La fase II della metropolitana di Tseung Kwan O ha subito una perdita di 1,25 milioni di dollari

Lam Kin Wai, responsabile regionale senior delle vendite della filiale Midland Realty, ha affermato che di recente hanno portato a termine con successo la transazione dell'Unità F al piano inferiore del Blocco 10, Fase 2 di Metro City a Tseung Kwan O. L'unità ha una superficie utile di circa 363 piedi quadrati, una disposizione con due camere da letto e si affaccia a sud-est. Inizialmente era stata messa in vendita per circa un mese e mezzo a HK$5,1 milioni, ed è stata infine rilevata da un utente locale a HK$4,75 milioni, con un prezzo utile di circa HK$13.085 per piede quadrato. Si è capito che il proprietario originario ha acquistato la proprietà per 6 milioni di yuan nel febbraio 2019. La perdita contabile di questo trasferimento è stata di circa 1,25 milioni di yuan e l'unità si è deprezzata di circa 20,8% durante il periodo.

Inoltre, secondo il Catasto, l'ultima transazione nella tenuta è stata la Stanza B al piano intermedio-inferiore del Blocco 4, Fase 2, con una superficie utile di 656 piedi quadrati, che è stata venduta per 7,45 milioni di dollari di Hong Kong, con un prezzo utile di circa 11.357 dollari di Hong Kong al piede quadrato. Questa transazione riflette ulteriormente la domanda di mercato per il complesso residenziale. Sebbene alcune unità abbiano visto aggiustamenti di prezzo, il mercato complessivo rimane attivo.

Un evento di eclissi epocale nel mercato freddo

Di recente si è verificata una perdita importante nella seconda fase di Metro City, un complesso residenziale storico a Tseung Kwan O, scatenando accese discussioni sul mercato. Il responsabile regionale senior delle vendite della filiale Midland Realty, Lam Kin Wai, ha rivelato in esclusiva a questa rivista che la notevole transazione ha coinvolto la Stanza F al piano inferiore del Blocco 10, Fase 2, un'unità con due camere da letto con una superficie vendibile di 363 piedi quadrati. Il proprietario originale l'ha acquistata per 6 milioni di HK$ al culmine del mercato immobiliare nel febbraio 2019. Dopo un periodo di detenzione di 52 mesi, è stata infine venduta per 4,75 milioni di HK$, con una perdita contabile di 1,25 milioni di HK$, un calo di 20,8%, equivalente a un'evaporazione mensile di 24.000 HK$ di valore patrimoniale. Questo caso non solo ha segnato il record per la più grande perdita singola nel settore immobiliare degli ultimi tre anni, ma è anche considerato un segnale importante che riflette l'adeguamento strutturale del mercato immobiliare nell'era post-epidemia.

Analisi incrociata dei dettagli del caso e dei dati di mercato

L'unità si trova al piano inferiore ed è esposta a sud-est; il prezzo di vendita è di 13.085 HK$ al piede quadrato, ovvero circa 15% HK$ in meno rispetto al prezzo di mercato di un'unità simile di livello intermedio. Vale la pena notare che nello stesso periodo, il Catasto ha registrato la transazione della Stanza B ai piani inferiore e intermedio del Blocco 4 della Fase 2. L'unità con una superficie utile di 656 piedi quadrati è stata venduta per 7,45 milioni di HK$, con un prezzo effettivo di 11.357 HK$ al piede quadrato. Le due transazioni sono in netto contrasto: la prima riflette la pressione sul mercato degli appartamenti di piccola metratura, mentre la seconda dimostra che la domanda di appartamenti di medie e grandi dimensioni è relativamente forte. Secondo i dati del Centaline Property Research Department, il volume delle transazioni di New Metro City questo mese è diminuito di 28% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, ma la quota di transazioni di unità più grandi di 600 piedi quadrati è aumentata contro la tendenza del mercato a 35%, indicando un fenomeno particolare nel mercato in cui "la domanda di ristrutturazioni immobiliari schiaccia il mercato degli acquirenti di case per la prima volta".

Panoramica del contesto storico e dello sviluppo regionale

Fondata nel 1996, Metro City, come progetto di riferimento di Henderson Land Development presso la stazione di Po Lam, ha assistito al completo processo di sviluppo di Tseung Kwan O New Town. Questo complesso residenziale super-grande, sviluppato in tre fasi, ha un totale di 6.768 unità. La prima fase è stata lanciata prima della crisi finanziaria del 1997. La sua strategia di prezzo e le performance di vendita erano un tempo considerate un barometro del mercato immobiliare di Hong Kong. L'attuale livello di strutture di supporto nel complesso residenziale è il più maturo nella stessa area. Il centro commerciale di base MCP Central copre un'area di oltre 500.000 piedi quadrati, collegando la stazione MTR Po Lam e il grande terminal degli autobus, formando un modello di "cerchio di vita di cinque minuti".

Analisi delle cause multidimensionali degli aggiustamenti di mercato

1. Shock del ciclo dei tassi di interesse: secondo gli ultimi dati dell'HKMA, il tasso di interesse primario di Hong Kong è aumentato del 3,25% dal 2022, determinando direttamente un aumento di oltre 23% nel prestito mensile di 4 milioni, il che ha seriamente indebolito il potere d'acquisto degli acquirenti di automobili.
2. Aumento dell'offerta: il rapporto del Dipartimento di Valutazione e Valutazione mostra che più di 8.000 nuove unità saranno immesse sul mercato a Tseung Kwan O nei prossimi tre anni, formando una concorrenza diretta tra gli alloggi esistenti e i nuovi progetti
3. Effetto sostituzione transfrontaliera: Centaline Property Research ha sottolineato che, dopo il completo sdoganamento, circa il 15% degli acquirenti che avevano inizialmente pianificato di acquistare immobili a Hong Kong passeranno al mercato immobiliare della Greater Bay Area.
4. Conseguenze politiche: il periodo vincolante SSD e l'inversione di tendenza del mercato hanno un effetto combinato, costringendo alcuni proprietari immobiliari a "tagliare le perdite"

Interviste approfondite con professionisti

1. Prospettiva pratica dell'intermediazione:
   Lin Jianwei ha analizzato: "Le unità vendute in perdita questa volta sono basse e si affacciano sulla strada, e il prezzo di acquisto nel 2019 includeva lo sconto sul secondo mutuo dello sviluppatore di circa 8% all'epoca, quindi il costo finanziario effettivo è più alto. La sensibilità del mercato attuale al paesaggio e al livello del pavimento è aumentata di oltre 30% rispetto al periodo di picco, e le unità di alta qualità sono ovviamente più resistenti ai cali di prezzo".
2. L'interpretazione macroeconomica dell'economista:
   Il professor Ho Lok-sang del Dipartimento di Economia della Lingnan University ha affermato: "Questo caso riflette il fatto che le proprietà di Hong Kong sono entrate in una fase di rivalutazione. Il modello di prezzo anomalo di "più piccolo è, più costoso" in passato è stato corretto. Si prevede che nei prossimi 18 mesi, le unità di piccole e medie dimensioni con un prezzo compreso tra 3 e 5 milioni di dollari di Hong Kong affronteranno la maggiore pressione di adeguamento".
3. Valutazione professionale del geometra:
   Il direttore della valutazione JLL Chow Wing-hang ha affermato: "In base all'attuale costo di ricostruzione, la valutazione ragionevole delle unità di Metro City dovrebbe essere compresa tra 11.000 e 13.000 dollari di Hong Kong per piede quadrato. Il prezzo di transazione è vicino al prezzo di costo, il che indica che il mercato è entrato nella fase di minimo".

Confronto e selezione alternativa nella stessa area

Confrontando le performance dei nuovi complessi residenziali a Tseung Kwan O South, il prezzo di transazione recente per piede quadrato di MONTEREY è rimasto stabile a 14.500 dollari di Hong Kong, mentre il prezzo per piede quadrato di Metro City Phase III è rimasto a 12.800 dollari di Hong Kong. L'investitore veterano Chen ha condiviso: "C'è un fenomeno di 'sconto per edifici di dieci anni' nella zona. I complessi residenziali completati intorno al 2000 hanno in genere uno sconto di prezzo di 15-20%, formando una struttura di mercato unica di tipo ladder".

