Sommario
L'intera proprietà commerciale e residenziale al n. 3 di Yu Chau Street, Prince Edward, è stata venduta al "prezzo ribassato" di 22 milioni di dollari di Hong Kong, con un calo impressionante di 731.000 dollari di Hong Kong rispetto al prezzo di acquisto di cinque anni fa.Deng ChengboLa punta dell'iceberg del portafoglio di investimenti della famiglia è diventata un microscopio per analizzare i radicali cambiamenti nel mercato immobiliare di Hong Kong. Quali problemi radicati del mercato si riflettono in questa transazione che ha comportato l'evaporazione di 61 milioni di contanti reali?
La curva dei prezzi dal mito all'inferno
Nell'agosto 2019, questo edificio residenziale di 4 piani con una superficie utile totale di 370 metri quadrati è stato venduto al prezzo esorbitante di 83 milioni di yuan, nonostante la doppia ombra dei movimenti sociali e della guerra commerciale sino-americana, con un costo al metro quadro che ha superato i 20.000 yuan. All'epoca, il settore lo interpretò generalmente come una prova di "forte domanda di fondi rifugio", ma nessuno si aspettava che potesse rappresentare l'ultima scintilla nel mercato immobiliare.
Rispetto all'ultimo prezzo di transazione, il prezzo al piede quadrato è di soli 5.371 yuan, equivalenti a 26,8% nel periodo di punta. Calcolato per piano, il valore di ciascun piano si è dimezzato, passando da 20,75 milioni a 5,5 milioni, e il tasso di declino ha superato quello registrato durante la crisi finanziaria del 1997. Vale la pena notare che l'attuale affitto mensile dell'immobile ammonta a circa 50.000 yuan. In base al prezzo della transazione, il tasso di rendimento dell'affitto è pari solo al 2,7%, ovvero inferiore al tasso del mutuo, il che dimostra che il destinatario punta sull'apprezzamento degli asset a lungo termine piuttosto che sul flusso di cassa.
Rapporto di controllo della salute finanziaria della famiglia di Deng Chengbo
Negli ultimi tre anni la famiglia Deng ha venduto i suoi beni e incassato più di 8 miliardi di yuan. Questa svendita è solo la punta dell'iceberg della ristrutturazione patrimoniale. Uno sguardo più da vicino ai costi di mantenimento: se il prezzo di acquisto di 83 milioni di dollari di Hong Kong fosse calcolato sulla base di un mutuo al 70% e di un tasso di interesse del 2,5%, le spese per interessi in cinque anni avrebbero raggiunto i 7,26 milioni di dollari di Hong Kong. Sommando le tariffe, i costi di manutenzione e i costi di locazione, la perdita effettiva potrebbe ammontare a circa 70 milioni di dollari di Hong Kong.
Ciò che è più interessante è la scelta del momento in cui effettuare le negoziazioni. La decisione di vendere urgentemente, prima che la Federal Reserve statunitense prenda in considerazione la possibilità di tagliare i tassi di interesse, potrebbe riflettere la pressione sulla liquidità a cui il gruppo è sottoposto. Secondo gli addetti ai lavori, l'immobile era stato messo in vendita a 38 milioni di dollari l'anno scorso, ma nel giro di sei mesi il prezzo è stato abbassato a 42%, il che indica che il proprietario è estremamente pessimista riguardo alle prospettive di mercato.
Le indagini sul campo hanno rivelato che l'area attorno a Ruzhou Street è in fase di trasformazione strutturale. Un tempo la strada era dominata da negozi di ferramenta e materiali decorativi, ma negli ultimi anni è stata gradualmente sostituita da caffetterie e studi di design, grazie all'espansione del distretto culturale e creativo di Sham Shui Po. Tuttavia, il periodo di transizione ha portato a un tasso di negozi vacanti pari a 18%, raddoppiato rispetto a cinque anni fa.
Ciò che è ancora più fatale è il cambiamento nei modelli di consumo delle persone. Oltre il 30% delle farmacie e dei cambiavalute situati entro un raggio di 500 metri dall'abitazione hanno chiuso i battenti dopo l'epidemia. L'affitto delle unità residenziali ai piani superiori è sceso da una media di 45 dollari al piede quadrato nel 2019 agli attuali 32 dollari, con un calo di quasi il 30%, creando una situazione di doppia penalizzazione per gli immobili commerciali e residenziali.
Il killer invisibile nel mercato delle polizze
L'attuazione nel 2020 del "Programma di sussidi per i trasporti e la promozione dell'occupazione" del governo ha cambiato inaspettatamente le scelte di vita degli impiegati. L'effetto dell'estensione dell'ambito di applicazione del sussidio a Hong Kong Island East ha ridotto la popolazione pendolare attorno alla stazione di Prince Edward di 12% in cinque anni. Allo stesso tempo, la politica di riqualificazione “guidata dalla domanda” dell’URA ha favorito l’area di Yau Mong, lasciando le aree di riqualificazione non prioritarie, come Yu Chau Street, in un vuoto di sviluppo.
Vale la pena notare che le normative sul controllo delle acque reflue entrate in vigore nel 2023 hanno causato un aumento dei costi di ristrutturazione di questi edifici popolari risalenti al periodo prebellico. Un perito ha stimato che, affinché l'immobile soddisfi gli standard moderni, sarà necessario un investimento aggiuntivo di oltre 5 milioni di yuan in costi di ristrutturazione, il che ridurrà direttamente il valore dell'investimento.
Corrente sotterranea dei flussi di capitali internazionali
Rispetto al mercato immobiliare estero nello stesso periodo, i negozi di Orchard Road a Singapore sono diminuiti solo di 15%, mentre i negozi di Ginza a Tokyo hanno invertito la tendenza e sono aumentati di 9%. Ciò riflette il fatto che la pressione sul mercato immobiliare commerciale di Hong Kong è di natura regionale. Dopo che l'importo esentasse per l'e-commerce transfrontaliero è stato aumentato a 800 yuan, le vendite al dettaglio locali di cosmetici e prodotti elettronici sono diminuite di 23% su base annua, con un impatto diretto sulla domanda di negozi di strada.
Degni di maggiore attenzione sono i cambiamenti nella quota di partecipazioni in fondi esteri. La quota di immobili commerciali e residenziali detenuti da capitale straniero nel distretto di Prince Edward è crollata da 31% nel 2018 a 7% attualmente, il che indica che il capitale internazionale si sta sistematicamente ritirando dall'area centrale secondaria.
Modello matematico della rivalutazione del valore
La logica di valutazione può essere dedotta in base all'attuale prezzo di transazione: se stimato in base a un tasso di capitalizzazione di 4%, l'immobile deve generare un reddito netto annuo di 880.000, ovvero il canone mensile deve raggiungere i 73.000, il che lascia un divario di 46% con il canone attuale di 50.000. Ciò suggerisce che gli acquirenti potrebbero aspettarsi:
- Il governo allenta le restrizioni sulla riqualificazione dei vecchi edifici
- Gli affitti aumentano dopo la trasformazione della comunità
- L’indebolimento del dollaro statunitense porta ad una rivalutazione dei prezzi delle attività
Il prezzo di transazione è inferiore al valore del terreno, equivalente all'acquisto a un prezzo base di 4.200 dollari di Hong Kong al piede quadrato, ovvero 581.000 dollari di Hong Kong in meno rispetto all'ultimo prezzo di mercato dei terreni residenziali nello stesso distretto. Si tratta di un atto speculativo di "caccia al valore dei terreni".
Apocalisse futura
Questa costosa lezione da 61 milioni ha fatto suonare tre campanelli d'allarme per il mercato:
- Si intensificano i rischi di liquidità delle attività nelle aree non strategiche
- Il costo di mantenimento dei vecchi edifici è entrato in una fase di rapido aumento
- Il periodo di trasformazione economica della comunità può durare fino a dieci anni
Quando la regola d'investimento "Posizione, posizione, posizione" incontra la ricostruzione delle funzioni della comunità, il modello di valutazione tradizionale rischia di fallire. Forse la vera rivelazione è che a Hong Kong, nell'era post-epidemia, non esiste un'area centrale permanente, ma solo coordinate di valori costantemente ridefinite. Coloro che continuano a valutare gli asset con una prospettiva del 2019 finiranno per diventare dei manuali viventi per il mercato.
Ulteriori letture:
- Si conclude il processo durato un secolo al re dei casinò Zhou Zhuohua, ma lui mantiene ancora il controllo sulle attività principali
- Un altro giorno! Il figlio di "Shop King" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, è stato citato in giudizio da una società finanziaria presso l'Alta Corte per un enorme debito di 230 milioni
