Sommario
1. Background aziendale e situazione attuale di New World Development
1. Profilo aziendale
New World Development Company Limited (codice azionario: 0017.HK) è stata fondata nel 1970 ed è uno dei quattro principali sviluppatori immobiliari di Hong Kong. Le sue attività principali riguardano lo sviluppo immobiliare, gli investimenti immobiliari, i servizi infrastrutturali, le operazioni di vendita al dettaglio e alberghiere. Il gruppo è stato fondato dalla famiglia Cheng Yu-tung ed è l'azienda di punta del New World Group, che comprende società quotate come NWS Holdings (0659.HK) e Chow Tai Fook Jewellery (1929.HK).
2. Panoramica finanziaria (al rapporto intermedio 2023)
– Totale attività: circa 650 miliardi di HK$
– Rapporto debito/PIL: il rapporto debito/PIL netto è di circa 40% (inferiore alla media del settore di 50-60%)
– Flusso di cassa: i fondi disponibili superano gli 80 miliardi di dollari di Hong Kong, con un sufficiente rapporto di copertura del debito a breve termine
– Redditività: influenzato dall’epidemia e dagli aggiustamenti del mercato immobiliare, l’utile netto nel primo semestre del 2023 è diminuito di 15% su base annua, ma ha comunque mantenuto un flusso di cassa positivo.
II. Fattori chiave per la valutazione del rischio di fallimento
1. Struttura del debito e capacità di rimborso del debito
– Pressione sul debito a breve termine: a giugno 2023, i prestiti a breve termine ammontavano a circa 30 miliardi di HK$ e la liquidità e le disponibilità liquide ammontavano a oltre 50 miliardi di HK$ nello stesso periodo, e il rischio di liquidità è controllabile.
– Costo del debito a lungo termine: 80% è un prestito a tasso fisso ed è meno influenzato dagli aumenti dei tassi di interesse; il costo medio del finanziamento è di circa 3,5%, inferiore rispetto alla maggior parte dei concorrenti.
– Qualità delle attività: il Gruppo detiene oltre 12 milioni di piedi quadrati di riserve terriere a Hong Kong e appezzamenti di terreno di alta qualità nelle principali città della Cina continentale, con forti capacità di monetizzazione delle attività.
2. Ambiente industriale e sfide di mercato
– Il mercato immobiliare di Hong Kong è lento: il volume delle transazioni residenziali è sceso al minimo degli ultimi 20 anni nel 2023, il tasso di posti vacanti negli uffici è salito a 15% e la pressione al ribasso sugli affitti è continuata.
– Rischi per le attività commerciali nella Cina continentale: la crisi immobiliare della Cina ha influenzato le vendite degli sviluppatori e le vendite dei progetti della Cina continentale del Nuovo Mondo (come Guangzhou e Wuhan) hanno subito un rallentamento.
– Rischi sui tassi di interesse e sulle politiche: l’aumento dei tassi di interesse da parte della Fed fa aumentare i costi di finanziamento e Hong Kong segue l’esempio, indebolendo la domanda di alloggi.
3. Diversificazione del rischio attraverso un business diversificato
- Contributo delle attività non immobiliari: infrastrutture (New World Development), commercio al dettaglio (K11, Chow Tai Fook) e servizi hanno rappresentato circa 40% del fatturato totale, attenuando l'impatto del ciclo immobiliare.
– Effetto marchio K11: le operazioni immobiliari commerciali di fascia alta sono stabili, con il tasso di occupazione mantenuto sopra 90% nel 2023 e i redditi da locazione in aumento di 8% anno su anno.
– Aziende cash cow: le nuove imprese assicurative, logistiche e di protezione ambientale forniscono un flusso di cassa stabile con un fatturato annuo di oltre 20 miliardi di dollari di Hong Kong.
III. Analisi dei potenziali scenari di innesco del fallimento
1. Ipotesi di scenari estremi
– Crollo dei prezzi immobiliari a Hong Kong: se i prezzi residenziali crollassero di 50%, il valore in calo degli asset ipotecari potrebbe innescare richieste di margine da parte delle banche.
– Effetto a catena del default del debito: se altre società della famiglia della società madre Cheng Yu-tung (come Chow Tai Fook) sperimentano una crisi di liquidità, potrebbe essere innescato un default incrociato.
– Atterraggio duro dell’economia cinese: il forte deprezzamento delle attività cinesi ha costretto il Gruppo ad effettuare accantonamenti per svalutazioni, erodendo le attività nette.
2. Valutazione realistica della fattibilità
– Basso rischio a breve termine (1-3 anni): adeguate riserve di cassa e una bassa leva finanziaria forniscono un cuscinetto e non vi è alcuna pressione urgente per il rimborso del debito.
- Siate cauti nel medio termine (oltre 5 anni): se il mercato immobiliare di Hong Kong attraversa una recessione a lungo termine e fallisce nella sua trasformazione verso la diversificazione, il capitale potrebbe essere gradualmente consumato.
– Soglia elevata per il rischio sistemico: il sostegno implicito del governo di Hong Kong ai grandi sviluppatori (come gli adeguamenti della politica fondiaria) riduce la probabilità di inadempienze disordinate.
4. Strategie di risposta aziendale e resistenza al rischio
1. Vendita di asset e trasformazione asset-light
A partire dal 2022, la società accelererà la vendita di asset non strategici (ad esempio incassando 3,3 miliardi di dollari di Hong Kong dal Discovery Park Shopping Mall di Tsuen Wan, Hong Kong) per ottimizzare il bilancio.
2. Concentrarsi sulla Greater Bay Area e sul Sud-Est asiatico
Ampliare gli investimenti complessi a Guangzhou, Shenzhen e in altre località ed esplorare mercati emergenti come Vietnam e Singapore per diversificare i rischi regionali.
3. Trasformazione digitale e layout ESG
Investire in edifici ecosostenibili e progetti di città intelligenti è in linea con le tendenze ESG globali e aumenta l'attrattiva dei finanziamenti a lungo termine.
5. Pareri di esperti e valutazione di mercato
– Opinioni delle agenzie di rating: Moody’s (2023) mantiene il rating “Baa1” con outlook stabile; Fitch afferma che il suo buffer di liquidità è uno dei migliori del settore.
– Parere degli analisti: il rapporto di Morgan Stanley ritiene che il rapporto debito netto di New World sia controllabile, ma è necessario prestare attenzione alle attività della Cina continentale che rallentano il ritmo del recupero degli utili.
– Confronto con i pari: rispetto ai titoli immobiliari cinesi ad alta leva finanziaria (come Country Garden ed Evergrande), la struttura finanziaria di New World è chiaramente più solida.
VI. Conclusione: Analisi sulla possibilità e tempistica del fallimento
1. Breve termine (2024-2026)
La probabilità di fallimento è estremamente bassa (inferiore a 5%), gli indicatori finanziari sono sani e non si registrano picchi significativi nella scadenza del debito.
2. Medio termine (2027-2030)
Se l'economia globale cade in una stagnazione a lungo termine, il mercato immobiliare di Hong Kong non riesce a riprendersi e la strategia di trasformazione fallisce, il rapporto debito/PIL potrebbe raggiungere un livello pericoloso, ma la crisi può ancora essere alleviata attraverso la cessione di attività.
3. Rischi sistemici a lungo termine
A meno che non scoppi una crisi finanziaria globale o un sovvertimento geopolitico, la bancarotta non è uno scenario ragionevole per il gruppo, grazie alla sua struttura diversificata e al sostegno del patrimonio familiare.
Ulteriori letture:
