विषयसूची
लव ओशन सॉन्ग एक "नुकसान शिविर" बन गया है
शम शुई पोप्रेम सागर गीतइस अर्ध-नवीन संपत्ति में इस महीने अब तक लगभग 5 लेन-देन दर्ज किए गए हैं, लेकिन ये सभी घाटे में बेचे गए हैं। उदाहरण के तौर पर दो बेडरूम वाली इकाई को ही लीजिए। यह ब्लॉक 1, रूम ए के मध्य तल पर स्थित है, जिसका बिक्री योग्य क्षेत्रफल 496 वर्ग फीट है। इसमें दो शयनकक्ष और एक स्नानघर है तथा यहां से दक्षिण-पश्चिम शहर का दृश्य दिखाई देता है। इसे हाल ही में 6.7 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेचा गया, जिसमें प्रति वर्ग फुट कीमत केवल 13,508 हांगकांग डॉलर थी। पीछे मुड़कर देखें तो, मूल मालिक ने मार्च 2020 में 9.039 मिलियन युआन में संपत्ति खरीदी थी और इसे 5 साल तक अपने पास रखा था। अब जब उसने इसे दोबारा बेचा तो उसे बहुत सारा पैसा खोना पड़ा।2.339 मिलियनयुआन, 26% जितना मूल्यह्रास। यह न केवल संख्या में कमी है, बल्कि निवेश विश्वास पर भी निर्मम प्रहार है।
फिर देखोभूमि रजिस्ट्री जानकारीइस महीने अन्य 4 लेन-देन भी समान रूप से निराशाजनक थे, जिनमें से सभी 2-बेडरूम इकाइयाँ थीं, जिनमें लेन-देन की कीमतें HK$6.8 मिलियन से HK$7.28 मिलियन तक थीं, और प्रति वर्ग फुट की कीमतें HK$13,498 से HK$14,918 तक थीं, लेकिन उनमें से कोई भी पैसा खोने के भाग्य से नहीं बच पाया। उनमें से, सबसे बड़ा नुकसान वाला कमरा बिल्डिंग 5 की 19 वीं मंजिल पर कमरा सी है। मूल मालिक ने इसे नवंबर 2020 में 9.231 मिलियन युआन में खरीदा था और हाल ही में इसे 6.8 मिलियन युआन में बेच दिया था, जिसमें 2.431 मिलियन युआन का बुक लॉस और 27% का मूल्यह्रास था। संख्याओं की इस श्रृंखला के पीछे एक क्रूर सत्य छिपा हुआ प्रतीत होता है: ऐ हाई सांग के मालिक सामूहिक रूप से "धन वाष्पीकरण" के दुःस्वप्न में फंस गए हैं। क्या ऐसा इसलिए है कि बाजार निर्दयी है, या फिर ऐसा इसलिए है कि जब हमने ऊंची कीमत पर बाजार में प्रवेश किया था तो हम बहुत अधिक आशावादी थे? संपत्ति बाजार में आए इस तूफान ने स्पष्ट रूप से "आम लोगों के लिए स्वर्ग" कहे जाने वाले शम शुई पो पर भी ग्रहण लगा दिया है।
कटाव के चार प्रमुख कारण
उच्च प्रवेश और मूल्य समायोजन
इस मामले में मालिक ने मार्च 2020 में RMB 9.039 मिलियन में यूनिट खरीदी थी। उस समय, यह महामारी का प्रारंभिक चरण था। वैश्विक मात्रात्मक सहजता नीतियों ने परिसंपत्ति की कीमतों को बढ़ा दिया, और प्रत्यक्ष संपत्तियों की कीमतें आम तौर पर ऊंची रहीं। हालांकि, 2022 से ब्याज दर वृद्धि चक्र की शुरुआत के साथ (हांगकांग की प्राइम रेट 5% से बढ़कर 6.5% हो जाएगी), सुस्त आर्थिक सुधार के साथ, सेकेंड-हैंड बाजार में कीमतों में काफी गिरावट आई है, और नुकसान अपरिहार्य हो गया है।
अर्ध-नवीन संपत्तियों का “वास्तविकता अंतर”
ऐ हाई सोंग, जो चार साल से भी कम समय से परिचालन में है, एक अर्ध-नई संपत्ति है और सैद्धांतिक रूप से मूल्य में गिरावट के प्रति प्रतिरोधी होनी चाहिए। हालांकि, वहां जाने के बाद कुछ खरीदारों को पता चला कि वास्तविक जीवन का अनुभव (जैसे कि बाधित दृश्य और यातायात का शोर) बिक्री अवधि के दौरान उनकी अपेक्षाओं से मेल नहीं खाता था, जिससे पुनर्विक्रय में उनका विश्वास प्रभावित हुआ। साथ ही, नये आवास की आपूर्ति में वृद्धि से इसकी विशिष्टता कमजोर हो जाती है और बाजार में प्रतिस्पर्धा बढ़ जाती है।
बढ़ती होल्डिंग लागत
उत्पाद को 5 वर्षों तक धारण करनाअतिरिक्त स्टाम्प शुल्क(एसएसडी) प्रतिबंध थे, लेकिन इस अवधि के दौरान बंधक दरें बढ़ गईं और बंधक भुगतान का बोझ बढ़ गया। निवेशकों के लिए, किराये से मिलने वाले रिटर्न से पूंजीगत लागत की भरपाई करना मुश्किल होता है (केस यूनिट के आधार पर अनुमान लगाया गया है कि मासिक किराया लगभग HK$18,000 है और रिटर्न की दर केवल 3.2% है), जिसके कारण कुछ मालिक नुकसान रोकने और छोड़ने का विकल्प चुनते हैं।
क्षेत्रीय आपूर्ति दबाव
हाल के वर्षों में, शाम शुई पो और पश्चिमी कॉव्लून (जैसे विक्टोरिया हार्बर, द हार्बर और द कोस्ट) में कई नई आवासीय परियोजनाएं शुरू हुई हैं, जिनमें औसत वार्षिक आपूर्ति लगभग 20,000 इकाईयों की है, जिससे बाजार में मांग कम हो गई है। एक सेकेंड-हैंड संपत्ति के रूप में, ऐहाईसोंग को लेनदेन मूल्य को और नीचे लाने के लिए कम कीमतों के साथ प्रतिस्पर्धा करने की आवश्यकता है।
26% मूल्यह्रास का ज्ञान
लेन-देन विवरण
ओशन व्यू के ब्लॉक 1 के मध्य तल पर कमरा ए में 496 वर्ग फीट का बिक्री योग्य क्षेत्र, दो बेडरूम और एक बाथरूम है, जो दक्षिण-पश्चिम की ओर है और शहर के दृश्य को देखता है। इसे 6.7 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेचा गया, तथा प्रति वर्ग फुट बिक्री योग्य मूल्य 13,508 हांगकांग डॉलर था। मूल मालिक ने 2020 में RMB 9.039 मिलियन में संपत्ति खरीदी और इसे पांच साल तक अपने पास रखा, जिसके परिणामस्वरूप RMB 2.339 मिलियन का बही घाटा और RMB 26% का मूल्यह्रास हुआ।
मूल्य विश्लेषण
प्रति वर्ग फुट कम कीमतप्रति वर्ग फुट की कीमत HK$13,508 है, जो इस महीने ओशन एवेन्यू की प्रति वर्ग फुट की औसत कीमत ($14,654) से कम है, और यह उसी जिले में पहली बार उपलब्ध नई संपत्तियों की तुलना में बहुत कम है (चेउंग शा वान में नई संपत्तियों की प्रति वर्ग फुट की कीमत लगभग HK$18,000 से HK$20,000 है), जो दर्शाता है कि अर्ध-नई संपत्तियों का बाजार मूल्यांकन अधिक रूढ़िवादी होता जा रहा है।
आवास प्रकारों की प्रतिस्पर्धात्मकता का अभाव: 496 वर्ग फुट का दो बेडरूम वाला मकान वर्तमान बाजार में अजीब स्थिति में है - छोटी इकाइयां (300 फीट से कम ऊंची नैनो इमारतें) निवेशकों द्वारा पसंद की जाती हैं, बड़ी इकाइयां (तीन बेडरूम) मालिक-कब्जे वाले परिवारों के लिए अधिक उपयुक्त हैं, और मध्यम आकार की इकाइयों में सीमित तरलता है।
मालिक के निर्णय लेने में परिवर्तन
यह धारणा हिल गई है कि हांगकांग का संपत्ति बाजार "केवल बढ़ सकता है, कभी गिर नहीं सकता"। निवेशक अब वापसी का इंतजार नहीं कर रहे हैं, बल्कि नुकसान स्वीकार कर रहे हैं। धन का प्रवाह शेयर बाजार या विदेशी संपत्तियों की ओर हो रहा है, जिससे लेन-देन में घाटा बढ़ रहा है।
घर खरीदने का सपना टूट गया, और ऐ है सॉन्ग का खूनी सबक
संपत्ति का मालिक बनने का सपना किसने नहीं देखा है? संपत्ति खरीदकर उसका मूल्य बढ़ाने और धन की गाड़ी पर मजबूती से बैठने का सपना किसने नहीं देखा है? हालाँकि, शम शुई पो के 'ओड टू द सी' की वास्तविकता बर्फ के पानी के एक बेसिन की तरह है, जो उन सभी को जगा देती है जो अभी भी सपने देख रहे हैं। 6.7 मिलियन में दो मकान खरीदे, 5 साल बाद 2.33 मिलियन का नुकसान हुआ। यह सिर्फ एक साधारण "बाजार समायोजन" नहीं है, यह धन का चट्टान जैसा पतन है! अधिकतम नुकसान 2.431 मिलियन का हुआ, जो लगभग एक लक्जरी कार और एक मध्यम वर्गीय परिवार की कई वर्षों की बचत थी, जो सब अचल संपत्ति बाजार की बाढ़ में नष्ट हो गई। क्या आप अब भी यह कहने का साहस रखते हैं कि संपत्ति खरीदना निश्चित लाभ है? क्या आप अब भी इस मिथक पर विश्वास करने का साहस रखते हैं कि "ईंटों का मूल्य हमेशा बढ़ता रहेगा"?
