हांगकांग की “घर पाने में कठिनाई” की संरचनात्मक दुविधा: दुनिया के सबसे गंभीर आवास संकट की दस बेड़ियाँ

अध्याय 1: भूगोल और इतिहास की अंतर्निहित दुविधा

1.1 पहाड़ों की अधिक संख्या और सीमित भूमि के कारण प्राकृतिक सीमाएँ
हांगकांग का भूमि क्षेत्र केवल 1,106 वर्ग किलोमीटर है, लेकिन 25% से कम समतल भूमि विकास योग्य है, और 40% से अधिक भूमि देश पार्क संरक्षण के लिए है। औपनिवेशिक काल के दौरान बनाई गई "उच्च भूमि मूल्य नीति" ने दूरगामी विरासत छोड़ी है। 1841 में पहली भूमि नीलामी ने भूमि आपूर्ति पर सरकार का एकाधिकार स्थापित किया। यह "कृत्रिम कमी" तंत्र भूमि को सरकारी वित्त का एक स्तंभ बनाता है (भूमि बिक्री राजस्व अभी भी 2022 में कुल राजकोषीय राजस्व का 11.3% है)।

1.2 शहरी नियोजन की सदियों पुरानी समस्या
विक्टोरिया हार्बर के दोनों किनारों का पूर्ण विकास हो चुका है, तथा न्यू टेरीटोरीज में भूमि के विकास में जटिल डिंगक्वान प्रणाली और पैतृक भूमि संबंधी मुद्दे शामिल हैं। विकास ब्यूरो के अनुसार, हांगकांग में लगभग 2,400 हेक्टेयर कृषि भूमि चार प्रमुख डेवलपर्स के कब्जे में है, लेकिन भूमि प्रीमियम तंत्र में गतिरोध के कारण इसे छुड़ाना मुश्किल है। उदाहरण के तौर पर क्वू तुंग नॉर्थ न्यू डेवलपमेंट एरिया को लें तो इसकी योजना बनाने से लेकर निवासियों के पहले समूह के वहां आने तक 15 वर्ष से अधिक का समय लग गया।

 

अध्याय 2: आर्थिक तंत्र का विकृत चक्र

2.1 वित्तीय केंद्रों का दोधारी तलवार प्रभाव
दुनिया में सबसे कम संपत्ति स्टाम्प ड्यूटी (0.01%) अंतरराष्ट्रीय हॉट मनी को आकर्षित करती है। 2023 में, विदेशी पूंजी आवासीय लेनदेन की मात्रा का 38% हिस्सा थी। संबद्ध विनिमय दर प्रणाली के कारण हांगकांग की ब्याज दरें लम्बे समय से संयुक्त राज्य अमेरिका के समान रही हैं, लेकिन संपत्ति बाजार मुख्य भूमि से आने वाले पूंजी प्रवाह से गहराई से जुड़ा हुआ है। क्यूई युग में सस्ती पूंजी ने "बिल्डिंग सिक्यूरिटाइजेशन" की घटना को जन्म दिया। 2022 में, प्रति वर्ग फुट औसत आवासीय मूल्य HK$14,230 तक पहुंच गया, जो 1997 के उच्चतम स्तर से HK$891,130 अधिक है।

2.2 औद्योगिक संरचना में घातक झुकाव
रियल एस्टेट और संबंधित उद्योग सकल घरेलू उत्पाद में 23% का योगदान देते हैं, जो "रियल एस्टेट आधिपत्य" की एक पारिस्थितिक श्रृंखला का निर्माण करते हैं। चार प्रमुख डेवलपर्स ने "जल-प्रवाहित इमारतों" और "नैनो इकाइयों" जैसे तरीकों के माध्यम से आवासीय विकास के सीमांत लाभ मार्जिन को 40% से अधिक तक बढ़ा दिया है। इससे भी अधिक गंभीर बात यह है कि उपविभाजित फ्लैट बाजार एक ग्रे उद्योग बन गया है जिसका वार्षिक आकार 20 बिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक है।

 

अध्याय 3: नीति प्रणाली में संरचनात्मक विरोधाभास

3.1 सार्वजनिक आवास का विरोधाभासी प्रभाव
सार्वजनिक आवास के लिए प्रतीक्षा अवधि 23 वर्षों के उच्चतम स्तर 6.1 वर्ष पर पहुंच गई है, लेकिन इससे निजी संपत्ति बाजार को भी मदद मिली है - लगभग 43% परिवारों ने अस्थायी रूप से घर खरीदना स्थगित कर दिया है, क्योंकि वे "घर के लिए प्रतीक्षा कर रहे हैं।" गृह स्वामित्व योजना (HOS) नीति मूल्य विकृत करने वाली बन गई है। हालाँकि 2023 में नए HOS के लिए मूल्य निर्धारण तंत्र को बाजार मूल्य से अलग कर दिया जाएगा, लेकिन छूट के बाद औसत मूल्य अभी भी औसत वार्षिक घरेलू आय का 8.7 गुना है।

3.2 कर विनियमन की सीमांत विफलता
अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी (एसएसडी) और क्रेता स्टाम्प ड्यूटी (बीएसडी) जैसे "कठोर उपायों" के कार्यान्वयन के बारह साल बाद, निवेशकों का अनुपात केवल 35% से घटकर 28% रह गया है। इसके बजाय, इसने "अनेक साझेदारों के लिए एक अनुबंध" जैसे परिहार उपायों को जन्म दिया, तथा सेकेंड-हैंड बाजार की टर्नओवर दर को 0.8% के ऐतिहासिक निम्न स्तर तक गिरा दिया। यद्यपि आवासीय रिक्ति कर 2023 में फिर से शुरू किया जाएगा, लेकिन 4.5% की रिक्ति दर अभी भी स्वस्थ स्तर से अधिक है।

 

अध्याय 4: गहरी सामाजिक-सांस्कृतिक समस्याएँ

4.1 संपत्ति के स्वामित्व के प्रति सामूहिक जुनून
हांगकांग के लोगों की मूल्य प्रणाली बहुत गहरी है जो घर के मालिक होने को जीवन में सफलता के बराबर मानती है। सर्वेक्षणों से पता चलता है कि 761,030 युवा लोगों का मानना है कि "बिना घर के परिवार नहीं हो सकता"। इस संस्कृति ने "नैनो बिल्डिंग" के विकृत बाजार को जन्म दिया है। 2023 में, नए घरों का औसत उपयोग योग्य क्षेत्र केवल 452 वर्ग फीट होगा, जो 20 साल पहले की तुलना में 31% की कमी है। "पिता द्वारा घर खरीदने" (माता-पिता द्वारा अग्रिम भुगतान का वित्तपोषण) की परिघटना भी सामने आई है, लेकिन पहली बार घर खरीदने वालों की औसत आयु अभी भी 44 वर्ष तक ही टल गई है।

4.2 अंतर-पीढ़ीगत संघर्ष का दुष्चक्र
1997 के बाद पैदा हुई "आवास आपदा पीढ़ी" को तिहरी मार झेलनी पड़ रही है: सार्वभौमिक उच्च शिक्षा (औसत छात्र ऋण 210,000 डॉलर है), उद्योग समरूपीकरण (वित्त और अचल संपत्ति नौकरी बाजार का 58% हिस्सा है), और परिसंपत्ति मूल्य मुद्रास्फीति। इसका परिणाम यह है कि युवा निवासियों का किराया-से-आय अनुपात 62% जितना ऊंचा है, जो सिंगापुर में इसी आयु वर्ग के अनुपात से 27 प्रतिशत अधिक है।

 

अध्याय 5: वैश्विक तुलना में विशेष दुविधा

5.1 चरम डेटा की अंतर्राष्ट्रीय तुलना
– घर की कीमत से आय का अनुपात: हांगकांग 19.8 गुना (न्यूयॉर्क 10.2, लंदन 8.7)
– किराये की वापसी दर: 2.1% (दुनिया के प्रमुख शहरों में सबसे कम)
– प्रति व्यक्ति औसत रहने की जगह: 161 वर्ग फीट (टोक्यो: 631 टीपी3टी, सिंगापुर: 521 टीपी3टी)

5.2 भूमि विकास प्रशासन में अंतर
सिंगापुर ने भूमि पुनर्ग्रहण (भूमि क्षेत्र विस्तार 25%) और सार्वजनिक आवास नीतियों के माध्यम से अपने घर स्वामित्व दर को 89% पर बनाए रखा है। इसके विपरीत, हांगकांग में पिछले 20 वर्षों में केवल 7,000 हेक्टेयर भूमि का ही पुनर्ग्रहण किया गया है, और "लांताऊ टुमॉरो" परियोजना विवादास्पद रही है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि हांगकांग में निवासियों की घर खरीदने की क्षमता को समर्थन देने के लिए सीपीएफ के समान भविष्य निधि प्रणाली का अभाव है।

 

अध्याय 6: गतिरोध को तोड़ने की राह पर वास्तविक चुनौतियाँ

6.1 भूमि आपूर्ति में तकनीकी बाधाएं
उत्तरी महानगरीय क्षेत्र के विकास के लिए 1,200 हेक्टेयर ब्राउनफील्ड स्थलों का निपटान, 150,000 कब्रों का स्थानांतरण, तथा हजारों न्यू टेरिटरीज स्वदेशी लोगों को मुआवजा देना आवश्यक है। यदि प्रक्रिया में तेजी लाई जाए तो भी 2032 से पहले केवल 130,000 इकाइयां ही उपलब्ध कराई जा सकेंगी, जो आवश्यक 60% से कम है। यद्यपि "असेंबली और संयोजन विधि" जैसे संक्रमणकालीन उपायों से निर्माण की गति बढ़ गई है, फिर भी लागत पारंपरिक तरीकों की तुलना में 18% अधिक है।

6.2 ब्याज संरचना का संस्थागत सुधार
भूमि पुनर्ग्रहण अध्यादेश में संशोधन से न्यायिक समीक्षा का खतरा बढ़ गया है, तथा 2025 में भूमि पुनर्ग्रहण के प्रथम चरण को सैकड़ों मुकदमों का सामना करना पड़ सकता है। रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन के पास हांगकांग में 70% अविकसित भूमि भंडार है, लेकिन उच्च प्रीमियम बनाए रखने के लिए वह "टूथपेस्ट-निचोड़" तरीके से परियोजनाएं शुरू करता है। सार्वजनिक आवास की निर्माण लागत 5,200 हांगकांग डॉलर प्रति वर्ग फुट है, जो निजी डेवलपर्स की तुलना में 331,330 हांगकांग डॉलर अधिक है, जो संस्थागत अकुशलता को दर्शाता है।

 

निष्कर्ष: प्रणालीगत संकट से बाहर निकलने की लागत

हांगकांग की आवास समस्या का सार “त्रिविध समस्या” है: एक ही समय में स्थिर आवास कीमतें, बाजार स्वतंत्रता और सामाजिक समानता हासिल करना असंभव है। गतिरोध को तोड़ने के लिए, किसी को अल्पकालिक आर्थिक पीड़ा (रियल एस्टेट से संबंधित उद्योगों में गिरावट) सहन करना पड़ सकता है, निहित स्वार्थों को चुनौती देनी पड़ सकती है (भूमि प्रणाली में सुधार करना), या सांस्कृतिक अनुभूति को खत्म करना पड़ सकता है (किराये के समाज को बढ़ावा देना)। वृद्ध होती जनसंख्या और ग्रेटर बे एरिया में प्रतिस्पर्धा के दोहरे दबाव के कारण, एक शताब्दी से चल रहे इस आवास युद्ध से बाहर निकलने की संभावना कम होती जा रही है, लेकिन यह परिवर्तन के मामले में शहर की बुद्धिमता की भी परीक्षा ले रहा है।

अग्रिम पठन:

• हांगकांग में आवास की ऊंची कीमत की दुविधा: एक प्रणालीगत संकट जो भविष्य के लिए ख़तरा है
• हांगकांग को विश्व स्तरीय कंपनियों को विकसित करने में कठिनाई क्यों होती है?
• हांगकांग समाज में "शादी करने के लिए घर खरीदना" की घटना: संस्कृति, अर्थव्यवस्था और लिंग भूमिकाओं की कई व्याख्याएं
• "क्या हांगकांग के लोगों के लिए घर खरीदने में कठिनाई 1997 से पहले ब्रिटिश हांगकांग सरकार की भूमि नीति की विरासत है?" का गहन विश्लेषण।