Sommario
La perdita media annua è di 600.000 dollari, cifra equivalente al reddito annuo di una famiglia della classe media.
Il mercato immobiliare di Hong Kong sta subendo una ricostruzione di valore senza precedenti. Il mito che un tempo era considerato "solo in crescita e mai in calo" è stato completamente infranto nella primavera del 2024. Dalle case di lusso nei quartieri centrali dell'isola di Hong Kong alle proprietà di livello base nei Nuovi Territori, dai complessi residenziali privati al mercato dell'Home Ownership Scheme (HOS), in tutta la città si sta scatenando una tempesta di contrazione patrimoniale. Gli ultimi dati sulle transazioni mostrano che in soli tre anni, l'evaporazione di oltre 10 milioni di dollari di Hong Kong in valore contabile è diventata la norma. Il mercato immobiliare più costoso del mondo sta subendo la sua prova più dura dalla crisi della SARS nel 2003.
1. Il nocciolo dell'evento: l'impatto dei dati dietro le 6,5 milioni di transazioni
- Informazioni di base sul trading
- Obiettivo della proprietà: Tseung Kwan OCittà di East PointUnità con due camere da letto, con una superficie vendibile di circa 441 piedi quadrati (in base alle tipologie di appartamenti comuni)
- Prezzo della transazione: 6,5 milioni di HK$, una perdita contabile di 1,8 milioni di HK$ (una diminuzione di 21,7%) rispetto al prezzo di acquisto di 8,3 milioni di HK$ nel 2020
- Periodo di detenzione: circa 3 anni e 4 mesi (ipotizzando l'acquisto a metà 2020 e la vendita a fine 2023)
- Costi aggiuntivi: se si considerano l'imposta di bollo (circa 3.75%), le commissioni e le spese per interessi, la perdita effettiva potrebbe essere vicina ai 2,5 milioni
- Analisi del prezzo di mercato
- Transazioni recenti nello stesso complesso residenziale: il prezzo di transazione delle unità con due camere da letto a East Point City a novembre 2023 variava da 6,8 milioni a 7,2 milioni. Questo caso è circa 5%-10% inferiore al prezzo medio
- Confronto regionale: il prezzo di transazione recente di unità simili nel Tseung Kwan O Center è di circa 6,6 milioni di dollari di Hong Kong a 7 milioni di dollari di Hong Kong, il che indica che il declino di East Point City non si è discostato in modo significativo dal mercato.
- Revisione del picco storico: nel 2018, lo stesso tipo di appartamento ha raggiunto i 9 milioni e il prezzo attuale è sceso di 28% rispetto al livello elevato, riflettendo i rischi di investimento a lungo termine
2. Analisi approfondita delle cause delle perdite: intrecci macro e micro
- Livello macroeconomico: doppia stretta da parte della politica e dell’economia
- Impatto dell'aumento dei tassi di interesse: nell'ambito del ciclo di aumento dei tassi di interesse della Fed, il tasso primario di Hong Kong (tasso P) salirà da 5% nel 2020 a 6,5% nel 2023 e la pressione sui pagamenti mensili aumenterà di 30%
- Rischio di perdita di talenti: l'uscita netta di popolazione nel 2022-2023 supererà i 110.000 e la potenziale domanda di alloggi si ridurrà. Secondo i dati del Dipartimento di valutazione e valutazione, l'indice di affitto di Tseung Kwan O è sceso di 9% nello stesso periodo.
- Boom dell'offerta: si prevede che nei prossimi tre anni saranno costruite più di 4.000 nuove unità a Tseung Kwan O South e lo squilibrio tra domanda e offerta intensificherà la guerra dei prezzi
- Specificità del caso: la catena finanziaria del proprietario è stata interrotta
- Elevato rischio di leva finanziaria: se hai acquistato un'unità da 8,3 milioni di NT$ con un mutuo dell'80%, il valore contabile attuale è sceso al di sotto del pagamento iniziale (1,66 milioni di NT$), innescando una pressione sulla banca per recuperare la differenza
- Segnali di vendite di panico: sconto di 8,5% sulla valutazione bancaria (valutazione media delle unità con due camere da letto a East Point City a novembre 2023: 7,1 milioni), che riflette l'impazienza dei proprietari di incassare
- Buco nero dei costi di detenzione: interessi sui mutui, commissioni di gestione e spese di manutenzione, il costo di detenzione annuale stimato è superiore a 150.000 e le perdite di detenzione a lungo termine potrebbero continuare ad aumentare
3. Prospettiva dei dati: cambiamenti strutturali nel mercato immobiliare di Tseung Kwan O
- Avviso di divergenza volume-prezzo
Indicatori 2021 2022 2023 (primi 11 mesi)
Prezzo medio al piede quadrato (HKD) 16.800 15.200 13.900
Volume di scambi (unità) 1.250 890 680
Giorni medi sul mercato: 45, 78, 112 (Fonte dati: Centaline Property Agency Tseung Kwan O Branch) Interpretazione: Prezzi e volumi stanno calando e il ciclo delle transazioni si sta allungando. Il mercato è entrato in una fase dominata dagli acquirenti.- Competitività del prodotto indebolita
- Nuovi complessi residenziali: i nuovi progetti a Haiyin Manor e nel distretto di Kangcheng utilizzano strutture smart home e club per dirottare i clienti. Le unità con due camere da letto sono in eccesso: l'offerta di unità con due camere da letto nel distretto ammonta a 45%, ma la percentuale di famiglie appena sposate è scesa per tre anni consecutivi a 18%. Il premio per i trasporti è svanito: la linea Tseung Kwan O è satura, l'alone delle proprietà coperte dalla metropolitana si è indebolito e i pendolari si sono rivolti alla linea Tuen Ma.
IV. Parere dell'esperto: regole per sopravvivere al freddo inverno
- "Il numero di asset negativi ha superato quota 12.000. Se il tasso di interesse statunitense rimane alto fino al 2025, il prezzo delle case potrebbe scendere di 10%-15%." Il direttore regionale delle vendite immobiliari di Centaline Property, Li Yuxiang, ha suggerito: "I proprietari dovrebbero prendere l'iniziativa di fornire incentivi di commissione di 2%-3% per gli agenti e accettare il modello "affitta prima e poi vendi" per alleviare la pressione del pagamento." Promemoria del settore legale L'avvocato Huang Guoen ha analizzato: "Se il prezzo della transazione è significativamente inferiore al prezzo di mercato, la banca creditrice può citare la Sezione 60 del Property Conveyancing and Property Ordinance per richiedere la differenza."
Grafico delle eclissi interregionali (tabella di confronto scioccante)
| zona | Casi tipici | Tempo di mantenimento | Perdita del libro | Quantità media giornaliera di evaporazione |
|---|---|---|---|---|
| Case di lusso sull'isola di Hong Kong | Appartamento con tre camere da letto Yuyuan ridotto di 1 milione | Non divulgato | Non eclissato | – |
| Edificio nano di Kowloon | AVA 61 ha perso 600.000 persone in cinque anni | 5 anni | 18.3% | 328 yuan |
| Ingresso nei nuovi territori | Ammortamento aperto Huiqiao 46% | 8 anni | 2,39 milioni | 819 yuan |
| Schema di proprietà immobiliare delle isole periferiche | Le famiglie che vivono nell'edilizia popolare di Yutaiyuan acquistano case a 1,6 milioni di NT$ | Non divulgato | Non eclissato | – |
V. Proiezioni future: rischi e opportunità in tre scenari Scenario 1: punto di svolta ritardato dei tassi di interesse (probabilità 45%)
- La Federal Reserve manterrà alti tassi di interesse nel 2024, i prezzi immobiliari di Hong Kong scenderanno di altri 8%-12% e gli appartamenti con due camere da letto a East Harbour City scenderanno a un intervallo compreso tra 5,8 milioni e 6 milioni. Condizioni di innesco: l'indice dei prezzi al consumo core degli Stati Uniti rimane sopra i 3,5%
- Il governo allenta il rapporto mutui o riduce l'imposta di bollo, stimolando il volume delle transazioni a rimbalzare entro 20%, ma il rimbalzo dei prezzi è limitato a 5%. Punto di rischio: la riduzione delle riserve fiscali limita gli sforzi di salvataggio.
- La recessione globale ha trascinato verso il basso il PIL di Hong Kong, il tasso di disoccupazione è salito oltre 5% e i prezzi degli immobili sono scesi di oltre 20%. Indicatori del cigno nero: la crisi del debito delle società immobiliari della Cina continentale è peggiorata
VI. Guida al processo decisionale razionale: la battaglia offensiva e difensiva tra proprietari e acquirenti per i proprietari in perdita
- Strategia di arresto delle emorragie: trasferire il mutuo alle banche di piccole e medie dimensioni per cercare di aumentare la valutazione 5%-8% Firmare un accordo di "vendita e riaffitto" per mantenere il diritto di residenza Subaffittare una stanza per sovvenzionare la rata mensile, aumento stimato del reddito annuo di 60.000-80.000
- Regole per la pesca di fondo: mirare a vendite urgenti con valutazioni bancarie inferiori al 15% di sconto. Richiedere al venditore di sostenere parte dell'imposta di bollo o delle spese legali. Dare priorità alle unità basse, che sono più resistenti ai cali di prezzo (il calo di prezzo delle unità basse a Tseung Kwan O sarà inferiore di 3% rispetto a quello delle unità alte nel 2023)
L'erosione della città di Donggang non è affatto un episodio isolato, ma un processo metabolico inevitabile dovuto ai triplici cambiamenti della normalizzazione dei tassi di interesse, della trasformazione della struttura della popolazione e del cambiamento della politica abitativa. Quando il mito secondo cui "i mattoni aumenteranno sicuramente di prezzo" viene infranto, il mercato rimodella il parametro di riferimento del valore in modo doloroso. I prossimi due anni saranno la prova definitiva della solidità del capitale e della consapevolezza del rischio. Solo gli investitori che si liberano dalle catene emotive e calcolano razionalmente i costi di mantenimento e i costi opportunità possono trovare opportunità nel ciclo.
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