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प्रिंस एडवर्ड, नंबर 3 यू चाऊ स्ट्रीट स्थित सम्पूर्ण वाणिज्यिक और आवासीय संपत्ति को 22 मिलियन हांगकांग डॉलर की "स्लैश-प्राइस" पर बेचा गया, जो पांच वर्ष पहले के क्रय मूल्य की तुलना में 731,000 हांगकांग डॉलर की भारी गिरावट थी।देंग चेंगबोपरिवार के निवेश पोर्टफोलियो का शीर्ष भाग हांगकांग के संपत्ति बाजार में आए नाटकीय बदलावों को समझने के लिए एक माइक्रोस्कोप बन गया है। 61 मिलियन वास्तविक नकदी के वाष्पीकरण से जुड़े इस लेनदेन से कौन सी गहरी बाजार समस्याएं प्रतिबिंबित होती हैं?
मिथक से नरक तक मूल्य वक्र
अगस्त 2019 में, 4,096 वर्ग फुट के कुल उपयोग योग्य क्षेत्र वाली यह 4 मंजिला टेनेमेंट बिल्डिंग, सामाजिक आंदोलनों और चीन-अमेरिका व्यापार युद्ध की दोहरी छाया के बावजूद, 83 मिलियन युआन की आसमान छूती कीमत पर बेची गई थी, जिसमें प्रति वर्ग फुट की लागत 20,000 युआन के निशान से अधिक थी। उस समय, उद्योग जगत ने आम तौर पर इसे "सुरक्षित-आश्रय निधियों की मजबूत मांग" के प्रमाण के रूप में व्याख्यायित किया, लेकिन किसी को भी यह उम्मीद नहीं थी कि यह संपत्ति बाजार में आखिरी चिंगारी साबित होगी।
नवीनतम लेनदेन मूल्य की तुलना में, प्रति वर्ग फुट कीमत केवल 5,371 युआन है, जो पीक अवधि के दौरान 26.8% के बराबर है। यदि फ्लोर के आधार पर गणना की जाए तो प्रत्येक फ्लोर का मूल्य 20.75 मिलियन से घटकर 5.5 मिलियन हो गया, तथा गिरावट की दर 1997 के वित्तीय संकट के दौरान की दर से भी अधिक हो गई। यह ध्यान देने योग्य है कि संपत्ति का वर्तमान मासिक किराया लगभग 50,000 युआन है। लेनदेन मूल्य के आधार पर, किराया वापसी दर केवल 2.7% है, जो अभी भी बंधक दर से कम है, जो दर्शाता है कि प्राप्तकर्ता नकदी प्रवाह के बजाय दीर्घकालिक परिसंपत्ति मूल्यवृद्धि पर दांव लगा रहा है।
डेंग चेंगबो के परिवार की वित्तीय स्वास्थ्य जांच रिपोर्ट
पिछले तीन वर्षों में, डेंग परिवार ने संपत्ति बेचकर 8 अरब युआन से अधिक की धनराशि अर्जित की है। यह अग्नि बिक्री, परिसंपत्ति पुनर्गठन का एक छोटा सा उदाहरण मात्र है। इसकी धारण लागत पर करीब से नजर डालें तो: यदि 70% बंधक और 2.5% की ब्याज दर के आधार पर HK$83 मिलियन के क्रय मूल्य की गणना की जाए, तो पांच वर्षों में ब्याज व्यय HK$7.26 मिलियन तक पहुंच जाएगा। दरों, रखरखाव और रिक्ति लागत को जोड़ने पर, वास्तविक हानि 70 मिलियन हांगकांग डॉलर के करीब हो सकती है।
इससे भी अधिक दिलचस्प बात है ट्रेडिंग के समय का चयन। अमेरिकी फेडरल रिजर्व द्वारा ब्याज दरों में कटौती पर विचार करने से पहले तत्काल बिक्री करने का निर्णय समूह द्वारा सामना किए जा रहे तरलता दबाव को प्रतिबिंबित कर सकता है। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों के अनुसार, पिछले वर्ष इस संपत्ति को 38 मिलियन डॉलर में बिक्री के लिए सूचीबद्ध किया गया था, तथा आधे वर्ष के भीतर ही इसकी कीमत घटाकर 42% कर दी गई, जो दर्शाता है कि मालिक बाजार के दृष्टिकोण के बारे में अत्यंत निराशावादी है।
क्षेत्रीय जांच से पता चला कि रूझोऊ स्ट्रीट के आसपास का क्षेत्र संरचनात्मक परिवर्तन के दौर से गुजर रहा है। इस सड़क पर पहले हार्डवेयर और सजावट सामग्री की दुकानें हुआ करती थीं, लेकिन हाल के वर्षों में शाम शुई पो सांस्कृतिक और रचनात्मक जिले के विस्तार के कारण धीरे-धीरे इसकी जगह कॉफी की दुकानों और डिजाइन स्टूडियो ने ले ली है। हालाँकि, संक्रमण काल के परिणामस्वरूप दुकानों की रिक्तता दर 18% हो गई है, जो पांच साल पहले की तुलना में दोगुनी हो गई है।
इससे भी अधिक घातक बात यह है कि लोगों के उपभोग के पैटर्न में बदलाव आ रहा है। महामारी के बाद संपत्ति के 500 मीटर के भीतर 30% से अधिक फार्मेसियां और एक्सचेंज दुकानें बंद हो गई हैं। ऊपरी मंजिल पर स्थित आवासीय इकाइयों का किराया 2019 में औसतन 45 डॉलर प्रति वर्ग फुट से घटकर वर्तमान में 32 डॉलर हो गया है, जो लगभग 30% की गिरावट है, जिससे वाणिज्यिक और आवासीय संपत्तियों के लिए दोहरी मार वाली स्थिति पैदा हो गई है।
