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सेंचुरी मैन्शन का अतीत और वर्तमान
हांगकांग के वेस्टर्न मिड-लेवल्स में जुनरान होटल की सबसे ऊपरी मंजिल पर स्थित स्काई पैलेस ने हाल ही में 95 मिलियन हांगकांग डॉलर की कीमत मांगकर रियल एस्टेट उद्योग को चौंका दिया। 2,182 वर्ग फीट के प्रयोग योग्य क्षेत्र वाली यह ऊँची इमारत न केवल चीनी-पुर्तगाली मिश्रित नस्ल की सुपरमॉडल मैंडी लियू और सनसिटी समूह के पूर्व अध्यक्ष झोउ झूओहुआ (ज़िमिहुआ) की नौ साल की प्रेम कहानी को समेटे हुए है, बल्कि हांगकांग और मकाऊ के बीच न्यायिक बातचीत का एक अनूठा मामला भी बन जाता है, क्योंकि इसमें सीमा पार के न्यायिक मामले और जटिल वित्तीय संचालन शामिल हैं।
संपत्ति का स्वामित्व किसके पास है?मेल्को इंटरनेशनल(00200) के मेल्को क्राउन ने ऋणदाता के रूप में कार्यभार संभाला और एक एजेंट बैंक को शेयर बेचने का जिम्मा सौंपा, जिससे बाजार में तुरंत गरमागरम चर्चा शुरू हो गई। रियल एस्टेट पेशेवर दृष्टिकोण से, इस लेनदेन की विशिष्टता इसकी अनेक कानूनी विशेषताओं में निहित है - यह न केवल सीमा पार ऋण वसूली के लिए संपार्श्विक का निपटान है, बल्कि सेलिब्रिटी परिसंपत्तियों की न्यायिक नीलामी भी है, तथा हांगकांग में मकाऊ न्यायिक निर्णयों के क्रियान्वयन का एक विशिष्ट मामला भी है।
भूमि रजिस्ट्री के अनुसार,मैंडी लियुउन्होंने जून 2014 में कंपनी के नाम पर यह यूनिट 91.3257 मिलियन हांगकांग डॉलर में खरीदी थी, जब झोउ झोउहुआ के साथ उनके संबंधों का खुलासा हुआ था। यह ध्यान देने योग्य है कि यह लेन-देन हांगकांग के लक्जरी आवास बाजार के चरम के साथ हुआ, और लेन-देन की कीमत 2012 में पहली बार लॉन्च होने की तुलना में 38% अधिक थी, जो दर्शाता है कि इसमें शामिल पक्ष भविष्य के बाजार के बारे में बेहद आशावादी थे। हालाँकि, 2021 में मकाऊ में झोउ झोउहुआ की गिरफ्तारी के साथ, इस प्रेम घोंसले के भाग्य ने बदतर के लिए एक तीव्र मोड़ ले लिया।
सीमा पार न्यायिक सहयोग का वित्तीय युद्धक्षेत्र
मेल्को क्राउन ने नवंबर 2021 में यूनिट का बंधक अधिकार प्राप्त किया, और दो साल की कानूनी रस्साकशी शुरू हुई। कानूनी विशेषज्ञों ने बताया कि इस बंधक में विशिष्ट "सीमा-पार गारंटी" विशेषताएं हैं - मकाऊ में पंजीकृत मेल्को क्राउन हांगकांग की संपत्तियों को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार करता है, जिससे ऋणों की प्राथमिकता निर्धारित करने में दोनों स्थानों की कानूनी प्रणालियों में अंतर होता है। जब 2022 में हाई कोर्ट ने मैंडी लियू को यूनिट सौंपने का आदेश दिया, तो झोउ झोउहुआ को मकाऊ में पहले मुकदमे में 18 साल की जेल की सजा सुनाई गई। समय के संयोग ने कई संगति को जन्म दिया।
वित्तीय विवरणों से यह देखा जा सकता है कि मेल्को इंटरनेशनल ने हाल के वर्षों में अपनी ऋण नीति को सख्त करना जारी रखा है। समूह की 2023 अंतरिम रिपोर्ट से पता चला है कि प्राप्य ऋणों की हानि के लिए प्रावधान में साल-दर-साल 27% की वृद्धि हुई है, जो उच्च जोखिम वाली परिसंपत्तियों के निपटान की तात्कालिकता को दर्शाता है। यह इस बात की व्याख्या कर सकता है कि कंपनी ने मौजूदा बाजार स्थितियों में संपत्ति को तत्काल बेचने का फैसला क्यों किया। हालाँकि खरीद मूल्य की तुलना में कीमत में केवल 4% की मामूली वृद्धि हुई है, लेकिन पिछले आठ वर्षों में विनिमय दर में उतार-चढ़ाव और ब्याज लागत को देखते हुए वास्तविक लाभ पुस्तक के आंकड़े से बहुत कम हो सकता है।
