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Il debito si ingigantisce e alla fine scoppia
Secondo i documenti dell'Alta Corte, già ad aprile di quest'anno è stata ordinata la liquidazione forzata di tre società controllate da Deng Yaobang (figlio di Deng Chengbo), vale a dire Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing e Zhengsheng. L'ordine di liquidazione di queste tre società è stato come piazzare la prima tessera del domino, spingendo ICBC (Asia) ad avviare la procedura di tutela del debito.
Vale la pena sottolineare che la struttura ipotecaria degli immobili acquisiti è estremamente complessa. Baisuitang Co., Ltd., proprietaria dello Yuepin Resort Hotel, ha ottenuto un finanziamento di seconda ipoteca da ICBC (Asia) nel gennaio 2021, mentre Huayu Investment, a cui appartiene Seaside Plaza, ha addirittura previsto l'ipoteca sovrapposta di seconda e terza ipoteca. Liang Yunxin, avvocato esperto in ristrutturazione del debito, ha sottolineato: "Questa struttura ipotecaria multistrato può ancora funzionare durante periodi di politica monetaria accomodante, ma è molto facile innescare una serie di inadempienze quando le condizioni di mercato si invertono".
La "spirale mortale" del Seaside Plaza si è deprezzata di quasi il 40% in nove anni
Soprannominata "città fantasma" dal mercato, Tsuen Wan Promenade ha assistito all'ascesa e al declino del mercato immobiliare commerciale di Hong Kong. Il nostro giornale ha controllato i registri del catasto e ha scoperto che questo centro commerciale al 368 di Sha Tsui Road ha cambiato proprietario tre volte nell'ultimo decennio:
2012: New World Development venduta a Wang On Group per 500 milioni di dollari di Hong Kong
2015: Hong An venduta alla famiglia Deng Chengbo per 820 milioni di yuan
2024: la valutazione attuale scende a 900 milioni di yuan
Ciò che è scioccante è che, nonostante la famiglia Deng abbia tentato più volte di trasformarsi dopo aver preso il potere, non è mai riuscita a liberarsi dalla maledizione del "campo morto". Il progetto di convertirlo in un centro medico nel 2017 è stato abbandonato e il parco giochi a tema zombie introdotto nel 2018 è durato solo sei mesi. L'attuale tasso di spazi vacanti del centro commerciale è superiore al 90% e l'intero centro commerciale deve ancora essere illuminato durante il giorno, con spese operative mensili di base che possono arrivare fino a 800.000 dollari di Hong Kong.
L'ultimo rapporto di valutazione di CBRE mostra che la proprietà è attualmente valutata a soli HK$2.884 per piede quadrato, un deprezzamento di HK$371.000 rispetto al prezzo di acquisto del 2015. Se si includono gli interessi e le spese di ristrutturazione durante il periodo di detenzione, la perdita effettiva potrebbe superare i HK$500 milioni. Stephen Sze-ming, responsabile della ricerca presso Savills, ha affermato: "La difficile situazione di Harbour Square riflette i problemi strutturali dei centri commerciali di secondo livello. Con l'impatto dell'e-commerce e i cambiamenti nei modelli di consumo, tali proprietà potrebbero diventare 'asset negativi permanenti'".
Il sogno di rivitalizzare l'Hotel COZI è andato in frantumi quando l'epidemia è diventata la goccia che ha fatto traboccare il vaso
Altrettanto travagliato è stato il destino di un'altra proprietà acquisita, il Tuen Mun COZi Resort Hotel. Nel 2013, la famiglia Deng ha acquistato la proprietà, che in origine era un edificio industriale, per 500 milioni di HK$ e ne ha spesi 300 milioni per la riqualificazione e la ristrutturazione. Ha aperto come hotel a quattro stelle nel 2019. Inaspettatamente, a causa del duplice colpo dei movimenti sociali e dell'epidemia, il tasso di occupazione nel 2022 è rimasto a lungo al di sotto del 30%.
Fonti del settore alberghiero hanno rivelato che la direzione aveva tentato di trasformare l'hotel in un hotel di quarantena, ma non era riuscita a ottenere un contratto governativo a causa della posizione geografica remota di Tuen Mun. Il prezzo richiesto per la messa in vendita del progetto nel 2023 è di 1,48 miliardi di yuan, ovvero 85% in più rispetto all'investimento totale di 800 milioni di yuan, e viene ridicolizzato dal mercato come un "prezzo fantasioso". Il direttore generale del reparto alberghiero di JLL, Chan Yiu-cheung, ha affermato: "L'area di Tuen Mun è carente di viaggiatori d'affari. Gli hotel resort contano sui viaggiatori transfrontalieri e non possono sopravvivere con la lentezza dello sdoganamento tra la terraferma e Hong Kong".
Creditori in un dilemma dopo l'inizio del processo di amministrazione controllata
In qualità di curatore fallimentare, PricewaterhouseCoopers si trova ora ad affrontare una decisione difficile. Prendendo ad esempio Harbour Plaza, se venisse venduto al prezzo attuale di 900 milioni di dollari di Hong Kong, dopo aver dedotto i debiti della seconda e terza ipoteca e le spese legali, la famiglia Tang potrebbe perdere tutto. Ciò che è più problematico è che c'è un serio arretrato di proprietà simili sul mercato. Secondo i dati del Rating and Valuation Department, il tasso di posti vacanti delle proprietà commerciali a Hong Kong raggiungerà 12,8% nel 2023, il massimo degli ultimi 20 anni.
L'ICBC (Asia) ha ora due opzioni: una è vendere a un prezzo basso per incassare il prima possibile, ma dovrà sostenere perdite enormi; l'altra è investire fondi per ristrutturare l'immobile, ma potrebbe sprofondare in un'iniezione di capitale del tipo "pozzo senza fondo". Zhou Zhiwei, partner di Deloitte esperto di procedure concorsuali, ha affermato: "Solitamente occorrono dai 18 ai 24 mesi per smaltire tali attività non performanti, periodo durante il quale i costi di mantenimento potrebbero assorbire il valore residuo".
Il tramonto dell'impero della famiglia Deng: le proprietà non centrali in difficoltà
L'ondata di vendite di beni da parte della famiglia Deng Chengbo negli ultimi anni è in realtà un microcosmo della trasformazione del mercato immobiliare di Hong Kong. Le statistiche mostrano che dal 2020 la famiglia ha venduto più di 60 proprietà, incassando circa 15 miliardi di yuan; la maggior parte dei prezzi delle transazioni è inferiore di 30%-50% rispetto al valore contabile. Tuttavia, il rapido deleveraging non riesce ancora a tenere il passo con il ritmo del deprezzamento del mercato. Alla fine del 2023, la valutazione media dei suoi immobili commerciali non core è scesa di 45% dal suo picco.
L'economista Guan Zhaozhao ha sottolineato: "Il caso Deng ha messo in luce due gravi errori di valutazione degli sviluppatori immobiliari di Hong Kong: la sopravvalutazione del potenziale di trasformazione nelle aree non strategiche e la sottovalutazione della sostenibilità del ciclo crescente dei tassi di interesse. Quando il costo di finanziamento dell'era 3% incontra il tasso di rendimento degli asset dell'era 5%, è solo questione di tempo prima che la catena del capitale si interrompa".
Il dilemma strutturale è difficile da risolvere. Dov'è il futuro del mercato immobiliare commerciale di Hong Kong?
Questo incidente di acquisizione ha innescato una profonda riflessione nel settore sul mercato immobiliare commerciale di Hong Kong. Con la diffusione del lavoro da remoto e i cambiamenti nei modelli di consumo, la struttura della domanda dei centri commerciali tradizionali ha subito cambiamenti radicali. I dati del Centaline Property Research Department mostrano che il numero di visitatori dei centri commerciali di Hong Kong diminuirà di 28% nel 2023 rispetto al 2018, ma la resistenza all'affitto di spazi di consumo esperienziale è tre volte più forte di quella del commercio al dettaglio tradizionale.
Il professor Chan Hon Wan del Department of Building Technology della City University di Hong Kong ha suggerito: "I centri commerciali di secondo livello devono subire una 'trasformazione genetica spaziale', come la trasformazione in data center, magazzini della catena del freddo o centri didattici. Il governo deve anche modificare le normative urbanistiche per iniettare nuove funzioni nelle vecchie aree commerciali".
La crisi finanziaria della famiglia Deng non è solo una lezione sull'eccessiva leva finanziaria delle singole aziende, ma anche un tassello importante della trasformazione dell'economia immobiliare di Hong Kong. Quando la regola d'oro "Posizione, posizione, posizione" incontra l'ondata della digitalizzazione, come iniettare nuovo valore in uno spazio concreto diventerà una questione di sopravvivenza che l'intero settore dovrà affrontare. Le luci al neon dell'Harbourfront Plaza torneranno a illuminarsi prima o poi, ma non dovranno illuminare solo i negozi vuoti, bensì la nuova direzione della rinascita del settore immobiliare di Hong Kong.
