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तूफ़ान का केंद्र: दुकान नंबर 126 वुसोंग स्ट्रीट के लेन-देन का संपूर्ण विश्लेषण
- ट्रेडिंग अवलोकन और बही घाटा
अप्रैल 2025 में, शेनघुई रिटेल फंड के संस्थापक ली जेनक्सिंग ने कहा,एचके$18.68 मिलियनजुलाई 2022 में खरीद मूल्य की तुलना में 126 वूसंग स्ट्रीट, जॉर्डन में ग्राउंड फ्लोर और लॉफ्ट की दुकान बेची गईएचके$27.5 मिलियन, पुस्तक का नुकसान उतना ही अधिक हैHK$8.82 मिलियन (32%). दुकान का फर्श क्षेत्र लगभग 980 वर्ग फुट है, साथ में 630 वर्ग फुट का अटारी है, और वर्तमान में एक किरायेदार द्वारा HK$75,000 प्रति माह पर किराए पर लिया गया है, जिसमें लगभग किराया उपज है4.8 सेमीहालाँकि, किराये की आय अभी भी परिसंपत्ति मूल्यह्रास के प्रभाव की भरपाई नहीं कर सकती है। - ऐतिहासिक संदर्भ: सात वर्षों में दो बार “आधे में कट जाने” का दर्दनाक चक्र
यह पहली बार नहीं है कि इस दुकान का मूल्य गिरा है। पिछले मालिक ने यह संपत्ति अप्रैल 2015 में खरीदी थी।एचके$51.68 मिलियन2022 तक 7 वर्षों के लिए खरीदा और रखा गया जब इसे ली जेनक्सिंग को फिर से बेचा गया, तब राशि वाष्पित हो गई थीएचके$24.18 मिलियन (46%), और ली जेनक्सिंग के नुकसान का मतलब है कि संपत्ति अपने चरम के बाद से संचयी रूप से मूल्यह्रास हो गई है।एचके$33 मिलियन (64%), लगभग "आधे में काटा और फिर से आधे में काटा"। यह मामला महामारी के बाद कमजोर खुदरा बाजार को उजागर करता है, साथ ही नीतियों और आर्थिक वातावरण में बदलाव के कारण दुकान निवेश के जोखिम में नाटकीय रूप से वृद्धि हुई है। - ली जेनक्सिंग का "पहला खून": फंड की स्थापना के बाद से पहला नुकसान
ली जेनक्सिंग ने 2009 से अब तक 260 से अधिक स्ट्रीट शॉप्स खरीदी और बेची हैं। घाटे में बेचने का यह उनका पहला मौका है। यह 2016 में अपनी स्थापना के बाद से शेंगहुई शॉप फंड का पहला घाटे वाला लेनदेन भी है। उन्होंने इसे "खून की पहली बूंद" कहा। यह कदम न केवल व्यक्तिगत निवेश विफलताओं को दर्शाता है, बल्कि यह भी दर्शाता है कि समग्र स्टोर बाजार गहन समायोजन के दौर में प्रवेश कर चुका है।
बाजार श्रृंखला प्रतिक्रिया: शेंगहुई फंड की "घाटे और बिक्री की लहर" और बाजार की सर्दी
- दो महीनों में पांच घाटा, 28% का औसत मूल्यह्रास
ली जेनक्सिंग ने हाल के महीनों में अपनी संपत्तियों की बिक्री में तेजी लाई है, और वुसोंग स्ट्रीट पर अपनी दुकान के साथ, उन्होंने जमा किया हैपांचवां ग्रहण, कुल नकद निकासी लगभग हैएचके$85.08 मिलियनकुल खरीद लागत की तुलना मेंएचके$118 मिलियननुकसानएचके$32.92 मिलियनऔसत मूल्यह्रास दर थी28%. ग्रहण के अन्य उदाहरणों में शामिल हैं:
- यिन हिंग स्ट्रीट, सैन पो कोंग पर खरीदारी करें: 2021 में HK$21 मिलियन में खरीदा गया और 2025 में HK$13.4 मिलियन में बेचा गया, मूल्यह्रास36%.
- हम्फ्रीज़ एवेन्यू, त्सिम शा त्सुई पर खरीदारी करें: 2023 में HK$20 मिलियन में खरीदा गया, 2025 में HK$17.3 मिलियन में बेचा गया, घाटा हुआ13.5%.
- साई यिंग पुन वॉटर स्ट्रीट शॉप: 2022 में HK$24.5 मिलियन में खरीदा गया और 2025 में HK$15.6 मिलियन में बेचा गया, घाटा36%.