छत के दर्पण का डिज़ाइन पति-पत्नी के रिश्ते को प्रभावित करता है
जैसे ही आंतरिक भाग की तस्वीरें सामने आईं, यूनिट के सबसे आकर्षक 400 वर्ग फुट के मास्टर बेडरूम के डिजाइन ने ऑनलाइन गरमागरम चर्चाओं को जन्म दे दिया। वरिष्ठ इंटीरियर डिजाइनर लियांग जिंगहाओ ने विश्लेषण किया कि इस तरह की पूर्ण दर्पण सजावट को कई तकनीकी चुनौतियों को दूर करने की आवश्यकता है: "छत के गोल दर्पण का व्यास 2.1 मीटर है, और अंतरिक्ष कैप्सूल प्रभाव बनाने के लिए छिपे हुए एलईडी लाइट स्ट्रिप्स के साथ संयुक्त विस्फोट प्रूफ ग्लास को अनुकूलित करना आवश्यक है। बिस्तर के अंत में दर्पण टीवी दीवार दृश्य पारदर्शिता बनाए रखते हुए गोपनीयता सुनिश्चित करने के लिए एकतरफा परिप्रेक्ष्य तकनीक का उपयोग करती है।"
फेंग शुई विशेषज्ञ सोंग शाओगुआंग की राय अलग है: "दर्पण यिन हैं, और अत्यधिक उपयोग से आभा विकार आसानी से हो सकता है। लेकिन यह डिज़ाइन पाँच तत्वों को संतुलित करने के लिए विक्टोरिया हार्बर वॉटरस्केप का चतुराई से उपयोग करता है। बाथटब मिरर की दीवार दक्षिण-पूर्व स्थिति का सामना करती है, जो 'हवा और पानी' पैटर्न के अनुरूप है। यह देखा जा सकता है कि डिज़ाइन टीम के पास एक विशेषज्ञ का मार्गदर्शन है।" हालांकि, उन्होंने संभावित खरीदारों को उनकी जन्म तिथि के अनुसार लेआउट को फिर से व्यवस्थित करने के लिए याद दिलाया, अन्यथा "दर्पण बुराई" पति और पत्नी के बीच के रिश्ते को प्रभावित कर सकती है।
चांदी के बाजार में तितली प्रभाव
मिडलैंड रियल्टी के मुख्य विश्लेषक लियू जियाहुई ने बताया कि यह लेन-देन हांगकांग के लक्जरी आवास बाजार का संकेत है: "चांदी के स्वामित्व वाली संपत्तियों की पूछ कीमत आमतौर पर बाजार मूल्य से 15-20% कम होती है, लेकिन यह इकाई एक प्रीमियम रवैया बनाए रखती है, जो दुर्लभ परिदृश्य परिसंपत्तियों में लेनदार के विश्वास को दर्शाती है।" यह ध्यान देने योग्य है कि 2023 में, 20 मिलियन युआन से अधिक की कीमत वाली चांदी के स्वामित्व वाली लक्जरी संपत्तियों की संख्या में साल-दर-साल 68% की वृद्धि हुई, जो दर्शाता है कि अत्यधिक लीवरेज वाले निवेशक अधिक दबाव में हैं।
सेंटलाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंट के डेटा से पता चलता है कि पश्चिमी जिले में इसी तरह की इकाइयाँ हाल ही में लगभग HK$43,000 प्रति वर्ग फुट की दर से बेची गई हैं। इसके आधार पर, यह अनुमान लगाया गया है कि इकाई का बाजार मूल्य लगभग HK$93.8 मिलियन होना चाहिए। यद्यपि वर्तमान में मांगी गई कीमत 95 मिलियन एक उचित सीमा के भीतर है, फिर भी इस बात पर अनिश्चितता बनी हुई है कि ब्याज दर वृद्धि चक्र के बीच क्या यह लेनदेन शीघ्र पूरा हो सकेगा। उद्योग जगत में ऐसी अफवाहें हैं कि एक दक्षिण-पूर्व एशियाई फंड ने इसमें रुचि दिखाई है, लेकिन इसके लिए यह आवश्यक है कि विशेष होटल के रूप में उपयोग के लिए मौजूदा सजावट को बरकरार रखा जाए।
भावनात्मक उलझन का एक व्यावसायिक रूपांतर
