Sommario
Il mercato immobiliare secondario di Hong Kong è debole: Aegean Coast e The Empire. Caso di studio del Palazzo Reale
Negli ultimi anni il mercato immobiliare di Hong Kong è entrato in una fase di assestamento, con transazioni lente nel mercato secondario. Anche dopo essere stati mantenuti per molti anni, il valore di alcuni immobili è molto più basso rispetto ai periodi di picco precedenti. Questo articolo utilizza Tuen Mun Aegean Coast e la stazione olimpica Empire Peak. Prendendo come esempio due casi di transazioni relative a Royal Palace, questo documento analizza le attuali condizioni di mercato, la realtà del rendimento degli investimenti e i potenziali fattori che influenzano i prezzi degli immobili.
Caso 1: Il prezzo al metro quadro di un appartamento con tre camere da letto e vista mare sulla costa egea è sceso a 8.865 dollari di Hong Kong
L'unità C al piano intermedio del Blocco 2 dell'Aegean Coast a Tuen Mun è stata recentemente venduta per 5,47 milioni di dollari di Hong Kong. Ha una superficie vendibile di 617 piedi quadrati e un prezzo al piede quadrato di circa HK$ 8.865. Si tratta di un'unità con tre camere da letto esposta a sud-ovest, con vista sul mare e arredata con gusto per un certo fascino. Inizialmente il prezzo della proprietà era di 6,2 milioni di dollari di Hong Kong e, dopo essere stata messa sul mercato, ha attirato acquirenti dello stesso quartiere che desideravano cambiare casa. L'acquirente ha approfittato dei bassi prezzi delle case per entrare nel mercato e, dopo una contrattazione, il prezzo è stato infine ridotto di 730.000 yuan, con una riduzione di 11,8%.
Il proprietario originario acquistò questa unità per 5,5 milioni di dollari nel novembre 2012 e la tenne per più di 12 anni, con una perdita contabile di soli 30.000 dollari, un calo inferiore a 1%. In apparenza la perdita sembra piccola, ma se si considerano l'inflazione, i costi di transazione (come l'imposta di bollo, le commissioni) e i costi di manutenzione dell'immobile, la perdita effettiva potrebbe arrivare anche a 300.000 yuan. Secondo la valutazione di BOC Online Banking, il valore attuale dell'unità è di circa 5,43 milioni di dollari di Hong Kong, mentre la valutazione di Hang Seng Bank è di 5,56 milioni di dollari di Hong Kong, il che indica che il prezzo della transazione rientra in un intervallo ragionevole, riflettendo il fatto che la valutazione di mercato di tali unità si è stabilizzata.
Caso 2: Emperor Peak. L'unità dello studio di Palazzo Reale è stata venduta per 5,3 milioni, con un incremento inferiore al 10% in 15 anni
Un'altra transazione è arrivata dalla stazione olimpicaPicco dell'Imperatore. Palazzo RealeLa stanza D al piano intermedio del Blocco 6, un'unità open space con una superficie vendibile di 333 piedi quadrati, è stata venduta per 5,3 milioni di dollari di Hong Kong, con un prezzo di circa 15.915 dollari di Hong Kong al piede quadrato. L'unità è esposta a sud e gode di un'ampia vista. Il proprietario originario aveva chiesto 5,8 milioni di dollari ed è stato contattato da un investitore tre mesi dopo la messa in mercato. Vale la pena notare che l'unità è attualmente affittata e l'acquirente non ha potuto ispezionare la proprietà in loco. Tuttavia, dato il prezzo accessibile e le sue esigenze di investimento, l'acquirente ha comunque deciso di acquistarla per 5,3 milioni di dollari, locazione inclusa, con una riduzione di 500.000 dollari.
Il proprietario originario acquistò questa unità per 4,841 milioni di dollari nel luglio 2010 e la tenne per 15 anni, realizzando un utile contabile di 459.000 dollari, con un incremento di soli 9,51 TP3T, ben al di sotto delle aspettative del mercato. Huang Qinglong, direttore regionale senior di Hong Kong Property, ha sottolineato che questa transazione è stata effettuata al prezzo di mercato. Attualmente l'unità ha un affitto mensile di 16.500 HK$, il che significa che il nuovo acquirente potrà godere di un rendimento dell'affitto di circa il 3,7%. Considerando i redditi da locazione degli ultimi 15 anni, il rendimento complessivo per il proprietario originario dovrebbe essere superiore ai 459.000 yuan contabilizzati, ma nonostante ciò, il tasso di apprezzamento è ancora debole rispetto al periodo d'oro del mercato immobiliare del passato.
