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हाल ही में हांगकांग के रियल एस्टेट उद्योग में भारी हंगामा हुआ है, क्योंकि दिवंगत "शॉप किंग" डेंग चेंगबो का परिवार करोड़ों रुपये के ऋण विवाद में शामिल था। इस समाचार पत्र ने विशेष रूप से न्यायिक दस्तावेज प्राप्त किए हैं, साथ ही रियल एस्टेट पंजीकरण रिकॉर्ड और उद्योग के साथ गहन साक्षात्कारों के माध्यम से पाठकों के लिए तीन पीढ़ियों के व्यापारिक साम्राज्यों से जुड़े इस वित्तीय तूफान का पूर्ण पुनर्निर्माण किया है।
तूफ़ान के केंद्र में: गारंटी के एक टुकड़े से करोड़ों डॉलर का ऋण वसूली आदेश
जिला न्यायालय में मामला संख्या DCCJ 4136/2024, जनवरी 2024 में हुई कुई इंटरनेशनल ग्रुप कंपनी लिमिटेड द्वारा मुकदमा दायर करने के साथ शुरू हुआ, ताकि कियान बेई शाओ कंपनी लिमिटेड और उसके गारंटरों से मुकदमे की आय की वसूली की जा सके।देंग चेंगबोसंपदा प्रशासक पर कुल 1.14 मिलियन बकाया है। अगस्त 2020 में शुरू हुआ यह 3.5 मिलियन का ऋण अंततः महामारी के प्रभाव और ब्याज दरों में बढ़ोतरी के तूफान का अनुभव करने के बाद हांगकांग के मुख्य व्यापारिक जिले को प्रभावित करने वाले वित्तीय संकट में बदल गया।
गारंटी दस्तावेजों के अनुसार, डेंग चेंगबो ने अपनी मृत्यु से पहले अपने व्यक्तिगत नाम से एक असीमित देयता गारंटी पर हस्ताक्षर किए थे, जिसके नियमों में कहा गया था कि "गारंटर मूलधन, ब्याज और संबंधित कानूनी फीस के लिए संयुक्त और कई देयताओं को वहन करेगा।" कानूनी क्षेत्र के आधिकारिक सूत्रों ने विश्लेषण किया कि हालांकि हांगकांग के व्यापारिक समुदाय में ऐसे प्रावधान आम हैं, लेकिन मुख्य गारंटर की मृत्यु होने पर, वे संपदा प्रशासन अध्यादेश की धारा 62 के अंतर्गत विशेष वसूली प्रक्रिया को शुरू कर देंगे।
ऋण समयरेखा का विवेचन
24 अगस्त, 2020:
- क़ियांबेशाओ ने हुइकुई इंटरनेशनल के साथ "3+2" लचीले पुनर्भुगतान समझौते पर हस्ताक्षर किए, जिसमें पहले वर्ष में ब्याज दर 9.5% होगी, जिसे बाद में बाजार की स्थितियों के अनुसार समायोजित किया जा सकता है
- डेंग चेंगबो गारंटी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने के लिए सेंट्रल में कानूनी फर्म के पास गए
- ऋण का उद्देश्य "व्यापार विस्तार और कार्यशील पूंजी" बताया जाना चाहिए
क्यू3 2022:
- हांगकांग ने ब्याज दर वृद्धि चक्र शुरू करने में संयुक्त राज्य अमेरिका का अनुसरण किया, जहां प्राइम रेट 6% से अधिक हो गया
- क़ियांबेइशाओ को ब्याज भुगतान में देरी का सामना करना पड़ा
अगस्त 2023:
- मूलधन और ब्याज का संचित बकाया 2.83 मिलियन RMB था
- ऋणदाताओं ने वार्ता का पहला दौर शुरू किया और "ऋण-इक्विटी स्वैप" योजना का प्रस्ताव रखा
