Sommario
L'effetto del ritiro della politica di riscaldamento è svanito e il mercato immobiliare è entrato in un periodo di profondo aggiustamento
È passato quasi un anno da quando il governo di Hong Kong ha completamente revocato le sue "misure severe" sul mercato immobiliare. Secondo l'ultima ricerca di Centaline Property, il valore di mercato totale di 1,28 milioni di unità residenziali private a Hong Kong è evaporato di altri 480 miliardi di HK$ dopo la revoca delle misure severe. Il prezzo medio delle case è sceso di 28% dal suo massimo prima della revoca delle misure severe a 6,99 milioni di HK$, equivalente a una perdita contabile di 2,83 milioni di HK$ per ogni proprietario. Vale la pena notare che, nonostante gli acquirenti dalla Cina continentale abbiano contribuito con un volume di transazioni pari a oltre 120 miliardi di dollari di Hong Kong, è ancora difficile invertire la tendenza al ribasso del mercato.
Panoramica dei dati di mercato
• Valore totale evaporato: il valore di mercato totale degli immobili residenziali è crollato da un picco di 12 trilioni di dollari di Hong Kong nel 2021 agli attuali 8,99 trilioni di dollari di Hong Kong
• Indice dei prezzi: il Centaline City Leading Index (CCL) è sceso di 28% dal suo massimo storico e di 5% rispetto a prima del ritiro del mercato caldo
• Fluttuazioni del volume degli scambi: il volume degli scambi nel trimestre successivo al ritiro della politica del denaro caldo ha seguito un andamento altalenante, da un picco di 5.387 nel secondo trimestre a 3.017 nel terzo trimestre.
• Un nuovo minimo nel tasso di circolazione: il tasso di circolazione nel mercato dell'usato è solo di 1,8%, il peggior record degli ultimi 30 anni
Gli acquirenti della Cina continentale diventano la forza principale, Kai Tak diventa una "comunità di lingua mandarino"
Secondo i dati di Centaline, gli acquirenti registrati in Mandarin Pinyin hanno dato un contributo significativo:
✓ Il volume annuale delle transazioni è stato di 11.522, con un aumento annuo di 80%
✓ Il volume totale delle transazioni è stato di 128,28 miliardi di HK$, pari al 30,81% del mercato totale
✓ La nuova area di Kai Tak è stata la più popolare, con 1.519 transazioni da parte di acquirenti della terraferma
✓ Il potere d'acquisto è concentrato in proprietà del valore di decine di milioni di yuan, che rappresentano il 38% del volume di transazioni rilevante
Il mercato dell'usato tocca il minimo storico
Chen Yongjie, presidente della divisione residenziale, ha sottolineato che gli sviluppatori che offrono grandi sconti sui loro immobili hanno innescato una "corsa all'oro" sui prezzi, che ha portato a un circolo vizioso nel mercato secondario:
- Il tasso di circolazione è stato inferiore a 2% per tre anni consecutivi, un valore più grave rispetto al valore di 2,1% registrato durante il periodo della SARS nel 2003.
– Sono rimaste 22.000 nuove unità e si stima che ci vorranno 2 anni per smaltire l’inventario
– I tassi interbancari offerti rimangono elevati a 5% e le aspettative di aumenti dei tassi continuano a sopprimere il potere d’acquisto
Le aspettative politiche diventano la chiave del mercato
Di fronte a un "mercato ribassista tecnico" nel mercato immobiliare, il settore esorta il governo ad adottare un approccio su più fronti per aumentare la fiducia:
① Il bilancio fiscale dovrebbe includere incentivi fiscali mirati per attivare la filiera dello scambio immobiliare
② Accelerare l'approvazione dei progetti infrastrutturali per favorire la sinergia economica regionale
③ Ottimizzare i piani di alloggiamento dei talenti ed espandere la portata delle detrazioni fiscali
④ Valutare la possibilità di condividere le politiche immobiliari con la terraferma e di stabilire un meccanismo di collegamento per il mercato immobiliare della Greater Bay Area
Gli analisti di mercato ritengono che gli attuali prezzi delle case abbiano già ceduto i guadagni del 2017. Teoricamente, c'è spazio per un rimbalzo tecnico, ma questo richiede misure sostanziali di ripresa economica. Con la conclusione del ciclo di aumento dei tassi di interesse della Federal Reserve, se il governo della SAR riuscisse a introdurre politiche di riforma strutturale e a collaborare con le ragionevoli strategie di prezzo degli sviluppatori, il mercato immobiliare potrebbe avere l'opportunità di stabilizzarsi nella seconda metà del 2024.
Ulteriori letture:
- Il mercato immobiliare di Hong Kong ha dovuto affrontare molteplici sfide negli ultimi anni
- Un anno dopo la revoca della regolamentazione del mercato immobiliare di Hong Kong, il valore di mercato degli immobili residenziali è sceso di 61,7 miliardi di dollari e il settore chiede nuove politiche per salvare il mercato