2014 में शुरू हुआ यह त्रिकोणीय संबंध हमेशा से पूंजी बाजार से निकटता से जुड़ा रहा है। जब मैंडी लियू ने रान रान में यूनिट खरीदी, तो झोउ झोउहुआसनसिटी ग्रुपबड़े पैमाने पर विस्तार के साथ, 2014 और 2017 के बीच स्टॉक की कीमत 580% बढ़ गई। भावनात्मक संबंध और व्यापारिक साम्राज्य एक साथ विस्तारित हुआ, और 2019 में जब ब्रेकअप की अफवाहें सामने आईं, तब तक समूह का बाजार मूल्य 70% से अधिक कम हो गया था।
मामले से परिचित लोगों ने खुलासा किया कि आलीशान हवेली के बंधक का समय काफी सार्थक था: "जब 2021 में बंधक की प्रक्रिया की गई थी, तो चौ चेउक-वाह को देश छोड़ने से प्रतिबंधित कर दिया गया था। इस परिसंपत्ति निपटान को जोखिम नियंत्रण के रूप में माना जा सकता है और इसमें जटिल सीमा पार परिसंपत्ति हस्तांतरण व्यवस्था भी शामिल हो सकती है।" यह ध्यान देने योग्य है कि मेल्को क्राउन की मूल कंपनी मेल्को इंटरनेशनल ने हाल के वर्षों में सनसिटी के शेयरों की अपनी होल्डिंग को कम करना जारी रखा है, और चौ चेउक-वाह की गिरफ्तारी से छह महीने पहले अपनी इन्वेंट्री पूरी कर ली थी।
अधिकार क्षेत्र का ग्रे क्षेत्र
चूंकि यह मामला हांगकांग और मकाऊ दोनों के अधिकार क्षेत्र में आता है, इसलिए कानूनी समुदाय में फांसी की सजा के विवरण को लेकर विवाद है। हांगकांग विश्वविद्यालय में विधि संकाय के एसोसिएट प्रोफेसर चेउंग टैट-मिंग ने बताया: "मुख्यभूमि निर्णय (पारस्परिक प्रवर्तन) अध्यादेश के अनुसार, मकाऊ में आपराधिक निर्णय के नागरिक मुआवजे वाले हिस्से को हांगकांग में प्रवर्तन के लिए लागू किया जा सकता है। हालांकि, यह मामला एक वाणिज्यिक बंधक विवाद है, और ऋणदाता को हांगकांग कन्वेयंसिंग और संपत्ति अध्यादेश के अनुसार दावे को आगे बढ़ाने की आवश्यकता है।"
इस प्रकार का न्यायिक सहयोग सीमापार ऋण वसूली में तेजी से आम होता जा रहा है। न्यायपालिका के आंकड़ों से पता चलता है कि 2022 में हांगकांग ने 147 सीमा पार संपार्श्विक निपटान मामलों को संभाला, जो साल-दर-साल 41% की वृद्धि है, जिसमें मकाऊ से जुड़े मामलों का अनुपात 2019 में 12% से बढ़कर 23% हो गया। हालाँकि, दोनों स्थानों पर "सूदखोरी" की अलग-अलग परिभाषाओं के कारण, कुछ बंधक समझौतों की वैधता अभी भी कानूनी जोखिमों का सामना करती है।
मशहूर हस्तियों की संपत्ति का निपटान कैसे किया जाता है, इसका रहस्य
मैंडी लियू की परिसंपत्तियों के निपटान में आने वाली कठिनाई, मशहूर हस्तियों द्वारा अपनी विशेष परिसंपत्तियों को बेचने में आने वाली कठिनाइयों को दर्शाती है। रानरान की यूनिट के अतिरिक्त, लंदन के चेल्सी स्थित उनके टाउनहाउस को भी मूल्यांकन विवादों का सामना करना पड़ रहा है। रियल एस्टेट कंसल्टेंसी नाइट फ्रैंक ने बताया कि मजबूत व्यक्तिगत छाप वाले ऐसे लक्जरी घरों को आमतौर पर 6-12 महीने की विशेष विपणन अवधि की आवश्यकता होती है, और लेनदेन की कीमत अक्सर बाजार मूल्य से 10-15% कम होती है।
सांस्कृतिक मतभेदों के कारण मूल्यांकन में उतार-चढ़ाव से मामला और भी जटिल हो जाता है। इस इकाई के बहुचर्चित दर्पण डिजाइन को पश्चिमी बाजारों में आधुनिक माना जा सकता है, लेकिन फेंग शुई मुद्दों के कारण एशियाई खरीदारों द्वारा इसे वर्जित माना जा सकता है। सैविल्स के मूल्यांकन प्रमुख अल्बर्ट ली सलाह देते हैं, "ऐसी संपत्तियों के लिए दोहरी मूल्य निर्धारण रणनीति अपनाई जानी चाहिए, जो मालिक-कब्जाधारकों और वाणिज्यिक निवेशकों दोनों को आकर्षित कर सके।"
