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हांगकांग में संपत्ति की कीमतों में गिरावट के कारणों का विश्लेषण कई आर्थिक, नीतिगत और सामाजिक कारकों के आधार पर किया जा सकता है। निम्नलिखित मुख्य प्रभावित करने वाले कारक हैं:
1. बढ़ती ब्याज दरें और मौद्रिक नीति
- अमेरिकी ब्याज दर वृद्धि से जुड़ा: हांगकांग ने एक संबद्ध विनिमय दर प्रणाली लागू की है, जिसमें हांगकांग डॉलर अमेरिकी डॉलर से जुड़ा हुआ है। इसलिए, जब अमेरिकी फेडरल रिजर्व ब्याज दरें बढ़ाता है, तो आमतौर पर हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण भी ऐसा ही करता है। हाल के वर्षों में, संयुक्त राज्य अमेरिका ने मुद्रास्फीति पर अंकुश लगाने के लिए ब्याज दरों में काफी वृद्धि की है, जिसके परिणामस्वरूप हांगकांग में बंधक ऋण की ब्याज दरों में वृद्धि हुई है (जैसे एच बंधक और पी बंधक), जिससे घर खरीदारों पर बोझ बढ़ गया है और आवास की मांग कम हो गई है।
– बंधक लागत में वृद्धि: ब्याज दरों में वृद्धि से खरीदार अधिक सतर्क हो जाते हैं, और कुछ संभावित घर खरीदार अपनी घर खरीद योजना को स्थगित कर सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप बाजार में मांग में गिरावट आती है।
2. धीमी होती आर्थिक वृद्धि
– कमज़ोर वैश्विक और स्थानीय अर्थव्यवस्थाएँ: अमेरिका-चीन व्यापार घर्षण, COVID-19 महामारी का प्रभाव और वैश्विक मंदी के जोखिम ने एक अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्र के रूप में हांगकांग की आर्थिक जीवंतता को कमज़ोर कर दिया है। पर्यटन और खुदरा जैसे उद्योगों पर बुरा असर पड़ा है, बेरोजगारी बढ़ गई है, तथा निवासियों की आय वृद्धि रुक गई है, जिससे उनकी मकान खरीदने की क्षमता कमजोर हो गई है।
– शेयर बाजार में उतार-चढ़ाव: हांगकांग शेयर बाजार (जैसे हैंग सेंग सूचकांक) खराब प्रदर्शन करता है, जिससे कुछ निवेशकों की संपत्ति कम हो जाती है, जिससे उनकी अचल संपत्ति खरीदने या उसमें निवेश करने की इच्छा प्रभावित होती है।
3. सरकारी नियामक नीतियां
– संपत्ति बाजार में “कड़े कदम”: हांगकांग सरकार ने लंबे समय से स्टाम्प शुल्क (जैसे खरीदार की स्टाम्प ड्यूटी और अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी) लागू किया है और सट्टेबाजी और अत्यधिक उधार पर अंकुश लगाने के लिए बंधक अनुपात को कड़ा कर दिया है। यद्यपि ये नीतियां दीर्घकालिक हैं, लेकिन आर्थिक मंदी के दौरान ये बाजार में मंदी को और बढ़ा सकती हैं।
- भूमि आपूर्ति में वृद्धि: सरकार "लांताऊ टुमॉरो" जैसी पुनर्ग्रहण परियोजनाओं को बढ़ावा दे रही है और आवास की कमी को दूर करने के प्रयास में सार्वजनिक आवास के निर्माण में तेजी ला रही है, लेकिन इससे मध्यम और अल्पावधि में निजी आवास की कीमतों की बाजार उम्मीदें प्रभावित हो सकती हैं।
4. सामाजिक घटनाएँ और राजनीतिक वातावरण
- 2019 में प्रत्यर्पण विरोधी बिल आंदोलन: सामाजिक अशांति ने निवेशकों के विश्वास को प्रभावित किया, जिससे कुछ पूंजी बहिर्वाह हुआ, जिससे संपत्ति बाजार में अल्पकालिक झटका लगा।
- राष्ट्रीय सुरक्षा कानून और आव्रजन लहर: राजनीतिक माहौल में बदलाव ने कुछ निवासियों को आव्रजन पर विचार करने के लिए प्रेरित किया है। हांगकांग में 2020 और 2022 के बीच जनसंख्या का एक महत्वपूर्ण बहिर्वाह देखा गया है (आंकड़ों के अनुसार, 2022 में लगभग 113,000 लोगों का शुद्ध बहिर्वाह), जिससे आवास की मांग में सीधे तौर पर कमी आई है, विशेष रूप से मध्यम से उच्च अंत आवासीय बाजार में।
5. महामारी का प्रभाव
- महामारी की रोकथाम के उपायों ने आर्थिक गतिविधियों को प्रतिबंधित कर दिया है: सख्त प्रवेश संगरोध और सामाजिक दूरी की नीतियों ने खुदरा और पर्यटन उद्योगों को प्रभावित किया है, जिससे नौकरी बाजार प्रभावित हुआ है और नागरिकों की घर खरीदने की क्षमता कम हो गई है।
– सीमा पार मांग में कमी: महामारी के कारण मुख्यभूमि के खरीदार घर खरीदने के लिए हांगकांग की यात्रा करने में असमर्थ हैं, जिसके परिणामस्वरूप लक्जरी घरों और निवेश संपत्तियों की मांग में गिरावट आई है।
6. बाजार मनोविज्ञान और अपेक्षाओं में परिवर्तन
– “जब कीमतें ऊंची हों तब खरीदें, न कि जब कीमतें कम हों” मानसिकता: संपत्ति की कीमतों में गिरावट का रुझान बनने के बाद, संभावित खरीदार प्रतीक्षा करने और देखने तथा बाजार में प्रवेश करने में देरी करने की प्रवृत्ति रखते हैं, जिसके परिणामस्वरूप लेन-देन की मात्रा कम हो जाती है और कीमतों पर नीचे की ओर दबाव बढ़ जाता है।
- दीर्घकालिक संरचनात्मक मुद्दे: हांगकांग की संपत्ति की कीमतें लंबे समय से ऊंची हैं और निवासियों की आय के अनुरूप नहीं हैं। बाजार उचित स्तर पर लौटने के लिए समायोजन की अवधि में प्रवेश कर सकता है।
7. मुख्यभूमि चीन की अर्थव्यवस्था और नीतियों का प्रभाव
– चीन की आर्थिक मंदी: मुख्य भूमि की आर्थिक वृद्धि में मंदी ने हांगकांग के कॉर्पोरेट मुनाफे और सीमा पार निवेश को प्रभावित किया है। कुछ चीनी संस्थानों ने हांगकांग में अपना परिचालन कम कर दिया है, जिससे वाणिज्यिक अचल संपत्ति की मांग कम हो गई है।
- पूंजी प्रवाह नियंत्रण: चीन ने विदेशी मुद्रा नियंत्रण को कड़ा कर दिया है, जिससे हांगकांग संपत्ति बाजार में पूंजी प्रवाह सीमित हो गया है और उच्च स्तरीय आवासीय और वाणिज्यिक परियोजनाओं की मांग प्रभावित हुई है।
डेटा समर्थन
– हाउस प्राइस इंडेक्स: रेटिंग और वैल्यूएशन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2022 में हांगकांग के निजी आवासीय बिक्री मूल्य सूचकांक में लगभग 15% की गिरावट आई, जो 2008 के बाद से सबसे बड़ी वार्षिक गिरावट है।
- ब्याज दर प्रभाव: हांगकांग में प्रमुख बैंकों की प्रमुख उधार दर (पी उधार दर) 2023 में 5.875% तक बढ़ जाएगी, जो 2020 में निम्नतम बिंदु से 3% से अधिक है।
- जनसंख्या परिवर्तन: 2022 में, हांगकांग निवासियों का शुद्ध बहिर्वाह 60,000 से अधिक हो गया, जो लगातार तीन वर्षों से नकारात्मक जनसंख्या वृद्धि को दर्शाता है।
भविष्य का दृष्टिकोण
अल्पावधि में, उच्च ब्याज दरें और धीमी आर्थिक सुधार के कारण संपत्ति की कीमतों में गिरावट जारी रहने की संभावना है। यदि संयुक्त राज्य अमेरिका ब्याज दर में कटौती के चक्र में प्रवेश करता है, हांगकांग की अर्थव्यवस्था में सुधार होता है, या सरकार संपत्ति बाजार के लिए कुछ उपायों में ढील देती है, तो बाजार धीरे-धीरे स्थिर हो सकता है। हालाँकि, संरचनात्मक समस्याओं (जैसे अपर्याप्त भूमि आपूर्ति) को हल करने के लिए अभी भी दीर्घकालिक नीति समन्वय की आवश्यकता है।
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