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24 मार्च 2025 को, नई दुनिया का विकासक्लियरवॉटर बे रिज़ॉर्ट(माउंट पविलिया) में 9 बड़े ऑर्डर निरस्तीकरण दर्ज किए गए, जिनमें कुल 420 मिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक के लेनदेन शामिल थे। इन इकाइयों पर मूल रूप से 2019 और 2021 के बीच अनंतिम बिक्री और खरीद अनुबंधों के साथ हस्ताक्षर किए गए थे, और खरीदारों ने 1,440 दिनों तक की "अध्यक्ष भुगतान योजना" को अपनाया, जिससे उन्हें लंबी लेनदेन अवधि और जल्दी प्रवेश के लाभ मिले। हालाँकि, इन खरीदारों ने अंततः सौदे को छोड़ने का फैसला किया, जिसके परिणामस्वरूप इकाइयाँ बिकने में असफल रहीं। इसके बाद डेवलपर ने घोषणा की कि वह इन नौ इकाइयों को, विशेष इकाइयों के एक समूह के साथ, 17% से 51% तक की कीमत में कटौती के साथ बाजार में वापस लाएगा, और उन्हें 28 मार्च को पहले आओ, पहले पाओ के आधार पर बेचा जाएगा। इस घटना ने तुरंत बाजार का ध्यान आकर्षित किया और इसे हाल के वर्षों में हांगकांग संपत्ति बाजार में दुर्लभ बड़े पैमाने पर रद्दीकरण मामलों में से एक के रूप में देखा गया।
टार्ट ऑर्डर इकाई विवरण
नौ इकाइयों का विक्रय योग्य क्षेत्रफल 423 से 2,699 वर्ग फुट तक था। मूल विक्रय मूल्य HK$10.541 मिलियन से HK$66.105 मिलियन तक था, तथा प्रति वर्ग फुट मूल्य HK$19,086 से HK$26,914 तक था। जब इसे पुनः बेचा गया, तो कीमत समायोजित करके HK$8.043 मिलियन से HK$61.383 मिलियन कर दी गई, तथा प्रति वर्ग फुट कीमत घटकर HK$19,014 से HK$24,209 हो गई, जो कि 17% और 32% के बीच की कमी थी। इसके अलावा, ब्लॉक 1 की 7वीं मंजिल पर कमरा ए में स्थित एक विशेष इकाई की कीमत में उल्लेखनीय कमी आई है। इकाई में 1,920 वर्ग फुट का प्रयोग योग्य क्षेत्र और 1,478 वर्ग फुट की छत जुड़ी हुई है। मूल कीमत HK$144 मिलियन थी, लेकिन अब इसे घटाकर HK$71.18 मिलियन कर दिया गया है, जो कि HK$511,330 की गिरावट है, जिससे यह इस घटना का सबसे अधिक ध्यान आकर्षित करने वाला मामला बन गया है।
1. "दा दा डिंग" क्या है?
- इसका अर्थ है कि क्रेता प्रारंभिक बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद लेनदेन को छोड़ देता है, और भुगतान की गई जमा राशि (आमतौर पर संपत्ति की कीमत का 5%-10%) खो देता है। इस बार शामिल नौ मामलों में, खरीदारों ने वित्तीय नियोजन में परिवर्तन, बंधक अनुमोदन में कठिनाइयों, या भविष्य के बाजार के लिए निराशावादी उम्मीदों के कारण ऋण चूक का विकल्प चुना हो सकता है।
2. पुनर्विक्रय मूल्य घटाकर 51% क्यों कर दिया गया है?
- बाजार का माहौल बदलता हैहाल के वर्षों में, हांगकांग संपत्ति बाजार ब्याज दरों में वृद्धि, आर्थिक मंदी और आव्रजन से प्रभावित हुआ है, और समग्र व्यापार सुस्त रहा है। खरीदारों को आकर्षित करने के लिए डेवलपर्स को कीमतों में महत्वपूर्ण समायोजन करना होगा।
- परियोजना स्थिति निर्धारण कारकपीक एक कम घनत्व वाला लक्जरी आवास एस्टेट है जिसकी मूल कीमत अपेक्षाकृत अधिक है (2017 में जब इसे पहली बार लॉन्च किया गया था, तब प्रति वर्ग फुट औसत कीमत लगभग HK$20,000 थी)। वर्तमान बाजार की मांग छोटी और मध्यम आकार की इकाइयों की ओर बढ़ रही है, इसलिए स्टॉक को खाली करने के लिए पर्याप्त छूट की आवश्यकता है।
- डेवलपर रणनीतिडेवलपर (न्यू वर्ल्ड डेवलपमेंट) को नकदी प्रवाह में सुधार करने या नई परियोजनाओं के लिए संसाधनों को मुक्त करने के लिए नकदी की तत्काल आवश्यकता हो सकती है, इसलिए यह "मूल्य कटौती प्रोत्साहन" चुनता है।
3. लंबी लेनदेन अवधि के जोखिम
चेयरमैन की 1440 भुगतान योजना खरीदारों को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लगभग 4 साल बाद तक लेनदेन पूरा करने की अनुमति देती है और जल्दी प्रवेश पर छूट प्रदान करती है। यह योजना 2019 से 2021 तक संपत्ति बाजार में तेजी के दौरान आकर्षक है, विशेष रूप से उन निवेशकों या खरीदारों के लिए जो भुगतान स्थगित करना चाहते हैं। हालांकि, हाल के वर्षों में हांगकांग के आर्थिक माहौल में हुए बदलावों के साथ, जिसमें ब्याज दरों में बढ़ोतरी, शेयर बाजार में उतार-चढ़ाव और महामारी के बाद धीमी आर्थिक सुधार शामिल है, कुछ खरीदार वित्तीय दबाव या बाजार के दृष्टिकोण में विश्वास की कमी के कारण अपनी जमा राशि (आमतौर पर संपत्ति की कीमत का 10% से 15%) को रद्द करना चुन सकते हैं।
4. लक्जरी आवास बाजार कमजोर है
क्लियरवॉटर बे रेजीडेंसेज को एक उच्च स्तरीय आवासीय परियोजना के रूप में स्थापित किया गया है, जिसमें कम घनत्व वाली हवेलियां और विशेष इकाइयां शामिल हैं। इसने कई मशहूर हस्तियों को यहां रहने के लिए आकर्षित किया है, जैसे कि पाखो चाऊ, केनी क्वान और बेंजामिन यूएन, और इसे "सेलिब्रिटी हाउसिंग एस्टेट" के रूप में जाना जाता है। हालाँकि, हाल के वर्षों में लक्जरी आवास बाजार में मांग काफी धीमी हो गई है। बाजार के आंकड़ों के अनुसार, 2024 में हांगकांग के लक्जरी घर के लेनदेन की मात्रा अपने पूर्व-महामारी के शिखर से लगभग 30% तक गिर जाएगी, जो मुख्य रूप से पूंजी बहिर्वाह, उच्च ब्याज दर के माहौल और निवेशकों द्वारा अन्य परिसंपत्तियों की ओर रुख करने से प्रभावित होगी। एओलोंग द्वारा ऑर्डर रद्द करना इस प्रवृत्ति की तीव्रता को प्रतिबिंबित कर सकता है।
5. संपत्ति की कीमतों पर दबाव