शी मिहुआ के बाद के युग में धन के लिए गुप्त युद्ध
जैसे ही झोउ झोउहुआ को आधिकारिक रूप से कैद कर लिया गया, उसका व्यापारिक साम्राज्य परिसंपत्ति पुनर्गठन के गहरे पानी में प्रवेश कर गया। वित्तीय क्षेत्र के सूत्रों ने बताया कि सनसिटी की संबंधित परिसंपत्तियां घटकर 15% रह गई हैं, जो इसके शिखर से भी कम है, लेकिन अदृश्य परिसंपत्तियों का निपटान अभी भी मुश्किल है। मैंडी लियू के नाम से संपत्तियों के निपटान की प्रगति, अरबों डॉलर की सीमा-पार परिसंपत्तियों के बाद के परिसमापन के लिए एक महत्वपूर्ण संदर्भ प्रदान करेगी।
यह ध्यान देने योग्य है कि इस लेनदेन में मेल्को इंटरनेशनल की भूमिका बदल गई है। यह कंपनी, जिसने कभी रूस में क्रिस्टल टाइग्रे डी क्रिस्टल कैसीनो को विकसित करने के लिए सनसिटी के साथ सहयोग किया था, अब एक ऋणदाता के रूप में संबंधित परिसंपत्तियों का निपटान कर रही है, जो दर्शाता है कि मकाऊ का गेमिंग उद्योग एक गहन फेरबदल से गुजर रहा है। विश्लेषकों का अनुमान है कि अगले तीन वर्षों में सीमा पार संपार्श्विक निपटान के ऐसे मामलों की संख्या तीन गुनी से भी अधिक हो सकती है।
इंटरनेट पर सार्वजनिक राय की विविध व्याख्याएँ
सोशल मीडिया प्लेटफॉर्म पर इस लेन-देन की चर्चा रियल एस्टेट के दायरे से आगे निकल गई है। वीबो विषय # मिरर ऑन द सीलिंग # की संचयी रीडिंग मात्रा 230 मिलियन से अधिक हो गई है, और नेटिज़ेंस के रचनात्मक संशोधन अंतहीन हैं। मनोविज्ञान के डॉक्टर हुआंग यी-नी ने विश्लेषण किया: "निजी स्थानों की खोज करने की जनता की इच्छा और अमीरों की जीवनशैली के बारे में उनकी जटिल भावनाएं इस घटना में प्रतिध्वनित होती हैं। यह सामूहिक मनोविज्ञान समाजशास्त्रीय समुदाय द्वारा गहन अध्ययन का हकदार है।"
इसके अलावा, मीडिया द्वारा मशहूर हस्तियों के निजी जीवन पर अत्यधिक ध्यान दिए जाने पर भी सवाल उठ रहे हैं। मिंग पाओ में अपने कॉलम में, टिप्पणीकार लिन पेइली ने बताया: "जब न्यायिक मामलों की मनोरंजक तरीके से व्याख्या की जाती है, तो यह वास्तव में कानून के शासन की भावना को कमजोर करता है। हमें दर्पण सजावट की कामुक कल्पना के बजाय सीमा पार न्यायिक सहयोग तंत्र के सुधार पर अधिक ध्यान देना चाहिए।"
समय के सूक्ष्म जगत में परिसंपत्तियों के उतार-चढ़ाव
91.32 मिलियन में इसकी खरीद से लेकर 95 मिलियन में इसकी बिक्री तक, 8% के बही मूल्य में वृद्धि के पीछे सीमा पार पूंजी प्रवाह, न्यायिक सहयोग का विकास और भावनात्मक रिश्तों के विघटन की कई कहानियां छिपी हैं। जब दर्पण की छत विक्टोरिया हार्बर के रात्रि दृश्य को प्रतिबिंबित करती है, तो आकाश में यह महल न केवल किसी के व्यक्तिगत भाग्य का साक्षी है, बल्कि हांगकांग और मकाऊ की एकीकरण प्रक्रिया की व्याख्या करने के लिए एक अनूठा कोड भी है। जैसे-जैसे संभावित खरीदार एक के बाद एक सामने आते जाएंगे, कानून, वित्त और संस्कृति से जुड़ा यह बहुआयामी खेल निश्चित रूप से एक नया अध्याय लिखता रहेगा।
अग्रिम पठन:
