विषयसूची
1. हांगकांग के पीक एरिया का “लैंड टाइटल कोड”
हांगकांग रियल एस्टेट उद्योग में एक कहावत है: "मालिक मध्य-स्तर पर रहता है, और राजवंश शिखर में छिपा होता है।" हांगकांग द्वीप के पीक पर स्थित बार्कर रोड, "एशिया का नंबर 1 लक्जरी आवासीय क्षेत्र" रहा है, जहां हांगकांग की स्थापना के बाद से अमीर और शक्तिशाली लोग इकट्ठा होते रहे हैं। यह निजी सड़क केवल 1.7 किलोमीटर लंबी है, और इसके किनारे स्थित 22 हवेलियां बहुराष्ट्रीय कंपनियों, गुप्त परिवारों और राजनीतिक एवं व्यापारिक नेताओं के स्वामित्व में हैं। उनकी भूमि स्वामित्व में परिवर्तन अक्सर पूंजी बाजार की नसों को प्रभावित करता है।
रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार 2023 में बार्कर रोड साइट की प्रति वर्ग फुट औसत कीमत HK$380,000 तक पहुंच गई, जो लगातार बारह वर्षों तक वैश्विक लक्जरी घर मूल्य सूची में पहले स्थान पर रही। यहां रियल एस्टेट लेनदेन में तीन विशेष विशेषताएं हैं: पहला, 80% से अधिक संपत्तियां अपतटीय कंपनियों के पास हैं, जो एक अद्वितीय "शेल कंपनी लेनदेन पारिस्थितिकी तंत्र" बनाती हैं; दूसरा, भूमि भूखंडों के विस्तार के लिए एक जटिल "आधिकारिक भूमि अनुमोदन प्रक्रिया" की आवश्यकता होती है; तीसरा, अधिकांश लेनदेन "डार्क लेनदेन" हैं, और वास्तविक लेनदेन मूल्य अक्सर पंजीकृत रिकॉर्ड से 30%-50% अधिक होता है।
द्वितीय. “अतिरिक्त अनुमोदन के लिए सब्सिडी” तंत्र का संस्थागत परिप्रेक्ष्य
जैक मा के आवास के विस्तार परियोजना का मूल, जिसने इस बार बहुत ध्यान आकर्षित किया है, सरकारी भूमि अधिकार (पुनः प्रवेश और निहित उपचार) अध्यादेश की धारा 6 के अनुसार भूमि विभाग द्वारा अनुमोदित "समर्पण और पुनः अनुदान" प्रक्रिया में निहित है। यह व्यवस्था मालिकों को भूमि का बाजार मूल्य चुकाने के बाद आस-पास की सरकारी भूमि को मूल स्थल में शामिल करने की अनुमति देती है। विधान परिषद के दस्तावेजों के अनुसार, 2000 और 2022 के बीच हांगकांग में कुल 127 अतिरिक्त अनुमोदन आवेदन संसाधित किए गए, जिनकी औसत अनुमोदन अवधि 26 महीने थी।
| फूल का नाम | वास्तविक नाम | वर्तमान स्थिति/पृष्ठभूमि | हांगकांग की पहचान प्राप्त करने का समय | ज्ञात हांगकांग संपत्तियां (भूमि रजिस्ट्री रिकॉर्ड) |
|---|---|---|---|---|
| फेंग क़िंगयांग | जैक मा | अलीबाबा ग्रुप स्थायी साझेदार | 2008 | विला 22, बार्कर रोड, द पीक (2015 में HK$1.5 बिलियन में खरीदा गया, पुनर्निर्माण के अधीन) |
| ज़ियाओयाओज़ी | झांग योंग | अलीबाबा क्लाउड के अध्यक्ष | 2016 | साउथ डिस्ट्रिक्ट के शौशन विलेज रोड पर आलीशान घर (2020 में करीब 600 मिलियन में खरीदा गया) |
| ईस्ट ईविल | जोसेफ त्साई | अलीबाबा समूह के निदेशक मंडल के अध्यक्ष | 1999 (कनाडाई) | रिपल्स बे रोड समुद्र के नज़ारे वाला आलीशान घर (2019 में लगभग 800 मिलियन में खरीदा गया) |
| चलना | झांग जियानफ़ेंग | अलीबाबा क्लाउड इंटेलिजेंस ग्रुप के सीईओ | 2015 | कोवलून स्टेशन के आर्क डी ट्रायम्फ में ऊंची इमारत (2018 में HK$120 मिलियन में खरीदी गई) |
| सन क्वान | हू ज़ियाओमिंग | एंट ग्रुप के पूर्व सीईओ | 2014 | हो मैन टिन में द अल्टिमा में मध्य-स्तरीय इकाई (2017 में 78 मिलियन डॉलर में खरीदी गई) |
