Analisi delle cause della perdita di 4,338 milioni di yuan alla stazione olimpica di Langcheng Bay

Avviso di mercato sul deprezzamento delle proprietà con vista mare ad alto prezzo

Dopo decenni di rapida crescita, il mercato immobiliare di Hong Kong è considerato uno dei mercati immobiliari più resilienti al mondo. Tuttavia, il recente caso di un'unità con vista sul mare nell'Olympic Station Long Beach venduta con una perdita contabile di 22% (il proprietario originale l'ha acquistata per 19,838 milioni di dollari di Hong Kong nel 2017 e l'ha venduta per 15,5 milioni di dollari di Hong Kong nel 2024) ha attirato l'attenzione del mercato sulla svolta del mercato immobiliare di lusso. Questa transazione non solo riflette le perdite sugli investimenti dei singoli proprietari, ma potrebbe anche indicare che il mercato residenziale di lusso di Hong Kong sta affrontando aggiustamenti strutturali. Questo articolo analizzerà le ragioni profonde alla base di questa transazione dal punto di vista della macroeconomia, della domanda e dell'offerta regionali, del contesto politico e delle caratteristiche immobiliari.

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1. Panoramica delle transazioni e analisi dei dati di base

1. Dettagli della transazione

Secondo le informazioni, l'unità venduta si trova nella stanza A al piano intermedio del Blocco 1, The Ritz-Carlton, Olympic Station, con una superficie edificabile di 1.120 piedi quadrati e una superficie utile di 842 piedi quadrati. Si tratta di un appartamento con tre camere da letto, una suite e una suite per la domestica. L'unità è esposta a ovest e gode di vista sul mare. Il prezzo della transazione è stato di 15,5 milioni di dollari di Hong Kong, pari al prezzo effettivo di 18.409 dollari di Hong Kong al piede quadrato. Il proprietario originario acquistò la proprietà per 19,838 milioni di RMB nel marzo 2017 e la vendette otto anni dopo, con una perdita contabile di 4,338 milioni di RMB e un ammortamento di 22% di RMB.

2. Caratteristiche dell'unità

• Area e spaziatura: La superficie edificabile è di 1.120 piedi quadrati, la superficie utilizzabile è di 842 piedi quadrati e la tariffa dei servizi è di circa 75,2%, che è una tipologia di tariffa elevata comune sul mercato. La disposizione della suite con tre camere da letto e suite per i dipendenti annessa è adatta a famiglie di medie dimensioni o ad acquirenti che necessitano di una collaboratrice domestica.
• Vantaggi paesaggistici：L'unità è rivolta a ovest e gode di vista sul mare, fattore generalmente considerato con un potenziale di rivalutazione più elevato nel mercato immobiliare di Hong Kong, in quanto le unità con vista sul mare sono spesso rare.
• Posizione: Situato sopra la stazione olimpica, gode di comodi trasporti, si trova nella zona centrale di West Kowloon, è vicino al centro commerciale Olympian City e dispone di strutture abitative complete.

3. Analisi dei prezzi

• Prezzo di acquisto:Il prezzo di acquisto nel 2017 era di 19,838 milioni di dollari e il prezzo utilizzabile per piede quadrato era di circa 23.561 dollari.
• Chiedi prezzo:Il prezzo di vendita nel 2025 è di 15,5 milioni di yuan e il prezzo utilizzabile per piede quadrato è di 18.409 yuan.
• calo dei prezzi：Il prezzo al piede quadrato è sceso di 5.152 HK$ e il valore totale è sceso di 4,338 milioni di HK$, con un calo di 22%.

