Sommario
Nel mercato immobiliare di Hong Kong,Vecchio edificio(generalmente si riferisce ad immobili con più di 30 anni) eedificio condominiale(Gli edifici bassi, costruiti prima o dopo la guerra e privi di ascensori) attraggono molti acquirenti o investitori con budget limitati a causa dei loro prezzi relativamente bassi. Tuttavia, le domande di mutuo per questo tipo di immobili sono spesso più complicate rispetto a quelle per i nuovi edifici e anche l'approvazione delle banche è più severa.
Tra i problemi più comuni rientrano difficoltà di valutazione, sicurezza strutturale e questioni legali, mentre i rifiuti sono spesso dovuti a entrate insufficienti o a rischi sulla proprietà. Questo articolo analizzerà in modo approfondito i punti chiave dei mutui per vecchi edifici e condomini, tra cui il rapporto di mutuo, il periodo massimo di rimborso, i problemi comuni e i motivi di rifiuto, per aiutarti a evitare trappole e ottenere il prestito senza problemi.
1. Definizione e sfide ipotecarie di vecchi edifici e condomini
Il tasso di interesse sui mutui per gli edifici vecchi e per gli edifici popolari di Hong Kong è simile a quello degli edifici privati. In teoria, il rapporto massimo tra mutui e interessi può raggiungere 90% tramite l'assicurazione sui mutui. Si applica alle proprietà di valore compreso tra 4 e 10 milioni di yuan e devono essere destinate all'auto-occupazione. Il rapporto massimo di mutuo per immobili dal valore compreso tra 10 e 15 milioni di yuan è 80% e l'importo massimo del prestito è di 9 milioni di HK$. Tuttavia, a causa dell'età dei vecchi edifici e dei palazzi popolari, le banche sono più prudenti nelle loro valutazioni, soprattutto se l'immobile presenta problemi strutturali o è abusivo; il rapporto mutuo effettivo può essere basso quanto 60-70%. Gli acquirenti di case per la prima volta possono beneficiare di una percentuale più alta, ma devono essere consapevoli che il volume delle transazioni di edifici popolari è basso e potrebbe esserci uno scarto tra la valutazione e il prezzo di listino. Si consiglia di riservare una cifra maggiore per il pagamento iniziale.
1. Cosa sono gli “edifici vecchi” e gli “edifici popolari”?
- Vecchio edificio: In genere si riferisce a edifici residenziali o misti commerciali e residenziali che hanno più di 30 anni, alcuni dei quali potrebbero non avere una gestione o strutture moderne.
- edificio condominiale: Si riferisce principalmente a edifici da 4 a 8 piani costruiti tra gli anni '50 e '70, privi di ascensori e con scale strette. Si trovano comunemente nei vecchi quartieri come Sham Shui Po e Mong Kok. Alcuni degli edifici popolari sono edifici antecedenti la guerra, dotati di valore storico, ma la loro struttura è relativamente vecchia.
2. Peculiarità delle domande di mutuo
- Vecchio edificio: Influisce sull'importo del mutuo e sul periodo di rimborso.
- Rischi strutturali:Alcuni vecchi edifici non sono ben tenuti e le banche potrebbero richiedere un'ispezione dell'edificio.
- Usi complessi:Gli edifici misti commerciali e residenziali potrebbero comportare problemi relativi ai titoli di proprietà del terreno.
- Difficoltà di valutazione：Ci sono poche transazioni nella stessa area e le valutazioni delle banche sono prudenti.
2. Rapporto mutuo: qual è l'importo massimo che puoi prendere in prestito?
1. Restrizioni di base secondo le linee guida dell’HKMA
Secondo l'Autorità monetaria di Hong Kong,Prezzo dell'immobile inferiore a 10 milioni di HK$Il limite massimo dell'importo del prestito ipotecario è60%(I nuovi acquirenti di una casa possono ottenere un prestito fino al 90% tramite il programma di assicurazione sui mutui). Tuttavia, gli edifici vecchi e gli edifici popolari sono solitamente soggetti alle seguenti restrizioni:
| Età dell'edificio | Rapporto prestito/valore massimo(Non è la prima volta) | Osservazione |
|---|---|---|
| Sotto i 30 anni | 60% | Uguale alla residenza ordinaria |
| 30-40 anni | 50%-60% | Alcune banche potrebbero ridurre il tasso a 50% |
| 40-50 anni | 40%-50% | Ispezione dell'edificio richiesta |
| Più di 50 anni | Difficile ottenere l'approvazione o tasso di approvazione molto basso | La maggior parte delle banche rifiuta di approvare, è necessario cercare una società finanziaria |
2. È applicabile il Programma di assicurazione sui mutui (HKMC)?
- Vecchio edificio: Se l'edificio ha ≤50 anni, è possibile richiedere un piano di assicurazione ipotecaria (come la "Nuova assicurazione ipotecaria"), con un prestito massimo del 90% (il prezzo massimo della casa è di 4 milioni di HK$).
- edificio condominiale: Anche se l'edificio ha meno di 50 anni, alcune compagnie di assicurazione sui mutui potrebbero rifiutarsi di assicurare e dover approvare ogni caso.
3. Fattori chiave che influenzano la percentuale
- Condizioni della proprietà: Se durante l'ispezione dell'edificio vengono riscontrati problemi strutturali, la percentuale può essere ulteriormente ridotta.
- Termini del titolo di proprietà：Se il contratto di locazione del terreno ne limita la ricostruzione o l'uso, le banche potrebbero restringere i prestiti.
- Condizioni del mutuatario: Coloro che hanno un reddito stabile e una buona valutazione creditizia hanno maggiori probabilità di ottenere l'approvazione per un importo di prestito più elevato.
3. Periodo di rimborso più lungo: 30 anni meno l'età dell'edificio?
Il periodo massimo di rimborso di un mutuo a Hong Kong è solitamente di 30 anni, ma non deve superare i 70 anni di età dell'acquirente. Per gli edifici vecchi e gli edifici popolari, a causa della loro età, le banche potrebbero prendere in considerazione la vita residua dell'immobile e il periodo di rimborso effettivo potrebbe essere ridotto a 20-25 anni, soprattutto se l'immobile non è stato sottoposto a regolare manutenzione o presenta problemi strutturali. Poiché i palazzi non hanno ascensori, le banche potrebbero essere più caute riguardo ai lunghi periodi di rimborso. Si consiglia agli acquirenti di verificare le politiche della banca prima di presentare domanda.
1. Formula di calcolo della banca
Il periodo di rimborso più lungo per gli edifici residenziali generali è di 30 anni, ma gli edifici vecchi e gli edifici popolari sono soggetti alla "Riduzione dell'età dell'edificio di 75 anni"O"70 anni di riduzione dell'età degli edifici" (a seconda di quale sia il valore più basso). Ad esempio:
- Età dell'edificio 40 anni: 75 – 40 = 35 anni → Tuttavia, il periodo massimo di rimborso è di 30 anni.25 anni(Alcune banche hanno restrizioni aggiuntive).
- Età dell'edificio 50 anni: 75 – 50 = 25 anni → Il periodo di rimborso può essere abbreviato a15-20 anni.
2. Confronto di casi reali
| banca | Edificio di 40 anni | Edificio popolare di 50 anni |
|---|---|---|
| Banca A | 25 anni | 15 anni |
| Banca B | 20 anni | Rifiuto della domanda |
| Società finanziaria | 30 anni | 20 anni |
3. Limite di età del mutuatario
- La maggior parte delle banche richiedePeriodo di rimborso + Età del mutuatario ≤ 70-75 anni". Se il mutuatario ha 60 anni, il periodo di rimborso più lungo è di soli 10-15 anni e la pressione del pagamento mensile aumenterà in modo significativo.
Quattro,Motivi del rifiuto e soluzioni
1. Perché i mutui sui vecchi edifici sono sottovalutati?
Di recente si sono verificate poche transazioni nella stessa area, per cui le banche si basano su stime prudenti.
Soluzione: preparare un ulteriore acconto o fornire la prova del contratto di ristrutturazione per aumentare la valutazione.
2. Cosa comprendono esattamente i requisiti di ispezione edilizia?
La banca può incaricare un ingegnere autorizzato di ispezionare la struttura, gli impianti idraulici ed elettrici.
Se vengono riscontrati problemi come la presenza di amianto o barre di acciaio arrugginite, è necessario ripararli prima che il mutuo possa essere approvato.
3. I tassi dei mutui per gli edifici popolari sono più alti?
Alcune banche hanno aumentato i tassi di interesse sui mutui per vecchi edifici di 0,1%-0,3% oppure hanno applicato un sovrapprezzo per alto rischio.
I tassi di interesse delle società finanziarie sono più elevati (i tassi di interesse annui sono circa 4%-8%).
4. Come dimostrare l'uso della proprietà?
risolvere：Fornire un permesso di occupazione per confermare che l'uso residenziale è consentito.
Per gli edifici misti commerciali e residenziali, è necessario presentare la registrazione dell'attività e il contratto di locazione (se applicabile).
5. I costi dell'assicurazione contro gli incendi sono più elevati per gli edifici vecchi?
A causa degli elevati costi della ricostruzione, le compagnie assicurative potrebbero aumentare i premi, con un incremento annuo medio di circa 0,1%-0,15% nei prezzi delle case.
6. Età dell'edificio (oltre 50 anni), con conseguente importo insufficiente del prestito ipotecario
risolvere: Rivolgiti a una società finanziaria o a una piccola banca, oppure prendi in considerazione la possibilità di condividere il rischio con altri mutuatari.
7. Problemi di struttura immobiliare, gli edifici popolari senza ascensori o con ordini di manutenzione sono considerati ad alto rischio dalle banche
risolvere: Effettuare prima le riparazioni e ottenere un rapporto soddisfacente, oppure negoziare con il proprietario per ridurre il prezzo di vendita.
8. Termini poco chiari del titolo di proprietà
risolvere: Affidare a un avvocato il compito di verificare l'atto di proprietà per confermare che non vi siano alterazioni illecite o restrizioni all'uso.
9. Lavoratori autonomi oLa situazione finanziaria del mutuatario non è buona, non sono riusciti a superare lo stress test, in particolare le domande di mutuo con rapporto elevato.
risolvere: Aggiungi un garante, fornisci ulteriori prove di patrimonio o scegli un mutuo con un importo di prestito inferiore.
10. La proprietà comporta costruzioni illegali o controversie legali
risolvere: Chiarire le responsabilità legali e ripristinare l'unità al suo stato originale, e terminare la transazione se necessario.
5. Suggerimenti per la domanda: aumenta il tasso di successo del tuo mutuo
- Ispezione pre-costruzione: Assumi un tecnico autorizzato per ispezionare e risolvere il problema a tue spese.
- Confronta più banche：Le piccole banche potrebbero essere più flessibili nell'approvare edifici vecchi.
- Preparare documenti sufficienti: Inclusi registri di manutenzione, copia dell'atto di proprietà, certificato di reddito da locazione, ecc.
- Considerare i requisiti per l'acquisto della prima casa: Aumentare il rapporto al 90% tramite la "Nuova assicurazione ipotecaria" (prezzo dell'immobile ≤ 4 milioni di HK$).
- Consultare i professionisti:Un mediatore creditizio o un avvocato possono aiutare nei casi più complessi.
Conclusione
Sebbene i prezzi degli edifici vecchi e dei palazzi popolari siano interessanti, le richieste di mutuo comportano rischi nascosti. Gli acquirenti devono valutare attentamente le condizioni dell'immobile, la propria capacità di rimborso e riservare fondi sufficienti per coprire i costi di eventuali sottovalutazioni o riparazioni. Si consiglia di ottenere la "pre-approvazione" della banca prima di firmare un contratto di vendita provvisorio, per garantire un mutuo senza intoppi ed evitare perdite dovute all'annullamento dell'ordine.
