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हांगकांग के संपत्ति बाजार में समायोजन जारी है, तथा शा टिन जिले में मिनी-यूनिटों की बिक्री चौंकाने वाली रही है। सेंटलाइन प्रॉपर्टी एजेंसी की शातिन सिटी सेंटर शाखा के प्रबंधक ली ज़ोंगवेन ने बताया कि त्सुई वाह गार्डन के ब्लॉक बी के मध्य तल पर स्थित कमरा 8 को हाल ही में 2.788 मिलियन हांगकांग डॉलर की "भारी कीमत" पर बेचा गया, जो कि चार साल पहले के क्रय मूल्य की तुलना में 1.232 मिलियन हांगकांग डॉलर की महत्वपूर्ण गिरावट है, जिससे यह हाल के वर्षों में जिले में सबसे खराब नुकसान वाले मामलों में से एक बन गया है।
लेन-देन विवरण
संपत्ति: कमरा 8, मध्य तल, ब्लॉक बी, ग्रीन वाह गार्डन, शातिन
बिक्री योग्य क्षेत्र: 215 वर्ग फीट (एक बेडरूम लेआउट)
विक्रय मूल्य: HK$2.788 मिलियन
संचयी कमी: 1.012 मिलियन युआन (3.8 मिलियन युआन की प्रारंभिक मांग कीमत से 26.6% कम)
होल्डिंग अवधि: 4 वर्ष
बही घाटा: 1.232 मिलियन युआन (मूल्यह्रास 30.6%)
प्रति वर्ग फुट कीमत: $12,967
खूनी और अश्रुपूर्ण लेन-देन के पीछे का डिजिटल कोड
त्सुई वाह गार्डन के ब्लॉक बी के मध्य तल पर स्थित कमरा 8 का लेन-देन पथ, जिसने बाजार में उथल-पुथल मचा दी, हांगकांग संपत्ति बाजार का एक सूक्ष्म रूप है। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों की तुलना करके, हमने पाया कि यूनिट को 2021 में HK$4.02 मिलियन में बेचा गया था, जो महामारी के कारण "असामान्य बैल बाजार" के चरम पर था। उस समय, हांगकांग में नैनो-फ्लैट्स (200-300 वर्ग फुट के प्रयोग योग्य क्षेत्र के साथ) की प्रति वर्ग फुट औसत कीमत HK$18,743 तक पहुंच गई, जो 2019 में महामारी से पहले की तुलना में HK$231,000 की वृद्धि थी। लेकिन जैसे ही अमेरिकी फेडरल रिजर्व ने ब्याज दर में तीव्र वृद्धि का चक्र शुरू किया, इस अति-वित्तीयकृत बाजार ने अपनी नाजुकता दिखानी शुरू कर दी।
यह ध्यान देने योग्य है कि इकाई के प्रति वर्ग फुट का अंतिम लेनदेन मूल्य HK$12,967 था, जो 2016 में समान हाउसिंग एस्टेट में एक समान इकाई के HK$13,502 प्रति वर्ग फुट के लेनदेन मूल्य से कम है। वास्तविक मूल्य सात साल पहले के स्तर पर वापस आ गया है। यदि चार वर्षों में लगभग 12% की मुद्रास्फीति दर और लगभग 4.8% की बंधक ब्याज लागत को ध्यान में रखा जाए, तो मालिक की वास्तविक हानि 45% से अधिक होगी। सेन्टलाइन प्रॉपर्टी एजेंसी के वरिष्ठ एसोसिएट निदेशक (शोध) यूंग मिंग-यी ने कहा, "पिछले 30 वर्षों के प्रॉपर्टी बाजार चक्रों में नकारात्मक वास्तविक रिटर्न की यह घटना अत्यंत दुर्लभ है।"
दुर्घटना के कारणों का चार-आयामी विश्लेषण
अति आपूर्ति संकट: नैनो इमारतों का “बांधित झील” प्रभाव
परिवहन और आवास ब्यूरो की नवीनतम "निजी आवासीय प्राथमिक बाजार आपूर्ति" रिपोर्ट के अनुसार, अगले तीन वर्षों में हांगकांग में 52,000 नई इकाइयों की आपूर्ति की जाएगी, जिनमें से 35% नैनो-इकाइयां हैं जिनका उपयोग योग्य क्षेत्र 300 वर्ग फीट से कम है। इससे भी अधिक गंभीर बात यह है कि रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों से पता चला है कि 2023 की तीसरी तिमाही में नैनो भवनों की रिक्ति दर 9.8% तक पहुंच गई, जो कि समग्र निजी भवन रिक्ति दर 4.1% से दोगुनी से भी अधिक है।
ब्याज दर तूफान के तहत उत्तोलन आपदा
इस मामले को उदाहरण के रूप में लेते हुए, यदि मालिक ने उस वर्ष 90% बंधक लिया होता, तो चार वर्षों में भुगतान की गई राशि का 80% से अधिक हिस्सा ब्याज का भुगतान करने में उपयोग किया गया होता। मेरिडियन मॉर्गेज के मुख्य विश्लेषक लियू युआनुआन ने गणना की कि यदि मालिक ने H+1.3% फ्लोटिंग-रेट मॉर्गेज को अपनाया होता, तो वास्तविक भुगतान ब्याज दर 2021 में 2.05% से बढ़कर वर्तमान 4.1% हो जाती, और मासिक भुगतान में 47% की वृद्धि होती। "ये अत्यधिक ऋणग्रस्त निवेशक ब्याज दरों के सामान्यीकरण का खामियाजा सबसे पहले भुगतने वाले हैं।"
घटती क्षेत्रीय प्रतिस्पर्धात्मकता: शैटिन की बढ़ती उम्र की दुविधा
शातिन शहर के केंद्र में आवासीय परिसरों की औसत आयु 38 वर्ष है। ताई वाई स्टेशन पर पार्कव्यू टॉवर जैसे नई पीढ़ी के आवासीय परिसरों से प्रतिस्पर्धा का सामना करते हुए, उम्र बढ़ने की समस्या तेजी से प्रमुख होती जा रही है। मिडलैंड रियल्टी के क्षेत्रीय प्रबंधक चेन गुओलियांग ने बताया: "उसी जिले में नई संपत्तियों के लिए प्रबंधन शुल्क HK$4.2 प्रति वर्ग फुट है, जबकि पुराने आवास एस्टेट के लिए यह केवल HK$2.8 है, लेकिन युवा खरीदार स्मार्ट होम पैकेज के लिए अधिक भुगतान करना पसंद करेंगे।" इसके अलावा, जनगणना और सांख्यिकी विभाग के आंकड़ों से पता चला है कि 2021 से 2023 तक शा टिन जिले में आबादी का शुद्ध बहिर्वाह 12,000 तक पहुंच जाएगा, जिससे क्षेत्रीय क्रय शक्ति का नुकसान तेज हो जाएगा।
आप्रवासन लहर के कारण “त्याग और अलगाव” की बिक्री
आव्रजन विभाग के आंकड़ों से पता चलता है कि 2023 की पहली छमाही में हांगकांग निवासियों का शुद्ध बहिर्वाह 67,000 तक पहुंच गया, और निरंतर आव्रजन लहर संपत्ति बाजार पारिस्थितिकी को बदल रही है। एक वरिष्ठ रियल एस्टेट एजेंट ने नाम न बताने की शर्त पर बताया: "हमें जो तत्काल बिक्री कमीशन प्राप्त हुआ, उसमें से लगभग 40% मालिकों ने अपना आव्रजन कार्यक्रम बताया, और कुछ ने तो ऐसे प्रस्ताव भी स्वीकार कर लिए जो बैंक के 15%-20% के मूल्यांकन से भी कम थे।"
डोमिनो प्रभाव आकार ले रहा है
इस सौदे ने एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया शुरू कर दी है। मिडलैंड रियल्टी के आंकड़ों के अनुसार, कुइहुआ गार्डन में वर्तमान में बिक्री के लिए सूचीबद्ध 12 संपत्तियों में से 7 ने खबर आने के बाद अपनी कीमतों को समायोजित किया, जिससे औसत मूल्य में 8.5% की कमी आई। इससे भी अधिक चिंताजनक बात यह है कि बैंक ऑफ चाइना (हांगकांग) ने हाल ही में शा टिन जिले में नैनो इमारतों के मूल्यांकन गुणांक को 0.15 से कम कर दिया है, जो सीधे खरीदारों की बंधक राशि को प्रभावित करता है। डीबीएस बैंक के खुदरा बैंकिंग प्रमुख एनजी वेई-होंग ने चेतावनी दी, "मूल्यांकन में गिरावट से नकारात्मक परिसंपत्ति संकट पैदा हो सकता है, खासकर उन निवेशकों के लिए जिन्होंने 2019-2021 में उच्च स्तर पर बाजार में प्रवेश किया था।"
