Antai Asia ha intentato una causa presso l'Alta Corte per recuperare i due edifici commerciali in Giordania e Mong Kok
Il settore immobiliare di Hong Kong è nuovamente colpito da una crisi del debito tra le famiglie benestanti. Deng Yaosheng, successore di seconda generazione della famiglia del defunto "re dei negozi" Deng Chengbo, è perseguitato da una società finanziaria per ipotecare le sue proprietà per recuperare un debito enorme. Ieri (3), Antai Asia Limited ha depositato citazioni in giudizio in due casi presso la Corte di primo grado dell'Alta Corte, richiedendo a Deng Yaosheng e alle sue società affiliate di ripagare i debiti scaduti e di consegnare due proprietà commerciali situate in Nathan Road a Mong Kok e Tak Hing Street in Giordania. Secondo le stime di mercato, il valore totale del caso è superiore a 230 milioni di HK$. Questo caso non solo mette in luce la crisi di liquidità nel mercato immobiliare commerciale dopo l'epidemia, ma solleva anche dubbi di mercato sulla strategia di gestione patrimoniale della famiglia Deng.
Si aprono crepe nell'eredità dell'impero commerciale di Deng
Dopo la morte di Deng Chengbo, il capo della famiglia Deng, nel maggio 2021, ha lasciato dietro di sé un enorme impero immobiliare valutato oltre 30 miliardi di HK$. Il suo figlio più giovane, Deng Yaosheng, in qualità di successore designato, ha spesso guidato la ristrutturazione degli asset negli ultimi anni. Secondo le informazioni del Registro delle imprese, Deng Yaosheng, 43 anni, attualmente è direttore di oltre 200 aziende, coordinando principalmente la progettazione di hotel, negozi e settori dell'assistenza agli anziani attraverso il "Senti Group". Tuttavia, Hong Kong Exchange Credit e Zhenhai Investment, coinvolte nella causa, non erano elencate nella struttura pubblica del gruppo, il che indica che si sospettava che l'operazione di debito fosse un finanziamento fuori bilancio.
Dettagli completi dell'immobile ipotecato
La proprietà coinvolta nel primo caso è l'intero 8° piano dell'Integrated Commercial Building, 704 Nathan Road, Mong Kok. L'edificio è un progetto misto commerciale e residenziale con una storia di oltre 50 anni. L'8° piano è attualmente pianificato per uso ufficio. Secondo il Catasto, la superficie è di circa 8.600 piedi quadrati ed è stata valutata a circa 110 milioni di HK$ quando è stata ipotecata a maggio 2022. Sulla base del rapporto ipotecario generale degli immobili commerciali, l'importo del prestito dovrebbe essere compreso tra 66 milioni e 88 milioni di HK$.
L'obiettivo del mutuo in questo caso è un'unità a piano intero presso Po Lai Building, No. 7-8 Tak Hing Street, Jordan. L'edificio è adiacente alla stazione MTR Jordan ed è un edificio per uffici di Grado B molto richiesto. Secondo gli ultimi dati del Rating and Valuation Department, il prezzo medio per piede quadrato di immobili simili nella zona è di circa HK$ 12.000. Sulla base di una superficie standard di 5.500 piedi quadrati, il valore stimato è di circa HK$ 66 milioni e l'importo stimato del prestito varia da HK$ 39,6 milioni a HK$ 52,8 milioni.
I segreti nascosti delle condizioni di prestito
I documenti del tribunale rivelano le principali condizioni di finanziamento: entrambi i prestiti sono stati firmati nel maggio 2022, quando le valutazioni degli immobili commerciali erano al minimo dopo la quinta ondata dell'epidemia a Hong Kong. I termini includono un raro schema di "doppio ricorso", ovvero l'esercizio del diritto di pignoramento sulla proprietà ipotecata mantenendo il diritto di rivendicare i beni personali del mutuatario. Leung Ka-kui, avvocato esperto in diritto commerciale, ha affermato: "Queste clausole sono comuni nei prestiti ad alto rischio e riflettono i dubbi della società finanziaria sulla capacità di rimborso del mutuatario".
Ciò che è più degno di attenzione sono i termini del tasso di interesse. Si segnala che il finanziamento adotta una struttura di tasso di interesse variabile di "H+5,5%". Calcolato in base all'HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) a un mese di 3,08% a maggio 2022, il tasso di interesse annuo effettivo è alto quanto 8,58%, che è molto più alto dei tassi di interesse sui prestiti immobiliari commerciali di 4,5%-6% delle banche tradizionali in quel momento, indicando che si tratta di un tipico prestito transitorio ad alto interesse.
Come rotola la valanga del debito
Fonti hanno rivelato che questa volta il debito coinvolto nella causa intentata da Deng Yaosheng derivava dal finanziamento di fusioni e acquisizioni del 2021. All'epoca, Deng spese 980 milioni di dollari di Hong Kong per acquistare un appartamento con servizi a Tsim Sha Tsui con il nome di "Zhenhai Investment", di cui 350 milioni di dollari di Hong Kong furono raccolti tramite un prestito ponte a breve termine. Il piano originale prevedeva di rimborsare il prestito tramite cartolarizzazione immobiliare entro la fine del 2022, ma il violento aumento dei tassi di interesse negli Stati Uniti ha causato il congelamento del mercato dei REIT, che alla fine è stato costretto a ipotecare altri asset per rinnovare il prestito.
