Li Genxing ha perso 8,82 milioni di dollari taiwanesi nella trappola della "cartolarizzazione dei negozi"

Il nocciolo della tempesta: un'analisi completa della transazione del negozio n. 126 di Wusong Street

1. Panoramica del trading e perdite contabili
   Nell'aprile 2025, Li Genxing, fondatore di Shenghui Retail Fund,18,68 milioni di dollari di Hong KongVenduto il negozio al piano terra e il loft al 126 di Woosung Street, Jordan, rispetto al prezzo di acquisto di luglio 202227,5 milioni di dollari di Hong Kong, la perdita di libri è pari a8,82 milioni di dollari di Hong Kong (32%). Il negozio ha una superficie di circa 980 piedi quadrati, insieme a una soffitta di 630 piedi quadrati, ed è attualmente affittato da un inquilino a HK$ 75.000 al mese, con un rendimento da locazione di circa4,8 centimetriTuttavia, i redditi da locazione non riescono ancora a compensare l'impatto del deprezzamento dei beni.
2. Contesto storico: il doloroso ciclo di essere “tagliati a metà” due volte in sette anni
   Non è la prima volta che il valore di questo negozio crolla. Il precedente proprietario ha acquistato la proprietà nell'aprile 2015.51,68 milioni di dollari di Hong KongAcquistato e detenuto per 7 anni fino al 2022, quando è stato rivenduto a Li Genxing, l'importo era evaporato24,18 milioni di dollari di Hong Kong (46%)e la perdita di Li Genxing significa ancora una volta che la proprietà si è deprezzata cumulativamente dal suo picco.33 milioni di dollari di Hong Kong (64%), quasi "tagliato a metà e tagliato ancora a metà". Questo caso evidenzia la debolezza del mercato al dettaglio dopo l'epidemia, unita ai cambiamenti nelle politiche e nell'ambiente economico, che hanno aumentato drasticamente i rischi degli investimenti nei negozi.
3. "First Blood" di Li Genxing: la prima perdita dalla fondazione del Fondo
   Dal 2009, Li Genxing ha acquistato e venduto più di 260 negozi all'aperto. Questa è la prima volta che vende in perdita. Si tratta anche della prima transazione in perdita di Shenghui Shop Fund dalla sua fondazione nel 2016. L'ha definita la "prima goccia di sangue". Questa mossa non solo riflette i fallimenti degli investimenti personali, ma indica anche che il mercato dei negozi nel suo complesso è entrato in una fase di profondo aggiustamento.

Reazione a catena del mercato: l'ondata di perdite e vendite del fondo Shenghui e l'inverno del mercato

1. Cinque perdite in due mesi, un deprezzamento medio di 28%
   Li Genxing ha accelerato le vendite delle sue proprietà negli ultimi mesi e, insieme al suo negozio in Wusong Street, ha accumulatoQuinta eclissi, il prelievo totale è di circa85,08 milioni di dollari di Hong Kong, rispetto al costo totale di acquisto118 milioni di dollari di Hong KongPerdita32,92 milioni di dollari di Hong KongIl tasso medio di ammortamento è stato28%. Altri esempi di eclissi includono:

• Fai acquisti in Yin Hing Street, San Po Kong: Acquistato a 21 milioni di dollari di Hong Kong nel 2021 e venduto a 13,4 milioni di dollari di Hong Kong nel 2025, ammortamento36%.
• Fai acquisti in Humphreys Avenue, Tsim Sha Tsui: Acquistato per 20 milioni di dollari di Hong Kong nel 2023, venduto per 17,3 milioni di dollari di Hong Kong nel 2025, con una perdita13.5%.
• Negozio di Sai Ying Pun Water Street: Acquistato a 24,5 milioni di dollari di Hong Kong nel 2022 e venduto a 15,6 milioni di dollari di Hong Kong nel 2025, con una perdita36%.

