Sommario
Analisi del mercato immobiliare di Hong Kong: i prezzi degli immobili sono scesi al minimo degli ultimi otto anni, mentre gli affitti sono aumentati controtendenza
Riepilogo della situazione attuale
- I prezzi delle case continuano a scendere：L'indice dei prezzi delle vendite residenziali private è in calo per tre mesi consecutivi, con il calo mensile che si è ampliato a 0,8% a febbraio e il calo annuale a 5,8%, il livello più basso da luglio 2016.
- Tutte le unità di superficie sono diminuite：Le unità di grandi dimensioni, comprese tra 753 e 1.075 piedi quadrati, hanno registrato il calo maggiore (-1,2% al mese), mentre le unità di piccole e medie dimensioni, comprese tra 430 e 752 piedi quadrati, hanno registrato un calo di 1%.
- Gli affitti aumentano controtendenza：L'affitto è aumentato di 0,3% su base mensile, segnando il terzo mese consecutivo di aumento. L'incremento annuo ha raggiunto 4,9%, il che indica che il mercato degli affitti è attivo.
Interpretazione dei dati chiave
| indice | Variazione mensile | Variazione annuale | tendenza |
|---|---|---|---|
| Indice generale dei prezzi immobiliari | -0.8% | -5.8% | In calo per 3 mesi consecutivi, un nuovo minimo in 8 anni |
| Unità di grandi dimensioni (753-1075 piedi quadrati) | -1.2% | – | Il più grande declino |
| Unità di piccole e medie dimensioni (430-752 piedi quadrati) | -1.0% | – | Pressione della domanda principale |
| Indice di affitto | +0.3% | +4.9% | In aumento per 3 mesi consecutivi |
Analisi delle cause del calo dei prezzi immobiliari
- Debole contesto economico
- Il ciclo di rialzo dei tassi di interesse a livello globale (come l'aumento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve statunitense) ha fatto aumentare i tassi dei mutui di Hong Kong, indebolendo la propensione ad acquistare case.
- La ripresa economica locale è più lenta del previsto e la crescita del reddito dei residenti è in ritardo, il che incide sulla loro capacità di acquistare abitazioni.
- Fattori politici e di fornitura
- Il governo continua ad aumentare l'offerta di terreni e il volume di edilizia popolare completata aumenterà nei prossimi anni, dirottando la domanda del mercato privato.
- Sebbene alcune delle "misure severe" sul mercato immobiliare siano state allentate (come l'adeguamento dell'imposta di bollo), la fiducia del mercato non si è ancora ripresa.
- Il sentiment degli investitori è basso
- Le fluttuazioni del mercato azionario e le ondate di immigrazione hanno portato a un deflusso di fondi ad alto patrimonio netto e la domanda di immobili costosi (come le unità di grandi dimensioni) è diminuita drasticamente.
- La quota di acquirenti dalla terraferma è diminuita, facendo affidamento sulla rigida domanda locale di sostegno, ma gli elevati prezzi delle case non sono in linea con il potere d'acquisto.
La logica dietro l’aumento dell’affitto
- Compra e vendi mercato per affittare
- Durante il ciclo di ribasso dei prezzi delle case, i potenziali acquirenti tendono ad aspettare e vedere, e la domanda di affitti aumenta nel breve termine.
- Alcuni proprietari "vendevano per affittare", l'offerta aumentava, ma contemporaneamente aumentava anche la domanda, sostenendo gli affitti.
- Cambiamenti demografici
- I programmi di introduzione di talenti (come “High Talent Access”) hanno incrementato la domanda di alloggi tra i lavoratori migranti, con una particolare preferenza per le unità di piccole e medie dimensioni.
- Studenti e giovani famiglie stanno rinviando l'acquisto di una casa e nel frattempo preferiscono affittarne una.
- Effetto di trasmissione dell'inflazione
- Con l'aumento delle spese di gestione e dei costi di manutenzione, i proprietari trasferiscono la pressione aumentando gli affitti.
Impatto sul mercato e prospettive future
- Per gli acquirenti：L'adeguamento dei prezzi delle case potrebbe rappresentare un'opportunità per "acquistare al ribasso", ma dobbiamo essere vigili sui rischi dei tassi di interesse e sulla pressione al ribasso sull'economia.
- Per i proprietari：Possedere unità immobiliari di grandi dimensioni potrebbe subire una maggiore pressione di deprezzamento, mentre le proprietà di piccole e medie dimensioni subiranno un declino più lento a causa della rigida domanda.
- Per gli inquilini：La tendenza all'aumento degli affitti potrebbe continuare e occorre valutare il costo per vincolare contratti di locazione a lungo termine.
Previsione a breve termine:
Se gli Stati Uniti inizieranno a tagliare i tassi di interesse quest'anno, si prevede che i costi dei mutui di Hong Kong si allenteranno e il calo dei prezzi delle case potrebbe restringersi, ma la ripresa dovrà attendere fino a dopo il 2025. Gli affitti beneficiano delle politiche sui talenti e potrebbero mantenere un aumento di 3-5% per tutto l'anno.
Avviso di rischio:
La geopolitica, la ripresa dei consumi locali più debole del previsto e il lancio di nuovi immobili a basso prezzo hanno aumentato la pressione sul mercato secondario.
