Sommario
Nell'agosto 2024, la notizia della vendita da parte di Shenghui Retail Shop Fund di un negozio al piano terra di Water Street per 15,6 milioni di dollari di Hong Kong sconvolse il mercato. Questa transazione ha rappresentato la terza perdita per il fondo in un mese e mezzo. Il mese scorso il fondo ha venduto i negozi al piano terra e al loft di 126 Wusong Street, Jordan, per 18,68 milioni di dollari di Hong Kong. L'unità è stata acquistata per 27,5 milioni di dollari di Hong Kong nel luglio 2022 ed è rimasta in portafoglio per circa due anni e mezzo, con una perdita di 8,82 milioni di dollari di Hong Kong, pari a 32.07%.
Un mese dopo, il fondo ha venduto il negozio n. 2 al piano terra di ONE EIGHTY, 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan, per circa 20,1 milioni di dollari di Hong Kong. Il negozio ha una superficie di circa 133 metri quadrati e un prezzo al metro quadro di circa 14.000 dollari di Hong Kong. Il fondo ha mantenuto la posizione per meno di due anni ed è uscito dal mercato con una perdita di circa 4,9 milioni di dollari di Hong Kong, ovvero 19,61 TP3T.
Il "mito" del proprietario originario del negozio Sai Ying Pun che avrebbe realizzato un profitto di 17 volte superiore in 34 anni si è rivelato una "Waterloo" nelle mani di un fondo professionale. Che tipo di crisi strutturale si nasconde quando perfino il "Re dei Negozi" Li Genxing deve fermare le perdite una dopo l'altra? (Vedi Tabella 1 per il confronto dei dati)
Tabella 1: Dati chiave delle tre perdite del Fondo Shenghui
| Posizione della proprietà | Tempo di acquisto | Prezzo di acquisto (milioni) | Prezzo di vendita (milioni) | Periodo di detenzione | Eclipse Range |
|---|---|---|---|---|---|
| Gioco di parole di Sai Ying | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 anni | 36.33% |
| Giordania | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2,5 anni | 32.07% |
| Shau Kei Wan | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1,5 anni | 19.6% |
Erosione anatomica della lesione: tre infortuni mortali strangolano il mercato
1. Discontinuità del modello di consumo post-epidemia: doppio succhiasangue "e-commerce + direzione nord"
Nel casoVia dell'acquaNonostante il rendimento degli affitti del 5,4%, il negozio non riesce a nascondere il suo difetto fatale: gli affittuari del ristorante con un affitto mensile di 70.000 yuan si trovano ad affrontare l'impatto della "città vuota del fine settimana". I dati di Midland Industrial and Commercial Properties mostrano che il tasso di posti vacanti nei negozi all'aperto dell'isola di Hong Kong ha raggiunto 12,8% nel secondo trimestre del 2024, un aumento di tre volte rispetto al periodo precedente l'epidemia.
La crisi più profonda risiede nel cambiamento della struttura dei consumi:
- Prende forma il circolo dei consumatori Shenzhen-Guangdong:Secondo i dati del Dipartimento del censimento e delle statistiche di Hong Kong, nella prima metà del 2024, i residenti di Hong Kong si sono recati a nord per consumare beni di prima necessità 42 milioni di volte, il che equivale a 7 milioni di persone che "votano con i piedi" ogni mese.
- L'e-commerce erode il fisico: Un sondaggio del Consumer Council mostra che i cittadini hanno aumentato la frequenza degli acquisti online per le necessità quotidiane su 62% e il vantaggio del tradizionale "consumo impulsivo" nei negozi di strada è crollato
2. Forbici del tasso di interesse: costo del finanziamento 4,75% contro rendimento del noleggio 5,4%
Prendendo come esempio i negozi di Water Street, in base all'attuale tasso di interesse del prestito di H+1,3% (in realtà circa 4,75%), dopo aver dedotto le commissioni e le spese di gestione, il tasso di rendimento netto del fondo potrebbe essere inferiore a 4% e il fondo subirà delle perdite in caso di fluttuazioni negli inquilini. Ciò che è ancora più fatale è che la valutazione dei negozi è inversamente correlata ai tassi di interesse: per ogni aumento di 1% dei tassi di interesse, il calo teorico dei prezzi dei negozi è di 8-10% (modello JLL).
3. La trappola della “securitizzazione dei negozi”: il buco nero della liquidità divora il valore
Il modello operativo del fondo presenta dei difetti intrinseci:
- Ciclo breve ad alta leva finanziaria:La maggior parte di loro adotta un periodo di chiusura di 3-5 anni, che non corrisponde al normale periodo di ammortamento dei negozi (solitamente 8-10 anni)
- Conseguenze della bolla di valutazione: Il prezzo di acquisto nel 2022 si basa principalmente sugli affitti pre-epidemia, ignorando il declino strutturale del mercato degli affitti
- Il dilemma della distribuzione al dettaglio：Le vendite frazionate del fondo portano alla frammentazione della proprietà, che a sua volta indebolisce la flessibilità della ristrutturazione immobiliare
La diagnosi degli esperti: quando toccherà il fondo il mercato dei negozi?
"Attualmente, gli affitti dei negozi nella zona centrale sono tornati ai livelli del 2008, ma ci vorrà del tempo prima che i tassi di interesse si normalizzino. Prevediamo un'inversione di tendenza nella seconda metà del 2025." Tuttavia, ci sono voci alternative che ritengono che i negozi stiano attraversando un processo di "de-investimento nella produttività" e che in futuro torneranno alla loro natura pratica.
Post scriptum: Pensieri sobri oltre i dati
Quando il gioco dei numeri da 1,3 milioni che diventano 24,5 milioni e poi si riducono a 15,6 milioni giunge al termine, ciò che dovrebbe essere realmente esaminato potrebbero non essere i guadagni e le perdite di un certo fondo, ma la ricostruzione dell'intero sistema di valutazione degli immobili commerciali. Nella lotta tra il fisico e il virtuale, i negozi di strada che custodiscono i ricordi della città dovrebbero essere visti come strumenti finanziari o come vettori culturali? Questa tempesta di eclissi alla fine costringerà le persone a fare delle scelte.
Ulteriori letture:
- Si conclude il processo durato un secolo al re dei casinò Zhou Zhuohua, ma lui mantiene ancora il controllo sulle attività principali
- Un altro giorno! Il figlio del "Re dei Negozi" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, è stato citato in giudizio da una società finanziaria presso l'Alta Corte per un enorme debito di 230 milioni di dollari taiwanesi.
- Il pazzo Deng Chengbo, l'agente in difficoltà finanziarie, è ansioso di far scoppiare petardi per rendere omaggio agli dei dopo aver ricevuto l'incarico!
