विषयसूची
दुनिया में सबसे अधिक आवास मूल्य वाले शहरों में से एक के रूप में, हांगकांग के संपत्ति बाजार के रुझान लंबे समय से सामाजिक और आर्थिक समुदाय के लिए चिंता का विषय रहे हैं। हालाँकि, 2022 के बाद से, अंतर्राष्ट्रीय स्थिति, बढ़ती ब्याज दरें, आव्रजन और कमजोर स्थानीय अर्थव्यवस्था जैसे कई कारकों के कारण हांगकांग की आवासीय संपत्ति की कीमतों में गिरावट जारी है। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2023 में घरों की कीमतों में कुल मिलाकर लगभग 7% की गिरावट आएगी, कुछ क्षेत्रों में गिरावट 15% से अधिक होगी। यह समायोजन न केवल समग्र अर्थव्यवस्था को प्रभावित करता है, बल्कि लाखों मालिकों की वित्तीय स्थिति, मनोवैज्ञानिक स्थिति और सामाजिक गतिशीलता को भी सीधे प्रभावित करता है। यह आलेख आधिकारिक आंकड़ों को विशेषज्ञ रिपोर्टों के साथ संयोजित करेगा, ताकि संपत्ति मालिकों पर संपत्ति बाजार में मंदी के बहुआयामी प्रभावों का गहराई से पता लगाया जा सके।
1. वित्तीय झटका: परिसंपत्ति में कमी और नकारात्मक परिसंपत्तियों का बढ़ता जोखिम
1.1 अचल संपत्ति के मूल्यह्रास से शुद्ध परिसंपत्तियों का वाष्पीकरण होता है
हांगकांग के अधिकांश संपत्ति मालिकों के लिए, अचल संपत्ति पारिवारिक संपत्ति का मुख्य घटक है। हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण (एचकेएमए) की 2023 रिपोर्ट के अनुसार, आवासीय संपत्तियां कुल घरेलू परिसंपत्तियों का 68% हिस्सा हैं। सिद्धांततः, मकान की कीमतों में प्रत्येक 10% की गिरावट से घरेलू शुद्ध परिसंपत्तियों में लगभग 6.8% की कमी आएगी। 2023 में 7% की समग्र संपत्ति कीमत में गिरावट के आधार पर, मालिकों को परिसंपत्ति मूल्य में औसतन लगभग HK$500,000 का नुकसान होगा। सेंटलाइन प्रॉपर्टी के शोध विभाग ने बताया कि 2018-2019 में प्रॉपर्टी मार्केट के चरम के दौरान घर खरीदने वाले कुछ मालिकों को 20% का बुक लॉस हुआ है। यदि लेन-देन की लागत को शामिल किया जाए, तो वास्तविक नुकसान अधिक महत्वपूर्ण होगा।
1.2 नकारात्मक इक्विटी मामलों में वृद्धि से वित्तीय स्थिरता को खतरा
जब संपत्ति का मूल्य बकाया बंधक राशि से कम हो जाता है, तो मालिक "नकारात्मक इक्विटी"राज्य। एचकेएमए के आंकड़ों से पता चला है कि 2023 की चौथी तिमाही में नकारात्मक-इक्विटी आवासीय बंधकों की संख्या 11,123 तक बढ़ गई, जो 2003 में सार्स प्रकोप के बाद से एक नए उच्च स्तर पर पहुंच गई, जिसमें कुल राशि एचके$59.3 बिलियन शामिल थी। इसका अर्थ यह है कि 1% से अधिक के बंधक ऋणों पर चूक का जोखिम हो सकता है। हांगकांग विश्वविद्यालय में अर्थशास्त्र के प्रोफेसर तांग हेई-वाई ने चेतावनी दी कि यदि आवास की कीमतों में 10% की और गिरावट आती है, तो नकारात्मक परिसंपत्तियों की संख्या 30,000 से अधिक हो सकती है, और बैंकिंग प्रणाली की स्थिरता की परीक्षा होगी।
1.3 भुगतान दबाव और डिफ़ॉल्ट का जोखिम बढ़ रहा है
चूंकि अमेरिकी फेडरल रिजर्व ने 2022 में ब्याज दरों में आक्रामक बढ़ोतरी शुरू की है, इसलिए हांगकांग की प्राइम रेट (पी प्राइम रेट) में कुल 3% की वृद्धि हुई है, जिसके परिणामस्वरूप मासिक बंधक भुगतान में लगभग 20% की वृद्धि हुई है। जेएलएल द्वारा किए गए शोध से पता चलता है कि वर्तमान बंधक भार अनुपात (अर्थात आय में बंधक भुगतान का अनुपात) 75% तक पहुंच गया है, जो 50% की अंतर्राष्ट्रीय चेतावनी रेखा से कहीं अधिक है। हांगकांग सोसायटी फॉर कम्युनिटी ऑर्गनाइजेशन द्वारा 2023 में किए गए सर्वेक्षण में पाया गया कि साक्षात्कार में शामिल 12% मालिकों ने अपने बंधक भुगतान में चूक की थी, और उनमें से 4% को बैंक द्वारा पुनः कब्ज़ा किए जाने का खतरा था। इकोनॉमिस्ट इंटेलिजेंस यूनिट (ईआईयू) का अनुमान है कि यदि ब्याज दरें ऊंची रहीं, तो 2024 में बंधक चूक 30% तक बढ़ सकती है।
2. मनोवैज्ञानिक और सामाजिक पहलू: पारिवारिक दबाव और उपभोग में गिरावट
2.1 मानसिक स्वास्थ्य संकट का उदय
मकान की कीमतों में गिरावट सिर्फ आंकड़ों का खेल नहीं है, बल्कि इसका सीधा असर मकान मालिकों की मनोवैज्ञानिक स्थिति पर भी पड़ता है। हांगकांग के मानसिक स्वास्थ्य एसोसिएशन द्वारा 2023 में किए गए अध्ययन से पता चला है कि सर्वेक्षण में शामिल 35% मालिकों ने अपनी संपत्ति के मूल्यह्रास के कारण चिंता के लक्षणों का अनुभव किया, और 15% नैदानिक अवसाद के मानदंड तक पहुंच गए। मामलों से पता चलता है कि कुछ जोड़ों की शादियां इस विवाद के कारण टूट गईं कि क्या "घाटे को कम किया जाए और अपने घरों को बेच दिया जाए", जबकि किशोरों को परिवार की घटती संपत्ति के कारण विदेश में अध्ययन करने की अपनी योजना को छोड़ने के लिए मजबूर होना पड़ा। सिटी यूनिवर्सिटी में समाजशास्त्र के प्रोफेसर चेन गुओबेन ने बताया कि "मध्यम वर्ग की स्थिति के प्रतीक" के रूप में रियल एस्टेट के पतन से व्यापक पहचान संकट उत्पन्न हो रहा है।
2.2 उपभोग में कमी से आर्थिक सुधार में बाधा
नकदी प्रवाह को बनाए रखने के लिए, संपत्ति के मालिक आमतौर पर गैर-जरूरी खर्चों में कटौती करते हैं। हांगकांग रिटेल मैनेजमेंट एसोसिएशन के आंकड़ों से पता चलता है कि 2023 में लक्जरी वस्तुओं की बिक्री में साल-दर-साल 18% की गिरावट आई है, और सेंट्रल जैसे उच्च-अंत वाले व्यावसायिक जिलों में रिक्ति दर बढ़कर 12% हो गई है। इसी समय, हांगकांग जनगणना और सांख्यिकी विभाग द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण में पाया गया कि 62% मालिकों ने अपनी नवीकरण योजनाओं को स्थगित कर दिया, जिसके कारण निर्माण उद्योग में बेरोजगारी दर बढ़कर 5.8% हो गई। यूबीएस विश्लेषकों का मानना है कि इस "धन प्रभाव" के कारण घटते उपभोग से हांगकांग की जीडीपी वृद्धि दर में 0.5 प्रतिशत अंकों की कमी आ सकती है।
2.3 सामाजिक गतिशीलता में गिरावट
संपत्ति बाजार समायोजन से युवा परिवारों के लिए घर खरीदने के अवसर पैदा हो सकते थे, लेकिन वास्तविकता यह है कि इससे वर्ग स्तरीकरण और अधिक बढ़ गया है। हांगकांग चाइनीज यूनिवर्सिटी के हांगकांग इंस्टीट्यूट ऑफ एशिया-पैसिफिक स्टडीज द्वारा किए गए एक अध्ययन में पाया गया कि मौजूदा मालिकों में से केवल 23% ही कम कीमत पर बेचने के लिए तैयार थे, जबकि अधिकांश ने अपनी संपत्ति को अपने पास रखने और इंतजार करने का विकल्प चुना, जिसके परिणामस्वरूप बाजार में लेनदेन की मात्रा में 42% की गिरावट आई। दूसरी ओर, बैंकों ने बंधक अनुमोदन को कड़ा कर दिया है, जिसके कारण पहली बार घर खरीदने वालों के लिए औसत अग्रिम भुगतान अनुपात 30% से बढ़कर 40% हो गया है, जिसके परिणामस्वरूप अधिक युवा लोग इससे वंचित हो रहे हैं। हांगकांग सामाजिक सेवा परिषद के निदेशक वोंग किन-वाई ने आलोचना करते हुए कहा कि संपत्ति बाजार में गतिरोध हांगकांग को "संपन्न और निर्धन के बीच टकराव के समाज" में बदल रहा है।
III. नीति प्रतिक्रिया और बाजार समायोजन
3.1 सरकार के बचाव उपायों की प्रभावशीलता सीमित है
संपत्ति बाजार को स्थिर करने के लिए, हांगकांग सरकार ने 2023 के अंत में घोषणा की कि वह स्टांप ड्यूटी (BSD) में ढील देगी, विदेशियों के लिए संपत्ति कर की दर को 30% से घटाकर 15% कर देगी, और स्थानीय निवासियों को "पहले छूट और फिर कर" की अनुमति देगी। हालांकि, कोलियर्स इंटरनेशनल की रिपोर्ट में बताया गया है कि नीति के कार्यान्वयन के तीन महीने के भीतर, लेन-देन की मात्रा में केवल 8% की मामूली वृद्धि हुई, जो नीचे की प्रवृत्ति को उलटने में विफल रही। वित्त सचिव पॉल चैन ने स्वीकार किया कि उच्च ब्याज दरों और अनिश्चित आर्थिक संभावनाओं ने नीतिगत प्रोत्साहन के प्रभाव को कमजोर कर दिया है।
3.2 डेवलपर्स ने बिक्री रणनीतियों में नवीनता लायी
इन्वेंट्री में तेजी से कमी लाने के लिए, डेवलपर्स ने अभूतपूर्व तरजीही योजनाएं शुरू की हैं। सन हंग काई प्रॉपर्टीज की तुएन मुन परियोजना, जिसे 2024 की शुरुआत में लॉन्च किया जाएगा, 120% बंधक प्रदान करती है (यानी खरीदार करों और शुल्कों का भुगतान करने के लिए अतिरिक्त ऋण का उपयोग कर सकते हैं), जबकि चेउंग कोंग ग्रुप खरीदारों को "पहले रहने और बाद में भुगतान करने" की अनुमति देता है। इसके बावजूद, नाइट फ्रैंक रिसर्च ने बताया कि 2023 में नई संपत्ति बिक्री दर केवल 51% होगी, जो 2021 में 82% से काफी गिरावट है, जो दर्शाता है कि बाजार का विश्वास अभी तक ठीक नहीं हुआ है।
3.3 स्वामियों की स्वयं सहायता रणनीतियों में अंतर
प्रतिकूल परिस्थितियों का सामना करते समय, मालिकों की सामना करने की रणनीतियाँ ध्रुवीकृत होती हैं। मिडलैंड रियल्टी द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से पता चला है कि 45% मालिकों ने बंधक भुगतान को सब्सिडी देने के लिए अपनी संपत्तियों को किराए पर देने का विकल्प चुना, जिसके परिणामस्वरूप 2023 में किराया प्राप्ति बढ़कर 2.8% हो गई। लेकिन इसके साथ ही, 15% के अत्यधिक ऋणग्रस्त मालिकों को "अपनी संपत्तियां बेचने के लिए कीमतों में कटौती" करने के लिए मजबूर होना पड़ा, जिनमें कुछ आप्रवासी भी शामिल थे, जो अपनी संपत्तियां बेचने की जल्दी में थे। हांगकांग पॉलिटेक्निक विश्वविद्यालय में वित्त के प्रोफेसर झेंग तियानक्सियोंग ने सुझाव दिया कि संपत्ति मालिकों को यथाशीघ्र तनाव परीक्षण कराना चाहिए तथा जोखिमों से निपटने के लिए कम से कम 12 महीने के बंधक भुगतान की धनराशि आरक्षित रखनी चाहिए।
4. दीर्घकालिक प्रवृत्ति: संरचनात्मक समायोजन अपरिहार्य है
4.1 जनसंख्या संरचना परिवर्तन का मांग आधार
हांगकांग जनगणना और सांख्यिकी विभाग का अनुमान है कि 2046 तक, 36% आबादी 65 वर्ष से अधिक उम्र की होगी। बुजुर्ग मालिक संपत्ति को मुक्त करने के लिए "छोटे घरों में व्यापार" करते हैं, जिससे छोटे और मध्यम आकार की इकाइयों की अधिक आपूर्ति बढ़ सकती है। मॉर्गन स्टेनली की रिपोर्ट में भविष्यवाणी की गई है कि अगले दशक में हांगकांग की आवासीय मांग केवल 0.5% प्रति वर्ष बढ़ेगी, जो पिछले बीस वर्षों की 1.8% की वृद्धि दर से काफी कम है।
