Sommario
New World Development (0017.HK) è uno dei principali sviluppatori immobiliari di Hong Kong. Negli ultimi anni, ha attirato l'attenzione a causa dei cambiamenti nell'ambiente di mercato e degli aggiustamenti nelle strategie aziendali.
Pressione finanziaria e cessione di attività
- Elevati rischi di debito e rating: alla fine del 2023, il rapporto debito netto del Gruppo è di circa 49%. Sebbene inferiore ad alcuni dei suoi pari, le agenzie di rating internazionali (come Moody's) hanno inserito il suo rating "Ba1" nella watch list, riflettendo preoccupazioni sulla sua liquidità e capacità di rifinanziamento.
- Vendita di asset non core: dal 2023, il Gruppo ha accelerato la vendita di asset non core per contanti, tra cui la vendita del Discovery Park Shopping Mall a Tsuen Wan, Hong Kong per circa 2 miliardi di HK$ e l'uscita da alcuni progetti di joint venture nella Cina continentale. L'obiettivo è di cedere altri 8-10 miliardi di HK$ di asset nel prossimo anno per ottimizzare la struttura del debito.
Crollo del mercato immobiliare di Hong Kong
– Doppio colpo al mercato immobiliare: a causa dell'aumento dei tassi di interesse negli Stati Uniti e del rallentamento economico in Cina, il volume delle transazioni residenziali di Hong Kong è diminuito di oltre 301 TP3T su base annua nel 2023 e il tasso di posti vacanti negli uffici è salito a 161 TP3T, trascinando verso il basso i redditi da locazione di progetti commerciali come K11 nell'ambito di New World.
– Risposta politica: il Gruppo ha modificato la sua strategia di lancio, ad esempio, vendendo le unità rimanenti di “The Pavillion III” a un prezzo inferiore al prezzo dell’usato nella stessa area e offrendo mutui ad alto rapporto per attrarre acquirenti, riflettendo la pressione a ridurre le scorte.
Trasformazione strategica e configurazione della Greater Bay Area
– Spostare l'attenzione della terraferma a sud: ridurre gli investimenti nelle città di secondo livello e concentrare le risorse sulle città principali nella Greater Bay Area come Guangzhou e Shenzhen. Ad esempio, l'attività del Guangzhou Chow Tai Fook Finance Centre ("East Tower") affronta la sfida dell'eccesso di offerta di immobili commerciali nella terraferma.
– Investimenti nello sviluppo sostenibile: accelerare la strategia del marchio “Movimento Artigianale”, combinare immobili culturali e commerciali (come il progetto 11 SKIES) e aumentare gli investimenti in nuove infrastrutture energetiche nel tentativo di bilanciare i rischi del ciclo immobiliare.
Reazione del mercato dei capitali
– Prezzo delle azioni sotto pressione: il prezzo delle azioni è sceso di oltre 35% nel 2023, sottoperformando l'indice di classificazione immobiliare Hang Seng (un calo di circa 25%). Nonostante la ripresa del mercato nel 2024, il rapporto prezzo/utile (circa 6 volte) è rimasto inferiore a quello di Cheung Kong Holdings (circa 8 volte), il che indica che il mercato nutre dubbi sull'efficacia della sua trasformazione.
– Adeguamento dei dividendi: il dividendo provvisorio è stato ridotto di 25% su base annua, la prima riduzione dei dividendi dal 2016, il che ha causato preoccupazioni tra alcuni investitori a lungo termine.
Cambiamenti nella gestione e adeguamenti della governance
– In corso la successione della terza generazione: Adrian Cheng (Vicepresidente e CEO) assume ulteriormente la gestione delle decisioni quotidiane e guida la trasformazione digitale (come la piattaforma NWD Innovations), ma la struttura di holding familiare (Chow Tai Fook Enterprises detiene circa 45%) potrebbe influire sulla flessibilità strategica.
I fatti principali a colpo d'occhio
- Perdita provvisoria: perdita prevista attribuibile agli azionisti dalle operazioni in corso da 6,6 miliardi di HK$ a 6,8 miliardi di HK$ (utile nello stesso periodo dell'anno fiscale 2024)
- Utile operativo di base: da 4,35 miliardi di dollari di Hong Kong a 4,55 miliardi di dollari di Hong Kong, in calo di 151 TP3T-191 TP3T anno su anno
– Principali motivi della perdita: deterioramento delle proprietà di sviluppo di 3,3-3,5 miliardi di HK$, perdita del fair value delle proprietà di investimento di 1,4-1,6 miliardi di HK$
– Data di pubblicazione dei risultati: 28 febbraio 2024
Analisi approfondita della struttura delle perdite
1. Il settore immobiliare è sotto doppia pressione
- Svalutazione delle proprietà di sviluppo (che rappresenta 50% di perdite): a causa della flessione del mercato, il valore realizzabile del progetto è stato inferiore alle aspettative, con conseguente svalutazione delle attività pari a 3,3-3,5 miliardi di HK$.
– Calo del fair value negli immobili di investimento: le perdite del fair value dei progetti di joint venture sono aumentate a 1,4-1,6 miliardi di dollari di Hong Kong su base annua, riflettendo la pressione di valutazione sugli immobili per uffici e vendita al dettaglio
2. Forte calo dei ricavi non ricorrenti
– I proventi del rimborso delle obbligazioni a tasso fisso sono crollati a 15 milioni di dollari di Hong Kong (la cifra specifica non è stata divulgata nello stesso periodo dell’anno scorso)
- Guadagni una tantum mancanti: nello stesso periodo dell'anno scorso è stato registrato un annullamento del fair value degli immobili di investimento pari a 1,257 miliardi di HK$
La resilienza del core business è evidente
Nonostante la perdita contabile, l'utile operativo di base escludendo le voci non monetarie ha comunque raggiunto i 4,35-4,55 miliardi di HK$:
– Base di calcolo: esclusi fattori non operativi quali fluttuazioni nelle valutazioni degli immobili da investimento, tasse, spese finanziarie, guadagni e perdite da cessioni di attività, ecc.
- Riduzione del calo annuale: in calo di 15%-19% rispetto all'utile di base nell'anno fiscale 2023 (circa 5,36 miliardi di HK$), a dimostrazione della resilienza dell'attività principale
Focus sul mercato
1. Collegamento tra ambiente e settore: la riduzione riflette il continuo adeguamento del mercato immobiliare di Hong Kong. Nel 2023, il calo cumulativo degli edifici residenziali è stato di 7%.
2. Test di sensibilità al tasso di interesse: l'impatto del ciclo di aumento dei tassi di interesse della Fed sul costo di finanziamento delle obbligazioni in dollari di Hong Kong
3. Progressi della trasformazione strategica: il complesso commerciale artistico K11 e il piano per l'area metropolitana settentrionale possono supportare il recupero della valutazione a medio e lungo termine?
Definizione dei termini professionali
– Perdita di fair value: una perdita contabile risultante dalla rivalutazione degli immobili di investimento al valore di mercato, che non influisce direttamente sul flusso di cassa
– Perdite da riduzione di valore: perdite subite quando il prezzo di vendita stimato di un progetto è inferiore al costo di sviluppo
– Utile operativo core: indicatore che riflette la capacità di generazione di cassa del business principale, escludendo voci non ricorrenti come le fluttuazioni di valutazione
Prospettive e punti di rischio
– Opportunità: il ritiro da parte di Hong Kong delle “misure severe” per gli immobili residenziali potrebbe stimolare le transazioni del mercato immobiliare. I costi della banca fondiaria del Gruppo sono relativamente bassi (per lo più conversione di terreni agricoli nei primi anni). Se i tassi di interesse raggiungono il picco, le prospettive di profitto potrebbero migliorare.
– Sfide: il prolungato ciclo di vendita di immobili commerciali nella Cina continentale potrebbe ritardare il ritorno sui progetti nella Greater Bay Area; il costo di rifinanziamento delle obbligazioni in dollari USA è elevato (circa 15 miliardi di dollari di Hong Kong di debito in scadenza nel 2024) e dobbiamo essere vigili contro gli eventi di liquidità.
Si raccomanda di prestare molta attenzione ai risultati intermedi per l'anno fiscale 2024 (la cui pubblicazione è prevista per febbraio 2024) e all'andamento delle vendite dei progetti della Greater Bay Area. Nel breve termine, il prezzo delle azioni potrebbe ancora essere dominato dal sentiment del mercato e dalle politiche sui tassi di interesse. Per i dati più recenti, fare riferimento all'annuncio HKEX o agli aggiornamenti in tempo reale sul terminale Bloomberg.
Ulteriori letture:
- Il più lussuoso edificio di Sai Kung, "Ao Long", è diventato la zona più colpita dal mercato immobiliare! Le unità con 3 camere da letto subiscono perdite 30% rivela il dilemma delle case di lusso. La tendenza delle celebrità a vendere le proprie azioni per incassare nasconde tre importanti segnali di allarme
- New World Development è in crisi debitoria: il rapporto debito netto potrebbe salire a 88%, la riorganizzazione delle attività può sbloccare la situazione di stallo?
- Dolore azionario negativo
