Sommario
La spirale della morte riappare (analisi comparativa)
In soli tre giorni, Huijing Garden ha registrato la sua seconda grande perdita a tre cifre! L'ultima transazione di un appartamento con tre camere da letto nella stanza G al piano inferiore del Blocco 3 è stata effettuata al prezzo di 11.111 dollari di Hong Kong al piede quadrato, il prezzo più basso registrato nel complesso residenziale nell'ultimo decennio. Si è trattato di una perdita di 31,21 TP3T di dollari di Hong Kong rispetto al prezzo di acquisto del 2019, una perdita peggiore di 1,5 punti percentuali rispetto alle unità ai piani superiori dello stesso complesso.
Curva di accelerazione dell'ammortamento di Sceneway Garden
Unità acquistate nel 2019 | Tasso di perdita nel 2024
► Piano alto｜29.7%
► Strato intermedio｜30.5% (record del mese scorso)
► Livello basso｜31.2%⏫
"Il sistema dei premi di imposta sul valore aggiunto sta crollando." La tradizionale differenza ponderata del pavimento pari a 20% si è ridotta a meno di 8% e le abitazioni con pavimento ribassato sono diventate le aree più colpite dalla fuga di capitali.
I tre principali killer dietro la tendenza al taglio dei prezzi (con dati chiave)
- Effetto vampiro dei Nuovi Territori del Nord-Est
Centaline Property ha scoperto che il prezzo attuale di The View si è sovrapposto a quello dell'appartamento con tre camere da letto nel Fanling Centre (prezzo medio per piede quadrato: HK$ 11.023) e la percentuale di acquirenti di Hong Kong e Kowloon che si trasferiscono nei Nuovi Territori è aumentata di 47% al mese - Trappola dello spread negativo sui mutui
Prendiamo questa unità come esempio:
▸ Pagamento mensile nel 2019: 28.450 yuan (H+1,3%)
▸ Rata mensile nel 2024: 42.800 yuan (H+1,5%)
Anche se il tasso di restituzione del noleggio rimane a 2,9%, il deflusso netto mensile è pari a 14.350 yuan - Ricostruire la parte superiore dell'ombra
È stato presentato l'ultimo "Yau Tong Bay Planning Scheme" dell'URA, con una potenziale offerta di 6.300 unità nella zona, che avrà un impatto diretto sul sistema di valutazione di Sceneway Garden, che ha 32 anni.
Rivelazione dello Stop Loss (Strategia pratica)
[Guida alla fuga del proprietario]
✓ È tempo di tagliare il braccio: se la Fed aumenta i tassi di interesse a settembre, il potenziale declino del mercato immobiliare di Hong Kong si estenderà a 35%
✓ Ristrutturazione del debito: liberando il valore residuo tramite rifinanziamento, l'unità può incassare circa 1,2 milioni di fondi liquidi
✓ Reverse marketing: "Dormitorio studentesco transfrontaliero", l'affitto può essere aumentato di 15%
【Strategia del predatore】
✔ Formula di bottom-fishing: prezzo corrente + costo di detenzione a 5 anni (circa 980.000) < valutazione della banca 85%
✔ Limite rosso per la ristrutturazione: evitare di acquistare unità con impianti di ventilazione MTR entro 5 metri dalla parete esterna (difficoltà di rivendita +30%)
✔ Opportunità di imboscata: prendi di mira le "proprietà con doppia trappola": vendita urgente a causa della distribuzione dell'eredità + proprietà vacante a causa della scadenza del contratto di locazione
☆ Gli esperti avvertono: "Questa ondata di cambiamenti sta dando vita a una fuga precipitosa interdimensionale. Gli acquirenti del periodo 2017-2019 sono diventati il gruppo più pericoloso!".
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