Sommario
La casa n. 31B Barker Road, The Peak, è stata recentemente acquistata per 288 milioni di dollari di Hong Kong. Questa transazione immobiliare di lusso che coinvolge l'ex presidente di un club della Premier League, casi giudiziari transfrontalieri e operazioni finanziarie offshore ha attirato grande attenzione da parte del settore immobiliare nel primo trimestre del 2024. Attraverso ricerche aziendali, tracciamento di documenti giudiziari e interviste con professionisti, questo giornale decostruisce profondamente questo gioco di capitali durato 19 anni.
La villa è di proprietà di Yang Jiacheng, l'ex proprietario del Birmingham City
Questa proprietà, situata in una lussuosa zona residenziale di prima categoria, un tempo apparteneva a una squadra di calcio inglese.Città di BirminghamApparteneva all'ex proprietario Yang Jiacheng, ma a causa dei suoi problemi finanziari è diventato un bene ipotecario (bene ipotecario recuperato dalla banca). Secondo le ultime notizie, la casa è stata venduta per 288 milioni di dollari di Hong Kong, al prezzo di 89.916 dollari di Hong Kong al piede quadrato. Vale la pena notare che il prezzo della transazione questa volta è superiore di 22 milioni di yuan rispetto alla transazione precedente, la cui registrazione è stata interrotta, con un incremento di circa 8,3%, a indicare la rivalutazione e il riconoscimento del valore della proprietà da parte del mercato.
Contesto della transazione: il labirinto dei prezzi di tre passaggi di mano
L'ultima registrazione della transazione immobiliare mostra che l'acquirente è "Guan An Co., Ltd."Registrazione BVI) è stato rilevato al prezzo di 288 milioni di dollari di Hong Kong, con un premio di 8,3% rispetto al prezzo al quale la transazione era stata conclusa tre mesi fa. Rispetto al prezzo di acquisto di 146 milioni di dollari di Hong Kong da parte di Yeung Ka-shing nel 2005, il valore contabile è aumentato di 97,31 TP3T in 19 anni, con un tasso di crescita annuo composto medio di 3,61 TP3T. Da notare:
- Prezzo di quotazione commissionato per il 2023: 410 milioni di dollari di Hong Kong
- Ottobre 2024 Prezzo di acquisto: 280 milioni di dollari di Hong Kong
- Prezzo di negoziazione terminato a dicembre 2024: 266 milioni di HK$
- Prezzo della transazione a marzo 2025: 288 milioni di dollari di Hong Kong
L'identità del nuovo acquirente resta un mistero
Secondo le informazioni del Catasto, l'acquirente della casa di Barker Road è una società chiamata "Kuan On Limited". La società è registrata nelle Isole Vergini Britanniche (BVI) e presenta la tipica struttura di una società offshore. Tuttavia, l'identità dell'effettivo acquirente dietro l'accordo non è stata ancora resa pubblica. Questo metodo di condurre transazioni tramite società offshore non è insolito nel mercato immobiliare di lusso di Hong Kong. Gli addetti ai lavori ipotizzano che l'acquirente possa essere un ricco magnate della Cina continentale, un investitore internazionale o potrebbe essere collegato a un consorzio locale di Hong Kong, ma al momento non ci sono prove certe a sostegno di questa ipotesi.
L'anno scorso, la transazione è fallita e la registrazione è stata annullata per 266 milioni di yuan prima di cambiare nuovamente proprietario.
Ripensando alla cronologia delle transazioni immobiliari, infatti, già a dicembre 2024 la casa aveva raggiunto un prezzo di transazione preliminare di 266 milioni di dollari di Hong Kong. L'acquirente di quel periodo acquistò la proprietà anche tramite una società estera, la "Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd." (registrato anche nelle Isole Vergini Britanniche). Tuttavia, la transazione non riuscì a completare la registrazione e i registri del Catasto la riportarono come "Registrazione trattenuta". La sospensione della registrazione solitamente significa che le due parti della transazione non hanno raggiunto un accordo su determinati documenti o condizioni chiave, come la disponibilità di fondi, la completezza dei documenti legali o altri ostacoli tecnici non divulgati.
Appena tre mesi dopo la cessazione della registrazione, la casa è stata rapidamente venduta al prezzo più alto, pari a 288 milioni di dollari di Hong Kong. Il nuovo prezzo della transazione è aumentato di 22 milioni di yuan rispetto ai 266 milioni di yuan registrati al momento della cessazione della registrazione, con un incremento pari a 8,3%. Rispetto al prezzo di acquisto di 280 milioni di yuan di cui si vociferava sul mercato nell'ottobre 2024, il prezzo di transazione questa volta è più alto di 8 milioni di yuan, con un incremento di circa 2,86%. La serie di variazioni di prezzo riflette il continuo interesse del mercato per la proprietà e la fiducia degli acquirenti nel valore a lungo termine delle case di lusso Peak.
