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तुंग चुंग भूमि राजा
जुलाई 2024 में उच्च न्यायालय के फैसले से दो दशकों से अधिक समय से चल रहा तुंग चुंग भूमि अधिकार विवाद समाप्त हो गया। चान चुंग की विधवा तांग केलिंग, जिन्हें जनता द्वारा "तुंग चुंग भूमि राजा" के रूप में जाना जाता था, अंततः व्हार्फ ग्रुप की सहायक कंपनी फॉरेस्टसाइड लिमिटेड के खिलाफ भूमि स्वामित्व का मुकदमा हार गईं। 2.18 हेक्टेयर भूमि से संबंधित और आधी सदी तक चली इस न्यायिक लड़ाई और बचाव ने न केवल हांगकांग की प्रतिकूल कब्ज़ा प्रणाली की व्यावहारिक कठिनाइयों को उजागर किया, बल्कि नए क्षेत्रों में भूमि प्रशासन में गहरे विरोधाभासों को भी प्रतिबिंबित किया।
न्यू टेरिटोरीज़ में भूमि विवाद से जुड़े एक ऐतिहासिक मामले का हाल ही में निपटारा किया गया। उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि चेन जुन, वह व्यक्ति जिसने दावा किया था कि वह आधी सदी से भी अधिक समय से तुंग चुंग में 21,000 वर्ग मीटर से अधिक भूमि के तीन भूखंडों पर "खेती" कर रहा है, अपनी विधवा द्वारा दायर प्रतिकूल कब्जे के मुकदमे में हार गया है।
अगर मैं बकवास कर रहा हूँ तो भगवान मुझ पर बिजली गिरा देंगे!
उच्च न्यायालय में कृषि भूमि विवाद मामले की सुनवाई कल फिर शुरू हुई, जब जमकर टकराव हुआ। वादी से जिरह करते समय प्रतिवादी की वकील सुश्री डेंग ने कृषि विशेषज्ञ गवाह की रिपोर्ट का हवाला दिया और बताया कि उनके पति श्री चेन ने 2001 से ही संबंधित कृषि भूमि पर खेती करना छोड़ दिया था, तथा संबंधित क्षेत्र में वनस्पति भी लंबे समय से परित्यक्त अवस्था में थी। सुश्री डेंग ने इसका पुरजोर खंडन करते हुए इस बात पर जोर दिया कि उनके पति 20 वर्षों से कृषि भूमि का प्रबंधन कर रहे हैं और उन्होंने जंगली सूअरों के आक्रमण को रोकने के लिए कृषि भूमि के कुछ क्षेत्रों में धातु की बाड़ भी लगा दी है।
अदालती लड़ाई उस समय चरम पर पहुंच गई जब प्रतिवादी के वकील ने महत्वपूर्ण साक्ष्य प्रस्तुत किए। बचाव पक्ष ने 2005 से 2009 के बीच ली गई कई ऐतिहासिक तस्वीरें अदालत में पेश कीं, जिनसे पता चला कि कथित बाड़ सुविधाएं वास्तव में अस्तित्व में ही नहीं थीं। विरोधाभासी साक्ष्यों का सामना करते हुए, सुश्री डेंग ने भावुक होकर आसमान की ओर उंगली उठाई और अदालत में कसम खाई: "मेरी गवाही का हर शब्द सच है। अगर मैं एक भी झूठ बोलूंगी, तो मुझ पर बिजली गिर जाएगी! पिछले कई सालों में खेत पर मैंने जो कुछ भी अनुभव किया है, वह मेरा निजी अनुभव है!" उसकी शपथ अदालत कक्ष में गूंजी, जिससे थोड़ी देर के लिए हंगामा मच गया।
अदालती रिकॉर्ड के अनुसार, यह मामला कृषि भूमि के स्वामित्व को लेकर बीस साल पुराना विवाद है, और मुख्य मुद्दा वास्तविक कृषि प्रथाओं की निरंतरता निर्धारित करने में निहित है। पीठासीन न्यायाधीश ने दोनों पक्षों से नये साक्ष्य के संबंध में अतिरिक्त लिखित बयान प्रस्तुत करने को कहा है, तथा मामला इस शुक्रवार को जारी रहेगा।
न्यायाधीशझोउ जियामिंगफैसले में सीधे तौर पर कहा गया कि प्रमुख साक्ष्यों में बड़े विरोधाभास थे तथा पक्षों के संदिग्ध झूठे बयानों का विवरण उजागर हुआ।
मामले का संदर्भ और कानूनी विवाद
यह मामला चेन ज़ुन से उत्पन्न हुआघाटइसकी सहायक कंपनी फॉरेस्टसाइड लिमिटेड द्वारा दायर प्रतिकूल कब्जे की कार्रवाई में 1962 से संबंधित भूमि पर लगातार कब्जे का आरोप लगाया गया है। हांगकांग के परिसीमन अध्यादेश के अनुसार, प्रतिकूल कब्जे के लिए "वास्तविक कब्जे" और "अनन्य नियंत्रण" की दो प्रमुख आवश्यकताओं को पूरा करना होगा, और अधिकारों का प्रयोग 12 वर्षों से अधिक समय तक लगातार किया जाना चाहिए। हालाँकि, मामले की सुनवाई के दौरान (2015), चेन ज़ून की बीमारी से मृत्यु हो गई, और उनकी पत्नी डेंग केलिंग ने अभियोजन जारी रखा।
न्यायिक समीक्षा के बारे में तीन प्रमुख संदेह
अपने 32 पृष्ठ के फैसले में न्यायाधीश ने व्यवस्थित रूप से वादी की तीन प्रमुख कानूनी खामियों की ओर इशारा किया:
- भूकर साक्ष्य में विरोधाभास: विचाराधीन भूमि का टुकड़ा मूलतः तालाब के रूप में पंजीकृत था। चेन ने दावा किया कि उन्होंने उसी वर्ष खेती शुरू कर दी थी जिस वर्ष वे हांगकांग आये थे, लेकिन वे यह नहीं बता सके कि उन्होंने तालाब भरे बिना खेती कैसे शुरू की। भूमि विभाग द्वारा ली गई ऐतिहासिक हवाई तस्वीरों से पता चलता है कि 1980 के दशक तक इस क्षेत्र में अभी भी बड़े पैमाने पर जल मौजूद था।
- प्रबंधन क्षमताएं संदिग्ध हैं: दो विवादित भूखंड एक सीधी रेखा में 380 मीटर की दूरी पर हैं, और उनका कुल क्षेत्रफल तीन मानक फुटबॉल मैदानों के बराबर है। न्यायाधीश ने सवाल उठाया कि एक अकेला किसान इस क्षेत्र का प्रबंधन प्रभावी ढंग से कैसे कर सकता है, क्योंकि उस स्थान पर कोई बाड़ या सीमा चिह्न नहीं थे तथा फसल उत्पादन और बिक्री रिकॉर्ड जैसे कोई सहायक साक्ष्य भी नहीं थे।
- गवाही की विश्वसनीयता खत्म हो गई: प्रमुख गवाह डेंग शुपिंग ने स्वीकार किया कि उसने कभी भी जमीन पर कोई बाड़बंदी वाला क्षेत्र नहीं देखा था; डेंग केलिंग ने अदालत में कहा कि प्रबंधन शैली "यह सुनिश्चित करेगी कि कोई भी भूमि का उपयोग न करे" की न्यायाधीश ने आलोचना की और कहा कि इसमें "बुनियादी सुरक्षा उपाय भी नहीं हैं"। यह भी पाया गया कि कब्जे के प्रारंभिक वर्ष के बारे में चेन दम्पति के बयान असंगत थे।
मुद्दा 1: व्यवसाय आरंभ तिथि का साक्ष्यात्मक मूल्य
चेन फांग ने दावा किया कि वह 1962 से लगातार इस भूमि का उपयोग कर रहे हैं, लेकिन अपने दावे के समर्थन में वह कोई आधिकारिक दस्तावेज प्रस्तुत करने में असमर्थ रहे। अदालत ने टिप्पणी की:
- 1960 के दशक में तुंग चुंग अभी भी एक सुदूर क्षेत्र था और अधिकांश किसानों के पास औपचारिक पट्टे नहीं थे।
- लेकिन चेन यह बताने में असफल रहे कि मछली तालाब के वातावरण में खेती कैसे की जा सकती है।
- तथाकथित "मिट्टी को मजबूत करने के लिए पेड़ लगाना" सिद्धांत उस समय की भौगोलिक परिस्थितियों का खंडन करता है
मुद्दा 2: पर्याप्त कब्जे का निर्धारण करने के लिए मानदंड
लेउंग काम हो बनाम ग्रैंड्योर इंटरनेशनल ग्रुप में स्थापित सिद्धांत के अनुसार, एक अधिभोगी को प्रबंधन व्यवहार इस प्रकार प्रदर्शित करना चाहिए "जैसे कि वह एक वास्तविक मालिक हो।" न्यायाधीश ने पाया कि:
- 2.18 हेक्टेयर भूमि सड़कों से विभाजित है और उस पर समान बाड़ नहीं लगी है
- प्रत्यक्षदर्शियों ने पुष्टि की कि वे मछलियाँ और केकड़े पकड़ने के लिए अंदर-बाहर जाने के लिए स्वतंत्र थे
- तथाकथित "सुरक्षा" मौखिक धमकियों तक सीमित है, वास्तविक नियंत्रण उपाय नहीं हैं
मुद्दा 3: विशिष्ट उपयोग का प्रमाण
मुख्य बात यह है कि क्या "वास्तविक मालिकों" को उनके अधिकारों का प्रयोग करने से बाहर रखा गया है। साक्ष्य दर्शाते हैं:
- घाट की सहायक कंपनी ने 1998 में निरीक्षण करने और संकेत लगाने के लिए कर्मियों को भेजा
- जब भूमि विभाग को 2005 में अवैध डंपिंग का पता चला तो चेन ने स्वामित्व का दावा नहीं किया।
- कई वर्षों से ब्याज दरों या सरकारी करों का भुगतान न करना
बिंदु 4: कब्जे की वैधता
न्यायाधीश ने कहावोंग टाक यू बनाम झांग परिवारइस बात पर जोर दिया गया कि अवैध गतिविधियां "प्रतिकूल कब्जे" का आधार नहीं बनती हैं:
- निर्माण अपशिष्ट को फेंकना एक आपराधिक अपराध है (अपशिष्ट निपटान अध्यादेश)
- भूमि पुनर्ग्रहण के लिए नगर नियोजन बोर्ड से अनुमोदन की आवश्यकता होती है
- कुछ क्षेत्रों को कृषि उपयोग से परे कंटेनर भंडारण में परिवर्तित कर दिया गया।
मुद्दा 5: उत्तराधिकार मुकदमे की वैधता
इस केस की खास बात यह है कि मुकदमे के दौरान ही वादी की मृत्यु हो गई। अदालत ने पुष्टि की:
- प्रतिकूल कब्ज़ा एक "व्यक्तिगत अधिकार" है और सिद्धांततः इसे विरासत में नहीं प्राप्त किया जा सकता।
- हालाँकि, उच्च न्यायालय के नियमों के अध्याय 15 के तहत, एक निजी प्रतिनिधि अधूरे मुकदमे को जारी रख सकता है।
- महत्वपूर्ण बात यह है कि क्या कब्जे की स्थिति वादी के जीवनकाल में पूरी हो गई है।
साक्ष्यों की श्रृंखला ध्वस्त हो गई: गवाहों के बयानों में विरोधाभासों का पूरा रिकॉर्ड
फैसले से चेन फांग के साक्ष्य में कई घातक खामियां उजागर होती हैं:
कृषि संबंधी दावों का विरोधाभास
- मृदा परीक्षण से पता चलता है कि भारी धातुएं सीमा से अधिक हैं और खेती के लिए उपयुक्त नहीं हैं
- क्रॉप फोटो की पहचान अल्पकालिक स्टेज्ड फोटो के रूप में की गई
- तथाकथित "सिंचाई प्रणाली" वास्तव में सरकारी जल पाइपों से एक अवैध कनेक्शन है
समय के साक्षियों की स्मृति भ्रांति
मुख्य गवाह, डेंग शुपिंग ने दावा किया कि वह "बचपन में अक्सर मछली पकड़ने जाता था", लेकिन:
- उनका जन्म वर्ष (1971) चेन द्वारा बताई गई व्यवसाय प्रारंभ तिथि से 9 वर्ष भिन्न है।
- 1960 के दशक के परिदृश्य का विस्तार से वर्णन करने में विफलता
- उन्होंने कभी कोई फसल नहीं देखी, यह बात स्वीकार की
विधवा की गवाही में असंगतता
डेंग केलिंग ने जिरह के दौरान बड़ी गलतियाँ कीं:
- शुरू में इसे "दैनिक गश्त" बताया गया, लेकिन बाद में इसे "मासिक निरीक्षण" में बदल दिया गया
- तीन भूखंडों की विशिष्ट सीमाओं को स्पष्ट करने में असमर्थ
- यह स्वीकार किया जाता है कि कुछ क्षेत्रों का उपयोग तीसरे पक्ष द्वारा पार्किंग स्थल के रूप में किया जाता है
न्यायाधीश की राय: इसे “सरासर झूठ” क्यों माना गया?
न्यायाधीश सेटो किंग ने अपने फैसले के पैराग्राफ 147 में बताया:
"वादी ने अस्थायी और आंतरायिक उपयोग को 60 वर्षों तक चलने वाले अनन्य कब्जे के रूप में प्रस्तुत करने का प्रयास किया। मुकदमेबाजी के माध्यम से भूमि को लूटने का यह कृत्य प्रतिकूल कब्जा प्रणाली के मूल विधायी इरादे का गंभीर उल्लंघन करता है।"
न्यायिक समीक्षा के लिए तीन मजबूत सबूत
- हवाई फोटो तुलना: 1984 और 2010 के बीच भूमि उपयोग में कई बार बदलाव हुआ
- जल आपूर्ति विभाग के रिकॉर्ड: जल उपयोग का पहला आवेदन 2003 में प्राप्त हुआ था
- ईपीए अभिलेखागार: 2005 से 2010 तक 7 अपशिष्ट निपटान जुर्माने जारी किए गए
सामाजिक प्रतिक्रिया: नागरिक समाज समूहों की ओर से ध्रुवीकृत प्रतिक्रियाएँ
इस फैसले से गरमागरम बहस छिड़ गई:
- न्यू टेरिटोरीज़ इंडिजिनस पीपल्स एसोसिएशन: संपत्ति अधिकार प्रणाली की रक्षा में न्यायालय का समर्थन करें
- भूमि न्याय गठबंधन: चिंता है कि पूर्ववर्ती उदाहरणों से वंचितों के लिए स्थान कम हो जाएगा
- कानूनी पेशेवर: कृषि व्यवसाय मानकों को स्पष्ट करने के लिए सीमा अध्यादेश में संशोधन करने की सिफारिश की जाती है
शैक्षणिक दृष्टिकोण: हांगकांग विज्ञान एवं प्रौद्योगिकी विश्वविद्यालय में समाजशास्त्र के प्रोफेसर ली मिंगुई ने विश्लेषण किया:
"यह मामला उत्तर-औपनिवेशिक युग में भूमि प्रशासन की दुविधा को दर्शाता है। जब 'स्वदेशी विशेषाधिकार' 'डेवलपर्स द्वारा भूमि पर कब्ज़ा' का सामना करते हैं, तो निम्न-वर्ग के अप्रवासी केवल कानून के किनारे पर ही जीवित रह सकते हैं और अंततः संस्थागत संघर्षों का शिकार बन जाते हैं।"
ऐतिहासिक दर्पण: हांगकांग में प्रतिकूल कब्जे के मामलों की तुलना
पिछले तीस वर्षों के महत्वपूर्ण मामलों की तुलना करके हम देख सकते हैं कि न्यायिक मानक सख्त हो गए हैं:
कब्जे के सफल मामले
- वोंग रॉय बनाम हांगकांग सरकार (1998): पारिवारिक कब्रिस्तान के 60 वर्षों तक लगातार उपयोग, धार्मिक पूजा के साक्ष्य
- ली आह-चोई मामला (2005): अवैध झोपड़ी का निर्माण और उसका रखरखाव, पड़ोसियों की गवाही से समर्थित
विफलता के प्रमुख मामले
- ली डेरेन मामला (2012): पार्किंग स्थल संचालन में विशिष्टता का अभाव
- श्रीमती ली का मामला (2019): बिना अनुमति के पेड़ लगाना कब्जे का कार्य नहीं माना जाता
कानून और अर्थशास्त्र का परिप्रेक्ष्य: प्रतिकूल कब्जे की सामाजिक लागत
इस मामले में न्यायिक संसाधनों के 1,200 घंटे से अधिक समय खर्च हुए, जिससे संस्थागत समस्याएं उजागर हुईं:
- न्यू टेरिटरीज़ में लगभग 2,400 हेक्टेयर पैतृक भूमि है, जिसका स्वामित्व अस्पष्ट है
- भूमि विभाग के सामने 50,000 से अधिक भूमि विवादों का लंबित मामला
- प्रत्येक प्रतिकूल कब्ज़ा मामले के लिए औसत परीक्षण अवधि 6.8 वर्ष है
सुधार की मांग: सर्वेयर संस्थान का प्रस्ताव
- "भूमि ऐतिहासिक अभिलेखागार डेटाबेस" की स्थापना
- समय-संवेदनशील साक्ष्य के रूप में उपग्रह चित्रों को आयात करें
- अधिभोग पंजीकरण पूर्व चेतावनी प्रणाली स्थापित करें
अंतर्राष्ट्रीय तुलना: एंग्लो-अमेरिकन कानूनी प्रणाली का संस्थागत विकास
अन्य सामान्य विधि क्षेत्राधिकारों में हुए विकास के साथ तुलना:
- 2012 में, ब्रिटेन ने कृषि भूमि की वैधता अवधि को घटाकर 30 वर्ष करने के लिए कानून में संशोधन किया
- सिंगापुर में निवासियों को 12 वर्षों तक अपने दावों को सार्वजनिक करना अनिवार्य है
- ऑस्ट्रेलिया के विक्टोरिया ने "सद्भावनापूर्ण कब्जे" की आवश्यकता शुरू की
न्यायिक रहस्योद्घाटन: मालिकों और अधिभोगियों के लिए एक ज्ञापन
यह मामला महत्वपूर्ण कानूनी सिद्धांतों को उजागर करता है:
मालिकों के लिए रक्षा रणनीतियाँ
- प्रत्येक 5 वर्ष में भूकर निरीक्षण
- अतिक्रमण के लिए लिखित चेतावनी जारी करें
- भूमि पर डिजिटल निगरानी उपकरण स्थापित करें
रहने वालों के लिए जोखिम की चेतावनी
- उपयोगिता बिल जैसे अधिभोग का प्रमाण रखें
- निरंतर उपयोग का रिकॉर्ड स्थापित करें
- अवैध संशोधन गतिविधियों में शामिल होने से बचें
भावी युद्धक्षेत्र: विधवा द्वारा संभावित अपील
नुकसान के बावजूद, कानूनी समुदाय आगामी घटनाक्रमों पर ध्यान दे रहा है:
- सीमा अध्यादेश की धारा 17 के "विकलांगता विस्तार" प्रावधान को लागू किया जा सकता है (चेन ज़ुन अपने अंतिम वर्षों में कैंसर से पीड़ित थे)
- या साक्ष्य अपनाने के मानक के बारे में बहस करने के लिए "प्रक्रियात्मक दोषों" का उपयोग करें
- हालाँकि, कानूनी समुदाय का आम तौर पर अनुमान है कि वापसी की संभावना 15% से कम है
गहन चिंतन: भूमि न्याय का अधूरा रास्ता
दो पीढ़ियों तक चला यह मुकदमा अदालत द्वारा तथ्यों की पुष्टि के साथ समाप्त हो गया, लेकिन इससे संस्थागत विवाद समाप्त नहीं हुआ। चूंकि शहरी विकास ने न्यू टेरिटरीज़ के गांवों को अपनी चपेट में ले लिया है, तो न्यायपालिका संपत्ति अधिकारों के संरक्षण और सामाजिक न्याय के बीच संतुलन कैसे बना सकती है? यह मामला न केवल एक पराजयपूर्ण निर्णय है, बल्कि हांगकांग के भूमि प्रशासन पर भी गहरा प्रश्नचिह्न लगाता है।
न्यायिक अंतर्दृष्टि और सामाजिक चेतावनियाँ
निर्णय में विशेष रूप से "भूमि उपयोग ≠ कानूनी कब्ज़ा" के सिद्धांत पर जोर दिया गया, तथा बताया गया कि हालांकि प्रतिवादी कंपनी ने लंबे समय तक चेन को बेदखल नहीं किया, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि उसने अधिकारों के हस्तांतरण में सहमति व्यक्त की। यह मामला ग्रामीण भूमि प्रबंधन में खामियों को उजागर करता है, तथा निर्णय में "भूमि अधिकारों को इस प्रकार लागू करने के संभावित खतरों के बारे में चेतावनी दी गई है, जिससे पर्यावरण को नुकसान पहुंचता है।" यह ध्यान देने योग्य है कि चेन ने स्वीकार किया कि उन्होंने निर्माण अपशिष्ट (मिट्टी का ढेर) डालकर भूमि उपयोग का विस्तार किया, जिस पर अपशिष्ट निपटान अध्यादेश का उल्लंघन करने का संदेह है।
बाद का प्रभाव
हारने वाले पक्ष को दूसरे पक्ष की कानूनी लागत वहन करनी होगी, जो उद्योग के अनुमान के अनुसार हांगकांग के करोड़ों डॉलर से अधिक हो सकती है। कानूनी विशेषज्ञों ने विश्लेषण किया कि यह मामला भूमि मालिकों के लिए नियमित निरीक्षण करने के दायित्व को मजबूत करेगा और "दीर्घकालिक उपयोग के माध्यम से भूमि अधिकारों का दावा करने" के लिए साक्ष्य पर उच्च आवश्यकताएं लागू करेगा। योजना विभाग से प्राप्त जानकारी से पता चलता है कि विचाराधीन भूमि को वर्तमान में "अनिर्धारित उपयोग" के रूप में वर्गीकृत किया गया है तथा तुंग चुंग न्यू टाउन के विस्तार के साथ इसकी विकास क्षमता ने बहुत अधिक ध्यान आकर्षित किया है।
केस संख्या: HCA2055/2011
अग्रिम पठन:
