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जूनयुआन 1, मानशान में एक ऊंची इमारत, रूम ए के चार कमरे घाटे में बेचे गए, 4 वर्षों में खाते से 4.27 मिलियन गायब हो गए!
संपत्ति बाजार कम हो गया है लेकिन बाजार में गिरावट के मामले जारी हैं। कमरा ए, ब्लॉक 1, मा ऑन शान, साई कुंग में एक ऊंची इमारत है, जिसमें चार शयनकक्ष और लगभग 1,615 वर्ग फुट का उपयोग योग्य क्षेत्र है। साई कुंग में समुद्र के मनोरम दृश्यों के साथ, यह घर हाल ही में NT$34.33 मिलियन में बेचा गया था, जिसकी कीमत लगभग NT$21,257 प्रति वर्ग फुट थी। मूल मालिक ने 2020 में NT$38.6 मिलियन में यूनिट खरीदी और इसे लगभग 4 वर्षों तक अपने पास रखा, जिसके परिणामस्वरूप NT$4.27 मिलियन का बही नुकसान हुआ, इस अवधि के दौरान संपत्ति का मूल्य लगभग NT$11.1% कम हो गया। यह समझा जाता है कि मूल मालिक ने इकाई को NT$42 मिलियन की कीमत पर बिक्री के लिए पेश किया था लेकिन अंततः इसे घाटे में बेच दिया।
जुनयुआन नंबर 1, लोक वो शा लेन, मा ऑन शान में स्थित है। इसमें तीन ब्लॉक हैं और यह 879 से 2,678 वर्ग फुट तक के बिक्री योग्य क्षेत्रों के साथ 148 इकाइयां प्रदान करता है।
一、震撼個案引發市場熱議
西貢馬鞍山指標豪宅「峻源」近日錄得震撼市場的蝕讓成交，1座高層A室四房海景單位以3,433萬元易手，較四年前購入價帳面蒸發427萬元，跌幅達11.1%，成為撤辣政策後最受關注的豪宅蝕讓案例。這宗交易不僅揭示豪宅市場的深度調整，更引發業界對後市走向的激烈辯論。
該單位基本資料：
- 實用面積：1,615平方呎
- 景觀優勢：270度西貢無敵海景
- 成交呎價：21,257元
- 持有時間：2020年8月-2024年5月（約46個月）
- 帳面虧損：427萬元（約佔本金11.1%）
- 放盤歷程：最初叫價4,200萬元，歷時半年累減767萬元成交
值得關注的是，原業主在持有期間已繳付：
- 買家印花稅（BSD）：約579萬元（當年稅率15%）
- 額外印花稅（SSD）：約386萬元（持貨三年計算）
- 合計稅項支出：逾965萬元
若計及交易成本及利息支出，實際虧損恐突破1,500萬元，相當於購入價的39%。這筆「天價學費」生動演繹了近年香港豪宅市場的劇烈波動。
二、政策週期與市場脈動深度解讀
（1）歷史政策回溯
此宗交易完美見證香港樓市政策週期：
- 2020年購入時：正值「林鄭Plan」放寬按揭成數，800萬以上物業按揭成數提升至50%
- 2022年持貨期間：遭遇聯儲局暴力加息週期，最優惠利率（P）從5%飆升至5.875%
- 2024年出售時：適逢財政預算案全面撤辣，額外印花稅（SSD）縮短至兩年
（2）利率魔咒的雙重打擊
以當年購入價3,860萬元、七成按揭計算：
- 貸款額：2,702萬元
- 加息前月供：約10.8萬元（H+1.3%，封頂利率2.5%）
- 現時月供：約13.2萬元（P-2.25%，實際利率5.875%）
- 四年利息支出：累計逾500萬元
（3）供應洪峰壓頂
馬鞍山區未來三年將迎來4,200伙新供應，包括：
- 星漣海（提供454伙）
- 雲海別墅（提供528伙）
- 泓碧（提供547伙）
- 新鴻基落禾沙項目（預計2,000+伙）
三、專業機構數據透視
（1）中原城市領先指數（CCL）軌跡
- 2020年8月：180.47點
- 2021年8月（歷史高位）：191.34點
- 2024年5月：168.12點（累跌12.2%）
（2）豪宅市場對比
第一太平戴維斯數據顯示：
- 山頂南區超級豪宅：2024年首季呎價較高峰回落18-22%
- 傳統豪宅區（半山、跑馬地）：租金回報率跌至1.8%歷史低位
- 新界東豪宅空置率：攀升至9.7%（全港平均6.3%）
四、專家觀點碰撞
（1）利嘉閣地產研究部主管陳海潮：
「峻源個案反映新界東豪宅抗跌力不足，該區過往依賴內地專才需求，但在經濟轉型期首當其衝。建議業主需有持貨5-8年的心理準備。」
（2）仲量聯行資本市場部資深董事龐定勤：
「海景豪宅估值邏輯正在重構，以往『一線海景溢價30%』的定律被打破。買家更關注實用性與交通配套，單純景觀優勢難以支撐高溢價。」
（3）經濟學者關焯照教授：
「這宗交易驗證豪宅市場的『流動性陷阱』——當市場深度不足時，即使願意大幅折讓，也需要長時間才能覓得承接。預計未來18個月將出現更多『壯士斷臂』個案。」
五、區域發展矛盾剖析
（1）交通瓶頸待解
雖然政府規劃中的沙田繞道預計2034年落成，但當前馬鞍山對外交通仍仰賴：
- 西沙路（每日車流量超5萬架次）
- 港鐵馬鞍山線（早高峰載客率達118%）
- 往返中環通勤時間：約75分鐘（較大埔同類物業多20%）
（2）配套落差困境
區內商業設施發展滯後：
- 每千人零售面積：4.2平方米（全港平均6.8平方米）
- 五星級酒店數量：0間
- 國際學校選擇：僅1所（香港李寶椿聯合世界書院）
六、金融屬性深度解構
（1）槓桿風險顯現
據金管局最新數據：
- 豪宅按揭拖欠比率：0.28%（較中小型住宅高87%）
- 銀主盤存量：412宗（其中27%為2,000萬以上物業）
- 按揭成數中位數：52%（全港平均65%）
（2）租金回報率失守
該單位現時市場租金約6.8萬元/月：
- 表面回報率：2.38%
- 扣除管理費差餉後：1.91%
- 較十年期美債收益率：倒掛3.29個百分點
七、未來趨勢推演
（1）供應端衝擊
差餉物業估價署預測：
- 2024年豪宅落成量：2,150伙（按年增38%）
- 2025年潛在供應：3,400伙（創12年新高）
（2）需求端轉變
美聯移民顧問數據顯示：
- 2023年投資移民申請中，選擇住宅物業比例：17%（較2018年下降29個百分點）
- 高淨值人士資產配置中，香港物業比重：12%（5年前為23%）
八、給市場參與者的啟示
（1）對業主：
- 重新評估持貨成本，特別關注利率風險
- 考慮分散投資組合，降低物業集中度
- 善用財資工具對沖匯率波動
（2）對買家：
- 重點關注現樓貨尾項目議價空間
- 善用「先租後買」模式觀察市場
- 優先選擇具基建紅利的區域
（3）對政策制定者：
- 需正視豪宅市場流動性危機
- 考慮引入分級印花稅制度
- 加快推動REITs市場發展
九、國際視野對比
與全球主要豪宅市場比較：
- 新加坡聖淘沙豪宅：2024年首季價格同比+4.2%
- 倫敦肯辛頓區：租金回報率維持3.8%
- 紐約曼哈頓：庫存去化周期降至6.3個月
- 香港山頂南區：庫存去化周期延長至22.6個月
十、歷史鏡鑒與未來展望
回顧香港樓市重大調整期：
- 1997-2003年：累跌65%（歷時6年）
- 2008年金融海嘯：急挫22%（9個月）
- 2015-2016年：調整13%（18個月）
- 本輪調整（2021-2024）：高位回落19%（持續中）
業界普遍預期，豪宅市場將進入「L型」調整階段，未來兩年價格波幅料收窄至±5%，但成交量恐維持在低水平。這場發生在馬鞍山的千萬級蝕讓風波，或許正是市場重新定價過程的縮影。在後撤辣時代，唯有深入理解市場底層邏輯的參與者，方能穿越週期迷霧，覓得真正的價值錨點。