| सु क्वान | पेंग लेई | एंट ग्रुप के पूर्व अध्यक्ष | 2013 | मिड-लेवल्स सेंट्रल में रॉयल व्यू गार्डन की ऊंची मंजिल (2016 में HK$150 मिलियन में खरीदी गई) |
| गुओ जिंग | जिंग शियांडोंग | एंट ग्रुप के अध्यक्ष | 2015 | हैप्पी वैली में लीटन हिल इकाई (2021 में 95 मिलियन डॉलर में खरीदी गई) |
| मिएजुए नून ताई | दाई शान | ताओटियन समूह के सीईओ | 2012 | मिड-लेवल्स वेस्ट में ऊंची इमारत (2019 में 68 मिलियन डॉलर में खरीदी गई) |
| मितुतोयो | वांग जियान | चीनी इंजीनियरिंग अकादमी के शिक्षाविद/अलीबाबा क्लाउड के संस्थापक | 2017 | लोहास पार्क, त्सुंग क्वान ओ (2020 में 32 मिलियन डॉलर में खरीदा गया) |
| पेंगलाई अमर | शेंग यिफेई | अली हेल्थ के गैर-कार्यकारी निदेशक | 2015 | 68 डीप वॉटर बे रोड (2022 में 210 मिलियन डॉलर नकद में खरीदा जाएगा) |
| लू सु | फैन लुयुआन | अलीबाबा पिक्चर्स के अध्यक्ष | 2014 | नॉर्थ पॉइंट सीव्यू यूनिट (2021 में HK$110 मिलियन में खरीदी गई) |
| युयान | टोंग वेनहोंग | अलीबाबा समूह के पूर्व सीपीओ | 2013 | ताई टैम में रेड हिल प्रायद्वीप विला (2018 में 180 मिलियन में खरीदा गया) |
इस मामले की विशिष्टता तीन पहलुओं में निहित है: पहला, अतिरिक्त भूमि पार्सल का उपयोग मूल रूप से सार्वजनिक उपयोग के लिए किया जाता था, और भूमि की प्रकृति में किसी भी बदलाव के लिए टाउन प्लानिंग बोर्ड से विशेष अनुमति की आवश्यकता होती है; दूसरा, HK$11.72 मिलियन का भूमि प्रीमियम बाजार मूल्यांकन का केवल HK$421,000 है, जिसने "विशेषाधिकार प्राप्त लेनदेन" के बारे में सवाल उठाए हैं; तीसरा, आवेदन से लेकर पंजीकरण तक केवल 14 महीने लगे, जो औसत प्रक्रिया से 461,000 महीने कम है। भूमि अधिकारियों ने बताया कि ऐसे मामलों में आमतौर पर "गैर-सार्वजनिक मूल्य निर्धारण" की आवश्यकता होती है और अंतिम कीमत अक्सर आवेदक की बातचीत करने की क्षमता पर निर्भर करती है।
3. जैक मा की हवेली के संपत्ति अधिकार रहस्य और वास्तुशिल्प खाका
संबंधित संपत्ति, नंबर 22 बार्कर रोड, के संपत्ति अधिकार ढांचे को "ऑफशोर वित्तीय पाठ्यपुस्तक" के रूप में वर्णित किया जा सकता है: वर्तमान होल्डिंग कंपनी एलाटिनी ग्रुप लिमिटेड ब्रिटिश वर्जिन द्वीप समूह में पंजीकृत है, और इसका एकमात्र निदेशक जैक मा परिवार ट्रस्ट का नामित एजेंट है। यह चतुराई से संरचनात्मक डिजाइन को प्रतिध्वनित करता है जब संपत्ति 2015 में खरीदी गई थी - यह लेन-देन उस वर्ष वर्ल्डवाइड यूनियन इंटरनेशनल लिमिटेड के अधिग्रहण के माध्यम से पूरा हुआ था, जो एक अपतटीय कंपनी है जो संपत्ति रखती है, 30% खरीदार के स्टांप शुल्क को सफलतापूर्वक दरकिनार कर दिया गया और कर लागत में HK$450 मिलियन से अधिक की बचत हुई।