- आजीविका क्षेत्र और मुख्य क्षेत्र दोनों में गिरावट आई, और किराये से मिलने वाला रिटर्न बाजार को सहारा देने में मुश्किल रहा
सरकाररेटिंग एवं मूल्यांकन विभागआंकड़ों से पता चलता है कि दुकानों की कीमत महामारी से पहले के उच्च स्तर से लगभग 10% गिर गई है।40%, और ली जेनक्सिंग ने बताया कि भले ही मुख्य क्षेत्र का किराया बढ़ने की उम्मीद है3-5%मिनशेंग जिले में दुकानों की कीमतें अपने निम्नतम स्तर पर पहुंच गई हैं, लेकिन समग्र बाजार में अभी भी तेजी के लिए गति का अभाव है। उदाहरण के लिए, हालांकि दुकान 126, वुसोंग स्ट्रीट है4.8% किराया रिटर्नफिर भी यह कीमतों को गिरने से नहीं रोक सकता, जो कि परिसंपत्ति मूल्यवृद्धि में निवेशकों के कम विश्वास को दर्शाता है। - मुख्यभूमि के खरीदारों का कब्जा: बाजार संरचना में बदलाव
हाल ही में शेनघुई फंड द्वारा बेची गई पांच दुकानों में से,उनमें से चार को मुख्यभूमि पृष्ठभूमि वाले खरीदारों ने अपने कब्जे में ले लियायह दर्शाता है कि स्थानीय निवेशकों के बाजार से बाहर निकलने के कारण, मुख्य भूमि के फंड हांगकांग की परिसंपत्तियों को खरीदने के लिए कम कीमतों का लाभ उठा सकते हैं। यह प्रवृत्ति दुकान बाजार की खरीदार संरचना को नया आकार दे सकती है।
गहरा प्रभाव: शॉपिंग मॉल बाज़ार की सर्द सर्दियों के पीछे संरचनात्मक समस्याएं
- खुदरा उद्योग में परिवर्तन और उपभोग पैटर्न में नाटकीय परिवर्तन
महामारी ने भौतिक दुकानों की जगह ऑनलाइन उपभोग की प्रवृत्ति को तेज कर दिया है। यदि पर्यटन उद्योग पुनः पटरी पर आ भी जाए तो भी पर्यटकों की व्यय क्षमता पहले जितनी नहीं होगी। जॉर्डन जैसे पारंपरिक पर्यटन क्षेत्रों में दुकानें मुख्य भूमि के ग्राहकों पर निर्भर हैं, लेकिन "एक वीजा, कई यात्राएं" नीति पूरी तरह से बहाल नहीं की गई है, जिसके परिणामस्वरूप आगंतुकों की संख्या और खपत दोनों में गिरावट आई है। - बढ़ती ब्याज दरें और वित्तपोषण लागत का दबाव
वैश्विक ब्याज दर वृद्धि चक्र के कारण सम्पत्तियों के वित्तपोषण की लागत बढ़ जाती है, तथा दुकान निवेशकों को ब्याज व्यय की भरपाई के लिए अधिक किराये की आवश्यकता होती है। हालाँकि, वर्तमान दुकान किराये के स्तर में कोई उल्लेखनीय सुधार नहीं हुआ है, जिससे निवेश रिटर्न की संभावना और कम हो गई है। - नीति अनिश्चितता और स्वामी मानसिकता
सरकार द्वारा दरों के पुनर्मूल्यांकन और किराया नियंत्रण की अफवाहों जैसे नीतिगत जोखिमों के साथ-साथ भविष्य के बाजार में मालिकों के विश्वास की कमी के कारण सूचीबद्ध संपत्तियों की संख्या में वृद्धि हुई है और मूल्य प्रतिस्पर्धा तीव्र हो गई है। उदाहरण के लिए, मिडलैंड कॉन्फिडेंस इंडेक्स से पता चलता है कि दुकानों की लिस्टिंग के प्रति दृष्टिकोण निराशावादी होता है, जो अप्रत्यक्ष रूप से लेनदेन की कीमतों को नीचे खींचता है।
ग्रहण की लहर के तहत बाजार का ज्ञान
जॉर्डन के वूसंग स्ट्रीट पर दुकानों के नष्ट होने की घटना न केवल एक निवेश का मामला है, बल्कि हांगकांग के दुकान बाजार में आए परिवर्तन का एक सूक्ष्म उदाहरण भी है। ली जेनक्सिंग के "जीवित रहने के लिए वस्तुओं का आदान-प्रदान" से लेकर मुख्य भूमि के फंडों के प्रवेश तक, यह दर्शाता है कि बाजार प्रतिभागी अपनी रणनीतियों को पुनः स्थापित कर रहे हैं। खुदरा उद्योग में संरचनात्मक समायोजन और उच्च ब्याज दरों के दोहरे दबाव में, दुकान निवेश "स्थिर लाभ" से "उच्च जोखिम वाले खेल" में बदल गया है। केवल क्षेत्रीय क्षमता, किरायेदार गुणवत्ता और नीति दिशा का सटीक आकलन करके ही हम प्रतिकूल बाजार में आशा पा सकते हैं।
अग्रिम पठन:
- हुइजिंग के तीन बेडरूम वाले अपार्टमेंट ने छह वर्षों में 3.13 मिलियन युआन खो दिए, और मूल्यह्रास दर महामारी के चरम से अधिक हो गई
- किसी और दिन! "शॉप किंग" डेंग चेंगबो के बेटे, डेंग याओशेंग पर एक वित्तीय कंपनी ने NT$230 मिलियन के भारी कर्ज के लिए उच्च न्यायालय में मुकदमा दायर किया था
- आर्थिक रूप से परेशान एजेंट, पागल डेंग चेंगबो, कमीशन प्राप्त करने के बाद देवताओं को श्रद्धांजलि देने के लिए पटाखे फोड़ने के लिए कितना उत्सुक है!
