Sommario
A Hong Kong, una Owners' Corporation (OC) è un ente statutario istituito ai sensi della Building Management Ordinance (Cap. 344) per gestire gli affari comuni di un edificio per conto di tutti i proprietari. I suoi poteri e doveri derivano principalmente dalla legislazione vigente e dall'atto di mutua alleanza (se presente). Di seguito una panoramica dei principali poteri dell'OC:
| Categoria di potenza | Contenuto specifico | Base giuridica |
|---|---|---|
| Gestione delle aree pubbliche | Mantenere la pulizia, controllare e gestire le aree comuni | Articoli 14 e 18 |
| Assicurazione e Finanza | Acquista un'assicurazione antincendio per recuperare i debiti | Articolo 18(2)(d) |
| Azione legale | Richiedere un provvedimento ingiuntivo, intraprendere un'azione legale contro la società di gestione o il proprietario inadempiente | Sezione 45 e Allegato 10 |
| Nomina e Supervisione | Nominare/licenziare il personale della società di gestione immobiliare e supervisionare il loro lavoro | Nessuna disposizione chiara, basata sullo status di persona giuridica |
1. Gestione delle parti comuni dell'edificio
- Manutenzione e riparazione: Responsabile della riparazione, manutenzione e miglioramento delle aree pubbliche dell'edificio (come ascensori, corridoi, pareti esterne, tetti, ecc.).
- Pulizia e sicurezza: Assumere imprese di pulizia, personale di sicurezza e gestire il funzionamento delle strutture pubbliche (come parcheggi e discoteche).
- Stabilire le regole: Stabilire regole di gestione dell'edificio (ad esempio il controllo del rumore e lo smaltimento dei rifiuti) e richiedere ai proprietari e ai residenti di rispettarle.
2. Potere finanziario
- Riscossione delle commissioni di gestione: Le spese di gestione vengono riscosse dai proprietari per coprire le spese giornaliere dell'edificio e i fondi di riserva.
- Gestione dei fondi：Aprire un conto bancario per gestire i fondi, tenere registri finanziari in conformità con le normative e pubblicare regolarmente i conti per i proprietari.
- Recupero crediti: Intraprendere azioni legali contro i proprietari che non pagano le commissioni di gestione (ad esempio, presentare domanda al Lands Tribunal per ottenere un risarcimento).
3. Esecuzione dei termini dell'atto di patto reciproco
- Se l'edificio è dotato di un atto di mutua associazione, la società ha il diritto di far rispettare i termini dell'atto, ad esempio bloccando la ricostruzione illegale, l'occupazione illegale di spazi pubblici, ecc.
- Se necessario, è possibile richiedere un'ingiunzione al tribunale o chiedere un risarcimento al proprietario interessato.
4. Convocare un'assemblea dei proprietari
- Riunione dei proprietari：La società è tenuta a tenere assemblee generali annuali (AGM) e assemblee generali straordinarie (EGM) in conformità con l'ordinanza per discutere questioni importanti (come riparazioni importanti, modifiche al bilancio di gestione, ecc.).
- Potere decisionale: Le decisioni importanti (come l'utilizzo del fondo di riserva e la realizzazione di progetti di valore superiore a 200.000 dollari di Hong Kong) devono essere approvate dall'assemblea dei proprietari.
5. Nomina di una società di gestione
- La società può nominare una società di gestione immobiliare tramite gara d'appalto o negoziazione e monitorarne l'esecuzione dei servizi.
- Se la società di gestione non adempie ai propri obblighi contrattuali, la società ha il diritto di recedere dal contratto.
6. Diritto di azione legale
- Una società può intentare o difendere una causa in nome proprio, ad esempio:
- Avviare un'azione civile contro i proprietari che violano l'atto di mutua alleanza o le regole di gestione.
- Richiesta di risarcimento per negligenza o violazione del contratto da parte di terzi (ad esempio un appaltatore).
7. Altri diritti
- Acquista un'assicurazione: Stipulare un'assicurazione contro gli incendi, un'assicurazione di responsabilità civile verso terzi, ecc. per le aree pubbliche dell'edificio.
- Gestione dei reclami: Coordinare le controversie tra proprietari o residenti (ad esempio perdite d'acqua, problemi di rumore).
- Supervisione della conformità: Assicurarsi che l'edificio sia conforme alle normative governative (ad esempio, norme antincendio, standard di sicurezza degli edifici).
8. Limitazione dei poteri societari
- Deve rispettare le leggi e l'atto di patto reciproco: La società non può agire oltre la propria autorità e tutte le decisioni devono essere conformi all'Ordinanza sulla gestione edilizia e all'atto di mutua alleanza.
- Supervisionato dal proprietario:
- I proprietari possono porre il veto sulle risoluzioni della società tramite un'assemblea dei proprietari.
- I proprietari possono prendere visione dei verbali delle assemblee e dei rendiconti finanziari della società.
- Meccanismo di reclamo: Se il proprietario ritiene che l'OC abbia abusato del suo potere, può presentare un reclamo all'ufficio distrettuale, al tribunale fondiario o al tribunale.
9. Dettagli inaspettati
Un dettaglio inaspettato è che, sebbene il presidente della società abbia la responsabilità di presiedere le riunioni e di rappresentare la società all'esterno, secondo la legge non ha alcun potere statutario indipendente e le decisioni devono essere votate nell'assemblea dei proprietari. Ciò significa che le questioni importanti non possono essere gestite basandosi esclusivamente sulla decisione del presidente e la violazione di questa disposizione può comportare una responsabilità legale, che ha un impatto significativo sulla partecipazione dei proprietari alla gestione.
10. Situazione attuale e controversia
A partire dal 3 aprile 2025, i poteri delle società di proprietari a Hong Kong sono occasionalmente fonte di controversie, come la distribuzione dei poteri tra società di gestione e proprietari. Alcuni proprietari ritengono che le società di gestione abbiano troppo potere e che le società trovino difficile supervisionarle in modo efficace; la costituzione di una società è considerata un modo efficace per risolvere questo problema. Tuttavia, le procedure di incorporazione sono complicate e richiedono un elevato livello di coinvolgimento da parte dei proprietari, con il risultato che alcuni edifici non riescono a costituire con successo un OC.
11. Controversie comuni e soluzioni
- Abuso di potere: Ad esempio, se la società realizza progetti costosi senza l'approvazione dell'assemblea dei proprietari, questi ultimi possono richiedere un'assemblea straordinaria o presentare domanda di revisione giudiziaria.
- Opacità finanziaria: I proprietari hanno il diritto di richiedere conti alla società e, se necessario, di segnalarli all'ufficio distrettuale.
- Controversie di gestione: In caso di conflitto tra la società e la società di gestione, è possibile richiedere una consulenza legale o risolvere la questione tramite mediazione.
In caso di controversia specifica, si consiglia di consultare un professionista legale oDipartimento degli Affari InterniDi"Team di collegamento per la gestione degli edifici"Cercate aiuto.