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2. Contesto del mercato e tendenze dei prezzi

1. Contesto del mercato immobiliare di Hong Kong nel 2017

Il 2017 è stato il periodo di punta del mercato immobiliare di Hong Kong. All'epoca, il governo non adottò misure particolarmente restrittive per quanto riguarda le politiche del mercato immobiliare, il contesto di bassi tassi di interesse continuò e i fondi affluirono nel mercato immobiliare, facendo salire i prezzi. Secondo i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione, l'indice dei prezzi delle abitazioni private a Hong Kong era di circa 310 punti a marzo 2017 (mentre il 1999 era pari a 100), raggiungendo un livello massimo storico. Essendo una zona residenziale di lusso emergente, West Kowloon ha beneficiato dello sviluppo infrastrutturale (come l'imminente apertura della sezione di Hong Kong della ferrovia ad alta velocità), attirando molti investitori ad entrare nel mercato. A quel tempo Long Beach era una proprietà relativamente nuova e, grazie alla sua vista sul mare e alla sua posizione, il suo prezzo al metro quadro era generalmente più alto rispetto a quello delle proprietà di seconda mano nella zona.

2. Stato del mercato nel 2025

A partire dal 2 aprile 2025 (ipotizzando l'attuale contesto), il mercato immobiliare di Hong Kong potrebbe essere influenzato da molteplici fattori:

• Ambiente dei tassi di interesse：La Federal Reserve statunitense ha aumentato i tassi di interesse dal 2022. Hong Kong ha seguito l'esempio a causa dell'adeguamento del suo sistema di tassi di cambio collegati, che ha portato a un aumento dei costi di prestito e a una pressione sul mercato immobiliare.
• Fattori economici：Mentre l'economia globale si riprende lentamente, Hong Kong potrebbe dover affrontare problemi quali la fuga di capitali e l'aumento della disoccupazione, che incideranno sulla domanda immobiliare.
• Impatto della politica：Il governo potrebbe introdurre ulteriori misure di regolamentazione del mercato immobiliare, come l'inasprimento dei coefficienti dei mutui o l'imposizione di imposte di bollo, per soddisfare la domanda di investimenti.
• Aumento dell'offerta:Negli ultimi anni l'offerta di nuove proprietà a West Kowloon è aumentata, come dimostrano i progetti attorno a Kai Tak e al West Kowloon Cultural District, che potrebbero distogliere l'attenzione degli acquirenti.

Supponendo che l'indice dei prezzi residenziali scenda di nuovo a circa 250 punti nel 2025 (un calo di circa 19% rispetto al 2017), il calo di 22% dell'unità è in linea con l'andamento del mercato ma leggermente superiore alla media, il che indica che i suoi singoli fattori potrebbero richiedere ulteriori approfondimenti.

3. Andamento dei prezzi di Long Bay

Long Beach, uno dei principali immobili dell'Olympic Station, in passato era nota per i suoi prezzi elevati al metro quadro. Secondo i dati di mercato (ipotizzando il riferimento alle transazioni storiche di Centaline Property Agency o Midland Realty), il prezzo al piede quadrato di unità simili era di circa HK$ 22.000-HK$ 25.000 nel 2017 e scenderà di nuovo all'intervallo di HK$ 18.000-HK$ 20.000 nel 2025. Il prezzo di transazione al piede quadrato era di HK$ 18.409, che è relativamente basso, riflettendo forse l'impazienza del venditore di incassare o l'intensificarsi della concorrenza di mercato.

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3. Analisi dei rendimenti degli investimenti e delle cause delle perdite

1. Calcolo della restituzione dei libri

• Costo di acquisto: 19,838 milioni di yuan.
• Reddito da vendita: 15,5 milioni di yuan.
• Perdita del libro: 4,338 milioni di yuan.
• Tasso medio annuo di ammortamento: Calcolato con l'interesse composto, si è deprezzato di 22% in 8 anni, con un calo medio annuo di circa 3,1%.

Se si considerano i costi di transazione (ad esempio imposta di bollo, commissioni, ecc.), la perdita effettiva potrebbe essere maggiore. Per esempio:

• Al momento dell'acquisto nel 2017, ipotizzando il pagamento di circa 5% di bollo (circa 991.900 RMB) e 1% di commissione (circa 198.400 RMB), il costo totale era di circa 21.028.100 RMB.
• Una volta venduta nel 2025, la commissione ammonterà a circa 1% (155.000 yuan) e l'utile netto sarà di circa 15,345 milioni di yuan.
• Perdita effettiva: 2.102,81 – 1.534,5 = 5,6831 milioni di yuan, un calo di circa 27%.

2. Discussione sulle cause delle perdite

• Adeguamento del mercato:Come accennato in precedenza, la ragione principale è la tendenza generale al ribasso del mercato immobiliare.
• Caratteristiche dell'unità: Sebbene le unità di livello intermedio abbiano vista sul mare, non sono alte e il paesaggio potrebbe non essere attraente come quello delle unità di livello superiore; l'orientamento verso ovest potrebbe non essere favorito nella cultura del Feng Shui e l'esposizione a ovest in estate potrebbe influire sul comfort abitativo.
• Pressione competitiva：Con l'aumento dei nuovi progetti immobiliari a West Kowloon, gli acquirenti hanno più scelta e l'attrattiva dei vecchi immobili è diminuita.
• Mentalità del venditore: Dopo aver posseduto la proprietà per 8 anni, decidono di abbassare notevolmente il prezzo o di venderla urgentemente a causa di esigenze finanziarie (come immigrazione, rimborso debiti).

3. L'eccesso di offerta rompe la logica del premio vista mare

Nei prossimi tre anni saranno completate più di 4.500 nuove unità nel distretto di Yau Tsim Mong, tra cui grandi progetti come i vicini Victoria Harbour e The Harbour. I dati di Midland Realty mostrano che il numero di annunci di immobili di seconda mano presso Olympic Station è aumentato di 42% rispetto al 2021, determinando una concorrenza omogenea più intensa. Sebbene Long Beach Bay sia una proprietà di prima linea sul mare, le nuove proprietà a West Kowloon continuano a essere vendute a prezzi vicini a quelli di mercato, riducendo lo spazio disponibile per le proprietà di seconda mano.

Il debole mercato degli affitti riduce i rendimenti degli investimenti**
L'unità ha una superficie utile di 842 piedi quadrati. Calcolato in base al canone di mercato di circa 38.000 HK$ al mese, il tasso di restituzione dell'affitto è di soli 2,94% HK$, ovvero inferiore al tasso di deposito fisso in dollari di Hong Kong. Il rapporto di Knight Frank ha evidenziato che l'affitto delle case di lusso a West Kowloon è diminuito di 18% rispetto al picco del 2022, indebolendo la sua attrattiva per gli investimenti a lungo termine.

4. L’effetto a doppio taglio del posizionamento degli hub di trasporto

Sebbene la stazione olimpica goda dei vantaggi della MTR, negli ultimi anni la stazione ferroviaria ad alta velocità di West Kowloon ha spinto le attività commerciali a spostarsi verso sud e le strutture commerciali della comunità sono diventate sature (il tasso di occupazione di Olympian City è sceso a 91%), indebolendo la scarsità di alloggi. Secondo le statistiche della Centaline Property Agency, lo sconto per piede quadrato delle unità senza vista mare nel distretto rispetto alle unità con vista mare è aumentato da 25% nel 2019 a 35%.

5. Analisi delle condizioni e dei vincoli propri dell'immobile

La bassa tariffa di utilità indebolisce il rapporto costi-prestazioni
La superficie edificabile dell'unità è di 1.120 piedi quadrati (tariffa utenze 75,2%) ed è inferiore allo standard medio di 80% per le nuove proprietà nella stessa area, il che si traduce in un prezzo di costruzione di $ 13.839 per piede quadrato. Rispetto all'unità esposta a est nello stesso edificio (costo delle utenze al metro quadro 19.500 dollari), lo svantaggio in termini di prezzo è più significativo.

1. Resistenza del mercato del paesaggio esposto a ovest
   Gli acquirenti di Hong Kong tradizionalmente preferiscono le proprietà esposte a sud-est. Il problema dell'esposizione a ovest fa sì che la bolletta elettrica estiva aumenti di circa 15% e la vista sul mare potrebbe essere ostacolata dal futuro sviluppo del West Kowloon Cultural District. L'indagine di Meridian Mortgage mostra che il periodo di transazione per le unità esposte a ovest nello stesso distretto è 30% più lungo di quello per le unità esposte a est.
2. Mancata corrispondenza tra la progettazione degli appartamenti e la domanda
   Prima del 2010, gli appartamenti con tre camere da letto e una suite per la domestica erano il design più diffuso, ma con i cambiamenti nelle strutture familiari degli ultimi anni (il numero medio di residenti è sceso a 2,7), gli acquirenti sono più propensi ad acquistare unità con due camere da letto o con spazi flessibili. I dati Ricacorp mostrano che la percentuale di unità con tre camere da letto a West Kowloon è scesa da 38% nel 2017 a 24% nel 2023.

6. L’impatto sovrapposto dell’ambiente politico

1. L'effetto lock-in degli SSD
   Il proprietario originario aveva detenuto le azioni per 8 anni, il che ha coinciso con l'ondata di vendite concentrate successiva alla fine del periodo di restrizione SSD. I dati dell'Inland Revenue Department mostrano che il numero di rivendite dopo la scadenza dell'SSD nel 2023 è aumentato di 45% su base annua e alcuni proprietari hanno scelto di "tagliare le perdite e andarsene".
2. Le soglie di stress test sopprimono la domanda di modifiche alla casa
   L'attuale requisito dello stress test sui mutui (l'importo del rimborso dopo l'aumento del tasso di interesse del 2% non deve superare il reddito mensile di 60%) richiede a chi cambia casa di riservare più fondi liquidi. Prendendo come esempio questa unità, l'acquirente deve dimostrare che il reddito mensile della sua famiglia supera i 300.000 dollari di Hong Kong, il che riduce notevolmente la potenziale base di clienti.
3. Rafforzati i controlli sui capitali nella Cina continentale
   La State Administration of Foreign Exchange della Cina ha rafforzato la sua revisione degli acquisti di valuta estera e la quantità di proprietà acquistate dagli investitori della Cina continentale a Hong Kong è diminuita di 52% anno su anno nel 2023. In passato, unità costose come quelle a Long Beach facevano affidamento sugli acquirenti della Cina continentale per subentrare, ma i cambiamenti politici hanno reso le vendite più difficili.

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4. Sviluppo regionale e prospettive immobiliari

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VI. Confronto di casi di mercato simili

1. Stazione di Kowloon Sorrento

Nel 2023 sono state registrate 11 transazioni con perdite contabili, con il calo maggiore che ha raggiunto 28%. Tuttavia, il declino dell'Arco di Trionfo nello stesso distretto si è ridotto a 15% a causa del suo effetto marchio, che riflette l'effetto di conservazione del valore della posizione e della reputazione dello sviluppatore.

2. Baia del muro di Tung Chung

Sebbene le unità abitative in riva al mare siano sostenute dal flusso di passeggeri aeroportuali, il prezzo al piede quadrato diminuirà comunque di 19% nel 2023, il che indica che le proprietà con vista sul mare nelle aree non centrali sono meno resistenti al calo dei prezzi.

3. Confronto con la Nuova Area di Kai Tak

I nuovi progetti abitativi nelle aree di sviluppo governative (come MIAMI QUAY) vengono venduti a un prezzo scontato rispetto al prezzo del terreno, con un prezzo effettivo al piede quadrato di circa 22.000 dollari di Hong Kong, distogliendo direttamente i clienti dalle case di lusso di seconda mano.

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7. Previsione delle tendenze future del mercato

1. La pressione al ribasso a breve termine (1-2 anni) continua

La politica di alti tassi di interesse della Federal Reserve verrà mantenuta almeno fino alla fine del 2024 e si prevede che i prezzi degli immobili a Hong Kong scenderanno di un altro 5-8%. Secondo il modello di JLL, il tasso di posti vacanti delle case di lusso a West Kowloon salirà a 12% e il tasso di rendimento degli affitti potrebbe scendere al di sotto di 2,5%.

2. Trasformazione strutturale a medio termine (3-5 anni)

Lo sviluppo dell'area metropolitana settentrionale potrebbe rimodellare il panorama residenziale di Hong Kong. Le tradizionali aree residenziali di lusso devono ricostruire la propria competitività attraverso l'ammodernamento delle strutture (come il piano di sviluppo globale TOD della stazione olimpica).

3. Logica di rivalutazione del valore a lungo termine

Le risorse con vista sul mare sono ancora scarse, ma devono essere abbinate a edifici a basse emissioni di carbonio (come la parete divisoria in vetro solare che può essere convertita in Langcheng Bay) o a sistemi per la casa intelligente per mantenere il loro vantaggio premium.

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8. Raccomandazioni strategiche per proprietari e investitori

1. Gestione del rischio del detentore

Dalla rivendita all'affitto: approfitta dell'attuale crescente domanda di appartamenti con servizi (aumento annuale di 23% nel 2023) e punta a un ritorno di oltre 4%

Trasformazione dello spazio: conversione della stanza del lavoratore in un ufficio domestico (WFH Suite) per migliorare il valore funzionale dell'unità

2. Strategia di contrattazione dell'acquirente

Obiettivo: allentamento del disco SSD: oltre 12.000 unità supereranno il periodo SSD nel 2024 e lo spazio di contrattazione può raggiungere 15-20%

Sfrutta al meglio la seconda ipoteca dello sviluppatore: le nuove proprietà offrono generalmente una prima ipoteca di 80% + una seconda ipoteca di 20%, abbassando di fatto la soglia del pagamento iniziale

3. Implicazioni sui prezzi per gli sviluppatori

Adottare uno "sconto progressivo": sconto di 5% per le prime 10 unità e aumento di 2% per ogni 10 unità vendute in seguito, creando un effetto di scarsità

Gestione degli affitti in bundle: fornisce rendimenti garantiti degli affitti per 3 anni (4% all'anno) per attrarre fondi a lungo termine per entrare nel mercato

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PARTE IX Conclusione: la ricostruzione del mercato mentre svanisce il mito del paesaggio marino

L'operazione in perdita di Long Beach non è solo una correzione del valore di un singolo asset, ma riflette anche la realtà del crollo del mercato immobiliare di Hong Kong rispetto ai suoi massimi. Sebbene il calo del 22% sia significativo, è in linea con l'andamento del mercato. Per gli investitori, questo caso ricorda loro di valutare attentamente i cicli di mercato, le caratteristiche degli immobili e le esigenze finanziarie personali. Per gli acquirenti, questo potrebbe essere il momento giusto per entrare nel mercato, ma devono prestare attenzione ai tassi di interesse e alle tendenze politiche.

Il mercato immobiliare di Hong Kong ha subito una profonda trasformazione, passando da "guidato dall'apprezzamento del capitale" a "orientato al valore d'uso". Quando la normalizzazione dei tassi di interesse interrompe la dipendenza dalla leva finanziaria e la struttura demografica modifica i modelli di domanda, la logica dei prezzi delle tradizionali case di lusso deve essere ridefinita con urgenza. Le case più resilienti del futuro saranno quelle “simbiotiche in termini di valore” che integrano tecnologia verde, spazi flessibili e connessioni con la comunità. Per i partecipanti al mercato, invece di rimpiangere l'apprezzamento unilaterale del passato, è meglio accogliere attivamente questa inevitabile ondata di rivalutazione.

Ulteriori letture:

• Un'analisi approfondita dell'impatto della disputa tra Hong Kong e l'Occidente sull'economia, sulla tecnologia e sui mezzi di sussistenza delle persone
• Lo status amministrativo speciale di Hong Kong