2022 के बाद से, हांगकांग संपत्ति बाजार समग्र रूप से समायोजन की अवधि में प्रवेश कर गया है, कुछ क्षेत्रों में सेकेंड-हैंड संपत्ति की कीमतों में 20% से अधिक की गिरावट आई है। हालांकि क्लियरवॉटर बे, जहां पैविलियन स्थित है, अपने शांत वातावरण और उच्च गोपनीयता के लिए जाना जाता है, लेकिन इसके द्वितीयक बाजार में भी हाल के दिनों में काफी गिरावट देखी गई है। उदाहरण के लिए, माउंट पैविलियन में एक तीन बेडरूम वाला यूनिट अक्टूबर 2024 में HK$13.08 मिलियन में बेचा गया, जो खरीद मूल्य से लगभग HK$271,000 कम है; एक अन्य इकाई को तो 4 मिलियन हांगकांग डॉलर से भी अधिक के नुकसान पर बाजार में उतारा गया। कीमतों में गिरावट का यह रुझान शुरुआती खरीदारों के संपत्ति पर पकड़ बनाए रखने के विश्वास को हिला सकता है, जिसके कारण वे अपना नुकसान कम करने के लिए अपने ऑर्डर रद्द कर सकते हैं।
6. घटना का प्रभाव और उसके बाद के अवलोकन
- बाजार विश्वास पर प्रभाव：कीमत में उल्लेखनीय कटौती से बाजार में प्रतीक्षा करो और देखो की भावना बढ़ सकती है, तथा संभावित खरीदार यह उम्मीद कर सकते हैं कि अधिक संपत्तियां भी ऐसा ही करेंगी तथा कीमतें कम करेंगी।
- लक्जरी आवास बाजार का विखंडनमध्यम और निम्न मूल्य वाली संपत्तियों की मांग अपेक्षाकृत स्थिर है, लेकिन उच्च-स्तरीय लक्जरी घरों का बिक्री चक्र सिकुड़ते खरीदार समूह के कारण और लंबा हो सकता है।
- डेवलपर्स मूल्य निर्धारण रणनीतियों को समायोजित करते हैंभविष्य में, नई संपत्तियों का मूल्य निर्धारण बाजार की सामर्थ्य के करीब हो सकता है, और ऑर्डर रद्द करने के जोखिम को कम करने के लिए लचीले भुगतान विकल्प जोड़े जा सकते हैं।
7. बाजार की प्रतिक्रिया और प्रभाव
खरीदारों का इंतज़ार करने और देखने का रवैया तीव्र हो गया है
एओलांग की भारी कीमत कटौती के कारण बाजार को और अधिक इंतजार करना पड़ सकता है। जो खरीदार माउंट पैविलियन खरीदने में रुचि रखते हैं, उनके लिए 51% की कीमत में गिरावट यह दर्शाती है कि संपत्ति की कीमतों में अभी भी गिरावट की गुंजाइश है, जिसके कारण उन्हें कम कीमतों का इंतजार करना पड़ सकता है। अन्य लक्जरी आवास परियोजनाओं में संपत्ति के मालिकों के लिए, यह घटना घाटे का दबाव बढ़ा सकती है और द्वितीयक आवास बाजार की स्थिरता को प्रभावित कर सकती है।
डेवलपर का विश्वास परखा गया
हांगकांग के प्रमुख डेवलपर्स में से एक के रूप में, न्यू वर्ल्ड डेवलपमेंट ने अपनी प्रमुख परियोजना माउंट पैविलियन में बड़े पैमाने पर रद्दीकरण और मूल्य कटौती देखी है, जो निस्संदेह इसकी ब्रांड छवि और बाजार विश्वास के लिए एक चुनौती है। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने बताया कि यदि अन्य परियोजनाएं भी इस रणनीति का अनुसरण करती हैं, तो इससे एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया शुरू हो सकती है और संपत्ति बाजार में प्रतिस्पर्धा बढ़ सकती है।
क्लियरवॉटर खाड़ी क्षेत्र पर प्रभाव
पैविलियन घटना का क्लियरवॉटर बे के समग्र संपत्ति बाजार पर भी संभावित प्रभाव पड़ेगा। इस क्षेत्र में लक्जरी घरों और कम घनत्व वाले आवासों का प्रभुत्व है। सेकेंड-हैंड लेनदेन का मामला, जहां माउंट पैविलियन की प्रति वर्ग फुट कीमत HK$9,000 से नीचे गिर गई (25 मार्च, 2025 की रिपोर्ट देखें) ने क्षेत्र में एक नया निम्न स्तर स्थापित कर दिया है। यदि मूल्य में कमी की प्रवृत्ति जारी रहती है, तो पाक शेक टेरेस और पिक वान कोर्ट जैसे अन्य आवासीय क्षेत्रों को भी अपने मूल्यों को तदनुसार समायोजित करना पड़ सकता है, जिससे क्षेत्रीय आवास की कीमतों पर दबाव बढ़ सकता है।
8. गहरे कारक और भविष्य की संभावनाएं
अनिश्चित आर्थिक वातावरण
हांगकांग का संपत्ति बाजार वैश्विक आर्थिक प्रवृत्ति के अधीन है। अमेरिकी फेडरल रिजर्व का ब्याज दर वृद्धि चक्र अभी समाप्त नहीं हुआ है। हांगकांग डॉलर अमेरिकी डॉलर से जुड़ा हुआ है, जिसके परिणामस्वरूप स्थानीय बंधक दरें ऊंची हो जाती हैं (मार्च 2025 में हिबोर लगभग 4.5% है), जिससे घर के स्वामित्व की लागत बढ़ जाती है। साथ ही, चीन और हांगकांग के बीच कमजोर होते आर्थिक संबंध तथा मुख्य भूमि से पूंजी प्रवाह में कमी ने भी लक्जरी आवास बाजार के समर्थन को कमजोर कर दिया है।
नीति और बाजार विनियमन
हाल के वर्षों में, हांगकांग सरकार ने संपत्ति बाजार को बढ़ावा देने के प्रयास में, संपत्ति बाजार पर कुछ कठोर उपायों में ढील दी है, जैसे स्टाम्प शुल्क में कमी और बंधक दर में ढील। हालांकि, इन उपायों का लक्जरी आवास बाजार पर सीमित प्रभाव पड़ा है, और एओ लांग के लिए ऑर्डर रद्द करने से पता चलता है कि यहां तक कि प्रसिद्ध परियोजनाओं को भी बाजार के नीचे के दबाव का पूरी तरह से विरोध करना मुश्किल हो रहा है। यदि सरकार भविष्य में लक्जरी घरों को लक्षित करते हुए अधिक प्रोत्साहन नीतियां लागू करती है, तो इससे ऐसी ही स्थितियों में कमी आ सकती है।
आओलांग की दीर्घकालिक संभावनाएं
अल्पकालिक चुनौतियों के बावजूद, अलोंसो का दीर्घकालिक मूल्य आशाजनक बना हुआ है। इसकी श्रेष्ठ भौगोलिक स्थिति, सम्पूर्ण सुविधाएं और "स्टार प्रभाव" अभी भी विक्रय बिंदु हैं जो खरीदारों को आकर्षित करते हैं। यदि बाजार धीरे-धीरे स्थिर हो जाता है, तो छूट वाली इकाइयां खरीदारों के लिए बाजार में प्रवेश करने के लिए स्वयं के उपयोग का एक अवसर बन सकती हैं, जिससे परियोजना को इन्वेंट्री को पचाने के लिए प्रेरित किया जा सकता है।
9. डेटा अनुपूरक
- इस बार पुनः बेची गई इकाइयों में, कुछ इकाइयों की कीमत HK$53 मिलियन की मूल कीमत से घटकर HK$26 मिलियन हो गई है, जो कि HK$51% तक की गिरावट है, जो हाल के वर्षों में दुर्लभ है। सेन्टलाइन प्रॉपर्टी के आंकड़ों के अनुसार, 2023 में हांगकांग के समग्र आवास की कीमतें 2021 के उच्च स्तर से लगभग 15% गिर गई हैं, और कुछ लक्जरी घरों में गिरावट 20% से अधिक हो गई है।
संक्षेप:
यह तथ्य कि क्लियरवाटर बे के पाविलिया ने लगातार नौ बार बड़े ऑर्डर रद्द किए तथा 51% तक की कटौती पर इकाइयों को पुनः बेचा, हांगकांग संपत्ति बाजार की वर्तमान दुर्दशा का एक सूक्ष्म उदाहरण है। यह घटना न केवल लक्जरी आवास बाजार की कमजोरी और निवेशकों के हिलते विश्वास को दर्शाती है, बल्कि उच्च ब्याज वाले माहौल में डेवलपर्स के सामने आने वाले दबाव को भी उजागर करती है। खरीदारों के लिए यह बाजार में प्रवेश करने का एक अच्छा अवसर हो सकता है, लेकिन उन्हें बाजार की अस्थिरता के जोखिम से भी सावधान रहने की जरूरत है। न्यू वर्ल्ड डेवलपमेंट के लिए, परिसमापन की गति और ब्रांड छवि के बीच संतुलन कैसे बनाया जाए, यह आने वाले महीनों में एक प्रमुख चुनौती होगी। संपूर्ण हांगकांग संपत्ति बाजार के लिए, पीक टावर्स का भाग्य बाजार के रुझान को देखने के लिए एक महत्वपूर्ण संकेतक बन सकता है।
यह घटना इस बात पर प्रकाश डालती है कि रियल एस्टेट बाजार गहन समायोजन के दौर में प्रवेश कर चुका है, विशेष रूप से लक्जरी आवास बाजार, जिसे अपनी इन्वेंट्री को पचाने के लिए अधिक समय की आवश्यकता है। खरीदारों के लिए, उन्हें अपनी वित्तीय क्षमताओं और बाजार जोखिमों का सावधानीपूर्वक आकलन करने की आवश्यकता है; निवेशकों के लिए, अल्पावधि में, वे डेवलपर्स द्वारा इन्वेंट्री में तेजी से कमी लाने के कारण उत्पन्न छूट के अवसरों पर ध्यान दे सकते हैं, लेकिन मध्यम और दीर्घावधि में, उन्हें अभी भी ब्याज दर नीतियों और आर्थिक सुधार की प्रगति पर नजर रखने की आवश्यकता है।
अग्रिम पठन:
- 2025-26 हांगकांग बजट में संपत्ति बाजार नीतियों का गहन विश्लेषण
- साई कुंग की शीर्ष लक्जरी इमारत "एओ लांग" संपत्ति बाजार में सबसे ज्यादा प्रभावित क्षेत्र बन गई है! 3 बेडरूम वाली यूनिट्स को घाटा 30% ने लग्जरी घरों की दुविधा को उजागर किया। सेलिब्रिटीज द्वारा अपने शेयर बेचकर पैसे कमाने का चलन तीन प्रमुख चेतावनी संकेतों को छुपाता है
माउंट पविलियास्थितहांगकांगSaigonक्लियरवॉटर बे प्रायद्वीपताई पो त्साईक्लियर वॉटर बे रोडसं. 663 (हांगकांग विज्ञान और प्रौद्योगिकी विश्वविद्यालयपीछे), हाँन्यू वर्ल्ड और पुजी एक साथ विकसित होते हैंकालक्जरी निवासआवासीय संपत्ति, द्वारावोंग तुंग आर्किटेक्ट्सडिज़ाइन, सितंबर 2011नई दुनिया का विकाससरकार के साथ HK$6.64 बिलियन की कीमत पर भूमि प्रीमियम समझौते तक पहुंचने के लिए जिम्मेदार, जो 1,078,517 वर्ग फीट के कुल परियोजना क्षेत्र के आधार पर लगभग HK$6,148 प्रति वर्ग फुट है। संपत्ति स्थल का क्षेत्रफल 719,035 वर्ग फुट है, जो 21 ब्लॉकों और 6 आवासीय टावरों में विभाजित है, जिसमें कुल 680 इकाइयां हैं। यह 2016 की चौथी तिमाही में पूरा हो गया था। आवासीय संपत्ति को जनवरी 2016 की शुरुआत में ही बिक्री-पूर्व सहमति मिल गई थी, लेकिन इकाइयों के पहले बैच को अप्रैल 2017 के अंत तक निविदा के लिए नहीं रखा गया था।
