Sommario
Società dei proprietari (OC)Secondo Hong KongOrdinanza sulla gestione degli edifici (Cap. 344)Un ente statutario formato dai proprietari di un edificio o di un complesso residenziale il cui scopo principale è gestire e mantenere gli affari comuni della proprietà.
La società dei proprietari può integrare efficacemente le risorse, mantenere la qualità della proprietà e proteggere i diritti e gli interessi dei proprietari. Il suo ruolo è particolarmente importante nell'ambiente residenziale ad alta densità di Hong Kong, contribuendo a bilanciare gli interessi individuali con lo sviluppo complessivo della comunità.
1. Gestione unificata degli spazi pubblici
- Responsabile della gestione quotidiana, della manutenzione e della pulizia delle strutture pubbliche dell'edificio (come ascensori, corridoi, giardini, parcheggi, ecc.).
- Assicurarsi che i sistemi antincendio, le apparecchiature elettriche, ecc. siano conformi agli standard di sicurezza per garantire l'incolumità dei residenti.
2. Mantenere il valore della proprietà
- Grazie a una manutenzione e a riparazioni regolari, è possibile prolungare la vita utile dell'edificio e impedire che il suo valore diminuisca a causa del degrado.
- Coordinare progetti su larga scala (come la ristrutturazione delle pareti esterne e la sostituzione delle condutture idriche) per migliorare l'ambiente abitativo complessivo.
3. Gestione finanziaria
- Commissione di gestione delle spese：Addebitare ai proprietari commissioni in base alla loro quota di proprietà, che vengono utilizzate per le spese quotidiane e come fondi di riserva.
- Riserva di gestione: Riservare fondi per future riparazioni importanti o emergenze (ad esempio danni causati da tifoni) per evitare una condivisione temporanea dei costi.
4. Esecuzione dell'atto di patto reciproco
- Supervisionare i proprietari affinché rispettino i termini dell'atto di costruzione, ad esempio vietando modifiche illegali e affrontando questioni relative al rumore o all'igiene.
- Emettere avvertimenti o intraprendere azioni legali in caso di violazioni per mantenere l'ordine nella comunità.
5. Rappresentanza legale e processo decisionale
- Rappresentare tutti i proprietari immobiliari nella firma di contratti con terze parti (come società di gestione immobiliare, appaltatori) o nella presentazione di azioni legali relative a controversie.
- Per questioni importanti (come il cambio della società di gestione immobiliare o progetti su larga scala), si tiene un'assemblea dei proprietari e le decisioni collettive vengono prese tramite votazione.
6. Rafforzare la voce dei proprietari
- Concentrare le opinioni dei proprietari immobiliari per evitare che gli sviluppatori o le società di gestione immobiliare dominino unilateralmente gli affari gestionali.
- Fungere da sportello di comunicazione unificato quando si comunica con gli enti governativi (ad esempio quando si richiede un finanziamento per la manutenzione).
7. Base giuridica e diritti
- Secondo la Building Management Ordinance, una società ha lo status di persona giuridica e può firmare autonomamente documenti, aprire conti bancari e persino intentare o essere citata in giudizio a nome della società.
A Hong Kong, una Owners' Corporation (OC) è un'organizzazione giuridica costituita ai sensi della Building Management Ordinance. È responsabile principalmente della gestione degli affari comuni di un edificio condominiale (come manutenzione, sicurezza, pulizia, ecc.). Con il termine "triade" si intendono i gruppi criminali organizzati coinvolti in attività illegali. Le due cose possono sembrare indipendenti, ma in alcuni casi le triadi potrebbero tentare di infiltrarsi o manipolare le aziende per ottenere vantaggi personali. Di seguito sono riportate le informazioni di base pertinenti e le possibili analisi delle associazioni:
8. Funzionamento della Owners Corporation e potenziali vulnerabilità
- La società è costituita congiuntamente dai proprietari e i membri del comitato di gestione (MC) sono eletti dai proprietari e sono responsabili delle decisioni relative agli affari edilizi (come la presentazione di offerte per progetti, la gestione delle finanze, ecc.).
- Potenziali rischi: Se i membri del comitato direttivo vengono corrotti o minacciati, o se i membri di una gang si infiltrano nel comitato direttivo, possono essere manipolati nei seguenti modi:
- Turbativa delle offerte di progetto:La mafia collaborava con gli appaltatori per appaltare lavori di manutenzione a prezzi elevati e riscuotere tangenti.
- Appropriazione indebita di commissioni di gestione: Trasferimento illegale di fondi aziendali.
- Manipolazione delle elezioni: Utilizzare l’intimidazione per influenzare il voto dei proprietari e garantire che “la loro gente” venga eletta nel comitato di gestione.
8. Le triadi si coinvolgono nelle corporazioni
Da tempo si riscontra il fenomeno della manipolazione delle gare d'appalto nei progetti di ristrutturazione di vecchi complessi residenziali a Hong Kong, con bande o uomini d'affari senza scrupoli che controllano le società attraverso minacce e tangenti per trarre profitto da progetti dai prezzi alle stelle. In questo caso, l'OC ha approvato il progetto senza una gara d'appalto trasparente semplicemente perché "il cemento sul muro esterno si stava scrostando e necessitava di riparazioni urgenti", il che riflette le lacune del sistema (come l'insufficiente supervisione del potere dell'OC da parte dell'Ordinanza sulla gestione degli edifici).
- A Hong Kong si sono verificati molti casi in cui le triadi sono intervenute negli enti aziendali, ad esempio:
- Nel 2018, la polizia ha scoperto una triade sospettata di aver manipolato diverse società immobiliari e di aver frodato più di 10 milioni di dollari di Hong Kong in fondi di progetto, intimidendo i proprietari e falsificando documenti.
- 2024 Lei Cheng Uk Village Corporation Membro del comitato Caso di decapitazione
- 17 persone con precedenti nella triade arrestate per intimidazione nelle elezioni del 2025 della Tseung Kwan O King Lam Estate Corporation, tra cui il candidato e l'eletto
9. Risposte governative e legali
- Disposizioni di legge:L'ordinanza sulla gestione degli edifici richiede alle aziende di essere trasparenti nelle loro finanze e di indagare sulle attività illegali. Se viene accertato il coinvolgimento della triade, è possibile avviare un'azione penale ai sensi dell'Ordinanza sulle società o dell'Ordinanza sui reati.
- Azione di esecuzione：La polizia di Hong Kong (come l'Organized Crime and Triad Bureau dell'Organized Crime and Triad Bureau) avvierà indagini sui gruppi della triade che si infiltrano nelle organizzazioni legali.
- Autoassicurazione del proprietario:
- Siate vigili, partecipate alle riunioni aziendali e monitorate i resoconti finanziari.
- Se scopri preventivi sospetti o comportamenti minacciosi, segnalali immediatamente alla polizia.
- Presentare domanda di rimozione del membro del comitato di gestione incriminato tramite il Dipartimento degli Affari Interni o tramite canali legali.
8. Dipartimento degli Affari InterniNote per le società proprietarie
introduzione
- La gestione degli edifici privati è responsabilità dei proprietari. La politica del governo in materia di gestione degli edifici è sempre stata quella di incoraggiare e aiutare i proprietari a creare opportune organizzazioni di residenti, come le Owners' Corporations (OC), in modo che possano gestire efficacemente i loro edifici.
- L'Ordinanza sulla gestione degli edifici (Cap. 344) (di seguito denominata "Ordinanza") mira a fornire un quadro giuridico per la costituzione e il funzionamento di società, in modo che i proprietari di edifici privati possano costituire società per gestire al meglio i propri immobili.
Scopo della costituzione di una Owners Corporation
L'ordinanza stabilisce inoltre chiaramente i doveri e i poteri della società. L'OC ha il dovere legale di gestire e mantenere adeguatamente le parti comuni dell'edificio e deve adottare tutte le misure ragionevolmente necessarie per assolvere ai compiti di gestione delle parti comuni dell'edificio, come specificato nell'atto di mutua associazione. Per quanto riguarda il potere, la società può decidere se impiegare personale stipendiato, società di gestione immobiliare o altre istituzioni professionali o personale per assistere o rappresentare la società nell'esecuzione dei doveri e dei poteri di cui dispone ai sensi dell'Ordinanza o dell'atto di mutua alleanza. Nell'esecuzione dei suoi compiti e nell'esercizio dei suoi poteri ai sensi della sezione 18 dell'Ordinanza, la società deve essere guidata dal Codice di condotta emanato dal Segretario per gli Affari Interni e gli Affari Giovanili in conformità con la sezione 44(1) dell'Ordinanza.
Hong Kong ha una popolazione numerosa e una superficie territoriale limitata. La maggior parte dei cittadini vive in edifici privati a più piani o in complessi residenziali privati composti da più edifici. Questi edifici e complessi residenziali sono composti da più unità, che possono variare da centinaia a migliaia. I proprietari delle unità immobiliari sono solidalmente responsabili della gestione e della manutenzione dell'edificio o del complesso residenziale in cui vivono. Qualora un incidente sia causato dalla cattiva gestione dell'edificio o del complesso residenziale o dalla mancata manutenzione delle sue parti comuni, i proprietari interessati saranno tenuti solidalmente alla responsabilità legale.
Gestire e mantenere un edificio non è una questione semplice. Comprende un'ampia gamma di compiti, tra cui la pulizia delle aree comuni, la gestione dei rifiuti, la sicurezza e anche lavori non di routine come l'assunzione di una società di gestione immobiliare e la manutenzione dell'edificio. Se nell'edificio non è presente alcuna società, tutte le questioni relative alla gestione e alla manutenzione dell'edificio potrebbero dover essere decise congiuntamente da tutti i proprietari, a seconda delle disposizioni dell'atto di mutua cessione dell'edificio. Per edifici o complessi residenziali composti da centinaia o addirittura migliaia di unità, questa soluzione non solo è dispendiosa in termini di tempo e di gestione, ma è anche difficilmente fattibile.
Per gestire adeguatamente gli edifici, offrire ai proprietari un ambiente di vita confortevole e proteggere i loro beni da eventuali danni causati da una cattiva gestione e manutenzione dell'edificio, costituire una società non è l'unico modo, ma è il metodo più fattibile. Una società è un'entità giuridica indipendente costituita ai sensi dell'Ordinanza. Gestisce legalmente le parti comuni di un edificio per conto di tutti i proprietari, esercita ed esegue i diritti, i poteri, i privilegi e i doveri pertinenti e ha il potere di nominare e licenziare società di gestione immobiliare e di supervisionarne il lavoro.
L'ordinanza prevede che l'assemblea condominiale possa approvare risoluzioni riguardanti il controllo, la gestione e l'amministrazione delle parti comuni di un edificio, nonché la ristrutturazione, il miglioramento o la decorazione di tali parti comuni; tali risoluzioni sono vincolanti per il comitato di gestione (MC) e per tutti i proprietari.
Problemi e sfide comuni
- Soglia di stabilimento：La delibera deve essere approvata dall'assemblea dei proprietari e registrata presso il catasto.
- Basso coinvolgimento del proprietario: Alcuni proprietari potrebbero non partecipare attivamente alle riunioni o alle votazioni, il che incide sull'efficienza del processo decisionale.
- Sono richieste conoscenze professionali: Per riparazioni importanti o questioni legali potrebbe essere necessario ricorrere a consulenti professionisti (ad esempio ingegneri, avvocati).
- Invasione mafiosa :Alcune vecchie società edilizie sono facilmente controllate da un piccolo numero di persone (comprese bande) a causa della scarsa partecipazione dei proprietari.
