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हांगकांग के संपत्ति बाजार का "गतिरोध" कई संरचनात्मक विरोधाभासों का परिणाम है, जिसके मूल कारणों में भूमि प्रणाली, आर्थिक मॉडल, सामाजिक वितरण और राजनीतिक खेल शामिल हैं। कठिनाइयों से पार पाने के लिए हमें पारंपरिक आपूर्ति और मांग समायोजन की सोच से आगे बढ़कर प्रणालीगत सुधार के नजरिए से देखने की जरूरत है। यह मंच वास्तुकला और संभावित समाधानों का गहराई से विश्लेषण करता है:
1. संरचनात्मक विरोधाभासों का गहन निराकरण
1. भूमि पर एकाधिकार और संस्थागत कमी
- भूमि आपूर्ति अधिकारों का संकेन्द्रण: हांगकांग में लगभग 40% भूमि निजी डेवलपर्स (कृषि भूमि और ब्राउनफील्ड साइटों सहित) के पास है, और सरकार के पास विकास के लिए सीमित भूमि उपलब्ध है। न्यू टेरिटरीज़ अध्यादेश के तहत जटिल उत्तराधिकार अधिकारों के कारण न्यू टेरिटरीज़ में भूमि का आवंटन अकुशल है।
- कठोर नियोजन प्रक्रियाएं: नगर नियोजन बोर्ड की समीक्षा प्रक्रिया लंबी है और पर्यावरणीय आकलन का अक्सर न्यायिक समीक्षा द्वारा दुरुपयोग किया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप उत्तरी महानगर क्षेत्र जैसी परियोजनाओं की योजना बनाने में देरी होती है।
- भूमि पुनर्ग्रहण का राजनीतिकरण: “लांताऊ टुमॉरो” के बारे में जनता का संदेह न केवल पर्यावरण संरक्षण के कारण है, बल्कि सरकार के संसाधनों के आवंटन के प्रति उनके अविश्वास को भी दर्शाता है।
2. एकल आर्थिक संरचना और पूंजी ठोसीकरण
- अचल संपत्ति का वित्तीयकरण: हांगकांग के सकल घरेलू उत्पाद का लगभग 30% प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति द्वारा संचालित होता है, और बैंक ऋण में बंधक का अनुपात लंबे समय से 40% से अधिक हो गया है, जिससे "आवास की कीमतों में गिरावट → आर्थिक मंदी → बाजार बचाव → आवास की कीमत में उछाल" का एक दुष्चक्र बन गया है।
- औद्योगिक खोखलापन: वित्त और रियल एस्टेट पर अत्यधिक निर्भरता विज्ञान और प्रौद्योगिकी नवाचार और विनिर्माण में निवेश को कम करती है, जिसके परिणामस्वरूप उच्च-कुशल नौकरियों की कमी होती है। युवा लोगों को रियल एस्टेट से संबंधित उद्योगों में प्रवेश करने के लिए मजबूर किया जाता है, जिससे संसाधन बेमेल बढ़ जाता है।
3. सामाजिक स्तरीकरण और असंतुलित आवास वितरण
- सार्वजनिक आवास नीति अप्रभावी है: सार्वजनिक आवास के लिए प्रतीक्षा समय 6 साल जितना लंबा है, और उप-विभाजित फ्लैटों में रहने वाली आबादी 220,000 से अधिक है, लेकिन सरकार "सार्वजनिक आवास की सीमा तय करने" पर जोर देती है (कुल आवास स्टॉक का 30% हिस्सा), और मध्यम वर्ग को निजी बाजार में प्रतिस्पर्धा करने के लिए मजबूर किया जाता है।
- पीढ़ीगत धन का अंतर: 40% परिवारों के पास अपने घर हैं (ज्यादातर कम कीमत वाले युग में खरीदे गए), और नई पीढ़ी को बंधक का भुगतान करने के लिए 50% से अधिक कमाने की आवश्यकता है, जिसके परिणामस्वरूप सामाजिक गतिशीलता में ठहराव आ जाता है।
4. अंतरराष्ट्रीय पूंजी और भू-राजनीतिक गड़बड़ी
- ऑफशोर कैपिटल पूल प्रभाव: लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम के तहत, हांगकांग डॉलर चीन और संयुक्त राज्य अमेरिका के बीच खेल में एक सुरक्षित आश्रय बन गया है। 2010 से 2020 तक, विदेशी पूंजी ने रियल एस्टेट लेनदेन में औसतन 15% का योगदान दिया, जिससे परिसंपत्ति की कीमतें बढ़ गईं।
- पहचान का राजनीतिकरण: राष्ट्रीय सुरक्षा कानून के बाद आप्रवासन की लहर ने लगभग 50,000 आवासीय इकाइयों को मुक्त कर दिया, लेकिन विदेशी पूंजी की वापसी और प्रतिभा नीतियों में उतार-चढ़ाव ने आपूर्ति प्रभाव को कम कर दिया।
II. प्रणालीगत सुधार के लिए संभावित रास्ते
1. भूमि व्यवस्था: एकाधिकार तोड़ना और शक्ति मुक्त करना
1. जबरन भूमि वसूली सुधार
– “आवास संकट को कम करने” के लिए “सार्वजनिक उद्देश्य” की परिभाषा का विस्तार करने के लिए भूमि पुनर्ग्रहण अध्यादेश में संशोधन करें और कानूनी चुनौतियों को दरकिनार करते हुए न्यू टेरिटरीज़ में ब्राउनफील्ड साइटों को सीधे अधिग्रहित करें।
- सिंगापुर के भूमि आरक्षित मॉडल का हवाला देते हुए, निजी डेवलपर्स के लिए भूमि जोत की सीमा निर्धारित करें और सीमा से अधिक भूमि पर उच्च रिक्ति कर लगाएं।
2. अभिनव विकास तंत्र
- "भूमि बांड" को लागू करना: सरकार कृषि भूमि खरीदने के लिए विशेष धनराशि जारी करती है, और मूल मालिक विकास के बाद के मुनाफे को साझा कर सकते हैं, जिससे अधिग्रहण के प्रति प्रतिरोध कम हो जाता है।
- पायलट "प्रतिकूल कब्ज़ा": पात्र नागरिकों को उस भूमि के उपयोग के अधिकार के लिए आवेदन करने की अनुमति देना जो लंबे समय से निष्क्रिय पड़ी है।
2. आर्थिक परिवर्तन: अचल संपत्ति का विनाश और औद्योगिक पुनर्निर्माण
1. पूंजी को दूसरी जगह स्थानांतरित करने के लिए एक संप्रभु धन कोष की स्थापना
- भूमि नीलामी से प्राप्त राशि का एक हिस्सा औद्योगिक निवेश कोष में लगाया जाएगा, जिसमें सेमीकंडक्टर, जैव प्रौद्योगिकी और अन्य वास्तविक उद्योगों में लक्षित निवेश किया जाएगा, ताकि संपत्ति बाजार पर पूंजी की निर्भरता कम हो सके।
2. कर ढांचे में क्रांति
- "प्रगतिशील संपत्ति मूल्य वर्धित कर" लागू करें: सट्टा जमाखोरी पर अंकुश लगाने के लिए 10 वर्ष से अधिक समय से रखी गई संपत्तियों के हस्तांतरण पर 50% मूल्य अंतर कर लगाएं।
- "कठोर उपायों" को रद्द करें और इसके स्थान पर "लक्जरी घर रिक्ति कर" लगाएं (उदाहरण के लिए 200 वर्ग मीटर से अधिक आवासीय भवनों के लिए कर 20%, जो आधे साल से खाली हैं)।
3. आवास आवंटन: बहु-स्तरीय आपूर्ति प्रणाली
1. सार्वजनिक आवास का बाजार-उन्मुख सुधार
- "किराए या खरीद के लिए सार्वजनिक आवास 2.0" का शुभारंभ: किरायेदार 5 साल तक यूनिट में रहने के बाद लागत मूल्य पर यूनिट खरीद सकते हैं, 10 साल की लॉक-इन अवधि के साथ, इस प्रकार ऊपर की ओर गतिशीलता की उम्मीद जारी है।
- "सार्वजनिक-निजी भागीदारी बोली" की शुरुआत: निजी संगठन सार्वजनिक आवास के प्रबंधन अधिकारों के लिए बोली लगा सकते हैं और भूमि विकास कोटा के लिए सेवाओं का आदान-प्रदान कर सकते हैं।
2. निजी स्टॉक सक्रिय करें
- "विभाजित फ्लैटों के वैधीकरण + सुरक्षा मानक प्रमाणन" को बढ़ावा देना: अल्पावधि में 100,000 कम कीमत वाले घरों को जारी करने के लिए सब्सिडी प्रदान करना।
- अनिवार्य "विरासत संपत्ति की रिहाई": जिन संपत्तियों का कोई उत्तराधिकारी नहीं है, उनका प्रबंधन और किराये पर सरकार द्वारा दिया जाएगा और 5 साल बाद उनकी नीलामी की जाएगी।