संपत्ति के लिए भवन निर्माण की अनुमति से पता चलता है कि यह एक "सुपर लक्जरी घर" है: पुनर्निर्मित पांच मंजिला हवेली में 18 मीटर का इन्फिनिटी पूल, एक भूमिगत वाइन सेलर और एक हेलीकॉप्टर पैड के रूपांतरण के लिए आरक्षित स्थान होगा। यह ध्यान देने योग्य है कि "लैंडस्केप प्रोटेक्शन क्लॉज" को विशेष रूप से भवन के रेखाचित्रों में चिह्नित किया गया है, जिसके अनुसार सभी खिड़कियों में एक तरफा लेपित ग्लास का उपयोग किया जाना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि हवेली का अंदरूनी भाग केंद्रीय वित्तीय जिले से नहीं देखा जा सके। यह डिज़ाइन हांगकांग के निजी आवास क्षेत्र में अपनी तरह का पहला डिज़ाइन है।
4. सुपर लग्जरी घरों के पीछे पूंजी की अंतर्धारा
यह ध्यान देने योग्य है कि इस बार जैक मा का विस्तार उनके व्यापारिक साम्राज्य के पुनर्गठन के एक महत्वपूर्ण दौर से मेल खाता है। 2022 से, जैक मा के पारिवारिक ट्रस्ट ने इक्विटी प्रतिज्ञा, अपतटीय बांड जारी करने और अन्य माध्यमों से 5 बिलियन अमेरिकी डॉलर से अधिक जुटाए हैं, मुख्य रूप से दक्षिण पूर्व एशियाई ई-कॉमर्स और हांगकांग रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश किया है। जेएलएल विश्लेषण से पता चलता है कि हांगकांग के सुपर लक्जरी घर मुख्य भूमि के धनी लोगों के लिए "संपत्ति सुरक्षित आश्रय" बन रहे हैं - मुख्य भूमि अचल संपत्ति की तुलना में, हांगकांग की संपत्तियों में विदेशी मुद्रा स्वतंत्रता, न्यायिक स्वतंत्रता और लचीली संपत्ति नियोजन जैसे लाभ हैं।
हालाँकि, यह पूंजी प्रवाह हांगकांग के लक्जरी आवास बाजार की पारिस्थितिकी को बदल रहा है। सेविल्स की एक रिपोर्ट में बताया गया है कि 2023 में पीक डिस्ट्रिक्ट में 78% लेनदेन में "शेल कंपनियों की क्रॉस-होल्डिंग्स" शामिल थी, जो 2015 से 41 प्रतिशत अंकों की वृद्धि थी। जटिल अपतटीय संरचनाएं न केवल पर्यवेक्षण की कठिनाई को बढ़ाती हैं, बल्कि "स्वामित्व शून्यता" के जोखिम को भी जन्म देती हैं - संपत्तियों के कुछ वास्तविक नियंत्रक ट्रस्टों की कई परतों के माध्यम से अपनी पहचान छिपाते हैं, और एक बार संपत्ति अधिकार विवाद होने पर, उन्हें सीमा पार क्षेत्राधिकार की समस्या का सामना करना पड़ेगा।
निष्कर्ष: पूंजी गुरुत्व क्षेत्र में संस्थागत संतुलन
जैक मा के निवास का विस्तार परियोजना एक प्रिज्म की तरह है, जो पूंजी वैश्वीकरण और सार्वजनिक हितों के रखरखाव के बीच हांगकांग के कठिन संतुलन को दर्शाता है। जैसे-जैसे अति-धनवानों के आशियानों की दीवारें बढ़ती जा रही हैं, सार्वजनिक स्थान के निरंतर विखंडन को कैसे रोका जाए, यह एसएआर सरकार की शासन कला की परीक्षा होगी। यह न केवल भूमि प्रणाली में एक तकनीकी समायोजन है, बल्कि हांगकांग के मूल मूल्यों से संबंधित एक महत्वपूर्ण निर्णय भी है।
जैक मा(10 सितम्बर, 1964 -), पैतृक घरZHEJIANGशेंगझोऊ, झेजियांग में पैदा हुएपरमवीर,चीनी मुख्य भूमिउद्यमी,चीनी कम्युनिस्ट पार्टीपार्टी सदस्य. कभी एशिया के सबसे अमीर आदमी थे,अलीबाबा ग्रुपबोर्ड के अध्यक्ष(अध्यक्ष),ताओबाओ,अलीपेके संस्थापकप्रकृति संरक्षणग्रेटर चाइना काउंसिल के मानद अध्यक्ष,हुआई ब्रदर्सनिदेशक। वर्तमान में सेवारतहांगकांग विश्वविद्यालयबिजनेस और मैनेजमेंट स्कूल के मानद प्रोफेसर, "प्रबंधन और व्यवसाय रणनीति" के शैक्षणिक क्षेत्र के साथ औरटोक्यो विश्वविद्यालयअनुसंधान संस्थान: टोक्यो इंस्टीट्यूट ऑफ टेक्नोलॉजीविजिटिंग प्रोफेसर, जिसका शोध निर्देशन "टिकाऊ कृषि और खाद्य उत्पादन" है।