4 जनवरी, 2024:
- रूम पी, 15/एफ, सनराइज सेंटर, क्वान टोंग के लिए बंधक पंजीकरण पूरा हो गया
- संपत्ति को 2.7 मिलियन डॉलर में बेचा गया, जो 2020 के मूल्यांकन से 42% डॉलर कम है।
गिरवी रखी गई संपत्ति के पीछे की गणना
हमारे अखबार की मौके पर की गई जांच में पाया गया कि संबंधित संपत्ति क्वान टोंग में परिवर्तन के दौर से गुजर रहे औद्योगिक और व्यापार क्षेत्र में स्थित है, जिसका उपयोग योग्य क्षेत्रफल लगभग 1,200 वर्ग फीट है। रियल एस्टेट एजेंट ने खुलासा किया कि इमारत को हाल के वर्षों में "स्टार्ट कॉव्लून ईस्ट" योजना से लाभ हुआ है, लेकिन महामारी के बाद रिक्ति दर 18% पर बनी रही। यह ध्यान देने योग्य है कि "डबल डिस्काउंट" की घटना बंधक संपत्तियों के निपटान की प्रक्रिया में होती है:
- मूल्यांकन छूट: सीबीआरई की 2020 मूल्यांकन रिपोर्ट से पता चलता है कि यूनिट की कीमत 4.65 मिलियन डॉलर है
- तत्काल बिक्री छूट: 2024 में लेनदेन मूल्य केवल 2.7 मिलियन है, जो बाजार मूल्य से 15% कम है
जेएलएल के विश्लेषक मिंगहान ली ने कहा, "यह तीव्र मूल्यह्रास वाणिज्यिक संपत्ति बाजार में संरचनात्मक परिवर्तनों को दर्शाता है, विशेष रूप से नए कार्यालय मॉडल के प्रभाव के तहत, पारंपरिक औद्योगिक भवनों की तरलता बहुत कम हो गई है।"
डेंग परिवार की संपत्ति का नक्शा हिल गया है
इस अखबार ने भूमि रजिस्ट्री के रिकॉर्ड की गणना की है और पाया है कि डेंग परिवार ने 2022 से कम से कम 23 संपत्तियों का निपटान किया है, जिनकी कुल कीमत HK$3.8 बिलियन से अधिक है। सबसे उल्लेखनीय लेन-देन निम्नलिखित थे:
- जी/एफ, क्वीन्स रोड ईस्ट, वान चाई:
- 2018 में खरीद मूल्य: 550 मिलियन
- 2023 लेनदेन मूल्य: 148 मिलियन
- बुक हानि: 73% (होल्डिंग लागत घटाने के बाद वास्तविक हानि 81% तक पहुंच सकती है)
- कार्नरवॉन रोड, त्सिम शा त्सूई पर संपूर्ण व्यावसायिक भवन:
- 2021 मूल्यांकन: 1.2 बिलियन
- 2023 में बंधक वित्तपोषण: 480 मिलियन
- ऋण-से-मूल्य अनुपात: 40%, जो उद्योग के औसत 65% से काफी कम है
परिवार के वित्तीय सलाहकार वांग याओबांग ने खुलासा किया: "निर्णयकर्ताओं ने 2021 से 'नकदी ही राजा है' की रणनीति को लागू किया है, लेकिन परिसंपत्ति प्राप्ति की गति ब्याज संचय के साथ नहीं रही है। कुछ संपत्तियों के निपटान के लिए परिवार के कई सदस्यों की सहमति की आवश्यकता होती है, जिससे बेचने का सबसे अच्छा समय देरी से मिलता है।"
कानूनी लड़ाई में मुख्य अपराध और बचाव
वकील चेन दावेन, जो संपत्ति प्रबंधन से परिचित हैं, ने बताया कि इस मामले की विशेष विशेषताएं इस प्रकार हैं:
- क्या उत्तराधिकारियों के साथ-साथ गारंटी दायित्व भी समाप्त हो जाएगा?
- संपत्ति का वितरण पूरा होने से पहले संपत्ति प्रशासक की कानूनी स्थिति
- एकाधिक उत्तराधिकारियों के अंतर्गत उत्तरदायित्व साझा करने की व्यवस्था
"एस्टेट ड्यूटी अध्यादेश की धारा 15 के अनुसार, एक लेनदार 'एस्टेट प्राथमिकता भुगतान आदेश' के लिए आवेदन कर सकता है, लेकिन उसे यह साबित करना होगा कि ऋण एक 'आवश्यक व्यय' है।" वकील चैन ने जोर देकर कहा कि यह मामला एस्टेट प्रशासन प्रक्रियाओं में बड़े बदलावों को गति दे सकता है।
उद्योग आघात प्रभाव
इस घटना ने एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया को जन्म दिया है:
- कई बैंक परिवार-गारंटी वाले ऋणों की शर्तों की समीक्षा कर रहे हैं
- गैर-बैंक वित्तीय संस्थाओं ने औद्योगिक संपत्तियों के लिए बंधक दर को कड़ा किया
- रियल एस्टेट निवेश क्षेत्र में "डीलीवरेजिंग" की लहर चल रही है
सेंट्रल में एक विदेशी बैंक के ऋण प्रबंधक ने नाम न बताने की शर्त पर बताया: "हम पारिवारिक गारंटी वाले सभी ऋण पोर्टफोलियो की व्यापक समीक्षा कर रहे हैं, विशेष रूप से बहु-पीढ़ीगत विरासत से जुड़े मामलों की, और हम अतिरिक्त संपार्श्विक की आवश्यकता से इनकार नहीं करते हैं।"
ऐतिहासिक दर्पण: हांगकांग के धनी परिवारों के ऋण संकट की केसबुक
- 1998: एसईए होल्डिंग्स जू परिवार ऋण पुनर्गठन
- निपटाई गई परिसंपत्तियों का कुल मूल्य: 6.2 बिलियन
- पुनर्गठन में लगा समय: 7 वर्ष
- अंततः सूचीकरण फिर से शुरू करें
- 2008: ताई शेंग ग्रुप के झांग परिवार का बॉन्ड डिफॉल्ट
- ट्रिगर क्लॉज़: क्रॉस-डिफ़ॉल्ट
- आरोपित कंपनियाँ: 11 सूचीबद्ध कंपनियाँ
- निपटान योजना: राज्य के स्वामित्व वाले उद्यमों से रणनीतिक निवेशकों को शामिल करना
- 2015: बर्मिंघम ग्लोबल यंग लिक्विडेशन केस
- शामिल राशि: 380 मिलियन
- विशेष परिस्थितियाँ: सीमा पार परिसंपत्ति वसूली
- अधिकार क्षेत्र विवाद आज भी जारी है
तूफ़ान की आँख में मौन
देंग याओवेन और देंग याओशेंग ने अफवाहों पर कोई प्रतिक्रिया नहीं दी। इसके कानूनी प्रतिनिधि ने केवल इतना कहा कि "घटना न्यायिक प्रक्रिया में प्रवेश कर चुकी है और इस पर टिप्पणी करना असुविधाजनक है।" हाल के महीनों में परिवार के अंतर्गत सूचीबद्ध कंपनियों के शेयर मूल्यों में 23% की गिरावट आई है, तथा तीन महीने पहले की तुलना में ट्रेडिंग वॉल्यूम में चार गुना वृद्धि हुई है।
प्रतिभूति विश्लेषक हुआंग झिकियांग ने बताया: "बाजार संभावित संयुक्त जोखिमों को पचा रहा है, विशेष रूप से पारिवारिक व्यवसायों के बीच पारस्परिक गारंटी के जटिल नेटवर्क को। यदि अधिक ऋणदाता कानूनी कार्रवाई करते हैं, तो इससे तरलता संकट पैदा हो सकता है।"
गहन अवलोकन: गारंटी संस्कृति का अंत?
यह घटना हांगकांग के व्यापारिक समुदाय में व्याप्त तीन गहरे विरोधाभासों को प्रतिबिंबित करती है:
- पारंपरिक "नेटवर्क गारंटी" और आधुनिक जोखिम प्रबंधन के बीच संघर्ष
- व्यावसायिक प्रथाओं और उत्तराधिकार कानून के बीच अंतर
- ब्याज दर वृद्धि चक्र में रियल एस्टेट निवेश और वित्तपोषण मॉडल की भेद्यता
हांगकांग विश्वविद्यालय के विधि संकाय के प्रोफेसर झेंग वेक्सिन ने चेतावनी दी: "यह एक ऐसा विशिष्ट मामला बन सकता है जो खेल के नियमों को बदल सकता है। भविष्य में, लेनदारों को पारिवारिक गारंटी स्वीकार करते समय "संपत्ति ऋण चुकौती रिजर्व" स्थापित करने की आवश्यकता हो सकती है।
तूफ़ान ख़त्म नहीं हुआ है
बताया गया है कि कम से कम तीन वित्तीय संस्थाएं डेंग परिवार के खिलाफ कानूनी कार्रवाई करने पर विचार कर रही हैं। क्वान टोंग के एक कोने से शुरू हुआ यह ऋण विवाद धीरे-धीरे हांगकांग के रियल एस्टेट राजवंश के परिवर्तन काल के परदे से पर्दा उठा रहा है। यह अखबार अरबों डॉलर की परिसंपत्तियों से जुड़े इस कारोबारी तूफान पर नज़र रखना जारी रखेगा।
[तीन स्वतंत्र स्रोतों द्वारा क्रॉस-सत्यापित, कुछ डेटा पेशेवर संस्थानों द्वारा गणना और समायोजित, बहुआयामी गहन विश्लेषण प्रदान करने का लक्ष्य]