Confronto regionale: Olympic Station vs. Northeast New Territories: un netto contrasto
Sebbene siano tutte unità open space, le loro prestazioni variano notevolmente a seconda della posizione. Fare riferimento ai registri delle transazioni del 2023:
| zona | Prezzo tipico al piede quadrato | Periodo medio di detenzione | Rendimento da locazione |
|---|---|---|---|
| Stazione Olimpica | 16,000-18,000 | 8,2 anni | 3.1% |
| Tuen Mun | 12,500-14,000 | 4,5 anni | 4.8% |
| Kai Tak | 19,000-22,000 | 6,8 anni | 2.6% |
Analisi del dilemma della stazione olimpica
- Disallineamento delle aree residenziali di lusso: I grandi complessi residenziali della zona, come Parkview Bay e Grand Harbour, sono principalmente per famiglie e le unità open space sono difficili da integrare nel posizionamento della comunità
- Concorrenza dei prodotti alternativi: Allo stesso prezzo, puoi scegliere un appartamento con una camera da letto a Tung Chung (450 piedi quadrati, circa 6 milioni), che attrae inquilini che vogliono migliorare
- Dividendi infrastrutturali esauriti: L'apertura della linea ferroviaria ad alta velocità e l'entusiasmo per il distretto culturale di West Kowloon sono svaniti, in mancanza di nuovi stimoli positivi
Contesto di mercato: perché il mercato degli immobili di seconda mano è debole?
Le due transazioni sopra menzionate riflettono il fenomeno comune nell'attuale mercato immobiliare secondario di Hong Kong: c'è una forte pressione per la riduzione dei prezzi e possedere l'immobile per molti anni non necessariamente determina un aumento significativo. Le ragioni possono essere analizzate da tre punti di vista: macroeconomia, contesto politico e domanda e offerta di mercato.
- Ambiente economico e impatto dei tassi di interesse
Dal 2022 il mondo è entrato in un ciclo di aumenti dei tassi di interesse. Hong Kong, in quanto economia con un sistema di tassi di cambio collegati, ha seguito il ritmo degli aumenti dei tassi di interesse statunitensi e l'HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) ha ripetutamente raggiunto nuovi massimi. L'aumento dei tassi dei mutui aumenta direttamente il costo della proprietà della casa e riduce la propensione degli acquirenti ad entrare nel mercato. Per gli investitori, gli elevati tassi di interesse indeboliscono anche l'attrattiva degli investimenti immobiliari, poiché i rendimenti degli affitti potrebbero non compensare l'impatto dell'aumento dei costi di capitale. Ad esempio, Difeng. Il rendimento del 3,7% delle unità del Royal Palace sembra buono, ma in un contesto di tassi d'interesse elevati non è ancora eccezionale rispetto ad altri prodotti finanziari. - Regolamentazione politica e fiducia del mercato
Negli ultimi anni il governo di Hong Kong ha introdotto una serie di politiche immobiliari, come l'Additional Stamp Duty (SSD), l'Buyer Stamp Duty (BSD) e il Double Stamp Duty (DSD), che hanno aumentato i costi di transazione e frenato la speculazione a breve termine. Allo stesso tempo, nel 2023 il governo ha allentato alcuni requisiti relativi al rapporto mutui-mutuo e agli stress test, il che ha stimolato le transazioni sul mercato primario, ma ha avuto un effetto limitato sul mercato secondario. Gli acquirenti tendono ad aspettare e vedere, mentre i venditori sono costretti ad abbassare i prezzi a causa della stagnazione del mercato, con conseguente maggiore margine di negoziazione. Ad esempio, il prezzo delle unità della costa egea è stato ridotto di 11,8%. - Squilibrio tra domanda e offerta e differenze regionali
Le transazioni immobiliari a Tuen Mun e alla stazione olimpica hanno evidenziato evidenti caratteristiche regionali. La costa egea si trova a Tuen Mun, che appartiene al distretto occidentale dei Nuovi Territori. Negli ultimi anni ha beneficiato dello sviluppo delle infrastrutture (come il collegamento Tuen Mun-Chek Lap Kok), ma il mercato secondario nel suo complesso è ancora influenzato dalla concorrenza di un gran numero di nuove proprietà. Gli acquirenti hanno più scelta e la pressione contrattuale sugli immobili più vecchi si è intensificata. In confronto, Difeng. Il Palazzo Reale si trova presso la stazione olimpica di Kowloon, una zona centrale della città dotata di comodi trasporti e servizi abitativi completi. Tuttavia, negli ultimi anni la domanda di unità abitative open space è diminuita e i giovani acquirenti preferiscono unità con una o due camere da letto, con conseguente potenziale di rivalutazione limitato per tali unità.