भविष्य का दृष्टिकोण
- अल्पकालिक दबाव को कम करना कठिन है
अमेरिकी ब्याज दर में कटौती की उम्मीद 2025 की दूसरी छमाही तक के लिए टाल दी गई है। हांगकांग में पूंजी की लागत अधिक है। नई परियोजनाओं की निरंतर आपूर्ति के साथ (2025-2026 में 18,000 इकाइयों के पूरा होने की उम्मीद है), अर्ध-नई परियोजनाओं की कीमतें अभी भी दबाव में रहेंगी, और घाटे की प्रवृत्ति जारी रह सकती है। - निवेश और संपत्ति सलाह
प्रीमियम जाल से बचेंयदि किसी नई संपत्ति का मूल्य निर्धारण क्षेत्रीय क्षमता से अधिक है (जैसे कि बुनियादी ढांचे का सकारात्मक प्रभाव परिलक्षित हुआ है), तो आपको खरीदते समय सतर्क रहना चाहिए।
नकदी प्रवाह पर ध्यान केंद्रित करें: 3.5% से कम किराया रिटर्न वाली इकाइयों में मूल्य गिरावट के प्रति कमजोर प्रतिरोध होता है। उच्च किराये की मांग वाली छोटी और मध्यम आकार की इकाइयों को प्राथमिकता देने की सिफारिश की जाती है।
नीति चरयदि सरकार संपत्ति बाजार में अपने "कठोर उपायों" में ढील देती है (जैसे कि दोहरे स्टाम्प शुल्क को कम करना या छूट देना), तो यह अल्पावधि में लेनदेन को प्रोत्साहित कर सकता है, लेकिन इससे मालिकों की अपनी संपत्ति बेचने की प्रवृत्ति भी बढ़ सकती है, जिससे मूल्य में उतार-चढ़ाव बढ़ सकता है। - क्रेता का दृष्टिकोण
- मौकाहानि-लाभ वाली संपत्तियां "बॉटम फिशिंग" के लिए एक खिड़की प्रदान करती हैं, विशेष रूप से मालिक-कब्जाधारियों के लिए, लेकिन संपत्तियों की गुणवत्ता और पश्चिमी कॉव्लून पर उत्तरी महानगरीय क्षेत्र जैसे नए विकास के संभावित मोड़ प्रभाव पर ध्यान देने की आवश्यकता है।
- जोखिमप्रति वर्ग फुट कम कीमत का मतलब जरूरी नहीं कि अच्छा मूल्य हो। यदि किसी इकाई को कम मंजिल, खराब दृश्य या पुरानी सजावट के कारण छूट दी जाती है, तो इसका सावधानीपूर्वक मूल्यांकन किया जाना चाहिए।
समायोजन में अचल संपत्ति बाजार की नई सामान्य स्थिति
"ओड टू द सी" का ग्रहण हांगकांग के संपत्ति बाजार में संरचनात्मक परिवर्तनों को दर्शाता है: बढ़ती ब्याज दरें, अधिक आपूर्ति और कमजोर होता बाजार विश्वास एक दूसरे से जुड़े हुए हैं, जो पिछले एकतरफा उछाल की जड़ता को तोड़ते हैं। निवेशकों के लिए, यह नकदी प्रवाह और दीर्घकालिक होल्डिंग मानसिकता में बदलाव का समय है; मालिक-कब्ज़ेदारों के लिए, यह गुणवत्ता वाली इकाइयों की जांच करने का अच्छा समय है। चाहे खरीद हो या बिक्री, क्षेत्रीय मूल्य और इकाई की स्थिति का सटीक निर्णय उतार-चढ़ाव के बीच स्थिर सफलता सुनिश्चित करेगा।
लव सी सॉन्ग का परिचय
प्रेम सागर गीतसमुद्रतट सोनाटाहांगकांगकोलूनशम शुई पोहैटन स्ट्रीटक्रमांक 201, 203 और 218, आसन्नशाम शुई पो पुलिस स्टेशनऔरतुंग चाऊ स्ट्रीट पार्क,हाँचेउंग काँगऔरशहरी नवीकरण प्राधिकरणसहकारी विकास के माध्यम से विकसित एक निजी आवासीय संपत्ति। इस संपत्ति में 32 से 40 मंजिल ऊंची 4 इमारतें (ब्लॉक 1, 2, 3 और 5) हैं, जिनमें कुल 876 इकाइयां हैं। प्राथमिक विद्यालय का नेट ब्लॉक 40 है और माध्यमिक विद्यालय का नेट शाम शुई पो जिला है। इसे अक्टूबर 2019 में बिक्री के लिए लॉन्च किया गया था। 180 इकाइयों के पहले बैच की मूल्य सूची में औसत रियायती मूल्य HK$18,688 प्रति वर्ग फुट है। संपत्ति पर जुलाई 2021 तक चरणों में कब्जा रहेगा।
अग्रिम पठन:
