराब तरलता के कारण आवासीय संपत्तियों की तुलना में कम कीमत पर किया जाता है। उदाहरण के लिए, ताइवान में औद्योगिक आवास को अक्सर कम मूल्यांकन की समस्या का सामना करना पड़ता है।
तृतीय. बैंकिंग नीतियां और जोखिम प्रबंधन
1. जोखिम से बचने की प्रवृत्ति
- बैंकों को यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता होती है कि संपार्श्विक का मूल्य ऋण चूक के जोखिम को कवर करने के लिए पर्याप्त है, इसलिए वे आमतौर पर "रूढ़िवादी मूल्यांकन" सिद्धांत को अपनाते हैं। उदाहरण के लिए, 10 मिलियन के बाजार मूल्य वाली संपत्ति के लिए, बैंक केवल 8 मिलियन पर इसका मूल्यांकन कर सकता है, जिससे 20% बफर स्पेस बच जाएगा।
2. आंतरिक रेटिंग मॉडल की सीमाएँ
- बैंक अक्सर स्वचालित मूल्यांकन प्रणाली (एवीएम) या निश्चित सूत्रों (जैसे तुलना विधि और आय विधि) पर भरोसा करते हैं, जो व्यक्तिगत संपत्तियों (जैसे दृश्य और स्कूल जिले) के विशेष लाभों को नजरअंदाज कर सकते हैं।
- मामला: खरीदार ताइपे शहर के दा’आन जिले के एक प्रतिष्ठित स्कूल जिले में एक संपत्ति के लिए उच्च प्रीमियम का भुगतान करने को तैयार हैं, लेकिन बैंक का मूल्यांकन केवल औसत आवासीय संपत्ति के आधार पर ही किया जा सकता है।
3. ऋण राशि सीमा
- सरकारी विनियामक आवश्यकताएं, जैसे कि कुछ क्षेत्रों के लिए केंद्रीय बैंक की ऋण-से-मूल्य सीमा, बैंकों को अनुपालन के लिए अपने मूल्यांकन को सक्रिय रूप से कम करने के लिए बाध्य कर सकती हैं। उदाहरण के लिए, उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों के लिए ऋण सीमा 60% है, और बैंक ऋण राशि को नियंत्रित करने के लिए मकान की कीमतों को कम आंक सकते हैं।
4. मानवीय कारक
1. मूल्यांकनकर्ता का व्यक्तिपरक निर्णय
- मानक प्रक्रिया के बावजूद, मूल्यांकनकर्ता का अनुभव और प्राथमिकताएं परिणामों को प्रभावित कर सकती हैं। उदाहरण के लिए, पुरानी इमारतों के लिए मूल्यह्रास दर की गणना के लिए एक समान मानकों का अभाव है।
2. मकान मालिक मूल्य निर्धारण के मामले में अत्यधिक आक्रामक हैं
- खरीदारों को आकर्षित करने के लिए, विक्रेता या रियल एस्टेट एजेंट जानबूझकर सूचीकरण मूल्य बढ़ा सकते हैं, जिससे बाजार मूल्य "कृत्रिम रूप से ऊंचा" हो जाता है और बैंक के मूल्यांकन के साथ अंतर बढ़ जाता है।
3. सूचना विषमता
- बैंकों के पास संपत्ति के बारे में पूरी जानकारी न होने (जैसे छिपे हुए दोष और भविष्य में क्षेत्र के विकास की योजना) के कारण कम आंकलन हो सकता है। उदाहरण के लिए, मालिक को एमआरटी विस्तार परियोजना के बारे में पता था, लेकिन बैंक ने मूल्यांकन में इसे ध्यान में नहीं रखा।
V. बाह्य नीतियां और विनियमन
1. सरकारी विनियामक उपाय
- आवास की कीमतों पर अंकुश लगाने की नीतियां (जैसे कि रियल एस्टेट कर और ऋण नियंत्रण) बैंक मूल्यांकन को दबा सकती हैं। उदाहरण के लिए, हांगकांग गैर-स्थायी निवासियों पर 30% स्टाम्प शुल्क लगाता है, जो अप्रत्यक्ष रूप से विदेशी खरीदारों द्वारा खरीदी गई संपत्तियों के बैंकों के मूल्यांकन को कम कर देता है।
2. पर्यावरणीय और सामाजिक जोखिम
- प्राकृतिक आपदाओं से प्रभावित क्षेत्रों (जैसे भूकंप क्षेत्र और बाढ़ से प्रभावित निचले इलाके) को बैंकों द्वारा उच्च जोखिम के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है, और मूल्यांकन के दौरान 10%-15% को सीधे काटा जा सकता है।
- सामाजिक घटनाओं का प्रभाव: 2019 में हांगकांग में प्रत्यर्पण विरोधी बिल आंदोलन के दौरान, कुछ क्षेत्रों में आवास की कीमतों में उतार-चढ़ाव तेज हो गया और बैंक मूल्यांकन अधिक रूढ़िवादी हो गए।
3. अंतर्राष्ट्रीय आर्थिक स्थिति
- विदेशी मुद्रा में उतार-चढ़ाव और सीमा-पार पूंजी प्रवाह पर प्रतिबंध (जैसे कि चीन का पूंजी नियंत्रण) विदेशी खरीदारों की मांग को प्रभावित कर सकते हैं, जिसके कारण बैंकों को संबंधित संपत्तियों के मूल्यांकन को कम करना पड़ सकता है।
6. तकनीकी त्रुटियाँ
1. डेटा प्रविष्टि त्रुटि
- भवन के क्षेत्रफल, मंजिल या आयु में मानवीय त्रुटियाँ, प्रणाली के मूल्यांकन में विचलन का कारण बन सकती हैं। उदाहरण के लिए, यदि "वास्तविक क्षेत्र 30 पिंग" को गलती से "25 पिंग" भर दिया गया है, तो अनुमानित कीमत सीधे कम हो जाएगी।
2. सिस्टम एल्गोरिथम दोष
- स्वचालित मूल्यांकन मॉडल जो प्रमुख चरों (जैसे संपत्ति अभिविन्यास और सामुदायिक प्रबंधन गुणवत्ता) को शामिल करने में विफल रहते हैं, वे व्यवस्थित रूप से कम आकलन उत्पन्न कर सकते हैं।
7. विशेष मामले और व्यापक कारक
1. पूर्व-बिक्री और पूर्व-बिक्री संपत्तियां
- पूर्व-बिक्री वाले मकान अभी पूरे नहीं हुए हैं, और बैंक केवल वर्तमान स्थिति (जैसे भूमि का मूल्य) या डेवलपर की वित्तीय स्थिति के आधार पर ही उनके मूल्य का अनुमान लगा सकते हैं, जो अक्सर खरीदार के अनुबंध मूल्य से कम होता है।
2. सांस्कृतिक संपत्ति या ऐतिहासिक इमारतें
- यद्यपि संरक्षित ऐतिहासिक स्थलों के पुनर्निर्माण के लिए बाजार अत्यंत दुर्लभ है, लेकिन रखरखाव लागत और उपयोग पर प्रतिबंधों के कारण बैंक मूल्यांकन कम हो सकता है।
3. सीमा पार संपत्तियां
- विदेशी संपत्तियों के लिए सूचना में पारदर्शिता की कमी, विनिमय दर जोखिम और जटिल कर प्रणाली के कारण, बैंक आमतौर पर उनका मूल्यांकन काफी कम कर देते हैं या ऋण देने से इनकार कर देते हैं।
अवमूल्यन से निपटने की रणनीतियाँ
- तैयारीखरीदार को विभिन्न बैंकों के मूल्यांकन की तुलना करनी चाहिए तथा संपत्ति की सम्पूर्ण जानकारी (जैसे नवीकरण प्रमाणपत्र और क्षेत्रीय विकास योजनाएं) उपलब्ध करानी चाहिए।
- बातचीत स्थान: रियल एस्टेट एजेंट के माध्यम से बैंक से संवाद करें और पुनर्मूल्यांकन या अतिरिक्त गारंटी के प्रावधान के लिए प्रयास करें।
- दीर्घकालिक परिप्रेक्ष्ययदि मूल्यांकन अत्यधिक गर्म बाजार को कम दर्शाता है, तो खरीदारों को अपने वित्तीय जोखिमों की पुनः जांच करने की आवश्यकता है।
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