Analisi del ritorno sull'investimento: il divario tra rendimenti contabili e rendimenti effettivi
Dal punto di vista degli investimenti, i rendimenti in entrambi i casi sono stati insoddisfacenti e hanno evidenziato la differenza tra gli utili contabili e i rendimenti effettivi.
- Costa Egea: detengono la proprietà da 12 anni e perdono 300.000 yuan
La perdita contabile dell'unità Aegean Coast è stata di soli 30.000 dollari, ma il rendimento effettivo deve tenere conto di una serie di costi nascosti. Sulla base del tasso di inflazione dal 2012 al 2025 (ipotizzando un tasso di inflazione medio annuo di 2%), il potere d'acquisto di 5,5 milioni di yuan si è deprezzato di circa 30%, il che equivale a una perdita di circa 1,65 milioni di yuan. Inoltre, spese quali l'imposta di bollo, le commissioni e le spese di gestione immobiliare implicate nella transazione hanno ulteriormente eroso i profitti. Se l'unità fosse stata affittata durante il periodo, sulla base di un affitto mensile medio di circa 15.000-20.000 dollari di Hong Kong per un'unità con tre camere da letto a Tuen Mun, il reddito da locazione in 12 anni avrebbe potuto essere compreso tra 2,16 e 2,88 milioni di dollari di Hong Kong, sufficiente a compensare la perdita contabile e registrare un certo importo di reddito. Tuttavia, una volta dedotti i costi di ristrutturazione e manutenzione, il rendimento effettivo è ancora ben al di sotto delle aspettative relative ai precedenti picchi del mercato immobiliare. - Picco dell'Imperatore. Palazzo Reale: l'aumento in 15 anni è inferiore al 10%
Picco dell'Imperatore. Il valore contabile dell'unità del Palazzo Reale è aumentato di 9,5%, il che sembra rappresentare un piccolo profitto, ma il costo temporale di 15 anni è estremamente elevato. Calcolato in termini di tasso di rendimento medio annuo, ammonta solo a circa 0,6%, ovvero molto più basso del tasso sui depositi bancari o del rendimento medio del mercato azionario nello stesso periodo. Se si include il reddito da locazione (16.500 yuan al mese, circa 2,97 milioni di yuan in 15 anni), il reddito totale può superare i 3,4 milioni di yuan e il tasso di rendimento apparente aumenta a circa 70%. Tuttavia, dopo aver dedotto le tasse, le spese di gestione e le spese di ristrutturazione, il rendimento netto difficilmente può superare il 100%, il che riflette i limiti delle unità open space nel mercato attuale.
Prospettive del mercato immobiliare: aggiustamento a breve termine o tendenza a lungo termine?
Sulla base dei casi sopra menzionati, è difficile essere ottimisti sul mercato immobiliare secondario di Hong Kong nel breve termine. secondoDipartimento Rating e ValutazioneSecondo i dati, l'indice dei prezzi delle abitazioni ha continuato a scendere per tutto il 2024 e, ad aprile 2025, non si sono registrati segnali evidenti di ripresa. I casi di transazione a Tuen Mun e Olympic Station dimostrano che anche per gli immobili con vista sul mare o con vantaggi urbani, i prezzi devono comunque essere significativamente ridotti per invogliare gli acquirenti ad entrare nel mercato. Per i venditori, la situazione in cui si trovano a detenere immobili per molti anni senza un apprezzamento significativo potrebbe costringere più proprietari a scegliere di limitare le perdite e andarsene, esacerbando ulteriormente la pressione sull'offerta del mercato.
Tuttavia, nel lungo periodo, il mercato immobiliare di Hong Kong può contare ancora su alcuni fattori di supporto. In primo luogo, la scarsità di terreni resta il problema centrale. Nonostante il governo abbia accelerato la cessione dei terreni, ci vuole tempo prima che i nuovi progetti vengano completati e il mercato secondario conserva ancora un certo fascino. In secondo luogo, con la graduale ripresa dell'economia globale, se i tassi di interesse dovessero allentarsi dopo il 2025, i fondi potrebbero tornare a confluire nel mercato immobiliare, determinando un aumento dei prezzi. Inoltre, il governo di Hong Kong sta promuovendo attivamente lo sviluppo dell'area metropolitana settentrionale e della Greater Bay Area. Si prevede che le aree dei Nuovi Territori come Tuen Mun trarranno vantaggio da infrastrutture favorevoli e il potenziale di rivalutazione merita attenzione.