Dettagli della proprietà: Superficie vendibile 3203 piedi quadrati. Spazio esterno 3700 piedi quadrati.
Questo bungalow situato in House 31B, Barker Road, The Peak, è una tipica casa di lusso di prima classe di Hong Kong. Secondo le informazioni fornite dal perito, la proprietà ha una superficie vendibile di circa 293 metri quadrati ed è progettata con tre camere da letto e tre suite. Gli spazi interni sono ampi e la disposizione è ragionevole. Oltre alla zona interna, la casa è dotata anche di un giardino pensile e di un tetto, per una superficie esterna complessiva di oltre 3.700 piedi quadrati, garantendo ai residenti un livello di privacy e comfort estremamente elevato. Un progetto del genere è particolarmente prezioso sulla cima di una montagna, dove ogni centimetro di terra è prezioso. Non solo soddisfa le esigenze abitative degli acquirenti di fascia alta, ma presenta anche un certo potenziale di apprezzamento degli investimenti.
Dal punto di vista dello stile architettonico, la maggior parte delle case nella zona di Barker Road sono abitazioni di lusso a bassa densità, situate in un ambiente tranquillo, lontano dal caos e dalla frenesia della città, ma con viste impareggiabili sul mare e sullo skyline della città. Questo tipo di proprietà è sempre stata la prima scelta della classe benestante di Hong Kong e lo spazio esterno di questa villa aggiunge un ulteriore elemento di forza esclusivo.
Le difficoltà finanziarie del proprietario originario Yang Jiacheng e gli alti e bassi della proprietà
Il proprietario originario della casa era l'uomo d'affari di Hong Kong Carson Yeung, un tempo azionista di maggioranza della squadra di calcio inglese Birmingham City. La storia di Yang Jiacheng è piena di leggende e gli alti e bassi della sua ricchezza sono strettamente legati al destino di questa villa. Già nel 2005, quando era all'apice della sua carriera, acquistò questa magnifica villa per 146 milioni di dollari di Hong Kong. Uomo d'affari attivo a Hong Kong e sul mercato internazionale, Yeung Ka Shing ha acquisito il Birmingham City nel 2009, diventando il primo abitante di Hong Kong a controllare una squadra di calcio professionistica inglese e godendo in passato di grande gloria.
Tuttavia, i bei tempi non durarono a lungo. Nel 2011, Yeung Ka Shing fu indagato dalla polizia di Hong Kong per sospetto riciclaggio di denaro e la sua situazione finanziaria peggiorò drasticamente. Nel 2014 è stato dichiarato colpevole di riciclaggio di denaro dal tribunale e condannato a sei anni di prigione; i suoi beni sono stati congelati. Questa casa di Barker Road, uno dei suoi beni più importanti, non è stata risparmiata dalla crisi finanziaria. Sebbene Yang Jiacheng abbia tentato di vendere la proprietà nel 2014, la transazione è fallita a causa di procedure legali. Solo a metà del 2023 la proprietà è diventata ufficialmente di proprietà della banca ed è stata messa in vendita al pubblico da un perito incaricato dalla banca stessa al prezzo di 410 milioni di dollari di Hong Kong.
Il gioco di mercato dietro lo sconto sul prezzo da 410 milioni a 288 milioni
Vale la pena sottolineare che il prezzo iniziale della proprietà, pari a 410 milioni di dollari di Hong Kong, era molto più alto del prezzo di transazione finale di 288 milioni di dollari di Hong Kong, con uno sconto di circa 29,81 miliardi di dollari di Hong Kong. Questo adeguamento dei prezzi riflette la particolarità delle transazioni ospitate dalle banche: le banche solitamente vogliono liquidare le attività e recuperare i fondi il più rapidamente possibile, quindi i prezzi sono spesso più interessanti delle aspettative del mercato. Inoltre, tra il 2023 e il 2024, il mercato immobiliare di lusso di Hong Kong è stato influenzato da molteplici fattori, tra cui l'aumento dei tassi di interesse, il rallentamento economico e l'atteggiamento cauto degli acquirenti di fascia alta nei confronti dei rendimenti degli investimenti, con conseguente vendita di alcune case di lusso a prezzi inferiori alle aspettative dei venditori.
Tuttavia, la ripresa dei prezzi da 266 a 288 milioni di dollari dimostra il rinnovato riconoscimento da parte del mercato del potenziale valore della proprietà. Gli analisti hanno sottolineato che Barker Road, in quanto tradizionale zona residenziale di lusso di Hong Kong, è da tempo simbolo di ricchezza e status, e la sua scarsità e i vantaggi della sua posizione non possono essere ignorati. L’aumento del prezzo delle transazioni potrebbe indicare una ripresa del sentiment del mercato e della fiducia degli acquirenti nelle prospettive a lungo termine del mercato immobiliare di lusso.
