Un'analisi completa della crisi finanziaria della famiglia di Deng Chengbo: avvertimenti del mercato dietro l'enorme ondata di vendite immobiliari

1. I giganti del business sono in difficoltà finanziarie e subiscono perdite, causando fluttuazioni del mercato

Un investitore senior noto come "Hong Kong Shop King"Deng Chengbo(zio Bo) è stato ripetutamente segnalato come sotto pressione finanziaria dal 2020 e la sua famiglia ha addirittura innescato un'ondata di vendite immobiliari "in stile strage" negli ultimi mesi. Secondo le notizie di mercato, la famiglia Tang ha venduto tre asset principali in successione nel giro di sole due settimane, tra cui un enorme negozio a Sai Kung Garden, un negozio a Wan Chai e un negozio al piano terra in Sha Tsui Road a Tsuen Wan, incassando un totale di oltre 556 milioni di dollari di Hong Kong. Vale la pena notare che quasi tutte queste transazioni hanno registrato perdite contabili. Tra queste, il gigantesco negozio di Sai Kung Garden è stato venduto per 400 milioni di HK$, una perdita di 38 milioni di HK$ rispetto al prezzo di acquisto nel 2017, un deprezzamento di 11%, causando profonde preoccupazioni nel settore immobiliare sulle prospettive del mercato immobiliare commerciale.

II. Analisi della transazione del gigantesco negozio di Saigon Garden: un microcosmo dei drammatici cambiamenti nell'ecologia commerciale regionale

L'operazione del negozio Sai Kung Garden, che ha scatenato accese discussioni, riguarda un totale di 28.439 piedi quadrati di spazio tra l'ingresso del seminterrato e il primo piano. Quando la famiglia Tang acquistò la proprietà dagli investitori veterani Li Yaohua e Li Yongfa per 438 milioni di dollari di Hong Kong nel 2017, l'industria turistica di Saigon era in forte espansione, con ristoranti specializzati e attività commerciali al dettaglio che prosperavano nella zona. Tuttavia, negli ultimi anni, a causa del triplice colpo dell'epidemia, del forte calo dei turisti e dei cambiamenti nei modelli di consumo locali, il tasso di negozi vuoti a Sai Kung ha continuato ad aumentare. Secondo i dati dell'agenzia immobiliare, gli affitti dei negozi della zona sono scesi di oltre il 40% rispetto al picco massimo e, a causa della loro estensione, è più difficile trovare un singolo inquilino per i grandi negozi di proprietà della famiglia Deng, tanto che alla fine sono stati costretti a vendere a un prezzo scontato.

3. Cronologia della serie di “ondate di perdite e cessioni”: la battaglia per fermare l’emorragia di asset da Mong Kok a Tsuen Wan

Secondo i registri del Catasto, il piano di ristrutturazione patrimoniale della famiglia Tang era già emerso alla fine del 2022:

• Dicembre 2022: venduto l'intero progetto commerciale e residenziale al n. 61-67 Soy Street, Mong Kok ad Asia United Infrastructure (00711) per 351 milioni di HK$, con una perdita contabile di 34,72 milioni di HK$
• Inizio aprile 2023: venduto un negozio su Lockhart Road a Wan Chai per 115 milioni di HK$. La proprietà è stata acquistata per 135 milioni di HK$ nel 2018.
• Metà aprile: venduto un negozio al piano terra su Sha Tsui Road a Tsuen Wan per 41 milioni di dollari di Hong Kong, uno sconto significativo rispetto al prezzo di acquisto di 52 milioni di dollari di Hong Kong nel 2019
• Fine aprile: Saigon Garden è stato venduto per 400 milioni di yuan, diventando la transazione più grande ma anche quella con la perdita maggiore in questo round di operazioni di cash-out

Gli analisti del settore hanno sottolineato che questa ondata di operazioni di "eroico sacrificio" riflette il fatto che la famiglia Deng ha urgente bisogno di flussi di cassa per alleviare la pressione del debito. Si dice che molte proprietà della sua famiglia siano state ipotecate a società finanziarie per prestiti. Mentre Hong Kong entrava in un ciclo di aumenti dei tassi di interesse, i crescenti costi di finanziamento hanno esacerbato la tensione nella catena del capitale.

4. Monitoraggio approfondito: l'ascesa e la caduta dell'Impero Deng

Deng Chengbo, 88 anni, ha avviato la sua attività con insegne al neon negli anni '70 ed è passato agli investimenti immobiliari negli anni '90. Con la sua visione acuta, ha acquisito un gran numero di "progetti silver-owner" durante la crisi finanziaria e ha gradualmente costruito decine di miliardi di asset che spaziano tra negozi, edifici industriali, hotel e case di cura. Al suo apice, possedeva più di 400 proprietà e si era anche avventurata in investimenti in titoli e tecnologia. Nel 2018, ha scioccato il mercato con la sua mossa audace di "spendere 500 milioni per acquistare negozi senza battere ciglio".

Tuttavia, un'eccessiva espansione della leva finanziaria nasconde dei pericoli. Il movimento sociale del 2019 e lo scoppio dell’epidemia nel 2020 hanno causato il crollo degli affitti dei negozi nelle zone turistiche e i negozi nelle aree centrali come Causeway Bay e Mong Kok, dove Deng aveva investito pesantemente, sono rimasti vuoti per molto tempo. A peggiorare la situazione, il settore delle case di cura per anziani, che negli ultimi anni ha subito una trasformazione, è stato ostacolato da politiche più restrittive; inoltre, le vendite di diversi progetti di riqualificazione di edifici industriali sono state ritardate a causa dell'inversione delle condizioni di mercato. Si stima che entro la fine del 2022 il debito del mercato potrebbe superare i 6 miliardi di yuan e che il tasso di prestito di alcuni immobili ipotecati potrebbe raggiungere il 70%.

5. Interpretazione esperta: crisi strutturale nel freddo inverno del mercato immobiliare commerciale

Anthony Yan, responsabile commerciale di JLL, ha affermato che il caso Tang riflette un profondo cambiamento nel mercato immobiliare commerciale di Hong Kong:

1. Rivoluzione del modello di vendita al dettaglio: la popolarità dell'e-commerce e l'aumento del consumo esperienziale hanno portato a un forte calo della domanda di negozi tradizionali di grandi dimensioni
2. Inversione del ciclo dei tassi di interesse: in seguito all’aumento dei tassi di interesse negli Stati Uniti nell’ambito del sistema di peg, l’aumento dei costi di detenzione ha costretto gli investitori a vendere
3. Cambiamento dei flussi di capitale: family office e fondi preferiscono investire in asset della nuova economia come immobili logistici e data center
4. Il mercato degli affitti è polarizzato: i piccoli negozi nelle aree di sostentamento sono più resilienti al calo dei prezzi, mentre i grandi negozi nelle aree turistiche sono diventati "attività negative"

Stephen Cheng, responsabile della ricerca presso Savills, ha aggiunto che l'attuale tasso di posti vacanti nei negozi "super-large" con una superficie di oltre 10.000 piedi quadrati a Hong Kong è di 18,7% e l'affitto medio è sceso di 45% rispetto al 2019. Si stima che ci vorranno almeno tre anni per smaltire lo stock. Tuttavia, i grandi negozi in aree non strategiche come Saigon potrebbero subire una rivalutazione a lungo termine a causa della mancanza di grandi catene di marchi da rilevare.

VI. Effetto domino del mercato: crisi di fiducia degli investitori e restrizione del credito bancario

L'erosione a catena legata all'era Deng ha già prodotto effetti di ricaduta. Diversi addetti ai lavori del settore bancario, rimasti anonimi, hanno rivelato che molti istituti stanno rivalutando i rischi dei prestiti ipotecari sugli immobili commerciali, con valutazioni dei negozi generalmente ridotte del 15-20% e condizioni di approvazione sempre più severe. Una banca estera nella Repubblica Popolare Cinese ha addirittura stabilito una normativa interna in base alla quale i prestiti per acquisti superiori a 50 milioni di yuan devono essere accompagnati da una garanzia personale. Questa mossa potrebbe innescare una svendita a catena tra i piccoli e medi investitori, aggravando ulteriormente il declino del mercato.

D'altro canto, vale la pena prestare attenzione ai movimenti del partito che ha preso il controllo. Ad esempio, si vocifera che il misterioso acquirente del negozio Sai Kung sia un gruppo di catering locale che progetta di realizzare un progetto completo di intrattenimento e catering; mentre Asia United Infrastructure, che in precedenza aveva acquisito il progetto Mong Kok, intende convertirlo in uno spazio di lavoro condiviso. Il successo o meno di questi tentativi di trasformazione diventerà un parametro di riferimento per osservare il futuro del settore immobiliare commerciale.

VII. Prospettive legali e finanziarie: sfide di conformità nella ristrutturazione dei beni familiari

Mentre la famiglia Deng accelera la cessione dei beni, la legalità delle sue transazioni ha attirato l'attenzione. Un avvocato ha sottolineato che se la società è insolvente, secondo l'articolo 232 dell'Ordinanza sulle società, i creditori possono richiedere un ordine di liquidazione per congelare i beni. Attualmente è noto che diverse holding della famiglia Deng hanno subito cambiamenti nei direttori e che suo figlio Deng Yaosheng ha gradualmente rilevato l'attività. Se tali aggiustamenti strutturali tocchino la clausola "voidable transactions" diventerà un punto di osservazione nella comunità legale.

