Sommario
Seconda stampa(Seconda ipoteca) si riferisce a un secondo prestito che il proprietario richiede ad altri istituti finanziari o società finanziarie utilizzando lo stesso immobile come garanzia quando è già presente un primo prestito ipotecario. Il creditore del secondo mutuo è classificato dopo il primo mutuo, quindi il rischio è più alto e il tasso di interesse e le condizioni sono solitamente più rigidi. Sebbene il secondo mutuo possa risolvere le esigenze di finanziamento a breve termine, non è a lungo termine.Rischio molto alto, bisogna riflettere attentamente!
Svantaggi della doppia pressatura
- Costi di interesse elevati
Il tasso di interesse per un secondo mutuo è solitamente più alto di quello per un primo mutuo e può anche raggiungere cifre a due cifre, aumentando notevolmente la pressione sul rimborso. - Il rischio di rimborso raddoppia
Due prestiti devono essere rimborsati contemporaneamente. Se il reddito è instabile o i tassi di interesse aumentano, ciò porterà facilmente a difficoltà nel turnover del capitale o addirittura al default. - Rischio di pignoramento immobiliare
Se la seconda ipoteca non può essere rimborsata, la società finanziaria ha il diritto di richiedere il "pignoramento" e l'immobile può comunque essere messo all'asta forzata anche se la prima ipoteca non è stata rimborsata. - Rischio azionario negativo
Se il mercato immobiliare crolla, il valore di mercato dell'immobile potrebbe essere inferiore all'importo totale dei due prestiti in essere, lasciando il proprietario con un patrimonio netto negativo e rendendo difficile la rivendita o il rifinanziamento. - Difficoltà nel rifinanziamento
Una seconda ipoteca può influire sulle future richieste di prestiti bancari e alcune banche rifiuteranno di utilizzare immobili che hanno già una seconda ipoteca come garanzia. - Limitazioni legali e contrattuali
- Alcuni contratti di primo mutuo proibiscono ai proprietari di richiedere un secondo mutuo senza consenso. Se non lo fanno, la banca può imporre multe o il rimborso anticipato del prestito.
- Se l'istituto di credito del secondo mutuo è una società finanziaria informale, potrebbe aggiungere termini nascosti o commissioni elevate.
Valutazione creditizia danneggiata
Una seconda ipoteca rappresenta un debito elevato, che può influire sul punteggio di credito di una persona e renderla sfavorevole per la richiesta di altri prestiti in futuro.
Precauzioni
- Prima di richiedere un secondo mutuo, è necessario valutare attentamente la propria capacità di rimborso e confermare se il contratto del primo mutuo lo consente.
- Verrà data priorità alla negoziazione con la banca di origine per un "rifinanziamento" (aumento dell'importo del primo mutuo ipotecario), il cui tasso di interesse è solitamente inferiore a quello del secondo mutuo.
- Se devi richiedere un secondo mutuo, dovresti scegliere un istituto affidabile e leggere attentamente i termini del contratto.
Domande frequenti
Quali sono i rischi nel richiedere una seconda ipoteca?
Tassi di interesse elevati e forte pressione di rimborso
Il secondo mutuo è un "prestito subprime" ed è più rischioso del primo, quindi il tasso di interesse è solitamente più alto (potenzialmente fino a 8-10% o anche di più).
Se si rimborsano contemporaneamente il primo e il secondo mutuo, l'importo della rata mensile aumenterà in modo significativo, superando le proprie possibilità economiche e determinando un'interruzione della catena di capitale.
Rischio di insolvenza e pignoramento immobiliare
Se non si riesce a rimborsare il prestito in tempo, la seconda agenzia ipotecaria ha il diritto di presentare domanda al tribunale per un "ordine di pignoramento". Anche se la prima ipoteca viene ancora rimborsata normalmente, la proprietà potrebbe comunque essere messa all'asta forzata.
Alcuni contratti di seconda ipoteca possono contenere una "clausola di inadempienza incrociata", il che significa che se la prima ipoteca risulta inadempiente, anche la seconda ipoteca determinerà un inadempimento.
Il deprezzamento immobiliare porta a un "patrimonio netto negativo"
Se il mercato immobiliare crolla e il valore di mercato dell'immobile è inferiore all'importo totale del primo e del secondo mutuo in essere, l'immobile rientrerà in un patrimonio netto negativo. In questo momento, il rifinanziamento o la vendita potrebbero non essere sufficienti a ripagare il debito e sarai costretto a compensare tu stesso la differenza.
Difficoltà nel rifinanziamento o rifinanziamento
Una seconda ipoteca solitamente richiede il consenso della prima banca ipotecaria, altrimenti potrebbe essere considerata inadempiente.
Se in futuro volessi trasferire il tuo mutuo a un'altra banca, la nuova banca potrebbe rifiutarsi di subentrare nella seconda ipoteca o chiederti di rimborsare prima il debito della seconda ipoteca.
Termini e costi nascosti
Alcuni costruttori prevedono un "periodo di luna di miele a bassi tassi di interesse" per i secondi mutui (ad esempio, bassi tassi di interesse nei primi 2-3 anni), dopodiché i tassi di interesse aumentano bruscamente oppure vengono aggiunte commissioni di gestione elevate e clausole di interessi di mora.
È fattibile per gli sviluppatori rifinanziare dal secondo mutuo?
Se hai richiesto un secondo mutuo da uno sviluppatore e desideri trasferirlo a un altro istituto finanziario, tieni presente le seguenti restrizioni:
Limitazioni contrattuali
Il contratto di seconda ipoteca dello sviluppatore prevede solitamente un "periodo di blocco" (ad esempio, 3 anni), durante il quale il rifinanziamento è vietato, altrimenti verrà pagata una penale elevata (ad esempio 2-5% dell'importo del prestito).
Alcuni contratti prevedono che la seconda ipoteca debba essere rimborsata per intero al momento del rifinanziamento, il che rende difficile farlo nella pratica.
Bassa accettazione bancaria
La maggior parte delle banche è prudente nell'acquisire immobili con una seconda ipoteca da parte del costruttore e può rifiutare direttamente o richiedere che la seconda ipoteca venga rimborsata prima.
Anche se accettato, l'importo del nuovo mutuo verrà ridotto dell'importo del secondo mutuo, con conseguente importo del mutuo trasferibile limitato.
Valutazione immobiliare e stress test
Quando si rifinanzia, il valore di mercato della proprietà deve essere rivalutato. Se il prezzo scende, potresti non essere in grado di ottenere un importo di prestito sufficiente.
Il mutuatario deve superare lo stress test della nuova banca (tasso di interesse + 3%). Se il reddito è insufficiente, il trasferimento del mutuo potrebbe fallire.
Considerazioni sul rapporto costo-efficacia
Il rifinanziamento richiede il pagamento di spese legali, spese di perizia, nuova assicurazione ipotecaria e altri costi. Se risparmi solo una piccola quantità di interessi, potrebbe non valerne la pena.
Sebbene le seconde ipoteche offerte dagli sviluppatori immobiliari possano abbassare la soglia dell'acconto, comportano rischi finanziari nascosti a lungo termine e comportano numerose restrizioni sul rifinanziamento. A meno che non si disponga di fondi sufficienti per rimborsare il secondo mutuo a breve termine, o le prospettive del mercato immobiliare non siano estremamente ottimistiche, in genere si consiglia di dare la priorità a un mutuo bancario tradizionale o di ridurre il budget per l'acquisto della casa per evitare la necessità di un secondo mutuo.
Suggerimenti pratici
Esaminare in dettaglio i termini del contratto
- Verificare i dettagli delle variazioni del tasso del secondo mutuo, del periodo di blocco, degli interessi di mora, ecc. per evitare di essere tratti in inganno dal "basso tasso di interesse nella fase iniziale".
Valutazione della capacità di rimborso a lungo termine
- Simulare la pressione sui pagamenti dopo l'aumento dei tassi di interesse (ad esempio l'aumento dei tassi di interesse 2-3%) per garantire la stabilità finanziaria.
Accantonare fondi di emergenza
- Preparare almeno 6-12 mesi di riserve per le rate del mutuo per far fronte alle interruzioni del reddito o alle fluttuazioni del mercato immobiliare.
Consultare un consulente professionale
- Analizzare i rischi contrattuali e di mercato tramite consulenti finanziari indipendenti, avvocati o periti per evitare di accettare ciecamente la seconda ipoteca dello sviluppatore.
Considerare le alternative
- Se hai bisogno di cedere dei fondi, puoi valutare altre opzioni (ad esempio aggiungere una prima ipoteca, prestiti privati, ecc.) senza dover correre il rischio di una seconda ipoteca.
