Sommario
"Voglio far scoppiare petardi per ringraziare gli dei quando riceverò la commissione!" Il signor Chen (pseudonimo), un veterano agente immobiliare, ha mostrato ai giornalisti una ricevuta di commissione spessa tre centimetri e ha registrato le transazioni di Jingjun gestite nel 2020. Il progetto del Tuen Mun Nano Building, soprannominato "Letto del drago", è diventato "l'occhio del ciclone del debito" nel settore delle agenzie immobiliari. L'indagine esclusiva del nostro quotidiano ha scoperto che Jing Jun, sviluppata congiuntamente da Stan Group, controllata dalla famiglia del "Re degli acquisti" Deng Chengbo, e Jiayuan International (02768), ha debiti per oltre 16,2 milioni di dollari di Hong Kong in commissioni di agenzia da quando è entrata a far parte dell'azienda nel 2019, smascherando il sistema di sfruttamento delle commissioni di lunga data nel settore immobiliare. (Introduzione)
Il diavolo è nei dettagli
Ripensando al "Cooperative Promotion Agreement" firmato quell'anno tra Jingjun e l'agente, la clausola 7.3 afferma: "Lo sviluppatore si riserva il diritto finale di modificare i tempi e le modalità di pagamento delle commissioni". Gli esperti legali hanno sottolineato che questo tipo di "clausola ingiusta" in realtà conferisce agli sviluppatori un diritto illimitato di proroga. "Il contratto è essenzialmente una protezione unilaterale per lo sviluppatore. Quando un agente firma il contratto, è come firmare un contratto per vendere se stesso." L'avvocato Luk Wai-hung ha spiegato che ci sono grandi lacune nell'attuale Ordinanza sugli agenti immobiliari e il limite di tempo per il pagamento della commissione dipende interamente dalla decisione commerciale dello sviluppatore.
Ciò che è ancora più scioccante è che un agente ha fornito a questo giornale documenti interni che dimostrano che Stan Group ha implementato un "sistema di priorità delle commissioni" dal 2021: la prima fase delle commissioni 10% viene pagata agli istituti di credito ipotecari, la seconda fase delle commissioni 30% viene utilizzata per pagare gli appaltatori edili e le commissioni delle agenzie sono elencate come debiti di terzo livello. Questo accordo finanziario fa sì che l'agente diventi direttamente la vittima alla fine della catena del debito.
Regole non scritte del settore: gli arretrati di commissione sono diventati la norma
Secondo l'ultimo sondaggio dell'Associazione degli agenti immobiliari, 681 agenti TP3T di Hong Kong hanno subito ritardi nei pagamenti delle commissioni da parte degli sviluppatori, con un ritardo medio che ha raggiunto i 9,8 mesi. Sulla base del volume totale delle transazioni di nuove case a Hong Kong nel 2022 pari a 320 miliardi di HK$ e della commissione media di 2,5% di HK$, la commissione congelata per l'intero anno ammonta a 8 miliardi di HK$, il che equivale al reddito annuo trattenuto di 4.000 agenti.
"Questo è fondamentalmente un prestito senza interessi!" Il signor Zhang, ex direttore vendite regionale di Centaline Property, ha esposto le regole non dette del settore: "Gli sviluppatori spesso usano le commissioni ritardate come strumento di gestione del flusso di cassa, specialmente durante la crisi del mercato immobiliare. Abbiamo cercato di riscuotere le commissioni da un progetto immobiliare nazionale per tre anni interi". Ha rivelato che alcuni sviluppatori hanno persino richiesto agli agenti di firmare un "modulo di consenso volontario per il ritardo nel pagamento delle commissioni" in cambio di future opportunità di cooperazione.
Una storia sanguinosa in un vuoto normativo
Presso un'agenzia immobiliare a Lai Chi Kok, il giornalista incontrò la signora Lin, che lavorava nel settore da appena due anni. Con gli occhi rossi, mostrò i suoi registri bancari mobili: "Per le due Elite Unit vendute l'anno scorso, la commissione concordata di 128.000 non è ancora stata ricevuta. La società ha detto che lo sviluppatore non ha pagato, quindi il nostro lavoro è stato vano". Ciò che è ancora più ridicolo è che alcuni agenti hanno dovuto pagare gli avvocati a proprie spese per recuperare la commissione. "Il costo del recupero della commissione è più alto della commissione stessa. È fondamentalmente un doppio sfruttamento".
In risposta alle richieste di informazioni di questo giornale, l’Estate Agents Authority ha sottolineato ancora una volta la sua posizione secondo cui “gli sviluppatori non sono entità regolamentate”. Tuttavia, un esame del rapporto annuale 2022 dell'ufficio ha mostrato che sono stati ricevuti 463 reclami di controversie tra commissioni nel corso dell'anno, ma il tasso di mediazione riuscita è stato solo del 12,3%. Il membro del Consiglio legislativo Kong Yuhuan ha sottolineato i difetti del sistema: "Le attuali normative sono come la polizia stradale che coglie solo gli eccessi di velocità e ignora i casi di omissione di soccorso. È come mettere il carro davanti ai buoi".
L'effetto farfalla delle difficoltà finanziarie di Deng
Il nocciolo di questa tempesta di commissioni risiede direttamente nelle mine finanziarie sepolte dall'aggressiva espansione della famiglia Deng Chengbo negli ultimi anni. Secondo i bilanci, le passività totali di Stan Group, una sussidiaria di Stan Group, sono salite a 8,76 miliardi di yuan nel 2022 e il rapporto corrente è sceso al di sotto del livello pericoloso di 0,4. Per alleviare la pressione del debito, la famiglia Deng ha venduto freneticamente proprietà negli ultimi anni. Solo nel primo trimestre del 2023, hanno venduto asset per un valore di 2,3 miliardi, inclusa la vendita di Ting Lan Residence a Tsuen Wan a un fondo di Singapore al "prezzo scioccante" di 850 milioni.
Il geometra senior Chen Dongyue ha analizzato: "La trasformazione di Dang nel settore alberghiero ha coinciso con l'epidemia, il che è stato sfortunato. Il tasso di occupazione medio dei suoi nove hotel è stato inferiore al 40% per molto tempo e la perdita mensile è di oltre 20 milioni di yuan". Ciò che è più grave è che diversi progetti di conversione di edifici industriali del gruppo sono stati inchiodati dal Dipartimento degli edifici per violazione dei termini del contratto di locazione del terreno, per un importo di 430 milioni di yuan.
La battaglia per la sopravvivenza nell'area grigia legale
In uno studio legale di Tsim Sha Tsui, i giornalisti hanno assistito a una battaglia legale tra "piccoli gamberetti e grandi balene". L'agente Li ha intentato una causa presso il Tribunale per le controversie di modesta entità per recuperare la commissione di 87.000 yuan per il progetto Jingjun. "Questo è il mio terzo caso di questo tipo, e ogni volta ci vogliono sei mesi", ha detto con un sorriso ironico. I dati delle istituzioni giudiziarie mostrano che nel 2022 il numero di casi di recupero delle commissioni immobiliari è aumentato di 3,2 volte rispetto al 2019, ma il tasso di successo è stato inferiore al 40%.
Gli avvocati hanno rivelato la cruda realtà: anche se la causa viene vinta, lo sviluppatore può comunque ritardare il pagamento continuando a presentare ricorso. Quel che è peggio è che alcuni gruppi liquideranno la società che ha realizzato il progetto, lasciando l'agente senza alcuna possibilità di rivalersi. Questa strategia di "guerra di logoramento legale" ha indotto molti agenti a scegliere di ingoiare la rabbia.
La vergogna di Hong Kong nel confronto globale
Rispetto ad altre metropoli internazionali, il sistema di protezione delle commissioni di Hong Kong è chiaramente in ritardo. Il "Real Estate Brokerage Act" di Singapore stabilisce chiaramente che gli sviluppatori devono pagare le commissioni entro 60 giorni dalla transazione; il Regno Unito ha addirittura istituito un sistema di "conto deposito commissioni"; persino la Cina continentale ha rivisto le "Real Estate Brokerage Management Measures" nel 2021, richiedendo che le commissioni vengano saldate entro 30 giorni dalla firma online. Al contrario, a Hong Kong, il catasto aderisce ancora al principio di "autonomia degli accordi commerciali", che viene ridicolizzato dal settore come "contratto di locazione del XXI secolo".
Le richieste di riforma e il gioco degli interessi acquisiti
Le voci che chiedono riforme tra l'opinione pubblica stanno prendendo sempre più piede. La Real Estate Agents Industry Alliance ha lanciato la "Commission Justice Campaign", invitando il governo a modificare l'ordinanza sugli agenti immobiliari per stabilire i periodi di pagamento delle commissioni e le sanzioni in caso di violazione del contratto. Tuttavia, l'iniziativa in questione è stata fortemente osteggiata dalla Real Estate Developers Association, che ha addirittura scritto al Consiglio legislativo affermando che "regolamentazioni rigide influenzeranno seriamente la flessibilità delle vendite immobiliari".
Dietro questo tira e molla sulle riforme c'è un enorme gioco di interessi. Sulla base del mercato immobiliare residenziale del 2022, i prestiti senza interessi ottenuti dagli sviluppatori tramite commissioni differite sono sufficienti a coprire i costi di costruzione di due progetti di medie dimensioni. Gli addetti ai lavori hanno rivelato che alcuni sviluppatori hanno addirittura utilizzato i fondi delle commissioni differite come depositi per investimenti immobiliari, dando vita a un circolo vizioso di "agenti che pagano per la costruzione di edifici".
Un futuro con luce e oscurità
Nonostante le difficoltà, i giornalisti hanno trovato casi incoraggianti. Dal 2023 Sino Land (00083) ha implementato il "Sistema di pagamento immediato delle commissioni", che utilizza la tecnologia blockchain per ottenere il trasferimento automatico dei fondi 72 ore dopo la transazione. Questo modello innovativo ha ricevuto il sostegno di numerose banche intermediarie e potrebbe rappresentare una svolta nella riforma del settore.
Tuttavia, per le centinaia di agenti che continuano a chiedere a Jingjun un risarcimento per le loro commissioni, la realtà resta crudele. Sul tetto di un edificio industriale a Kwai Chung, decine di vittime hanno formato una "alleanza per il recupero delle commissioni" e hanno ricoperto le pareti di ricevute per commissioni non pagate, per un importo totale che ora ammonta a 23 milioni di dollari di Hong Kong. Il coordinatore Ajie (pseudonimo) ha espresso i suoi pensieri interiori: "Non vogliamo beneficenza, vogliamo solo riavere indietro i soldi guadagnati duramente che meritiamo. Questo settore ha bisogno non solo di supervisione, ma anche del più basilare rispetto".
Ulteriori letture:
