हांगकांग के संपत्ति बाजार की ठंडी सर्दियों में एजियन तट पर समुद्र के दृश्य इकाइयों का "नुकसान तूफान" | एकाधिक तस्वीरें

1. घटना का मूल: एक ऐसा लेनदेन जो रियल एस्टेट निवेश के पारंपरिक तर्क को उलट देता है

तुएन मुनएजियन तटहाल ही में, एक ऐसा सौदा हुआ जिसने बाजार को चौंका दिया: ब्लॉक 2 के मध्य तल पर समुद्र के दृश्य के साथ 617 वर्ग फुट का तीन बेडरूम वाला मकान 5.47 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेचा गया, जो 12 वर्ष पहले के क्रय मूल्य की तुलना में 30,000 हांगकांग डॉलर का घाटा था। मुद्रास्फीति और होल्डिंग लागत, कमीशन, स्टाम्प शुल्क आदि को ध्यान में रखते हुए, मालिक का वास्तविक नुकसान HK$300,000 होने का अनुमान है। इस लेनदेन ने कई विशेष रिकॉर्ड स्थापित किये:

• अंतर-चक्र हानियाँ"दीर्घकालिक होल्डिंग निश्चित रूप से बढ़ेगी" की पारंपरिक अवधारणा को तोड़ना
• मूल्यांकन असहमतिबैंक ऑफ चाइना (5.43 मिलियन) और हैंग सेंग (5.56 मिलियन) के बीच मूल्यांकन अंतर 2.4% है
• मूल्य में कमी: 730,000 युआन की संचयी कमी 11.8% तक पहुंच गई, जो कमजोर बाजार स्वीकृति को दर्शाती है

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2. सूक्ष्म स्तर: केस विश्लेषण और बाजार संकेत

1. मूल्य निर्धारण तर्क ध्वस्त हो गया
   इस यूनिट की कीमत 8,865 डॉलर प्रति वर्ग फुट है, जो इसी संपत्ति में हाल में हुए सौदे से कम है:

• निचली मंजिलों पर समान इकाइयाँ (Q4 2023 में $9,200 प्रति वर्ग फुट पर बेची गईं) पर 3.6% की छूट दी गई है
• महामारी (2019) से पहले इसी प्रकार के अपार्टमेंट के शिखर की तुलना में, इसमें 22% की गिरावट आई है
  इससे यह पता चलता है कि जब बाजार में गिरावट होती है तो "समुद्री दृश्य प्रीमियम" तरलता अवरोधक बन जाता है।

1. घर बदलने वालों की रणनीति बदली
   क्रेता उसी आवासीय परिसर का निवासी है, और उसका क्रय व्यवहार निम्नलिखित का संकेत देता है:

• नकदी प्रवाह को बनाए रखने के लिए "छोटे के लिए बड़ा" के पारंपरिक मॉडल को त्यागें और "फ्लैट के लिए फ्लैट" चुनें
• "क्रॉस-यूनिट अपग्रेड" (एक ही कीमत पर जीवन स्तर में सुधार) प्राप्त करने के लिए विक्रेता की उत्सुकता का लाभ उठाना

1. बैंक मूल्यांकन प्रणाली गलत है
   दोनों बैंकों के बीच मूल्यांकन में अंतर से पता चलता है:

• बीओसी किराये की उपज (लगभग 2.6%) विचारों को प्रतिबिंबित करने के लिए "नकदी प्रवाह छूट मॉडल" पर ध्यान केंद्रित करता है
• हैंग सेंग ने "तुलनीय लेनदेन विधि" को अपनाया, लेकिन संदर्भ डेटा में 3 महीने का अंतराल है
  बीच में स्थित लेन-देन मूल्य यह दर्शाता है कि बाजार मूल्य निर्धारण की शक्ति संस्थाओं से क्रेता और विक्रेता की ओर स्थानांतरित हो रही है।

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3. मैक्रो परिप्रेक्ष्य: संरचनात्मक परिवर्तन में रियल एस्टेट बाजार पारिस्थितिकी

1. ब्याज दर चक्र प्रतिवर्तन आघात
   2012 और वर्तमान वित्तीय परिवेश की तुलना: संकेतक नवंबर 2012 जून 2024 प्राइम रेट 5.0% 6.125% अधिकतम बंधक अनुपात 70% 50%* तनाव परीक्षण बेंचमार्क +2% +3% *नोट: 15 मिलियन से अधिक की संपत्तियों के लिए ब्याज दर वृद्धि चक्रों पर प्रतिबंध ने 2012 की तुलना में भुगतान बोझ 43% बढ़ा दिया है, जो सीधे क्रय शक्ति को संकुचित करता है।
2. सीमांत बाजार तरलता जाल
   तुएन मुन जिले में सेकेंड-हैंड लेनदेन के आंकड़े दर्शाते हैं:

• 2024 की दूसरी तिमाही में लेन-देन की मात्रा में साल-दर-साल 38% की गिरावट आई
• औसत सौदेबाजी स्थान 15%-20% तक विस्तारित हुआ
• सूचीबद्धता से समापन तक की अवधि बढ़ाकर 142 दिन कर दी गई है (ऐतिहासिक माध्य 87 दिन है)।
  इससे यह पता चलता है कि गैर-प्रमुख क्षेत्रों में स्थित संपत्तियां "तरलता छूट" के दुष्चक्र में फंसी हुई हैं।

1. अंतर-पीढ़ीगत धन प्रभाव का उलटना
   मूल मालिक एक विशिष्ट "मध्यम वर्गीय गृह खरीदार" था:

• होल्डिंग अवधि के दौरान कुल व्यय (बंधक ब्याज + प्रबंधन शुल्क + दरें) लगभग 1.87 मिलियन युआन हैं
• संभावित अवसर लागत (यदि हैंग सेंग इंडेक्स ईटीएफ में निवेश किया जाए) सैद्धांतिक रिटर्न 2.16 मिलियन युआन है
  यह वित्तीय भंडारण उपकरण के रूप में अचल संपत्ति की विफलता को दर्शाता है।

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चतुर्थ. संस्थागत खामियां उजागर: व्यक्तिगत मामलों से प्रणालीगत जोखिमों पर नजर

1. मूल्यांकन तंत्र में देरी
   वर्तमान बैंक मूल्यांकन प्रणाली में तीन प्रमुख खामियां हैं:

• ऐतिहासिक व्यापारिक आंकड़ों पर भरोसा करते हुए, तत्काल बाजार की घबराहट को दर्शाना मुश्किल है
• "सजावट मूल्य के मूल्यह्रास" पर ध्यान न दें (इस इकाई का सजावट निवेश लगभग 500,000 युआन है)
• "अवसर लागत धारण" जैसी छिपी हुई लागतों को ध्यान में नहीं रखा जाता

1. कर डिजाइन प्रतिकूल है
   यद्यपि अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी (एसएसडी) सट्टेबाजी पर अंकुश लगाती है, लेकिन यह:

• दीर्घकालिक धारकों के लिए निकास लागत में वृद्धि
• “लॉक-अप प्रभाव” के कारण बाजार समायोजन में देरी होती है
  यह मामला दर्शाता है कि एसएसडी अवधि के बाद भी माल रखने पर कंपनी को नुकसान उठाना पड़ा, जो नीति की सीमाओं को उजागर करता है।

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5. विशेषज्ञ की राय: बाजार में गिरावट या मूल्य का पुनर्मूल्यांकन?

1. निराशावादी व्याख्या
   "इस प्रकार का 'बॉटम-प्राइस' लेनदेन परिसंपत्ति मूल्य निर्धारण मॉडल के पुनर्निर्माण को दर्शाता है। जब किराये की उपज लंबे समय तक बंधक दर से कम होती है, तो सैद्धांतिक रूप से, हांगकांग में संपत्ति की कीमतों में 30-40% के समायोजन की गुंजाइश होनी चाहिए।"
   
2. तकनीकी विश्लेषण
   "वर्तमान चरण 'घबराहट में बिक्री' और 'समय पर मांग' के बीच टकराव का दौर है। तुएन मुन जैसे दूसरे दर्जे के क्षेत्र पुनर्मूल्यांकन पूरा करने वाले और बाजार के निचले स्तर को पाने वाले पहले क्षेत्र हो सकते हैं।"
   
3. व्यवहारिक अर्थशास्त्र परिप्रेक्ष्य
   "12 वर्षों तक स्टॉक रखने के बाद भी धन की हानि होने पर 'हानि से बचने' का प्रभाव उत्पन्न हो सकता है, जिससे स्टॉप-लॉस बिक्री की एक श्रृंखला शुरू हो सकती है और एक स्व-पूर्ति भविष्यवाणी बन सकती है।"

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छठी. भविष्य परिदृश्य सिमुलेशन और जोखिम चेतावनी

1. अल्पावधि (6-12 महीने)

• मूल्यांकन में कटौती की लहर छोटे और मध्यम आकार के बैंकों तक फैल गई है
• "नकारात्मक परिसंपत्तियों" के मामले हैं, लेकिन वे प्रणालीगत संकट का कारण नहीं बनेंगे
• डेवलपर्स ने नॉर्थवेस्ट न्यू टेरिटोरीज़ में किफायती संपत्तियों के लॉन्च में तेज़ी ला दी है

1. मध्यम अवधि (3-5 वर्ष)