I bilanci mostrano che le passività correnti di "Sheng Yu Group" sotto Deng Yaosheng sono aumentate di 47% a metà del 2023 rispetto al 2022 e il rapporto di copertura del flusso di cassa è sceso alla soglia di allerta di 0,8 volte. L'agenzia di rating Fitch aveva avvisato già nell'ottobre dello scorso anno che il gruppo aveva più di 1,5 miliardi di dollari di Hong Kong di debiti in scadenza nel 2024 e che la pressione sulla liquidità continuava a peggiorare.
L’impatto multidimensionale delle battaglie legali
Questa causa potrebbe innescare una reazione a catena: secondo l'articolo 53 dell'Ordinanza sui trasferimenti immobiliari e sulla proprietà, se il tribunale si pronuncia a favore della società finanziaria, l'immobile ipotecato verrà sottoposto a un'asta pubblica. Tuttavia, gli addetti ai lavori hanno sottolineato che l'attuale tasso di posti vacanti negli edifici commerciali è pari a 14,6% e che le due proprietà potrebbero dover essere vendute con uno sconto di 25%-30%, il che potrebbe comportare perdite di valore delle attività.
Ancora più grave è la clausola di garanzia personale ai sensi del Capitolo 327 dell'Ordinanza sulle società. Se si conferma che Deng Yaosheng ha firmato una garanzia illimitata a suo nome personale, i suoi altri beni, tra cui la residenza di lusso Mid-Levels, Grand Court e una collezione d'arte del valore di oltre 100 milioni di yuan, potrebbero essere congelati. Ciò metterà seriamente a dura prova la fiducia del mercato nelle attività di Stan Group e potrebbe innescare azioni collettive da parte dei creditori.
Le luci rosse regolamentari si accendono silenziosamente
I dati della Monetary Authority di Singapore hanno mostrato che il tasso di crediti inesigibili degli istituti di credito non bancari è salito a 5,7% nel terzo trimestre del 2023, il massimo degli ultimi 12 anni. Il protagonista di questo incidente, Antai Asia, è un istituto di finanziamento alternativo che si è attivamente espanso negli ultimi anni. Si dice che la sua società madre abbia stretti legami azionari con fondi di private equity nel sud-est asiatico. Chen Zhenying, rappresentante del settore finanziario nel Consiglio legislativo, ha chiesto: "Alcune società finanziarie utilizzano complesse strutture offshore per aggirare il limite del tasso di interesse dell'Ordinanza sui prestatori di denaro. Le autorità di regolamentazione devono intervenire e indagare con urgenza".
L'eco storico della crisi del debito delle famiglie benestanti
Secondo i registri giudiziari, la famiglia Deng è stata coinvolta in 46 cause civili nell'ultimo decennio. Nel 2018, Deng Chengbo è stato inadempiente su un prestito di 360 milioni di HK$ ed è stato soggetto a un ordine di addebito da parte della DBS Bank. Il coinvolgimento del successore di seconda generazione in una controversia sul debito ricorda inevitabilmente alle persone il modello di crisi del debito di Zhang Songqiao, il "Li Ka-shing di Chongqing" nel 2016, che manteneva il flusso di cassa attraverso più mutui, che alla fine portarono al cross-default.
Gli esperti diagnosticano il dilemma del settore immobiliare commerciale
Il responsabile della ricerca di JLL, Huang Guoxiang, ha sottolineato: "L'affitto degli edifici commerciali nell'area centrale è sceso di 38% rispetto al livello elevato del 2019 e il fenomeno dell'inversione di valutazione è comune. Se i proprietari adottano finanziamenti ad alta leva finanziaria, è molto probabile che cadano in uno stato di attività negativo". Ha suggerito che i titolari dovrebbero accelerare la trasformazione aziendale, come la conversione di edifici per uffici tradizionali in data center o piani medici per migliorare le capacità di copertura del flusso di cassa.
Il silenzio del Gruppo Deng e le turbolenze del mercato
Le sue principali banche partner, HSBC e Bank of China (Hong Kong), hanno recentemente inasprito silenziosamente gli standard di approvazione per i prestiti immobiliari, richiedendo ai mutuatari di aumentare il loro margine di interesse. Il mercato azionario ha reagito immediatamente, con molti titoli immobiliari di Hong Kong in calo generale ieri, tra cui Link REIT (0823.HK) che è sceso di 2,7%, riflettendo la crescente avversione al rischio tra gli investitori.
Questa battaglia giudiziaria che coinvolge decine di miliardi di asset non solo metterà alla prova la capacità di Deng Yaosheng di gestire le crisi, ma diventerà anche uno stress test per il modello di finanziamento immobiliare commerciale di Hong Kong nell'era post-epidemia. Con l'avvicinarsi della prima udienza presso l'Alta Corte a giugno, il gioco tra i creditori e la famiglia Deng è destinato a scatenare ulteriori tensioni patrimoniali.
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