1. Sia l’area di sostentamento che quella centrale sono diminuite e i rendimenti degli affitti hanno avuto difficoltà a sostenere il mercato
   governoDipartimento Rating e ValutazioneI dati mostrano che i prezzi nei negozi sono scesi di quasi il 10% rispetto al livello elevato precedente all'epidemia.40%, e Li Genxing ha sottolineato che anche se si prevede che l'affitto dell'area centrale aumenterà3-5%, i prezzi nei negozi nel distretto di Minsheng hanno toccato il fondo, ma nel complesso il mercato non ha ancora lo slancio necessario per una ripresa. Ad esempio, sebbene il negozio 126, Wusong Street abbiaRendimento da locazione del 4,8%, non riesce comunque a impedire il calo dei prezzi, il che riflette la scarsa fiducia degli investitori nell'apprezzamento degli asset.
2. Gli acquirenti della Cina continentale prendono il sopravvento: la struttura del mercato cambia
   Tra i cinque negozi venduti di recente dal Fondo Shenghui,Quattro di loro sono stati rilevati da acquirenti con origini cinesi, a indicare che, con l'uscita degli investitori locali dal mercato, i fondi della Cina continentale potrebbero approfittare dei prezzi bassi per acquistare asset di Hong Kong. Questa tendenza potrebbe rimodellare la struttura degli acquirenti nel mercato dei negozi.

Impatto profondo: problemi strutturali dietro il freddo inverno del mercato dei centri commerciali

1. Trasformazione del settore della vendita al dettaglio e cambiamenti radicali nei modelli di consumo
   L'epidemia ha accelerato la tendenza dei consumi online a sostituire i negozi fisici. Anche se l'industria del turismo si riprendesse, il potere d'acquisto dei turisti non sarebbe più alto come prima. I negozi nelle tradizionali zone turistiche, come la Giordania, fanno affidamento sulla clientela della terraferma, ma la politica "un visto, più viaggi" non è stata completamente ripristinata, con conseguente calo sia del flusso di visitatori che dei consumi.
2. Aumento dei tassi di interesse e pressioni sui costi di finanziamento
   Il ciclo globale di rialzi dei tassi di interesse incrementa i costi di finanziamento per il possesso di immobili e gli investitori immobiliari necessitano di rendimenti da locazione più elevati per compensare le spese per interessi. Tuttavia, l'attuale livello degli affitti dei negozi non ha registrato una ripresa significativa, riducendo ulteriormente lo spazio per i rendimenti degli investimenti.
3. Incertezza politica e mentalità del proprietario
   Rischi politici quali la rivalutazione delle tariffe da parte del governo e le voci sul controllo degli affitti, uniti alla mancanza di fiducia dei proprietari nel futuro del mercato, hanno portato a un aumento del numero di immobili in vendita e a un'intensificarsi della concorrenza sui prezzi. Ad esempio, il Midland Confidence Index mostra che gli atteggiamenti nei confronti degli annunci dei negozi tendono a essere pessimistici, il che indirettamente riduce i prezzi delle transazioni.

Illuminazione del mercato sotto la marea dell'eclissi

La tempesta di perdite di negozi in Woosung Street a Jordan non è solo un caso di investimento isolato, ma anche un microcosmo della trasformazione del mercato commerciale di Hong Kong. Dallo "scambio di beni per la sopravvivenza" di Li Genxing all'ingresso dei fondi della Cina continentale, tutto ciò dimostra che i partecipanti al mercato stanno riposizionando le loro strategie. Sotto la duplice pressione dell'adeguamento strutturale nel settore della vendita al dettaglio e degli elevati tassi di interesse, gli investimenti nei negozi si sono trasformati da un "profitto stabile" a un "gioco ad alto rischio". Solo valutando attentamente il potenziale regionale, la qualità degli inquilini e l'orientamento politico potremo trovare speranza in un mercato sfavorevole.

Ulteriori letture:

• L'appartamento con tre camere da letto di Huijing ha perso 3,13 milioni di yuan in sei anni e il tasso di ammortamento ha superato il picco dell'epidemia
• Un altro giorno! Il figlio del "Re dei Negozi" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, è stato citato in giudizio da una società finanziaria presso l'Alta Corte per un enorme debito di 230 milioni di dollari taiwanesi.
• Il pazzo Deng Chengbo, l'agente in difficoltà finanziarie, è ansioso di far scoppiare petardi per rendere omaggio agli dei dopo aver ricevuto l'incarico!