Sommario
1. Il cuore dell’evento: un’operazione che sovverte la logica tradizionale dell’investimento immobiliare
Tuen MunCosta egeaDi recente è stata registrata una transazione che ha sconvolto il mercato: un appartamento di 56 metri quadrati con tre camere da letto e vista mare al piano intermedio del Blocco 2 è stato venduto per 5,47 milioni di dollari di Hong Kong, con una perdita contabile di 30.000 dollari di Hong Kong rispetto al prezzo di acquisto di 12 anni fa. Tenendo conto dell'inflazione e dei costi di mantenimento, delle commissioni, delle imposte di bollo, ecc., si stima che la perdita effettiva per il proprietario ammonti a 300.000 dollari di Hong Kong. Questa transazione ha stabilito diversi record speciali:
- Perdite inter-ciclo: Rompendo il concetto tradizionale di "l'investimento a lungo termine aumenterà sicuramente di valore"
- Disaccordo di valutazione: Il divario di valutazione tra la Banca di Cina (5,43 milioni) e Hang Seng (5,56 milioni) è 2,4%
- Riduzione del prezzo: La riduzione cumulativa di 730.000 yuan ha raggiunto 11,8%, riflettendo la debole accettazione del mercato
2. Livello micro: analisi del caso e segnali di mercato
- La logica dei prezzi crolla
Il prezzo dell'unità è di 8.865 dollari al piede quadrato, un prezzo inferiore a quello di una recente transazione nella stessa proprietà:
- Unità simili ai piani inferiori (vendute a $ 9.200 per piede quadrato nel quarto trimestre del 2023) sono scontate del 3,6%
- Rispetto al picco dello stesso tipo di appartamento prima dell'epidemia (2019), è diminuito di 22%
Ciò dimostra che il "premio vista mare" diventa una barriera di liquidità quando il mercato è in ribasso.
- Strategie di cambiamento di casa
L'acquirente è residente nello stesso complesso residenziale e il suo comportamento d'acquisto è indicativo:
- Abbandonare il modello tradizionale del "piccolo per grande" e scegliere il "piatto per piatto" per mantenere il flusso di cassa
- Sfruttare la voglia di vendere del venditore per realizzare “miglioramenti tra unità” (migliorando la qualità della vita allo stesso prezzo)
- Il meccanismo di valutazione delle banche è impreciso
La differenza di valutazione tra le due banche rivela:
- BOC si concentra sul "modello di sconto del flusso di cassa" per riflettere le considerazioni sul rendimento da locazione (circa 2,6%)
- Hang Seng adotta il "metodo delle transazioni comparabili", ma i dati di riferimento hanno un ritardo di 3 mesi
Il prezzo di transazione al centro mostra che il potere di determinazione dei prezzi del mercato si sta spostando dalle istituzioni agli acquirenti e ai venditori.
3. Prospettiva macro: l'ecologia del mercato immobiliare nella trasformazione strutturale
- Shock di inversione del ciclo dei tassi di interesse
Confronto tra l'ambiente finanziario del 2012 e quello attuale: Indicatori Novembre 2012 Giugno 2024 Tasso primario 5,0% 6,125% Rapporto massimo tra mutui 70% 50%* Benchmark dello stress test +2% +3% *Nota: la restrizione sui cicli di aumento dei tassi di interesse per gli immobili di valore superiore a 15 milioni ha aumentato l'onere del pagamento di 43% rispetto al 2012, comprimendo direttamente il potere d'acquisto. - Trappola di liquidità del mercato marginale
I dati sulle transazioni di seconda mano nel distretto di Tuen Mun mostrano:
- Il volume delle transazioni nel secondo trimestre del 2024 è diminuito di 38% su base annua
- Lo spazio di contrattazione medio si è ampliato a 15%-20%
- Il periodo che intercorre tra la quotazione e la chiusura è stato esteso a 142 giorni (la mediana storica è di 87 giorni).
Ciò dimostra che gli immobili nelle aree non strategiche sono intrappolati in un circolo vizioso di "sconto di liquidità".
- Inversione dell'effetto ricchezza intergenerazionale
Il proprietario originario era un tipico "acquirente di case della classe media":
- Le spese totali durante il periodo di detenzione (interessi ipotecari + commissione di gestione + tassi) ammontano a circa 1,87 milioni di yuan
- Potenziale costo opportunità (se si investe nell'Hang Seng Index ETF) Il rendimento teorico è di 2,16 milioni di yuan
Dimostra il fallimento del settore immobiliare come strumento di accumulo finanziario.
IV. Difetti istituzionali svelati: analisi dei rischi sistemici nei singoli casi
- Isteresi del meccanismo di valutazione
L'attuale sistema di valutazione delle banche presenta tre importanti punti ciechi:
- Basandosi sui dati storici di trading, è difficile riflettere il panico immediato del mercato
- Ignora il "deprezzamento del valore decorativo" (l'investimento decorativo di questa unità è di circa 500.000 yuan)
- I costi nascosti come il "costo opportunità di detenere azioni" non vengono presi in considerazione
- La progettazione fiscale è controproducente
Sebbene l'imposta di bollo aggiuntiva (SSD) limiti la speculazione, essa inoltre:
- Aumentare i costi di uscita per i titolari a lungo termine
- L’“effetto lock-up” provoca un ritardo negli aggiustamenti del mercato
Questo caso dimostra che la società ha comunque subito perdite pur trattenendo la merce oltre il periodo SSD, il che evidenzia i limiti della polizza.