पॉलिसी बाजार में अदृश्य हत्यारा
सरकार की "रोजगार संवर्धन परिवहन सब्सिडी योजना" 2020 में लागू होने के बाद, इसने अप्रत्याशित रूप से कार्यालय कर्मचारियों के जीवन विकल्पों को बदल दिया। सब्सिडी का दायरा हांगकांग द्वीप पूर्व तक बढ़ाए जाने के प्रभाव से प्रिंस एडवर्ड स्टेशन के आसपास आने-जाने वाली आबादी में पांच वर्षों में 12% की कमी आई है। साथ ही, यूआरए की "मांग-आधारित" पुनर्विकास नीति ने याउ मोंग क्षेत्र को प्राथमिकता दी, जिससे यू चाऊ स्ट्रीट जैसे गैर-प्राथमिकता वाले पुनर्विकास क्षेत्र विकास शून्य में रह गए।
यह ध्यान देने योग्य है कि 2023 में लागू होने वाले जल निकासी नियंत्रण विनियमों के कारण ऐसे युद्ध-पूर्व किराये के भवनों के नवीकरण की लागत में भारी वृद्धि हुई है। एक सर्वेक्षक ने अनुमान लगाया कि यदि संपत्ति को आधुनिक मानकों के अनुरूप बनाना है, तो नवीकरण लागत में 5 मिलियन युआन से अधिक का अतिरिक्त निवेश करना होगा, जो सीधे निवेश मूल्य को कम कर देगा।
अंतर्राष्ट्रीय पूंजी प्रवाह की अंतर्धारा
इसी अवधि के दौरान विदेशी संपत्ति बाजार की तुलना में, सिंगापुर के ऑर्चर्ड रोड पर दुकानों की कीमत में केवल 15% की गिरावट आई, जबकि टोक्यो के गिन्ज़ा में दुकानों की कीमत में इस प्रवृत्ति के विपरीत 9% की वृद्धि हुई। यह इस तथ्य को प्रतिबिंबित करता है कि हांगकांग की खुदरा अचल संपत्ति पर दबाव क्षेत्रीय प्रकृति का है। सीमा पार ई-कॉमर्स के लिए कर-मुक्त राशि को 800 युआन तक बढ़ा दिए जाने के बाद, सौंदर्य प्रसाधन और इलेक्ट्रॉनिक उत्पादों की स्थानीय खुदरा बिक्री में साल-दर-साल 23% की गिरावट आई, जिसका सीधा असर सड़क की दुकानों की मांग पर पड़ा।
विदेशी फंडों की होल्डिंग के अनुपात में परिवर्तन अधिक ध्यान देने योग्य है। प्रिंस एडवर्ड डिस्ट्रिक्ट में विदेशी पूंजी द्वारा आयोजित वाणिज्यिक और आवासीय संपत्तियों का अनुपात 2018 में 31% से घटकर वर्तमान में 7% हो गया है, जो दर्शाता है कि अंतर्राष्ट्रीय पूंजी व्यवस्थित रूप से द्वितीयक कोर क्षेत्र से हट रही है।
मूल्य पुनर्मूल्यांकन का गणितीय मॉडल
मूल्यांकन तर्क को वर्तमान लेनदेन मूल्य के आधार पर निकाला जा सकता है: यदि 4% की पूंजीकरण दर के आधार पर अनुमान लगाया जाए, तो संपत्ति को 880,000 की वार्षिक शुद्ध आय उत्पन्न करने की आवश्यकता है, अर्थात, मासिक किराया 73,000 तक पहुंचने की आवश्यकता है, जो 50,000 के वर्तमान किराए के साथ 46% का अंतर छोड़ता है। इससे पता चलता है कि खरीदार निम्नलिखित अपेक्षा कर सकते हैं:
- सरकार ने पुरानी इमारतों के पुनर्विकास पर प्रतिबंधों में ढील दी
- सामुदायिक परिवर्तन के बाद किराये में उछाल
- अमेरिकी डॉलर के कमजोर होने से परिसंपत्ति की कीमतों का पुनर्मूल्यांकन होता है
लेन-देन का मूल्य भूमि के मूल्य से कम है, जो इसे HK$4,200 प्रति वर्ग फुट के न्यूनतम मूल्य पर खरीदने के बराबर है, जो कि उसी जिले में आवासीय भूमि के नवीनतम अंकित मूल्य से HK$581,000 कम है। यह "भूमि मूल्य शिकार" का एक सट्टा कार्य है।
भविष्य का सर्वनाश
61 मिलियन के इस महंगे सबक ने बाजार के लिए तीन खतरे की घंटियाँ बजा दीं:
- गैर-प्रमुख क्षेत्रों में परिसंपत्तियों का तरलता जोखिम तीव्र हुआ
- पुरानी इमारतों को बनाए रखने की लागत में तेजी से वृद्धि का दौर शुरू हो गया है
- सामुदायिक आर्थिक परिवर्तन की अवधि में दस वर्ष तक का समय लग सकता है
जब "स्थान, स्थान, स्थान" का निवेश नियम सामुदायिक कार्यों के पुनर्निर्माण का सामना करता है, तो पारंपरिक मूल्यांकन मॉडल विफलता के जोखिम का सामना करता है। शायद वास्तविक रहस्योद्घाटन यह है कि महामारी के बाद के युग में हांगकांग में कोई स्थायी कोर क्षेत्र नहीं है, केवल लगातार पुनर्परिभाषित मूल्य निर्देशांक हैं। जो लोग अभी भी 2019 के परिप्रेक्ष्य में परिसंपत्तियों का मूल्यांकन करते हैं, वे अंततः बाजार के लिए जीवित पाठ्यपुस्तक बन जाएंगे।
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