Sommario
Il mercato immobiliare di Hong Kong continua ad adattarsi, con vendite da capogiro per le mini-unità nel distretto di Sha Tin. Li Zongwen, direttore della filiale Shatin City Centre della Centaline Property Agency, ha rivelato che la stanza 8 al piano intermedio del blocco B di Tsui Wah Garden è stata recentemente venduta al "prezzo esorbitante" di 2,788 milioni di dollari di Hong Kong, con una significativa perdita di 1,232 milioni di dollari di Hong Kong rispetto al prezzo di acquisto di quattro anni fa, il che la rende una delle peggiori perdite registrate nel distretto negli ultimi anni.
Dettagli della transazione
Proprietà: Stanza 8, Piano intermedio, Blocco B, Green Wah Garden, Shatin
Superficie vendibile: 215 piedi quadrati (disposizione con una camera da letto)
Prezzo di vendita: HK$2,788 milioni
Riduzione cumulativa: 1,012 milioni di yuan (26,6% in meno rispetto al prezzo iniziale richiesto di 3,8 milioni di yuan)
Periodo di detenzione: 4 anni
Perdita contabile: 1,232 milioni di yuan (ammortamento 30,6%)
Prezzo al piede quadrato: $ 12.967
Il codice digitale dietro la sanguinosa e lacrimosa transazione
L'andamento delle transazioni nella stanza 8 al piano intermedio del blocco B di Tsui Wah Garden, che ha causato turbolenze sul mercato, è un microcosmo del mercato immobiliare di Hong Kong. Confrontando i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione, abbiamo scoperto che l'unità è stata venduta per 4,02 milioni di dollari di Hong Kong nel 2021, all'apice del "mercato rialzista anomalo" causato dall'epidemia. In quel periodo, il prezzo medio al metro quadro dei nano-appartamenti (con una superficie utile di 200-300 piedi quadrati) a Hong Kong aveva raggiunto i 18.743 dollari di Hong Kong, con un aumento di 231.000 dollari di Hong Kong rispetto al periodo precedente l'epidemia del 2019. Ma quando la Federal Reserve statunitense lanciò un violento ciclo di aumenti dei tassi di interesse, questo mercato iperfinanziato iniziò a mostrare la sua fragilità.
Vale la pena notare che il prezzo di transazione finale per piede quadrato dell'unità era di HK$ 12.967, che è inferiore al prezzo di transazione di HK$ 13.502 per piede quadrato di un'unità simile nello stesso complesso residenziale nel 2016. Il prezzo effettivo è regredito al livello di sette anni fa. Considerando il tasso di inflazione di circa 12% in quattro anni e il costo degli interessi del mutuo di circa 4,8%, la perdita effettiva del proprietario supera i 45%. Yeung Ming-yee, direttore associato senior della ricerca presso la Centaline Property Agency, ha affermato: "Questo fenomeno di rendimenti reali negativi è estremamente raro negli ultimi 30 anni di cicli del mercato immobiliare".
Analisi quadridimensionale delle cause dell'incidente
Crisi da eccesso di offerta: effetto “lago sbarrato” degli edifici nano
Secondo l'ultimo rapporto "Private Residential Primary Market Supply" del Transport and Housing Bureau, nei prossimi tre anni a Hong Kong verranno fornite 52.000 nuove unità, di cui 35% sono nano-unità con una superficie utilizzabile inferiore a 300 piedi quadrati. Ciò che è ancora più grave è che i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione hanno mostrato che il tasso di posti vacanti negli edifici nano ha raggiunto 9,8% nel terzo trimestre del 2023, più del doppio del tasso di posti vacanti complessivo degli edifici privati, pari a 4,1%.
Disastro della leva finanziaria sotto la tempesta dei tassi di interesse
Prendendo questo caso come esempio, se il proprietario avesse acceso un mutuo al 90% quell'anno, più di 80% dell'importo delle rate nei quattro anni sarebbe stato utilizzato per pagare gli interessi. Liu Yuanyuan, analista capo di Meridian Mortgage, ha calcolato che se il proprietario avesse adottato un mutuo a tasso variabile H+1,3%, il tasso di interesse effettivo sarebbe salito da 2,05% nel 2021 all'attuale 4,1% e la rata mensile sarebbe aumentata di 47%. “Questi investitori altamente indebitati sono i primi a sopportare il peso della normalizzazione dei tassi di interesse”.
Competitività regionale in calo: il dilemma dell’invecchiamento di Shatin
L'età media dei complessi residenziali nel centro di Shatin è di 38 anni. Di fronte alla concorrenza di complessi residenziali di nuova generazione come la Parkview Tower presso la stazione Tai Wai, il problema dell'invecchiamento sta diventando sempre più evidente. Chen Guoliang, responsabile regionale di Midland Realty, ha sottolineato: "La commissione di gestione per le nuove proprietà nello stesso distretto è di 4,2 HK$ al piede quadrato, mentre quella per i vecchi complessi residenziali è di soli 2,8 HK$, ma i giovani acquirenti preferirebbero pagare di più per i pacchetti smart home". Inoltre, i dati del Dipartimento del censimento e delle statistiche hanno mostrato che l'uscita netta di popolazione nel distretto di Sha Tin dal 2021 al 2023 raggiungerà i 12.000, accelerando la perdita di potere d'acquisto regionale.
La svendita “scartando e staccando” causata dall’ondata migratoria
I dati del Dipartimento per l'immigrazione mostrano che l'emigrazione netta di residenti di Hong Kong ha raggiunto quota 67.000 nella prima metà del 2023 e che la continua ondata di immigrazione sta cambiando l'ecosistema del mercato immobiliare. Un agente immobiliare senior che ha preferito rimanere anonimo ha rivelato: "Tra le commissioni di vendita urgenti che abbiamo ricevuto, circa il 40% dei proprietari ha dichiarato il proprio programma di immigrazione e alcuni hanno persino accettato offerte inferiori alla valutazione della banca di 15%-20%".
L'effetto domino sta prendendo forma
L'accordo ha innescato una reazione a catena. Secondo le statistiche di Midland Realty, tra le 12 proprietà attualmente in vendita a Cuihua Garden, 7 hanno modificato i prezzi dopo la diffusione della notizia, con una riduzione media del prezzo pari a 8,5%. Ciò che è ancora più allarmante è che la Banca di Cina (Hong Kong) ha recentemente abbassato di 0,15 il coefficiente di valutazione degli edifici nano nel distretto di Sha Tin, il che influisce direttamente sull'importo del mutuo degli acquirenti. Il responsabile del retail banking di DBS Bank, Ng Wei-hong, ha avvertito: "Le valutazioni al ribasso potrebbero innescare una crisi patrimoniale negativa, soprattutto per gli investitori che sono entrati nel mercato a livelli elevati nel 2019-2021".
Il cambiamento di politica esacerba la differenziazione del mercato
La politica del governo di “ritiro degli incentivi fiscali” è diventata inaspettatamente la goccia che ha fatto traboccare il vaso per le mini-case. Shih Wing-ching, fondatore di Centaline Property Agency, ha sottolineato: "Gli sviluppatori stanno diventando più aggressivi nelle loro strategie di prezzo per i nuovi progetti. Un nuovo progetto a Yuen Long ha recentemente lanciato un'unità di 288 piedi quadrati al prezzo di soli 4,5 milioni di HK$, sottraendo direttamente clienti al mercato secondario". In effetti, il volume delle transazioni di nano-unità di prima mano nel terzo trimestre del 2023 è aumentato di 62% anno su anno, mentre il mercato secondario è diminuito di 39% nello stesso periodo, indicando che il potere d'acquisto viene sottratto a nuovi progetti.
L'analisi di mercato mostra che il calo del prezzo di questa unità riflette una serie di fattori sfavorevoli.
1. Eccesso di offerta di edifici di dimensioni nanometriche: negli ultimi anni, in molti distretti sono stati completati edifici di dimensioni mini, diversificando la fonte di acquirenti
2. Pressione da alti tassi di interesse: l’aumento dei costi dei mutui indebolisce l’attrattiva degli investimenti
3. Invecchiamento delle strutture di supporto nella zona: i complessi residenziali nel centro della città di Shatin affrontano la concorrenza delle nuove proprietà
4. Impatto dell'ondata di immigrazione: alcuni proprietari si affrettano a incassare e ad andarsene
Vale la pena notare che quando il proprietario originale acquistò l'unità per 4,02 milioni di dollari nel 2021, il mercato immobiliare era al suo apice durante la pandemia. L'agente ha rivelato che il prezzo dell'unità è stato modificato tre volte da novembre dell'anno scorso, da 3,8 milioni a 3,299 milioni, ed è stato infine ridotto di altri 511.000 prima di attrarre un acquirente. Attualmente, il prezzo richiesto per proprietà simili rimane generalmente sopra i 3 milioni di yuan. Questa transazione potrebbe innescare un'ondata di tagli dei prezzi nella zona.
Gli addetti ai lavori del settore hanno avvertito che, mentre gli sviluppatori portano avanti nuovi progetti dopo che il governo ha ritirato le sue misure di stimolo, il mercato secondario, in particolare le piccole unità, continuerà a essere sotto pressione. Si raccomanda ai proprietari di immobili di esaminare regolarmente i cambiamenti del mercato.
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