• गैर-प्रमुख क्षेत्र की संपत्ति की कीमतें 2009 के स्तर पर लौट सकती हैं
• किराये का बाजार मूल्य निर्धारण के लिए एक नया आधार बिंदु बन गया है
• सरकार "तनाव परीक्षण" मानकों को समायोजित कर सकती है

1. दीर्घकालिक संरचनात्मक परिवर्तन

• रियल एस्टेट का "धन भंडारण" कार्य कमजोर हो रहा है
• पेशेवर "रियल एस्टेट तरलता प्रबंधन" सेवाओं का उदय
• शहरी नियोजन में "सस्ती आवास प्रथम" की ओर बदलाव

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सातवीं. बाजार सहभागियों के लिए व्यावहारिक सुझाव

1. मालिक

• वास्तविक समय की निगरानी के लिए "होल्डिंग लागत डैशबोर्ड" स्थापित करें
• अवसर लागत से बचाव के लिए "रिवर्स मॉर्टगेज" पर विचार करें
• नवीकरण निवेश की वापसी अवधि का पुनर्मूल्यांकन करें

1. क्रेता

• "क्षेत्रीय गतिशीलता सूचकांक" मूल्यांकन प्रणाली की स्थापना
• कीमतों पर बातचीत करने के लिए बैंक मूल्यांकन अंतर का अच्छा उपयोग करें
• विभिन्न ब्याज दर परिदृश्यों के अंतर्गत नकदी प्रवाह दबाव का परीक्षण करें

1. नीति निर्माताओं

• "डायनेमिक वैल्यूएशन सिस्टम" का परिचय
• द्वितीयक बाजार के लिए तरलता समर्थन तंत्र की स्थापना
• वास्तविक उपयोग मूल्य को प्रतिबिंबित करने के लिए दर प्रणाली में सुधार

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निष्कर्ष: संपत्ति बाजार में एक आदर्श बदलाव की शुरुआत

तुएन मुन तट पर हुआ यह साधारण लेन-देन वास्तव में हांगकांग के रियल एस्टेट के स्वर्ण युग की संध्या की ध्वनि थी। जब "ईंट विश्वास" ब्याज दरों और जनसांख्यिकीय संरचना के लौह कानून के दोहरे प्रभाव का सामना करता है, तो बाजार एक नया मूल्य समीकरण लिख रहा होता है। आम नागरिकों के लिए, "घर खरीदने" के मिथक से ग्रस्त होने के बजाय, "जीवन-यापन लागत के व्यापक लाभ" के तर्कसंगत निर्णय-निर्माण ढांचे का पुनर्निर्माण करना बेहतर है। एजियन तट पर शुरू हुई मूल्य पुनर्मूल्यांकन की यह लहर अंततः पूरे शहर की स्थानिक आर्थिक संरचना को नया आकार देगी।

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एजियन तट(अंग्रेज़ी: एजियन तट), हैहांगकांगतुएन मुन जिलावाटकैसल पीक रोड2 क्वान त्सिंग रोड, सो क्वान वाट में निजी आवास एस्टेट हैसन हंग काई प्रॉपर्टीज़,भूमि-समुद्र लिंकऔरहेंडरसन भूमि विकासइसे संयुक्त रूप से विकसित और पूरा किया गया तथा नवंबर 2002 में बिक्री के लिए रखा गया, जिसकी औसत कीमत HK$2,420 प्रति वर्ग फुट थी, जो HK$1,860 प्रति वर्ग फुट से शुरू हुई, तथा न्यूनतम विक्रय मूल्य HK$5 मिलियन था। इस संपत्ति पर जनवरी 2003 में कब्जा किया गया था।

परिचय

एजियन तट 7 इमारतों की एक पंक्ति हैस्क्रीन बिल्डिंगप्रत्येक इमारत 32 मंजिला (वास्तव में 29 मंजिला) है और इसमें 8 इकाइयां हैं, कुल 1,624 इकाइयां हैं, तथा इकाई निर्माण क्षेत्र 688 वर्ग फीट से लेकर 1,043 वर्ग फीट तक है।

अग्रिम पठन:

• हांगकांग का प्रॉपर्टी बाजार इंतजार और देखो के मूड में है, आधे से अधिक निवासियों को उम्मीद है कि प्रॉपर्टी की कीमतें गिरेंगी और घर खरीदने की इच्छा नए निचले स्तर पर पहुंच जाएगी
• यह देखना भयानक है कि याउ टोंग में समुद्र तटीय लक्जरी आवास शिताई में हुई भारी हानि 3 वर्षों में 8.5 मिलियन तक पहुंच गई है, जो लगभग 50% की गिरावट है!
• "हिडन आइलैंड" लोंगझू आइलैंड लॉफ्ट हाउस घाटे में बेचा गया! समुद्र के नज़ारे वाला स्टूडियो अपार्टमेंट 1.85 मिलियन में बिका, 6 वर्षों में 42% का मूल्यह्रास हुआ