Sommario
1. Il “Codice dei titoli fondiari” della Peak Area di Hong Kong
Nel settore immobiliare di Hong Kong c'è un detto che recita: "Il capo vive nei livelli intermedi, e la dinastia è nascosta nei piani alti". Barker Road, situata sul Peak nell'isola di Hong Kong, è considerata la "zona residenziale di lusso n. 1 in Asia", dove si sono radunati ricchi e potenti fin dalla fondazione di Hong Kong. Questa strada privata è lunga solo 1,7 chilometri e le 22 ville che la costeggiano appartengono a magnati multinazionali, famiglie nascoste e leader politici e imprenditoriali. I cambiamenti nella proprietà terriera spesso incidono sui nervi del mercato dei capitali.
Secondo i dati del Rating and Valuation Department, nel 2023 il prezzo medio al metro quadro del sito di Barker Road ha raggiunto i 380.000 dollari di Hong Kong, classificandosi al primo posto nella classifica mondiale dei prezzi delle case di lusso per dodici anni consecutivi. Le transazioni immobiliari in questo caso presentano tre caratteristiche particolari: in primo luogo, oltre l'80% delle proprietà è detenuto da società offshore, formando un "ecosistema unico di transazioni di società fantasma"; in secondo luogo, l'ampliamento dei terreni richiede una complessa "procedura ufficiale di approvazione del terreno"; in terzo luogo, la maggior parte delle transazioni sono "transazioni oscure" e il prezzo effettivo della transazione è spesso 30%-50% superiore rispetto al record registrato.
II. Prospettiva istituzionale del meccanismo di “sussidio per approvazione aggiuntiva”
Il fulcro del progetto di ampliamento della residenza di Jack Ma, che questa volta ha attirato molta attenzione, risiede nella procedura di "restituzione e riconsegna" approvata dal Dipartimento delle terre in conformità con la Sezione 6 dell'Ordinanza sui diritti fondiari governativi (rimedi di rientro e acquisizione). Questo meccanismo consente ai proprietari di incorporare terreni governativi adiacenti nel sito originale dopo aver pagato il valore di mercato del terreno. Secondo i documenti del Consiglio legislativo, tra il 2000 e il 2022 sono state elaborate a Hong Kong complessivamente 127 ulteriori domande di approvazione, con un periodo medio di approvazione di 26 mesi.
| Nome del fiore | Nome reale | Posizione/contesto attuale | È ora di ottenere l'identità di Hong Kong | Proprietà note di Hong Kong (registri catastali) |
|---|---|---|---|---|
| Feng Qingyang | Jack Ma | Partner permanente del gruppo Alibaba | 2008 | Villa 22, Barker Road, The Peak (acquistata per 1,5 miliardi di dollari di Hong Kong nel 2015, in fase di ricostruzione) |
| Xiaoyaozi | Zhang Yong | Presidente di Alibaba Cloud | 2016 | Casa di lusso sulla Shoushan Village Road, South District (acquistata per circa 600 milioni nel 2020) |
| East Evil | Giuseppe Tsai | Presidente del Consiglio di Amministrazione, Alibaba Group | 1999 (canadese) | Casa di lusso con vista mare sulla Repulse Bay Road (acquistata per circa 800 milioni nel 2019) |
| A piedi | Zhang Jianfeng | Amministratore delegato di Alibaba Cloud Intelligence Group | 2015 | Unità di grandi dimensioni presso l'Arco di Trionfo nella stazione di Kowloon (acquistata per 120 milioni di dollari di Hong Kong nel 2018) |
| Sun Quan | Hu Xiaoming | Ex CEO di Ant Group | 2014 | Unità di medio livello in The Ultima in Ho Man Tin (acquistata per 78 milioni di dollari nel 2017) |
| Su Quan | Peng Lei | Ex presidente di Ant Group | 2013 | Piano alto del Royal View Garden nel Mid-Levels Central (acquistato per 150 milioni di dollari di Hong Kong nel 2016) |
| Guo Jing | Jing Xiandong | Presidente di Ant Group | 2015 | L'unità di Leighton Hill ad Happy Valley (acquistata per 95 milioni di dollari nel 2021) |
| Miejue Nun Tai | Dai Shan | Amministratore delegato del Gruppo Taotian | 2012 | Edificio di grandi dimensioni a Mid-Levels West (acquistato per 68 milioni di dollari nel 2019) |
| Mitutoyo | Wang Jian | Accademico dell'Accademia cinese di ingegneria/Fondatore di Alibaba Cloud | 2017 | Lohas Park, Tseung Kwan O (acquistato per 32 milioni di dollari nel 2020) |
| Penglai Immortale | Sheng Yifei | Direttore non esecutivo di Ali Health | 2015 | 68 Deep Water Bay Road (acquistato nel 2022 per 210 milioni di dollari in contanti) |
| Lu Su | Fan Luyuan | Presidente di Alibaba Pictures | 2014 | North Point Seaview Unit (acquistata per 110 milioni di dollari di Hong Kong nel 2021) |
| Yuyan | Tong Wenhong | Ex CPO del gruppo Alibaba | 2013 | Red Hill Peninsula Villa a Tai Tam (acquistata per 180 milioni nel 2018) |
La particolarità di questo caso risiede in tre aspetti: in primo luogo, il terreno aggiuntivo era originariamente utilizzato per l'accesso pubblico e qualsiasi modifica alla natura del terreno richiede un'autorizzazione speciale da parte della Commissione urbanistica; in secondo luogo, il premio per il terreno di 11,72 milioni di dollari di Hong Kong rappresenta solo 421.000 dollari di Hong Kong rispetto alla valutazione di mercato, il che ha sollevato interrogativi sulle "transazioni privilegiate"; in terzo luogo, ci sono voluti solo 14 mesi dalla domanda alla registrazione, ovvero 461.000 mesi in meno rispetto alla procedura media. I funzionari del territorio hanno rivelato che in casi del genere è solitamente richiesta una "valutazione del valore non pubblico" e il prezzo finale dipende spesso dalla capacità di negoziazione del richiedente.
3. Il mistero dei diritti di proprietà e il progetto architettonico della villa di Jack Ma
La struttura dei diritti di proprietà dell'immobile in questione, n. 22 Barker Road, può essere descritta come un "manuale di finanza offshore": l'attuale holding ALATINI GROUP LIMITED è registrata nelle Isole Vergini britanniche e il suo unico amministratore è l'agente designato del trust della famiglia Jack Ma. Ciò richiama abilmente il progetto strutturale al momento dell'acquisto della proprietà nel 2015: la transazione è stata completata quello stesso anno tramite l'acquisizione di Worldwide Union International Limited, una società offshore che detiene la proprietà, aggirando con successo l'imposta di bollo dell'acquirente 30% e risparmiando più di 450 milioni di dollari di Hong Kong in costi fiscali.
Il permesso di costruire per la proprietà ne rivela il posizionamento come "casa super lussuosa": la villa ristrutturata di cinque piani sarà dotata di una piscina a sfioro di 18 metri, una cantina sotterranea e uno spazio riservato per la ristrutturazione dell'eliporto. Vale la pena notare che la "clausola di protezione del paesaggio" è espressamente indicata nei progetti dell'edificio, richiedendo che tutte le finestre debbano utilizzare vetri con rivestimento unidirezionale per garantire che l'interno della villa non sia visibile dal Central Financial District. Questo progetto è il primo del suo genere nel settore dell'edilizia privata a Hong Kong.
4. Le correnti sotterranee di capitale dietro le case di super lusso
Vale la pena notare che l’espansione di Jack Ma questa volta coincide con un periodo critico nella riorganizzazione del suo impero commerciale. Dal 2022, il fondo fiduciario della famiglia Jack Ma ha raccolto oltre 5 miliardi di dollari tramite impegni azionari, emissioni obbligazionarie offshore e altri mezzi, investendo principalmente in progetti di e-commerce nel sud-est asiatico e immobiliari a Hong Kong. L'analisi di JLL dimostra che le case di lusso di Hong Kong stanno diventando un "porto sicuro" per i ricchi della Cina continentale. Rispetto al mercato immobiliare della Cina continentale, le proprietà di Hong Kong presentano vantaggi quali libertà di cambio, indipendenza giudiziaria e pianificazione patrimoniale flessibile.
Tuttavia, questo flusso di capitali sta cambiando l'ecosistema del mercato immobiliare di lusso di Hong Kong. Un rapporto di Savills ha evidenziato che 78% di transazioni nel Peak District nel 2023 hanno coinvolto "partecipazioni incrociate di società fittizie", con un aumento di 41 punti percentuali rispetto al 2015. Le complesse strutture offshore non solo aumentano la difficoltà di supervisione, ma generano anche il rischio di un "vuoto di proprietà": alcuni effettivi controllori di immobili nascondono la propria identità attraverso più livelli di trust e, una volta che si verificano controversie sui diritti di proprietà, si troveranno ad affrontare il problema della giurisdizione transfrontaliera.
Conclusione: Equilibrio istituzionale nel campo della gravità del capitale
Il progetto di ampliamento della residenza di Jack Ma è come un prisma che riflette il difficile equilibrio di Hong Kong tra globalizzazione del capitale e salvaguardia degli interessi pubblici. Mentre i muri delle ville dei super-ricchi continuano ad estendersi, la capacità di impedire la continua frammentazione dello spazio pubblico sarà messa alla prova dall’arte di governare del governo della RAS. Non si tratta solo di un adeguamento tecnico al sistema territoriale, ma anche di una decisione importante che riguarda i valori fondamentali di Hong Kong.
Jack Ma(10 settembre 1964 -), casa ancestraleZhejiangShengzhou, nato nello ZhejiangHangzhou,Cina continentaleimprenditore,Partito Comunista CineseMembro del partito. Un tempo l'uomo più ricco dell'Asia,Gruppo AlibabaPresidente del Consiglio di Amministrazione(Presidente),Taobao,AlipayFondatore diLa riserva naturalePresidente onorario del Consiglio della Grande Cina,Fratelli Huayidirettore. Attualmente in servizio comeL'Università di Hong KongProfessore onorario della Facoltà di Economia e Management, con indirizzo scientifico di "Management e Strategia Aziendale" eUniversità di TokyoIstituto di ricerca: Tokyo Institute of TechnologyProfessore in visita, la cui direzione di ricerca è "Agricoltura e produzione alimentare sostenibili".
