Sommario
La pre-approvazione è un esame preliminare condotto da una banca o da un istituto finanziario sulla base della situazione finanziaria dell'acquirente prima che quest'ultimo richieda formalmente un mutuo. La revisione valuta l'importo massimo del prestito, il tasso di interesse e le condizioni di rimborso che possono essere approvati. Questo servizio consente agli acquirenti di comprendere chiaramente il budget a disposizione per l'acquisto di una casa e di essere più mirati nella ricerca di una casa, aumentando così il tasso di successo della transazione.
Vantaggi della pre-approvazione del mutuo
Blocca la tua tariffa e le tue condizioni
Alcune banche prevedono un "periodo di mantenimento del tasso di interesse" durante la fase di pre-approvazione per evitare che le fluttuazioni dei tassi di interesse di mercato influiscano sulle condizioni finali del prestito.
Chiarisci il budget per l'acquisto della casa
In base all'importo approvato, gli acquirenti possono valutare gli immobili che rientrano nel loro budget ed evitare che la transazione fallisca a causa di un prestito insufficiente.
Migliorare il potere contrattuale
I venditori o gli sviluppatori tendono ad accettare acquirenti pre-approvati perché le loro capacità finanziarie sono state confermate e il rischio di transazione è inferiore.
Accelerare il processo di richiesta formale
Dopo la pre-approvazione, al momento della richiesta formale sarà necessario fornire solo i documenti più recenti (ad esempio le informazioni sulla proprietà), il che accelererà il processo di approvazione.
Ridurre il rischio finanziario
Evita il rischio di firmare un contratto di vendita provvisorio e poi scoprire che il tuo prestito viene rifiutato e che dovrai versare la caparra o correre il rischio di insolvenza.
Persone con reddito instabile
Persone con reddito irregolare, prova di reddito incompleta o una storia di debiti.
Acquirenti di immobili speciali
Unità troppo vecchie, con proprietari complessi (ad esempio immobili di interesse storico) o con strutture non autorizzate o problemi strutturali.
Come fare domanda
- Seleziona un istituto finanziario
Confronta i tassi, le offerte e le condizioni dei mutui di diverse banche e scegli l'istituto più adatto a te. - Inviare domanda e documenti
Inviare il modulo di domanda di pre-approvazione e i documenti richiesti (vedere la checklist di seguito) online, presso una filiale o tramite un agente. - In attesa di revisione
Di solito ci vogliono dai 3 ai 7 giorni lavorativi e la banca valuterà entrate, passività, merito creditizio, ecc. - Ottieni i risultati
Dopo l'approvazione, la banca invierà una notifica scritta o elettronica in cui saranno specificati l'importo e le condizioni del prestito.
Documenti richiesti
In genere, è necessario preparare i seguenti documenti di base (possono variare leggermente a seconda dei requisiti dell'istituto):
Prova di identità
- Copia della carta d'identità/passaporto
Prova di reddito
- Ultimi 3-6 mesi buste paga
- Bolletta fiscale (se applicabile)
- Lettera del datore di lavoro (specificare posizione, stipendio mensile e durata dell'incarico)
- Lavoratori autonomi: bilanci aziendali, dichiarazioni dei redditi
- Certificato del datore di lavoro o biglietto da visita di lavoro
Prova di attività
- Estratti conto bancari degli ultimi 3-6 mesi (che mostrano depositi e registrazioni di entrate e uscite)
- Prova di altre attività (azioni, fondi, proprietà, ecc.)
Informazioni sul debito attuale
- Saldi delle carte di credito e altri registri di rimborso dei prestiti
Informazioni sulla proprietà (se selezionata)
- Contratto provvisorio di compravendita (se firmato)
Risultato dell'approvazione
- Approvazione positiva: la banca fornirà una "lettera di pre-approvazione" in cui saranno specificati l'importo del prestito, il tasso di interesse, il periodo di rimborso e altre condizioni (ad esempio, la necessità che l'immobile superi una valutazione formale).
- Approvazione condizionale: potrebbe essere necessario inviare documenti aggiuntivi (ad esempio una prova di reddito aggiornata).
- Rifiuto dell'approvazione: puoi chiedere alla banca il motivo (ad esempio reddito insufficiente, basso punteggio di credito) e presentare una nuova domanda dopo aver migliorato la situazione.
Periodo di validità pre-approvazione
- Generalmente dura dai 3 ai 6 mesi e può variare da banca a banca.
- Se durante il periodo di validità il tasso di interesse o la situazione finanziaria cambiano (ad esempio disoccupazione, nuovi debiti), la banca potrebbe riesaminarli nuovamente.
- Se la domanda è scaduta, è necessario presentarla nuovamente. Si consiglia di completare la transazione immobiliare entro il periodo di validità.
Precauzioni
- Impegno non definitivo: la pre-approvazione non implica l'approvazione formale e il prestito finale deve ancora superare la valutazione dell'immobile e la revisione dei documenti.
- Evita di presentare più richieste: presentare richiesta a più banche in un breve lasso di tempo può influire sul tuo punteggio di credito.
- Cambiamenti del mercato: se i tassi di interesse aumentano o le politiche monetarie si inaspriscono, le condizioni di approvazione formale potrebbero essere diverse da quelle di pre-approvazione.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per ottenere la pre-approvazione di un mutuo?
In genere, la pre-approvazione richiede circa 2 settimane
Le banche esaminano le domande di mutuo standard (ad esempio i mutui al 60%) e solitamente riescono a completare l'approvazione preliminare entro 2 settimane, se tutti i documenti sono completi e non vi è un contesto finanziario complesso.
Fattori chiave che influenzano
✅ Completezza dei documenti (come prova di reddito, fatture fiscali, informazioni sulla proprietà)
✅ Punteggio di credito del richiedente
✅ L'attuale carico di lavoro di approvazione della banca
Assicurazione ipotecaria ad alto rapporto (ad esempio mutuo 80%-90%)
Esteso a 3-4 settimane
Il processo è più complicato perché deve essere esaminato contemporaneamente dalle banche e dalle compagnie di assicurazione sui mutui (come la Hong Kong Mortgage Insurance Company).
Messa a fuoco aggiuntiva della revisione
✅ La valutazione dell'immobile è conforme agli standard?
✅ Stress test sulla capacità di rimborso del richiedente
✅ Calcolo del premio e conferma delle condizioni assicurative
Esiste un modo per accelerare il processo di approvazione?
Preparare in anticipo un elenco di documenti
Documenti richiesti: Prova di identità, prova di reddito degli ultimi 3-6 mesi (busta paga/estratto conto bancario), bolletta delle tasse, lettera del datore di lavoro, contratto di proprietà temporaneo.
Lavoratori autonomi/percettori di reddito non regolare: Sono richiesti due anni di bilanci e registrazioni MPF.
Follow-up attivo e comunicazione
Contattare la banca entro 3-5 giorni dall'invio per confermare che i documenti siano completi.
Se è coinvolta un'assicurazione sul mutuo, puoi chiedere alla banca se sono necessarie ulteriori informazioni (ad esempio un preventivo di ristrutturazione).
Evita le cause comuni dei ritardi
❌ Il documento è sfocato o presenta pagine mancanti
❌ Il certificato di reddito non corrisponde all'estratto conto bancario
❌ La valutazione dell'immobile è inferiore alle aspettative (è possibile affidare una valutazione preventiva alla banca)
C'è un costo per la pre-approvazione?
Solitamente è gratuito, ma alcune istituzioni potrebbero addebitare una commissione di gestione, che deve essere confermata in anticipo.
Devo accettare il mutuo da questa banca dopo la pre-approvazione?
No, gli acquirenti possono comunque confrontare le condizioni di altre banche, ma dovranno ripresentare la domanda.
Cosa succede se il prezzo dell'immobile supera l'importo pre-approvato?
È necessario versare la differenza nell'acconto oppure richiedere un prestito di importo maggiore (in base alla capacità finanziaria).
La pre-approvazione del mutuo è formaleConcessioneMutuo?
La pre-approvazione del mutuo è una "approvazione condizionata" rilasciata dalla banca sulla base delle informazioni preliminari fornite dal richiedente (come reddito, storia creditizia, ecc.). Significa solo che il richiedente soddisfa i requisiti di base per il prestito, maNon equivalente al risultato finale. La sua efficacia è simile alla "prequalificazione" ed è influenzata dalle circostanze effettive successive.
Fattori chiave in movimento
Stabilità del reddito: Se al momento della richiesta formale il tuo reddito diminuisce (ad esempio a causa di un cambio di lavoro, di una riduzione delle commissioni) o i tuoi debiti aumentano, la banca potrebbe ridurre l'importo del prestito o rifiutare la tua richiesta.
Valutazione e condizioni della proprietà：La banca approverà la domanda in base al "prezzo effettivo della transazione" o al "rapporto di valutazione". Se il prezzo dell'immobile scende o se sono presenti strutture illegali o problemi strutturali nell'immobile, potrebbe essere avviata una revisione o addirittura revocata la pre-approvazione.
Cambiamenti di politica e tassi di interesse:Se i tassi di interesse di mercato aumentano o le banche inaspriscono le loro politiche sui mutui, i termini della pre-approvazione potrebbero diventare invalidi.
Consulenza sulla gestione del rischio
Blocca la scadenza della pre-approvazione:Il periodo di pre-approvazione della maggior parte delle banche è di 3 mesi e la transazione deve essere completata entro questo periodo.
Riserva spazio buffer: Il budget per l'acquisto dell'alloggio dovrebbe essere inferiore all'importo pre-approvato di 10%-15% per evitare lacune di finanziamento dovute a una valutazione insufficiente.
Ispezione completa dell'edificio: Prima di firmare il contratto, affidatevi a un professionista che effettui un sopralluogo dell'immobile per escludere possibili problematiche quali abusi edilizi e ricostruzioni abusive.
Tieni sotto controllo le tue finanze: Evitare di contrarre nuovi prestiti (ad esempio prestiti per auto, rate di carte di credito) dopo la pre-approvazione per mantenere una fonte di reddito stabile.
Differenze nell'approvazione formale
Prima di concedere un prestito, le banche effettuerannoRevisione sostanziale immobiliare(ad esempio affidando la valutazione a un perito) e richiedendo la presentazione dell'ultima prova di reddito (ad esempio una busta paga recente). Se si riscontra che le informazioni non sono coerenti con la fase di pre-approvazione, potrebbero essere richiesti documenti aggiuntivi o i termini potrebbero essere modificati.
Come posso fornire l'indirizzo della proprietà se non l'ho acquistata al momento della pre-approvazione?
Presentare domanda con l'indirizzo dell'"unità di destinazione"
Anche se non hai ancora firmato un contratto provvisorio di compravendita, puoi comunque selezionare l'indirizzo specifico dell'unità che stai prendendo in considerazione (ad esempio un isolato o un piano specifico di un edificio) per la pre-approvazione. La banca approverà in via preliminare l'importo del prestito e il tasso di interesse in base alla valutazione e alle condizioni immobiliari dell'indirizzo.
Flessibilità nel sostituire proprietà simili
Se l'immobile finale acquistato è diverso dall'indirizzo pre-approvato, la banca di solito manterrà i termini originali a condizione che siano soddisfatte le seguenti condizioni:
Lo stesso complesso residenziale o comunità adiacente (ad esempio, passando dal Blocco A al Blocco B)
La superficie dell'unità e il piano sono simili (la differenza di prezzo è entro 10%)
Le tipologie di immobili sono le stesse (ad esempio, entrambi sono immobili residenziali di seconda mano, immobili di prima mano in prevendita, ecc.)
Dettagli chiave da notare
Meccanismo di rivalutazione: anche se i termini rimangono invariati, la banca effettuerà comunque una valutazione formale dell'immobile effettivamente acquistato. Se la valutazione è inferiore al previsto, l'importo del prestito potrebbe essere ridotto di conseguenza.
Limitazioni al periodo di pre-vendita: se si ottiene la pre-approvazione per un indirizzo di un edificio esistente e in seguito si passa all'acquisto di una proprietà in pre-vendita, è necessario confermare se la banca accetta la politica sui mutui per immobili in pre-vendita.
Documenti supplementari: al termine della transazione, sarà necessario presentare un contratto di vendita formale per sostituire l'indirizzo temporaneo utilizzato durante la pre-approvazione.
Alternative senza un obiettivo specifico
Se non hai idea di quale unità stai cercando, puoi fornire:
Casi di riferimento nella zona: ad esempio, "unità bilocali nel distretto XX per circa 5 milioni" come esempio
Collabora con i mediatori di mutui: i professionisti ti aiuteranno a selezionare indirizzi di proprietà simulate che si adattano al tuo budget
Consulenza sulla gestione del rischio
Se si passa a un immobile dal prezzo più alto dopo la pre-approvazione (ad esempio, si passa da un'unità da 5 milioni a una da 8 milioni), sarà necessario richiedere nuovamente un mutuo.
Mantenere un buffer di budget di 10-15% per evitare di influenzare il pagamento iniziale a causa di una valutazione insufficiente
Il periodo di validità del risultato della pre-approvazione è solitamente di 3 mesi, quindi è più sicuro completare l'acquisto della casa entro il limite di tempo.
Esempi di operazioni pratiche:
Xiao Ming vuole acquistare un'unità nell'Housing Estate A. Richiede la pre-approvazione utilizzando l'indirizzo "Room B, 10/F, Block 3, Housing Estate A" e ottiene l'approvazione per un mutuo di 70% e un tasso di interesse di H+1,3%. Due settimane dopo, ho cambiato il mio acquisto in Stanza C, 8/F, Blocco 5 nello stesso complesso residenziale (stessa area, prezzo di transazione 2% più basso). La banca ha utilizzato direttamente i termini originali e ha richiesto solo la presentazione del contratto formale e dei documenti di ispezione dell'edificio.
Si consiglia di comunicare in dettaglio con la banca o con un consulente ipotecario professionista per sviluppare una strategia di pre-approvazione basata sulla propria situazione finanziaria personale, in modo da poter rispondere con maggiore flessibilità ai cambiamenti del mercato.
