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Un tempo salutato come il "Paradiso delle auto orientali dei Nuovi Territori"Parco Tseung Kwan O Lohas, diventando ancora una volta l'area più colpita dal mercato immobiliare. L'ultima transazione mostra che il proprietario di Jinhai II ha subito una perdita di oltre "due gol" e ha abbandonato il mercato, stabilendo un record per la più grande perdita contabile nell'area quest'anno, a dimostrazione del continuo profondo aggiustamento del mercato dell'usato.
Dettagli della transazione
• Proprietà target: Unità D, piano intermedio inferiore, Blocco 3B, Wings of the Sea II
• Panoramica dell'unità: unità con due camere da letto, superficie utile 477 piedi quadrati (circa 44,3 metri quadrati)
• Dinamiche di trading:
– Prezzo di acquisto nel 2018: 8,276 milioni di HK$ (17.350 HK$ per piede quadrato)
– Prezzo di vendita nel 2024:5,93 milioni di dollari di Hong Kong(Prezzo al piede quadrato: $ 12.432)
– Periodo di detenzione: 7 anni
- Perdita contabile: 2,346 milioni di HK$ (in calo di 28,3%)
Analisi comparativa del mercato
Il prezzo della transazione questa volta è crollato di 26% rispetto al periodo di punta dello stesso tipo di appartamento, confrontando due punti temporali chiave:
1. Marzo 2023
La stanza D allo stesso piano alto è stata venduta per 8 milioni di dollari di Hong Kong (16.771 dollari di Hong Kong al piede quadrato)
2. Ultime transazioni nel 2024
La stanza A (540 piedi quadrati) al piano superiore del Blocco 3B ha un prezzo di soli 7,2 milioni di dollari (13.333 piedi quadrati).
Vale la pena notare che i casi di perdita sopra menzionati non hanno ancora preso in considerazione i costi degli interessi durante il periodo di detenzione (sulla base del tasso di interesse H di 2,15% di quell'anno, la spesa per interessi per 7 anni ha superato i 700.000 dollari di Hong Kong) e la perdita effettiva potrebbe superare i 3 milioni di dollari di Hong Kong.
Tendenze del mercato immobiliare regionale
Li Mingchong, analista capo di Midland Realty, ha sottolineato: "Lohas Park è diventata l'area più colpita dallo 'tsunami di fornitura'. Nei prossimi due anni, saranno fornite all'area più di 4.000 nuove unità. Inoltre, i proprietari di seconda mano in genere detengono le loro proprietà per un breve periodo di tempo e hanno un elevato rapporto di leva finanziaria. Sta affrontando una doppia stretta nel ciclo di aumento dei tassi di interesse".
Secondo le statistiche di Centaline Property, la quota di transazioni in perdita nell'area questo mese ha raggiunto 45% e lo sconto medio si è ampliato a 22%. In alcuni casi di incasso urgente si è addirittura assistito a "tre prezzi in calo simultaneamente" (prezzo di transazione, prezzo di stima e valutazione del mutuo bancario in calo simultaneamente).
Fattori chiave dell'ammortamento
- Effetto di sovrapposizione delle politiche：Gli alti tassi di interesse e gli stress test più severi indeboliscono la capacità degli acquirenti di affrontare
- Il picco dell'offerta sta arrivando: La fornitura potenziale attorno alla stazione di Cannes raggiungerà le 12.000 unità nei prossimi cinque anni
- Diversificazione del mercato degli affitti:L'affitto mensile degli appartamenti con due camere da letto nella zona è sceso a 15.000 yuan e il tasso di rendimento dell'affitto è sceso sotto il 2,5%.
- Collo di bottiglia nello sviluppo della comunità：Il progresso dei trasporti e delle strutture commerciali è in ritardo, indebolendo il valore degli investimenti a lungo termine
Avviso di rischio esperto
D'altro canto, David Chan, analista capo di Midland Realty, ha sottolineato: "Lohas Park è ora in una zona di aggiustamento ad alto rischio, con un volume di transazioni di seconda mano nel primo trimestre di quest'anno in calo di oltre il 40% anno su anno. Si raccomanda ai proprietari di valutare dinamicamente il costo di detenzione delle proprietà. Se l'unità è stata acquistata durante il periodo di picco dei prezzi del 2017-2019, si dovrebbe prendere in considerazione una strategia stop-loss". Il dipartimento di ricerca immobiliare di Centaline ha anche previsto cheNei prossimi sei mesi, i prezzi delle abitazioni nella zona 10%-15% hanno ancora margine di discesa..
Note dell'acquirente
• Le valutazioni delle banche tendono ad essere conservative, generalmente inferiori al prezzo richiesto di 5%-8%
• Gli sviluppatori spingono per rapporti di mutuo più elevati per attrarre clienti e lo spazio di contrattazione per le proprietà di seconda mano si è ampliato a 15%-20%
• Circa 2.800 immobili in affitto e rivendita saranno smaltiti nei prossimi tre anni
Gli osservatori del mercato ritengono che questo caso rifletta il fatto che il rischio di "attività negative" si sta diffondendo dai Nuovi Territori alle nuove aree di sviluppo e suggeriscono agli enti regolatori di prestare molta attenzione all'esposizione al rischio correlato ai mutui.
Avvertimento dell'esperto
Il direttore della ricerca di Knight Frank, Wang Zhaoqi, ha avvertito: "Gli acquirenti devono stare attenti alla 'trappola dell'acqua bassa'. Alcune transazioni attuali a basso prezzo sono scese al di sotto del livello del 2016. Se si sceglie un mutuo ad alto rapporto per entrare nel mercato, si potrebbe correre il rischio di sottovalutazione".
Il mercato prevede che, con il rinvio dei tagli dei tassi di interesse negli Stati Uniti e con le nuove proprietà che attraggono clienti a prezzi bassi, il mercato immobiliare di seconda mano manterrà un andamento di "volume e prezzo in calo" e sarà difficile vedere segnali di ripresa nel breve termine.
LOHAS(Inglese:Parco LOHAS),SÌHong KongUn grande complesso residenziale privato situato inNuovi territoriDistretto di Sai KungTseung Kwan OPiccola sabbia rossaDistretto 86,Tseung Kwan O Città NuovaA parte.
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