Cos'è un piano di assicurazione ipotecaria, quali sono i suoi usi e vantaggi

Il Mortgage Insurance Plan è un meccanismo finanziario che rappresenta uno strumento importante per chi acquista una casa e vuole acquistarla con un anticipo più basso. Aiuta gli acquirenti di case a ottenere prestiti immobiliari da banche o istituti finanziari anche quando il tasso di anticipo è basso, riducendo al contempo il rischio dei creditori. È particolarmente adatto agli acquirenti che hanno problemi di liquidità a breve termine ma hanno un reddito stabile. Tuttavia, è necessario essere consapevoli dell'onere finanziario a lungo termine e valutare se questa soluzione sia conveniente in base alla propria situazione. Prima di presentare la domanda, si consiglia di consultare un professionista o un istituto bancario per comprendere appieno termini e costi. Ecco le istruzioni dettagliate:

Cos'è un programma di assicurazione ipotecaria?

Il fulcro del programma di assicurazione sui mutui è quello di fornire protezione alle banche tramite le compagnie assicurative. Quando gli acquirenti di una casa devono richiedere un prestito di importo più elevato (ad esempio, più del 60-70% del prezzo della casa) a causa di un anticipo insufficiente, le banche solitamente richiedono loro di stipulare un'assicurazione sul mutuo. Il beneficiario di questa assicurazione è la banca. Se in futuro il mutuatario non sarà in grado di rimborsare il prestito e sarà inadempiente, la compagnia assicurativa risarcirà la banca per una parte delle perdite.

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Contesto del programma e organizzazione operativa

Rilasciato: marzo 1999

Attuale organizzazione operativa: Hong Kong Mortgage Insurance Company Limited (HKMC Insurance Company), che ha rilevato l'attività dal 1° maggio 2018.

Rapporto con la società madre: HKMC è una sussidiaria della Hong Kong Mortgage Corporation (interamente di proprietà del governo di Hong Kong tramite l'Exchange Fund).

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Scopo del programma

Incoraggiare i cittadini ad acquistare case e a stabilirsi (ridurre la pressione sul pagamento iniziale).
Mantenere la stabilità del settore bancario (condividendo i rischi dei mutui con tassi elevati).
Promuovere lo sviluppo dei mercati obbligazionari e della pianificazione pensionistica locali.

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Meccanismi operativi chiave

Il limite massimo del rapporto ipotecario è stato superato:

• Il coefficiente di interesse generale sui mutui bancari è soggetto alle normative dell'Autorità monetaria di Singapore (solitamente inferiore al 60%).
• Attraverso questo piano, la banca può erogare un mutuo fino all'80% (il pagamento iniziale richiede solo 20%);
• Circostanze particolari: Chi soddisfa le condizioni (vedi sotto) può ottenere un prestito ipotecario fino al 90% (acconto di 10%).

Copertura assicurativa:

• Le compagnie di assicurazione sui mutui assicurano oltre il 70% dei prestiti bancari, riducendo i rischi bancari.

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Utilizzi e vantaggi dell'assicurazione ipotecaria

1. Requisiti di acconto più bassi
   I prestiti tradizionali solitamente richiedono agli acquirenti di case di versare un anticipo pari al 20-30% del prezzo dell'abitazione, ma tramite l'assicurazione ipotecaria, l'anticipo può essere ridotto a 5-10% (il rapporto specifico dipende dalle politiche regionali), abbassando la soglia per l'acquisto della casa.
2. Proteggere le banche dai rischi
   I prestiti con elevati coefficienti di interesse sono più rischiosi per le banche. Le assicurazioni condividono le potenziali perdite sui crediti inesigibili delle banche, rendendole più disposte ad approvare prestiti con elevati coefficienti di prestito.
3. Promuovere la circolazione del mercato immobiliare
   Aiutare gli acquirenti con un anticipo insufficiente (come i giovani o gli acquirenti di case per la prima volta) ad entrare nel mercato e ad aumentare il volume delle transazioni.
4. Condizioni di prestito flessibili
   Alcuni piani consentono di includere il premio assicurativo nell'importo totale del prestito e di pagarlo a rate, riducendo la pressione finanziaria iniziale sugli acquirenti di case.

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Tipi comuni di assicurazione ipotecaria

1. Programma di assicurazione ipotecaria di Hong Kong (HKMC)
   Fornito dalla Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC), consente un acconto minimo di 10% per l'acquisto di una casa (applicabile a proprietà con un prezzo entro 10 milioni di HK$) e l'importo massimo del prestito è di 90%.
2. PMI (assicurazione ipotecaria privata) negli Stati Uniti
   Applicabile ai prestiti convenzionali con un acconto inferiore a 20%, il premio viene pagato dal mutuatario fino a quando il saldo del prestito non si riduce a 78% del prezzo della casa, importo che può essere annullato.
3. Assicurazione CMHC in Canada
   Grazie alle agenzie governative, puoi acquistare una casa con un acconto di appena 5%, ma devi pagare un premio assicurativo una tantum o rateale.

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Tariffe e costi

• Calcolo del premio: solitamente addebitato come percentuale dell'importo del prestito (ad esempio 1-5%) ed è influenzato da fattori quali l'importo del prestito e il periodo di rimborso.
• Modalità di pagamento: Può essere suddiviso in un'unica soluzione o in rate (incluse nell'importo della rata mensile).
• Meccanismo di riscatto: alcune aree consentono la cancellazione dell'assicurazione (come PMI negli Stati Uniti) dopo l'aumento dei prezzi delle case o la diminuzione del saldo dei prestiti.

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Precauzioni

1. Aumento dei costi a lungo termine
   Il premio aumenterà il costo complessivo del prestito e sarà necessario soppesare i pro e i contro di un acconto basso rispetto alle spese aggiuntive.
2. Limitazioni di ammissibilità
   Di solito, è necessario soddisfare i requisiti relativi a reddito, punteggio di credito e tipologia di immobile (ad esempio, sono ammissibili solo le abitazioni occupate dai proprietari).
3. Differenze regionali
   Le polizze assicurative sui mutui variano notevolmente nei diversi paesi o regioni, pertanto è necessario conoscere nel dettaglio le normative locali.

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Condizioni e restrizioni di applicazione

Campo di applicazione di base:

• Si applica agli immobili occupati dai proprietari e deve superare lo stress test bancario.

Condizioni aggiuntive per il mutuo al 90%:

Limite massimo del prezzo degli immobili:

L'attuale tetto massimo del prezzo degli immobili è di 10 milioni di dollari di Hong Kong (standard del 2023).

Requisiti del candidato:

Tutti i mutuatari non possiedono altre proprietà residenziali a Hong Kong (stato di acquirenti di prima casa).

I candidati devono essere lavoratori dipendenti (esclusi i lavoratori autonomi o coloro con redditi irregolari).

Importo massimo del prestito:

L'importo massimo del prestito è di 9 milioni di dollari di Hong Kong (applicabile agli immobili con un prezzo di 10 milioni di dollari di Hong Kong).

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Rischi potenziali:

• I mutui con un rapporto elevato possono aumentare la pressione sul rimborso a lungo termine, pertanto è necessario valutare attentamente la stabilità del proprio reddito.
• Quando i prezzi degli immobili scendono, bisogna essere consapevoli del rischio di patrimonio netto negativo.

Domande frequenti