नीतिगत बदलाव से बाजार में भेदभाव बढ़ता है
सरकार की "कर प्रोत्साहन वापस लेने" की नीति अप्रत्याशित रूप से मिनी घरों के लिए आखिरी मुसीबत बन गई। सेंटलाइन प्रॉपर्टी एजेंसी के संस्थापक शिह विंग-चिंग ने बताया: "डेवलपर्स नई परियोजनाओं के लिए अपनी मूल्य निर्धारण रणनीतियों में अधिक आक्रामक होते जा रहे हैं। यूएन लॉन्ग में एक नई परियोजना ने हाल ही में केवल HK$4.5 मिलियन की कीमत पर 288-वर्ग-फुट की इकाई लॉन्च की, जिसने सीधे द्वितीयक बाजार से ग्राहकों को छीन लिया।" वास्तव में, 2023 की तीसरी तिमाही में फर्स्ट-हैंड नैनो-इकाइयों के लेन-देन की मात्रा में साल-दर-साल 62% की वृद्धि हुई, जबकि इसी अवधि के दौरान द्वितीयक बाजार में 39% की गिरावट आई, जो दर्शाता है कि नई परियोजनाओं द्वारा क्रय शक्ति को छीना जा रहा है।
बाजार विश्लेषण से पता चलता है कि इस इकाई की कीमत में गिरावट कई प्रतिकूल कारकों को दर्शाती है।
1. नैनो आकार की इमारतों की अधिक आपूर्ति: हाल के वर्षों में, कई क्षेत्रों में मिनी आकार की इमारतें बनकर तैयार हो गई हैं, जिससे खरीदारों के स्रोत में विविधता आई है
2. उच्च ब्याज दरों का दबाव: बढ़ती बंधक लागत निवेश आकर्षण को कमजोर करती है
3. क्षेत्र में पुरानी सहायक सुविधाएं: शातिन शहर के केंद्र में आवासीय सम्पदाओं को नई संपत्तियों से प्रतिस्पर्धा का सामना करना पड़ रहा है
4. आप्रवासन लहर का प्रभाव: कुछ मालिक पैसे निकालकर भागने की जल्दी में हैं
यह ध्यान देने योग्य है कि जब मूल मालिक ने 2021 में 4.02 मिलियन डॉलर में यूनिट खरीदी थी, तो महामारी के दौरान संपत्ति बाजार अपने चरम पर था। एजेंट ने बताया कि पिछले वर्ष नवम्बर से इस इकाई की कीमत तीन बार समायोजित की गई थी, 3.8 मिलियन से 3.299 मिलियन तक, तथा अंततः खरीदार को आकर्षित करने से पहले इसमें 511,000 की और कमी की गई थी। वर्तमान में, समान संपत्तियों के लिए पूछी जाने वाली कीमत आम तौर पर 3 मिलियन युआन से अधिक रहती है। इस लेन-देन से क्षेत्र में कीमतों में कटौती की लहर शुरू हो सकती है।
उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने चेतावनी दी है कि सरकार द्वारा प्रोत्साहन उपायों को वापस लेने के बाद डेवलपर्स नई परियोजनाओं पर जोर दे रहे हैं, जिससे द्वितीयक बाजार, विशेष रूप से छोटी इकाइयां दबाव में रहेंगी। यह अनुशंसा की जाती है कि संपत्ति धारकों को नियमित रूप से बाजार में होने वाले बदलावों की समीक्षा करनी चाहिए।
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