4.2 आर्थिक परिवर्तन क्षेत्रीय मूल्य को नया आकार देता है
जैसे-जैसे सेंट्रल में कार्यालय रिक्ति दर 16% तक बढ़ती है, पारंपरिक कोर क्षेत्र का आभामंडल फीका पड़ता जाता है। सैविल्स द्वारा किए गए एक अध्ययन में पाया गया कि 2023 में हांगकांग द्वीप (9%) में संपत्ति की कीमतों में गिरावट न्यू टेरिटरीज़ (6%) की तुलना में अधिक होगी, जो दर्शाता है कि "सीमांत क्षेत्र" मूल्य गिरावट के प्रति अधिक प्रतिरोधी हैं। हांगकांग विज्ञान एवं प्रौद्योगिकी विश्वविद्यालय के अर्थशास्त्र विभाग के निदेशक पार्क ची-शुई का मानना है कि संपत्ति बाजार "पूर्ण बुलबुले" से "संरचनात्मक भिन्नता" की ओर स्थानांतरित हो रहा है।
4.3 सतत विकास के लिए दबाव
सरकार की दीर्घकालिक आवास रणनीति में अगले दशक में 490,000 आवासीय इकाइयों की आपूर्ति का लक्ष्य रखा गया है, लेकिन पर्यावरण समूहों ने चेतावनी दी है कि बड़े पैमाने पर विकास से पारिस्थितिकी क्षमता बढ़ जाएगी। विश्व हरित संगठन ने औद्योगिक भवनों और साझा जीवन मॉडलों के रूपांतरण के माध्यम से संघर्षों को कम करने के लिए "ऊर्ध्वाधर शहरों" की अवधारणा को बढ़ावा देने का सुझाव दिया है, लेकिन प्रासंगिक नियमों में सुधार करने में समय लगेगा।
V. निष्कर्ष: संकट के बीच अवसर
हांगकांग के संपत्ति बाजार में गिरावट एक संकट भी है और संरचनात्मक सुधारों को बढ़ावा देने का अवसर भी। अल्पावधि में, संपत्ति मालिकों को वित्तीय जोखिमों का विवेकपूर्ण प्रबंधन करने और अत्यधिक उत्तोलन से बचने की आवश्यकता है; मध्यम अवधि में, सरकार को भूमि आपूर्ति सुधार में तेजी लानी चाहिए, विविध उद्योगों का विकास करना चाहिए और अर्थव्यवस्था की अचल संपत्ति पर निर्भरता को कम करना चाहिए; दीर्घावधि में, लोगों की आजीविका पर घटती संपत्ति के प्रभाव को कम करने के लिए एक अधिक पूर्ण सामाजिक सुरक्षा जाल स्थापित करने की आवश्यकता है। जैसा कि हमारे हांगकांग फाउंडेशन के अनुसंधान निदेशक टिन से पेई ने कहा: "आवास की कीमतों में उछाल का पीछा करने के बजाय, हमें अधिक न्यायसंगत और टिकाऊ आवास मॉडल के पुनर्निर्माण के अवसर का लाभ उठाना चाहिए।"
संपत्ति बाजार में उतार-चढ़ाव एक आर्थिक सामान्य बात है, लेकिन इसमें रहने वाले मालिकों के लिए हर उतार-चढ़ाव एक व्यक्तिगत पीड़ा है। समस्या के सार का सामना करके ही हम दर्द में नए जीवन का रास्ता खोज सकते हैं।
संदर्भ:
1. हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण, मौद्रिक और वित्तीय स्थिरता पर अर्ध-वार्षिक रिपोर्ट (दिसंबर 2023)
2. रेटिंग और मूल्यांकन विभाग की हांगकांग संपत्ति रिपोर्ट 2023
3. जोन्स लैंग लासेल, हांगकांग आवासीय बाजार आउटलुक 2024
4. सामाजिक गतिशीलता और आवास नीति अनुसंधान, हांगकांग एशिया-प्रशांत अध्ययन संस्थान, हांगकांग चीनी विश्वविद्यालय (2023)
5. यूबीएस: एशियाई अर्थव्यवस्था पर धन प्रभाव के प्रभाव का विश्लेषण (जनवरी 2024)
नकारात्मक इक्विटीयह शब्द उस समय को संदर्भित करता है जब किसी वस्तु का उपयोगगिरवी रखनागारंटीऋृण,लेकिनबाज़ार आकारअवैतनिक की तुलना मेंप्रधानाचार्यवर्तमान मूल्यअब भी निम्नसंपत्ति. इनमें से अधिकांश परिसंपत्तियां अचल संपत्ति याभूमि, या संभवतःकार, या बड़ाकंप्यूटरऔर अन्य सामान.
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