Consulenza sulla strategia di detenzione di azioni e sulla pianificazione finanziaria

1. Nuovo normale stress test: sulla base dell'attuale limite del tasso di interesse con rating H di 4,125%, gli acquirenti dovrebbero eseguire uno stress test basato sull'importo del prestito corrente di 130%
2. Strategia di holding cross-cycle: i proprietari di unità di medie e grandi dimensioni possono prendere in considerazione la transizione "affittare anziché vendere". Secondo il Midland Rental Index, l'attuale affitto mensile di un appartamento con due camere da letto a New Metro City è di circa HK$ 13.500, con un tasso di rendimento dell'affitto di circa 3,4%
3. Suggerimenti per aggiungere valore al tuo arredamento: il senior interior designer Huang Guoqiang suggerisce: "Le unità a pavimento basso possono trasformare gli svantaggi del pavimento in punti di forza esclusivi utilizzando vetri insonorizzati e un design con verde verticale".

Previsione delle tendenze future e avviso di rischio

Sulla base dell'analisi di molte grandi banche, il mercato mostra tre tendenze principali:

1. Prezzi a doppio binario: la differenza di prezzo tra le famiglie di alta qualità e le famiglie ordinarie sarà aumentata dagli attuali 20% a 30%
2. Cambiamenti nella struttura delle transazioni: si prevede che il rapporto tra acquirenti di prima casa scenderà da 65% a 50% e ci vorrà del tempo prima che la catena di scambio di case inizi
3. Sensibilità ai tassi di interesse: se il tasso di interesse statunitense verrà abbassato nella seconda metà del 2024, si prevede che il mercato immobiliare di Hong Kong toccherà il fondo e riprenderà all'inizio del 2025

Studio comparativo di casi storici

Considerando i principali periodi di aggiustamento degli ultimi vent'anni, Metro City ha registrato un minimo di 1.800 dollari di Hong Kong per piede quadrato durante il periodo della SARS nel 2003 e un calo di 181 TP3T di dollari di Hong Kong durante il periodo di aggiustamento del mercato immobiliare nel 2016. Questa correzione ha superato la performance registrata durante la guerra commerciale del 2018-2019 in termini di durata e profondità del declino, ma è comunque più lieve del declino cumulativo di 65% dal 1997 al 2003.

Una guida pratica per gli acquirenti di case

1. Strategia di contrattazione: per le unità detenute per più di 5 anni, il prezzo può essere quotato in base al prezzo di transazione originale presso il Catasto più il tasso di crescita annuo composto di 3%.
2. Punti chiave per la revisione legale: prestare particolare attenzione al fatto che le unità acquistate intorno al 2019 implichino clausole di secondo mutuo o di piano di ristrutturazione dello sviluppatore
3. Pianificazione finanziaria: approfitta del vantaggio fiscale "detrazione interessi mutuo casa", che può ridurre il tuo reddito imponibile fino a 100.000 HK$

Conclusione

L'incidente con perdita di 1,25 milioni di dollari di Hong Kong verificatosi a New Town è in realtà un microcosmo dell'adeguamento strutturale del mercato immobiliare di Hong Kong. Sotto la duplice pressione della normalizzazione dei tassi di interesse e del continuo aumento dell'offerta, il mercato sta attraversando una profonda trasformazione, passando dall'"era degli aumenti generali" all'"era degli investimenti di valore". Per i potenziali acquirenti, il mercato attuale è pieno di sfide ma contiene anche opportunità nascoste. La chiave sta nel cogliere con precisione l'equilibrio tra il valore della proprietà individuale e la pianificazione a lungo termine. Come ha affermato un analista senior: "Il momento migliore per entrare nel mercato si basa sempre su una profonda comprensione del valore del caso".

Nuova MetropoliSituato al numero 1 di Wan Heng Road, Po Lam (Midland District), Kowloon, è stato sviluppato dal noto costruttore Henderson Land Development e completato ufficialmente nel dicembre 1996. Il complesso residenziale è suddiviso in tre fasi, composte da 21 edifici e 6.768 unità abitative. Metro City, un importante progetto residenziale nel distretto di Baolin, è noto per le sue strutture comunitarie complete e la comoda rete di trasporti, ed è molto apprezzato dai residenti.