5. Parere dell'esperto: il mercato sta toccando il fondo o il valore sta per essere rivalutato?
- Interpretazione pessimistica
Questo tipo di transazione "a prezzo minimo" riflette la ricostruzione del modello di determinazione del prezzo degli asset. Quando il rendimento da locazione è inferiore al tasso del mutuo per un lungo periodo, teoricamente, i prezzi degli immobili a Hong Kong dovrebbero avere un margine di aggiustamento del 30-40%. - Analisi tecnica
"La fase attuale è un periodo di collisione tra 'vendite dettate dal panico' e 'domanda just-in-time'. Aree di secondo livello come Tuen Mun potrebbero essere le prime a completare la rivalutazione e a toccare il fondo del mercato." - Prospettiva dell'economia comportamentale
"Detenere azioni per 12 anni e continuare a perdere denaro innescherà un effetto di "avversione alle perdite", che potrebbe innescare una catena di vendite stop-loss e dare vita a una profezia che si autoavvera".
VI. Simulazione di scenari futuri e avviso di rischio
- A breve termine (6-12 mesi)
- L’ondata di tagli di valutazione si è estesa alle banche di piccole e medie dimensioni
- Esistono casi di “attività negative” ma non porteranno ad una crisi sistemica
- Gli sviluppatori accelerano il lancio di proprietà a prezzi accessibili nei Nuovi Territori del Nord-Ovest
- Medio termine (3-5 anni)
- I prezzi degli immobili nelle aree non strategiche potrebbero tornare ai livelli del 2009
- Il mercato degli affitti diventa un nuovo punto di riferimento per la determinazione dei prezzi
- Il governo potrebbe adeguare gli standard dello “stress test”
- Cambiamento strutturale a lungo termine
- La funzione di “immagazzinamento della ricchezza” degli immobili si sta indebolendo
- L'emergere di servizi professionali di "gestione della liquidità immobiliare"
- La pianificazione urbana si sposta verso "alloggi a prezzi accessibili prima di tutto"
PARTE VII Suggerimenti pratici per i partecipanti al mercato
- Proprietario
- Creare un "cruscotto dei costi di mantenimento" per il monitoraggio in tempo reale
- Considerare il "mutuo inverso" per coprire i costi opportunità
- Rivalutare il periodo di ammortamento dell'investimento di ristrutturazione
- Acquirente
- Istituzione di un sistema di valutazione dell’“Indice di Mobilità Regionale”
- Sfruttare al meglio le differenze di valutazione bancaria per negoziare i prezzi
- Testare la pressione del flusso di cassa in diversi scenari di tassi di interesse
- I responsabili politici
- Introduzione al "Sistema di valutazione dinamica"
- Istituzione di un meccanismo di supporto alla liquidità per il mercato secondario
- Riformare il sistema tariffario per riflettere il valore d’uso effettivo
Conclusione: l’inizio di un cambio di paradigma nel mercato immobiliare
Questa ordinaria transazione avvenuta sulla costa di Tuen Mun in realtà segnò la fine dell'età d'oro del mercato immobiliare di Hong Kong. Quando la "fede concreta" si scontra con il duplice impatto della legge ferrea dei tassi di interesse e della struttura demografica, il mercato scrive una nuova equazione del valore. Per i cittadini comuni, invece di ossessionarsi con il mito di "comprare una casa", è meglio ricostruire un quadro decisionale razionale basato sui "benefici globali del costo della vita". Questa ondata di rivalutazione del valore, iniziata sulla costa egea, finirà per rimodellare la struttura economica spaziale dell'intera città.
Costa egea(Italiano: Costa Egea), èHong KongDistretto di Tuen MuncosaCastle Peak RoadIl complesso residenziale privato al 2 Kwun Tsing Road, So Kwun Wat, èProprietà Sun Hung Kai,Collegamento terra-mareESviluppo del territorio HendersonÈ stato sviluppato e completato congiuntamente e messo in vendita nel novembre 2002, con un prezzo medio di 2.420 dollari di Hong Kong al piede quadrato, partendo da 1.860 dollari di Hong Kong al piede quadrato, e il prezzo di vendita più basso è stato di 5 milioni di dollari di Hong Kong. La tenuta fu occupata nel gennaio 2003.
Introduzione
La costa egea è una fila di 7 edificiCostruzione dello schermoOgni edificio è alto 32 piani (in realtà 29 piani) e dispone di 8 unità, per un totale di 1.624 unità, con aree di costruzione delle unità che vanno da 688 piedi quadrati a 1.043 piedi quadrati.
Ulteriori letture:
- Il mercato immobiliare di Hong Kong è in uno stato d'animo di attesa, con oltre la metà dei residenti che si aspettano un calo dei prezzi degli immobili e il desiderio di acquistare una casa che ha raggiunto un nuovo minimo
- È orribile vedere che l'enorme quantità di denaro persa nella lussuosa residenza sul mare Xitai a Yau Tong ha raggiunto gli 8,5 milioni in 3 anni, con un calo di quasi il 50%!
- "Hidden Island": la casa loft di Longzhu Island è stata venduta in perdita! Monolocale vista mare venduto a 1,85 milioni, ammortizzato di 42% in 6 anni