L'esperto di ristrutturazione finanziaria Chen Guanhong ha suggerito che le aziende in situazioni simili dovrebbero prendere in considerazione la ristrutturazione del debito piuttosto che vendere attività a basso prezzo, negoziare con i creditori per estendere il debito o scambiare il debito con azioni e, allo stesso tempo, presentare investitori strategici. Tuttavia, questo piano deve basarsi sul potenziale di apprezzamento a lungo termine degli asset, cosa estremamente difficile da realizzare nell'attuale mercato immobiliare commerciale.

8. Riferimenti storici e previsioni future: il ciclo immobiliare di Hong Kong a un bivio

Guardando indietro agli ultimi tre decenni, il settore immobiliare commerciale di Hong Kong ha vissuto molte crisi: la tempesta finanziaria del 1997, l'epidemia di SARS del 2003 e lo tsunami finanziario del 2008. Ogni volta c'è stato un importante aggiustamento, ma è stato successivamente guidato da una ripresa dovuta al decollo economico della Cina. La particolarità di questa crisi risiede:

• La contrazione della liquidità dei capitali internazionali causata dal gioco sino-americano
• L'impatto a lungo termine della ristrutturazione economica della Cina sul commercio di riesportazione di Hong Kong
• Il doppio colpo dell’invecchiamento della popolazione locale e della fuga dei cervelli

L'economista Guan Zhaozhao prevede che il mercato immobiliare commerciale entrerà in un periodo di aggiustamento "a forma di L". Sebbene i prezzi non crolleranno, ci vorrà molto tempo per digerire l'eccesso di offerta. Per investitori fortemente indebitati come la famiglia Deng, bilanciare la realizzazione degli asset e la trasformazione aziendale sarà una prova critica di sopravvivenza.

Conclusione: il tramonto di un'epoca e la nascita di un nuovo ordine

La crisi finanziaria della famiglia di Deng Chengbo non rappresenta solo una battuta d'arresto per la sua strategia di investimento personale, ma anche un microcosmo del dolore provocato dalla trasformazione economica di Hong Kong. Quando il "Mito del Re dei Negozi" perde il suo splendore, ciò che viene rivelato è un cambiamento fondamentale nelle regole del gioco della capitale. Nella nuova era di profonda integrazione tra economia virtuale e reale e con l'ascesa dell'ondata di investimenti ESG, rimodellare la logica del valore del settore immobiliare commerciale sarà una questione secolare che l'intero settore dovrà risolvere con urgenza.

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poscritto

1. Secondo i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione, il tasso di posti vacanti nei negozi di Hong Kong ha raggiunto 12,4% nel primo trimestre del 2023, il livello più alto dal 1999.
2. Tra i beni di valore di cui la famiglia Deng non si è ancora sbarazzata ci sono:

• L'intero Sugar Street Commercial Building a Causeway Bay, valutato oltre 800 milioni di dollari di Hong Kong
• Un progetto di riqualificazione di un edificio industriale da 650 milioni di dollari a Tuen Mun
• Secondo indiscrezioni di mercato, un fondo sostenuto dalla Cina sarebbe in trattative per acquistare alcune delle attività alberghiere di Tang, il che potrebbe rivelarsi la chiave per uscire dalla crisi.

Deng Chengbo(1934 - 14 maggio 2021), noto come "zio Bo",Hong Kongcommerciante, famoso per aver investito in un gran numero di proprietà commerciali. Al suo apice, possedeva più di 200 proprietà industriali e commerciali a Hong Kong ed era conosciuto come il "Re degli acquisti di Hong Kong".

Deng YaoshengStan Tang (1986-), imprenditore di Hong Kong, attualmenteGruppo StanPresidente,Gruppo di comunicazioni facili(Codice azionario di Hong Kong: 8031) Amministratore delegato e direttore esecutivo, exGruppo di cura del pino(Codice azionario di Hong Kong: 1989) Presidente e amministratore delegato. PadreDeng Chengbo.
Deng Yaosheng ha vinto il campionato canadeseUniversità dell'Ontario OccidentaleScuola di Commercio IveyExecutive MBA in Commercio Internazionale eL'Università Politecnica di Hong KongMaster in Leadership dell'Innovazione per Senior Executive. Deng Yaosheng ha vinto ilCentro di convalida professionale aziendale di Hong KongMembro onorario.

Ulteriori letture:

• Rapporto di analisi sul futuro del mercato immobiliare di Hong Kong: sfide e opportunità da una prospettiva multidimensionale
• Il punto di vista di JP Morgan sul mercato immobiliare di Hong Kong