(IV) क्षेत्रीय सहयोग: आवास के लिए हांगकांग से आगे देखना
1. अंतरराष्ट्रीय "कार्य-निवास पृथक्करण" नीति पैकेज
- "हांगकांग समुदाय" को लॉन्च करने के लिए ग्रेटर बे एरिया के शहरों के साथ सहयोग करें: निर्दिष्ट क्षेत्रों में अचल संपत्ति खरीदने से हांगकांग निवास प्राप्त किया जा सकता है, और एक क्रॉस-बॉर्डर हाई-स्पीड रेल कम्यूटर लाइन एक साथ खोली जाएगी।
– हांगकांग सरकार शेन्ज़ेन में शाखाएं स्थापित करने के लिए कंपनियों को सब्सिडी देती है, दूरस्थ कार्य को प्रोत्साहित करती है, और आवास की मांग को फैलाती है।
2. वित्तीय साधन नवाचार
- ग्रेटर बे एरिया हाउसिंग आरईआईटी जारी करना: हांगकांग के निवासी उच्च स्थानीय किराए के विरुद्ध बचाव हेतु स्थिर रिटर्न प्राप्त करने के लिए मुख्यभूमि किराये के आवास प्रतिभूतिकरण उत्पादों में निवेश कर सकते हैं।
3. राजनीतिक प्रतिरोध और कार्यान्वयन जोखिम
1. निहित स्वार्थ समूहों का टकराव
- चार प्रमुख रियल एस्टेट डेवलपर्स विधान परिषद में अपनी कार्यात्मक सीटों का उपयोग भूमि सुधार में बाधा डालने के लिए करते हैं। केंद्रीय शक्ति के संयोजन से उनकी आवाज़ को कमज़ोर करने की ज़रूरत है (जैसे कि मूल कानून के अनुच्छेद 23 के अधिनियमन के बाद राजनीतिक माहौल में बदलाव)।
2. विभाजित जनमत को संतुलित करना
- मध्यम वर्ग सार्वजनिक आवास के परिसंपत्तिकरण का विरोध करता है (अचल संपत्ति के मूल्य को कम करने की चिंता करता है), और एक "दोहरी ट्रैक प्रणाली" तैयार करने की आवश्यकता है: मुख्य क्षेत्र यथास्थिति बनाए रखते हैं, और नए विकास क्षेत्र नई व्यवस्थाएं आजमाते हैं।
3. पूंजी बहिर्वाह जोखिम
- कट्टरपंथी सुधारों से 20%-30% तक संपत्ति बाजार में अल्पकालिक गिरावट आ सकती है। अग्रिम में एक विदेशी मुद्रा रिजर्व बफर पूल स्थापित करना और मुख्य भूमि के साथ सीमा पार पूंजी नियंत्रण का समन्वय करना आवश्यक है।
IV. ऐतिहासिक अवसर और समय खिड़की
हांगकांग की आर्थिक वृद्धि में वर्तमान मंदी (2023 में 2.8% होने का अनुमान), चीन और संयुक्त राज्य अमेरिका के बीच उलटे ब्याज दर का अंतर और आव्रजन लहर ने एक "तनाव परीक्षण खिड़की अवधि" बनाई है, जिसका उपयोग सुधारों को बढ़ावा देने के लिए किया जा सकता है। यदि हम अगले 3-5 वर्षों में प्राकृतिक जनसंख्या गिरावट की अवधि को चूक जाते हैं (वर्ष 2041 में श्रम शक्ति में 24% की कमी आने की उम्मीद है), तो संरचनात्मक समायोजन अधिक कठिन हो जाएगा।
निष्कर्ष
हांगकांग के संपत्ति बाजार की दुर्दशा का सार पूंजीवादी शासन मॉडल और लोगों की आजीविका की मांगों के बीच अंतिम टकराव है। गतिरोध को तोड़ने के लिए, हमें शीर्ष-स्तरीय डिजाइन के साहस (जैसे कि भूमि संपत्ति अधिकारों को पुनः परिभाषित करने के लिए मूल कानून के अनुच्छेद 120 को सक्रिय करना) और सूक्ष्म-नवाचार के लचीलेपन (जैसे कि खंडित अचल संपत्ति लेनदेन को सक्षम करने के लिए ब्लॉकचेन प्रौद्योगिकी का उपयोग करना) की आवश्यकता है। केवल आवास मुद्दे को "आर्थिक मुद्दे" से "सामाजिक अनुबंध के पुनर्निर्माण" के रूप में पुनर्परिभाषित करके ही हम उच्च आवास कीमतों के शताब्दी-लंबे चक्र से बाहर निकल सकते हैं।
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