Mentre il governo promuove "case popolari semplici" e allenta i mutui per gli acquirenti di case per la prima volta, il mercato immobiliare di piccole dimensioni potrebbe subire cambiamenti strutturali:
- Scenario negativo(Probabilità 40%)
- 100.000 nuove unità sono disponibili nell'area metropolitana settentrionale, dirottando ulteriormente gli inquilini
– I prezzi delle unità abitative open space scenderanno di altri 10-15% per piede quadrato entro il 2025 - Situazione dilagante(Probabilità 50%)
– Gli sviluppatori convertono i nano edifici in appartamenti condivisi per aumentare i redditi da locazione
– Il governo ha introdotto una “tassa sulla sfitta” per costringere i proprietari di immobili ad abbassare gli affitti e stabilizzare il tasso di rendimento - Scenario positivo(Probabilità 10%)
- Il rilancio del “Talent Scheme” da parte della Cina continentale ha attirato 200.000 talenti a Hong Kong, stimolando la domanda di affitto
– Gli speculatori di criptovalute utilizzano piccole unità come canale per depositare e prelevare valuta fiat, dando origine a una mania speculativa a breve termine
Consiglio di investimento: entra nel mercato con cautela e cogli l'opportunità
Questi due casi offrono spunti di ispirazione per gli acquirenti interessati ad acquistare un immobile o a investire. Innanzitutto, nel mercato attuale c'è molto margine di negoziazione e gli acquirenti possono entrare nel mercato a un prezzo basso, ma devono prestare attenzione al potenziale di affitto dell'immobile e alle prospettive di sviluppo regionale. Ad esempio, l'appartamento con tre camere da letto e vista mare sulla costa del Mar Egeo è adatto alla vita familiare o agli affitti a lungo termine, mentre Difeng. Le unità open space del Palazzo Reale sono più adatte agli investitori a breve termine, che contano sui rendimenti degli affitti per compensare la mancanza di rivalutazione. In secondo luogo, prima di investire, dovresti calcolare attentamente i costi e i benefici effettivi, per evitare di essere tratto in inganno dai dati contabili. Infine, prestate molta attenzione alle modifiche delle politiche e dei tassi di interesse e cogliete l'opportunità delle inversioni di tendenza del mercato per trovare opportunità in condizioni di mercato deboli.
Conclusione
Costa egea e Imperial Peak. Il caso della transazione del Royal Palace riflette vividamente la situazione attuale del mercato immobiliare secondario di Hong Kong: riduzione dei prezzi, rallentamento della rivalutazione e rendimenti stabili. Che si tratti delle unità con tre camere da letto a Tuen Mun o delle unità open space a Olympic Station, i proprietari che hanno mantenuto i loro immobili per molti anni non sono riusciti a ottenere rendimenti ideali, il che indica che il mercato è entrato in una fase di assestamento rispetto alla precedente fase di elevata crescita. Per gli acquirenti, questa potrebbe essere un'opportunità per entrare nel mercato a un livello basso; i venditori devono rivalutare le loro strategie di detenzione. La futura direzione del mercato immobiliare dipenderà ancora dalla velocità della ripresa economica, dall'intensità degli adeguamenti politici e dal potenziale di sviluppo regionale, e merita di essere costantemente monitorata.
Il mercato delle piccole unità immobiliari si sta trasformando da uno "strumento speculativo" a un "asset di flusso di cassa" e solo una gestione attiva può sfondare. Come dice il proverbio di Wall Street: "Non esistono asset cattivi, solo cattive strategie di prezzo".
Picco dell'Imperatore. Palazzo Reale Introduzione
Picco dell'Imperatore. Palazzo RealeL'EremoMuseo dell'HermitageVieni), situato inHong KongKowloonTai Kok TsuiStrada Hoi WangUn complesso residenziale privato di lusso al n. 1Città OlimpicaLa terza fase è composta da sei edifici, per un totale di 964 unità residenziali; il più alto è l'Edificio 1, che conta 55 piani. Progetto diTerra Sino,Sviluppo Nan FungETenute cinesiIl complesso residenziale è stato progettato da Ma Liang Architects eTange KenshinResponsabile della progettazione dettagliata, completata nel febbraio 2011, occupata nel maggio 2011, la commissione di gestione è di circa $3,2 per piede quadrato,Terra SinoLa sua sussidiaria "Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd." è responsabile della gestione immobiliare.