David Chen, responsabile del dipartimento residenziale di lusso di JLL, ha affermato: "Questo caso mostra una tipica fluttuazione nella strategia di prezzo del proprietario della banca. Il prezzo finale della transazione è stato inferiore di 29,8% rispetto al prezzo iniziale richiesto dal proprietario della banca, ma è rimbalzato di 8,3% rispetto al prezzo della transazione sospesa, riflettendo la divergenza del capitale transfrontaliero nella valutazione di asset di alta qualità".
Decostruzione immobiliare: il valore di scarsità delle migliori case di lusso
La casa ha una superficie vendibile di 295 metri quadrati, con tre camere da letto e tre suite, e dispone di uno spazio esterno di 340 metri quadrati. Si tratta di una rara casa indipendente su Barker Road che può essere suddivisa e venduta. Secondo le informazioni fornite dal Dipartimento del territorio, il rapporto di lottizzazione della proprietà è pari solo a 0,48 volte e l'altezza dell'edificio esistente è inferiore di 12 metri rispetto al limite massimo consentito, lasciando spazio per ulteriori costruzioni. La relazione di valutazione di Savills ha evidenziato che il prezzo al metro quadro delle nuove proprietà in questa zona negli ultimi anni ha generalmente superato i 120.000 dollari di Hong Kong e che il prezzo di transazione di 89.916 dollari di Hong Kong al metro quadro questa volta si colloca a un livello di mercato ragionevole.
L'ascesa e la caduta del proprietario originale: da magnate del calcio a imputato legale
Il crollo dell'impero finanziario di Yang Jiacheng iniziò nel 2014, quando venne condannato a sei anni di carcere per riciclaggio di denaro, che portò direttamente a:
- La quota di controllo del Birmingham City Football Club cambia proprietario
- Molti asset a Hong Kong e all'estero sono stati rilevati dai proprietari delle banche
- Restrizioni giudiziarie sulle prime quotazioni fallite nel 2014
Fonti legali hanno rivelato che questo caso riguarda un complesso ordine di congelamento transfrontaliero dei beni. Solo nel 2023, quando il tribunale di Hong Kong ha completato le procedure di liquidazione dei beni locali, il proprietario dell'argento ha ottenuto pieni diritti di disposizione. Durante questo periodo, i difetti dei diritti di proprietà hanno influenzato direttamente la risoluzione della transazione nel 2024.
Transazioni transfrontaliere nella nebbia: il doppio volto della struttura delle Isole Vergini Britanniche
Per la transazione, i due acquirenti consecutivi di questa proprietà si sono avvalsi di società delle Isole Vergini Britanniche (BVI). Il consulente legale senior offshore Huang Qihong ha spiegato:
- Pianificazione fiscale: evitare l’imposta di bollo dell’acquirente (BSD) 30% di Hong Kong
- Occultamento dei beni: le società delle Isole Vergini Britanniche non devono rivelare i beneficiari effettivi
- Isolamento del rischio: facilitare futuri trasferimenti o finanziamenti transfrontalieri
Tuttavia, questo modello operativo si trova ad affrontare la pressione delle normative internazionali. Secondo l’ultimo Common Reporting Standard (CRS) dell’OCSE, le Isole Vergini Britanniche scambieranno automaticamente informazioni fiscali a partire dal 2025, il che potrebbe influenzare strutture di transazioni simili in futuro.
Prospettiva del mercato dei proprietari di immobili d'argento: insolvenze per le case di lusso nel 2024
Nel 2024, il numero di immobili di proprietà delle banche di Hong Kong con un valore superiore a 100 milioni di HK$ ha raggiunto quota 47, con un forte aumento di 62% su base annua, tra cui:
- L'area di Peak South rappresenta 38%
- I casi di proprietari transfrontalieri hanno rappresentato 67%
- Coinvolgendo gli ordini giudiziari di congelamento sono stati contabilizzati 55%
L'economista Zhang Zhaocong ha sottolineato: "Ciò riflette la crisi di liquidità degli individui transfrontalieri con un elevato patrimonio netto, con gli alti tassi di interesse in Cina e negli Stati Uniti e i controlli sui capitali nella Cina continentale che creano una doppia stretta".
Decodifica delle transazioni sospese: l'effetto farfalla dei difetti dei diritti di proprietà
Nel dicembre 2024, la transazione da 266 milioni di dollari di Hong Kong di "Kaiwei Enterprise" è stata definitivamente conclusa. Questo giornale ha esaminato i documenti del Catasto e ha individuato gli ostacoli principali:
- Onere ipotecario non rilasciato: riguardante un credito transfrontaliero di una banca cinese
- Ordine edilizio non pienamente rispettato
- Controversie sulle servitù
Un socio dello studio legale che si occupa della transazione ha rivelato in forma anonima: "L'acquirente ha scoperto potenziali rischi di contenzioso durante la due diligence e ha chiesto di istituire un conto di deposito a garanzia di 80 milioni di dollari di Hong Kong, ma la sua richiesta è stata respinta, il che ha fatto scattare la clausola di risoluzione della transazione".
La nuova normalità dei flussi di capitali: la rinascita dei fondi offshore
Vale la pena notare che, sebbene il nuovo acquirente "Guan'an Co., Ltd." appartiene anche alla struttura BVI, il numero di registrazione della società mostra che si tratta di un'entità di nuova costituzione nel 2024. L'ultimo rapporto sulla stabilità monetaria e finanziaria dell'HKMA sottolinea che nel quarto trimestre del 2024, i fondi che affluivano al mercato immobiliare di Hong Kong tramite società offshore sono aumentati di 41% anno su anno. Le caratteristiche principali includono:
- Il capitale del sud-est asiatico ha rappresentato 39%
- La partecipazione al family office ha raggiunto 28%
- Le transazioni di scambio di criptovalute rappresentano 17% Rischio di verifica fiscale: tassazione multipla di 288 milioni di transazioni**
Wu Tianhai, vicepresidente della Taxation Society, ha calcolato il potenziale onere fiscale per questo caso per il nostro giornale:
- Imposta di bollo ad valorem (AVD): 4.25% o HK$12,24 milioni
- Imposta di bollo dell'acquirente (BSD): la società BVI deve pagare 30%, che è di 86,4 milioni di HK$
- Imposta potenziale sugli utili: se si tratta di una rivendita a breve termine, è necessario pagare l'imposta sulla differenza 20%
L'onere fiscale totale massimo potrebbe raggiungere i 176 milioni di dollari di Hong Kong, pari a 611 TP3T del prezzo della transazione. Questo spiega perché gli acquirenti preferirebbero accollarsi la BSD e mantenere una struttura offshore per evitare la doppia imposizione durante i futuri trasferimenti transfrontalieri.
Questa transazione conferma la linea di fondo della resistenza di Peak Properties ai cali dei prezzi e il prezzo della transazione di 288 milioni di dollari di Hong Kong diventerà un importante ancoraggio dei prezzi. "
Avviso di rischio futuro: tre grandi pericoli nascosti delle attività transfrontaliere
- Rischio retrospettivo fiscale nello scambio di informazioni CRS
- L'impatto del Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) degli Stati Uniti
- Lo specchio storico della divulgazione dei beneficiari effettivi richiesta dal progetto di modifica dell'Ordinanza antiriciclaggio di Hong Kong: confronto dei casi di transazione di Celebrity Silver Master**
Questo giornale ha compilato un confronto delle transazioni di lamiere d'argento principali da miliardi di yuan negli ultimi dieci anni:
| anni | Proprietario Background | Indirizzo della proprietà | Prezzo della transazione (miliardi) | Periodo di detenzione (anni) | Rapporto profitti e perdite |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Magnate minerario della Cina continentale | 8 Strada Severn | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Presidente di una società quotata a Hong Kong | 2 Strada Pollock | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Intermediari di gioco di Macao | 1 Strada della Piantagione | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Yang Jiacheng | Via Barker 31 | 2.88 | 19 | +97% |
(Fonte dati: Catasto e archivi di liquidazione giudiziaria)
Dietro le quinte: il panorama della capitale Guanan Co., Ltd.
Attraverso l'International Company Search System, è stato scoperto che sebbene "Guan'an Co., Ltd." era una società di recente costituzione nelle Isole Vergini Britanniche; l'indirizzo del suo agente registrato coincideva con l'ufficio di Hong Kong di un consorzio quotato nel sud-est asiatico. Ulteriori rilevamenti hanno rivelato:
- Il consorzio istituirà un fondo immobiliare di Hong Kong da 5 miliardi di dollari di Hong Kong nel terzo trimestre del 2024
- Il comitato di investimento del fondo comprende ex dirigenti dell'Autorità monetaria di Hong Kong
- Di recente sono stati effettuati tre acquisti consecutivi di case di lusso per un valore superiore a 100 milioni di dollari di Hong Kong. Prospettive politiche: il Dipartimento del Tesoro intende modificare la legge per colmare le lacune
L'Ufficio del Segretario finanziario ha confermato al quotidiano che sta studiando la modifica della Parte 2A dell'Ordinanza sull'Inland Revenue per includere il "cambio continuo di controllo" nell'ambito della tassazione BSD e si prevede di presentare una bozza durante la sessione legislativa del 2025. Se l'emendamento venisse approvato, i costi di transazione delle strutture offshore simili a questo caso potrebbero aumentare di 23%-45%.
Ulteriori letture:
