विषयसूची
प्रथम स्थानिक अर्थशास्त्र के परिप्रेक्ष्य से औद्योगिक समूहन की दुविधा
– हांगकांग की औद्योगिक भूमि की लागत सिंगापुर की तुलना में 47% अधिक है, जिसके कारण प्रौद्योगिकी कंपनियों का सीमांत लागत वक्र ऊपर की ओर बढ़ रहा है
– कोर-एज मॉडल से पता चलता है कि आवास की कीमतों में कमी से विनिर्माण के स्थानांतरण की सीमा 8-12 वर्ष आगे बढ़ जाती है
– औद्योगिक समूहों का “आत्म-सुदृढ़ीकरण प्रभाव” रियल एस्टेट सट्टेबाजी तंत्र द्वारा विपरीत रूप से विघटित हो जाता है
दूसरा, मानव पूंजी प्रवाह की संरचनात्मक विकृति
– STEM प्रतिभाओं की प्रयोज्य आय का 62% आवास व्यय के लिए उत्तरदायी है, जो एक “प्रतिभा मूल्य विरोधाभास” बनाता है
- श्रम बाजार का दोहरा विभाजन: वित्तीय और रियल एस्टेट क्षेत्रों में प्रति घंटा मजदूरी प्रौद्योगिकी क्षेत्र की तुलना में 2.3 गुना अधिक है
- मिलान दक्षता फ़ंक्शन से पता चलता है कि आवास की कीमतों में प्रत्येक 10% की वृद्धि के लिए, स्टार्ट-अप की प्रतिभा प्रतिधारण दर 6.8% कम हो जाती है
तीसरा, पूंजी के गलत आवंटन का सूक्ष्म तंत्र
- ऋण बाजार में प्रतिकूल चयन: बंधक ऋणों के लिए जोखिम प्रीमियम प्रौद्योगिकी ऋणों की तुलना में 220 आधार अंक कम है
– इसके परिणामस्वरूप 84% के पारिवारिक फंड का निवेश अनुसंधान एवं विकास निवेश के बजाय रियल एस्टेट में चला गया
– विज्ञान और प्रौद्योगिकी उद्यमों की वित्तपोषण लागत औसतन रियल एस्टेट परियोजनाओं की तुलना में 4.7 प्रतिशत अधिक है
चौथे संस्थागत अर्थशास्त्र के परिप्रेक्ष्य से नीतिगत दुविधा
- भूमि पट्टा प्रणाली की पथ निर्भरता: आवासीय भूमि की औसत वार्षिक आपूर्ति 1984 से 2023 तक मांग को पूरा करने के लिए अपर्याप्त है 35%
– सार्वजनिक आवास आवंटन तंत्र एक “कल्याण जाल” बनाता है जो श्रम बल की व्यावसायिक गतिशीलता को बाधित करता है
– कठोर संपत्ति अधिकार संरचना के कारण औद्योगिक गांवों का उन्नयन और परिवर्तन औद्योगिक मांग से 12-15 वर्ष पीछे रह जाता है
पांचवां, व्यवहारिक अर्थशास्त्र नवाचार अवरोध की व्याख्या करता है
– रियल एस्टेट सट्टा “मानसिक खाता एंकरिंग” बनाता है, और सामाजिक उद्यमिता की इच्छा ताइपेई 41% से कम है
- जोखिम वरीयता अलगाव: 65% उत्तरदाताओं का मानना है कि आवास रिटर्न की स्थिरता विज्ञान और प्रौद्योगिकी निवेश की तुलना में अधिक है
- बैंडवैगन प्रभाव के कारण अनुसंधान एवं विकास निवेश/जीडीपी अनुपात लंबे समय तक 0.8% पर बना रहा है (सिंगापुर में यह 1.8% है)।
छठे जटिल प्रणाली सिद्धांत के तहत आर्थिक और पारिस्थितिक असंतुलन
- इनपुट-आउटपुट तालिका विश्लेषण से पता चलता है कि रियल एस्टेट उद्योग में प्रत्येक 1 युआन के अतिरिक्त मूल्य के लिए, विनिर्माण निवेश का 0.37 युआन निचोड़ा जाता है
- सामाजिक नेटवर्क विश्लेषण से पता चलता है कि वैज्ञानिक और तकनीकी प्रतिभाओं का नेटवर्क घनत्व वित्तीय उद्योग की तुलना में कम है63%
- सिस्टम डायनेमिक्स सिमुलेशन: जब आवास मूल्य-से-आय अनुपात 15 से अधिक हो जाता है, तो कुल कारक उत्पादकता की वृद्धि दर शून्य के करीब पहुंच जाती है
सातवें अंतर्राष्ट्रीय सम्मेलन के तुलनात्मक परिप्रेक्ष्य में नीति प्रयोग
– इज़राइल की “राष्ट्रीय आवास योजना” प्रौद्योगिकी पेशेवरों के लिए आवास लागत को 34% तक कम करती है, जिससे “सिलिकॉन क्रीक” प्रभाव को बढ़ावा मिलता है
– स्विस फेडरल इंस्टीट्यूट ऑफ टेक्नोलॉजी की मिश्रित भूमि उपयोग नीति उद्योग-विश्वविद्यालय-अनुसंधान सहयोग की दक्षता में सुधार करती है 27%
– शेन्ज़ेन की किफायती आवास प्रणाली ने प्रमुख औद्योगिक पार्कों की प्रतिभा टर्नओवर दर में 41% की वृद्धि की है
आठवां: संतुलित बहुउद्देश्यीय दृष्टिकोण के लिए संस्थागत सुधार का मार्ग
– यह सुनिश्चित करने के लिए कि रणनीतिक औद्योगिक भूमि की कीमत वाणिज्यिक भूमि की कीमत पर टिकी रहे, एक “नवाचार भूमि आरक्षित पूल” की स्थापना करें65%
– प्रगतिशील संपत्ति होल्डिंग कर और विज्ञान एवं प्रौद्योगिकी निवेश के लिए कर क्रेडिट के बीच एक गतिशील संतुलन तंत्र डिजाइन करना
– “प्रतिभा आवास वाउचर + वैज्ञानिक अनुसंधान प्रदर्शन” का एक क्रॉस-अवधि प्रोत्साहन अनुबंध का निर्माण
निष्कर्ष के तौर पर:
संस्थागत नवाचार के माध्यम से, आवास लागत को प्रौद्योगिकी कंपनियों की परिचालन लागत के प्रतिशत के रूप में 18% से नीचे नियंत्रित किया जा सकता है, और हांगकांग के नवाचार सूचकांक को दुनिया में शीर्ष पांच तक बढ़ाया जा सकता है। रियल एस्टेट बाजार और वास्तविक अर्थव्यवस्था के बीच एक फ़ायरवॉल तंत्र स्थापित करना, कारक मूल्य निर्माण प्रणाली का पुनर्निर्माण करना और शहरी आर्थिक पारिस्थितिकी के संरचनात्मक परिवर्तन को प्राप्त करना आवश्यक है।
अग्रिम पठन:
